هل أصبحت سوق العقارات القطاع الوحيد النشط في مصر؟ (تقرير)

سلطت صحيفة «فاينانشيال تايمز» البريطانية، في تقرير لها، الضوء على تطور سوق العقارات في مصر، رغم الأزمة الاقتصادية التي تمر بها البلاد منذ تعويم العملة في نوفمبر الماضي، ما دفع المصريين لاعتباره المستودع الأساسي للقيمة.
الصحيفة البريطانية ترى أن سوق العقارات هي القطاع الوحيد الذي يعمل حاليا في البلاد، مشيرا إلى أن بيع العقارات ينشط في المدن السكنية الجديدة على ضواحي القاهرة المزدحمة أو في وجهات على البحر الأبيض المتوسط وساحل البحر الأحمر.
ويقول المحللون للصحيفة إن سوق العقارات في حالة جيدة، رغم ارتفاع الأسعار بشكل ملحوظ في أعقاب تعويم الجنيه المصري في نوفمبر. ومنذ ذلك الحين، خسر الجنيه نصف قيمته مقابل الدولار، وبلغ معدل التضخم 3%.
وفي هذه الظروف، فإن الملكية العقارية، التي ينظر إليها المصريون منذ فترة طويلة باعتبارها المستودع الأساسي للقيمة، تحتفظ بجاذبيتها.
ونقلت «فاينانشيال تايمز» عن «أرقام كابيتال»، وهو بنك استثماري إقليمي مقره الإمارات العربية المتحدة، أن المطورين العقاريين تفاعلوا من خلال زيادة الأسعار بالقيمة الاسمية بنسبة 30% في المتوسط مقارنة بالعام الماضي.
ويشير البنك إلى أن الطلب قد تعزز من خلال مشتريات المصريين الوافدين الذين يتقاضون بالدولار، خاصة بعدما أصبحت القوة الشرائية المحلية لمدخراتهم مضاعفة نتيجة للتعويم.
وقال محمد كمال، المحلل في «أرقام»، إن «تخفيض قيمة العملة أدى إلى زيادة مشتري المنازل من بين المصريين المقيمين في الخارج في دول الخليج».
ويقول طارق عبدالرحمن، الرئيس التنفيذي لشركة «بالم هيلز» للتطوير العقاري، وهي الشركة التي تقف وراء بعض المشاريع السكنية الأكثر فخامة في البلاد، إن المشترين الوافدين يشكلون حاليًا حوالي 16% من عملائه، و9% من المبيعات، لكنه يقول إن السبب الأساسي لمرونة السوق هو ندرة العرض فيما يتعلق بالطلب المتزايد.
ويضيف «عبدالرحمن» أن مطوري العقارات في مصر يقدمون 20 ألف وحدة جديدة سنويًا، فالكثير منها بعيد عن متناول المصريين الأفقر، الذين يعتمدون على المساكن الأكثر تواضعًا في القطاع الخاص.
ومع ذلك، يعتقد «عبدالرحمن» أن الطلب من الطبقات المتوسطة والعليا على المساكن الجديدة يتراوح بين 70 ألفًا و80 ألف وحدة سنويًا، قائلًا: «هذا طلب هائل، لأن العديد من هؤلاء الناس يريدون أيضًا الخروج من القاهرة والعيش في مجتمعات جديدة على مشارف القاهرة».
وأضاف: «في البداية، كان فقط الأغنياء الذين يفعلون ذلك، لكن الآن المدارس وأماكن العمل تتجه أيضا إلى هذه المناطق، والكثير من الناس يريدون خفض وقت التنقل».
وقد رفعت شركته، التي تبيع ما بين 2000 و2500 وحدة في العام، متوسط سعر الشقق بنسبة 47%، والمنازل بنسبة 68% هذا العام.
ويقول «عبدالرحمن»: «الناس يشترون العقارات قبل أن تزداد التكلفة، ومن لديه بعض النقود الإضافية يضع بعضها في العقارات ويحتفظ بالباقي كدولارات».
لكن العديد من المطورين يواجهون ضغوطًا من ارتفاع التكاليف التي تهدد هوامش الربح، وفقًا ل«كمال» في «أرقام كابيتال».
ونقلت الصحيفة عن علي ربيع، رئيس مجلس إدارة شركة «أبراج مصر»، وهي شركة تطوير مشاريع في القاهرة وعلى السواحل المصرية، قوله، إنها «تُبطئ» بعض خططها لمراعاة ارتفاع تكاليف البناء، وإنها تقدم الآن خطط تمويل العملاء دون دفعات أولى بدلًا من 15%، كما مددوا مدفوعات الأقساط إلى 7 سنوات بدلًا من 5 سنوات.
ويقول إنهم كانوا يؤجلون قبل بضعة أشهر إطلاق مشروع مساحته 1.5 مليون متر مربع في غرب القاهرة، لأنهم «يعيدون تصميم نموذجه المالي» لمراعاة التكاليف المتزايدة.
كما يلاحظ «ربيع»، وفقًا للصحيفة، أنه بالإضافة إلى ارتفاع التكاليف بسبب ارتفاع معدلات التضخم، تجد الشركات أن الاقتراض أكثر تكلفة بسبب تعويم العملة.
وفي محاولة لمعالجة التضخم، رفع البنك المركزي المصري أسعار الفائدة بنسبة 7 نقاط مئوية منذ نوفمبر الماضي، ليصل معدل الإقراض لليلة واحدة إلى 19.75%.
وأضاف أن حسابات الودائع ذات الفائدة المرتفعة، التي تقدم عوائد سنوية بنسبة 20%، تتنافس مع شراء العقارات كملاذ للثروة والمدخرات.
ومن جانبه، يرى «كمال» أن الأسعار التي يطالب بها المطورون تحت الحد الأقصى من التكلفة السوقية الحقيقية قد خرقت مستويات القدرة على تحمل التكاليف ودخلت في «منطقة فقاعة».
وأشار إلى أن هذا لا يعني أن سوق العقارات ستتعطل، وذلك بسبب خصوصية القطاع العقاري في مصر، فالناس يشترون نقدًا بدلًا من الرهون العقارية وهم على استعداد للاستمرار في مشترياتهم لفترة طويلة.
وقال: «لا توجد مؤشرات حتى الآن تشير إلى أي عوامل محفزة لإجراء تصحيح كبير وملحوظ للأسعار، لكن المطورين يدركون مدى قدرة المشترين على تحمّل التكاليف المرتفعة، لذلك لن نرى زيادة ملحوظة في أسعار العقارات».