فتحى السباعى رئيس بنك الإسكان والتعمير: سوق التمويل العقارى تحتاج إلى 100 مليار جنيه .. ودخول البنوك العامة لا يقلقنا

قال المصرفى فتحى السباعى، رئيس بنك الإسكان والتعمير إن سوق التمويل العقارى تحتاج إلى 100 مليار جنيه، مؤكداً أنه غير قلق من دخول البنوك العامة والخاصة فى السوق، معتبراً أن ضخ أموال جديدة سيدعم المنافسة وينعش السوق، كاشفاً عن تأسيس شركة «سكن للتمويل العقارى» برأسمال 150 مليون جنيه، بمشاركة اماراتية مصرية.
وأوضح السباعى فى حواره مع «المصرى اليوم» أن السوق العقارية لم تتأثر سلباً بالأزمة العالمية، مشيراً إلى أنها صححت نفسها بنفسها خاصة فى قطاع الإسكان الفاخر، مشيراً إلى أن الفجوة بين العرض والطلب فى الإسكان المتوسط والاقتصادى كبيرة جداً تصل إلى 360 ألف وحدة سنوية، وإلى نص الحوار:
■ شهدت صفقة «داماك» جدلاً واسعاً وأنباء متضاربة.. ما هى الحقيقة وما صحة ما يتردد عن تعرض البنك لضغوط من الحكومة، وتحديدا وزارة الإسكان والبنك المركزى، لإتمام الصفقة لإنقاذ الشركة؟
- بالفعل شهدت هذه الصفقة الكثير من الأقاويل بشأنها، لكننى أؤكد أننا نظرنا إلى الاستحواذ على حصة حاكمة فى «داماك» على أنها فرصة استثمارية جيدة لنا كبنك نشاطه الأساسى التمويل العقارى، بعد أن علمنا أن الشركة فى مصر تبحث عن شركاء، خاصة فى مشروعها فى القاهرة الجديدة، كما أننا لم نتعرض لأى ضغوط من جانب وزارة الإسكان أو البنك المركزى، وكنت قد استشرت الدكتور فاروق العقدة، محافظ البنك المركزى، قبل الدخول فى الصفقة، فقال لى «افعل ما تراه فى مصلحة البنك»، مما يعنى أنه لم يطلب منى الدخول فى الصفقة من الأساس.
■ وكيف تجرى الأمور بعد استحواذكم على 60% من مشروع الشركة فى القاهرة الجديدة .. وماذا عن تسليمات الحاجزين.. وهل سيحدث تغيير فى التصميمات والمساحات خلال الفترة المقبلة؟
- نحن ملتزمون أدبياً وأخلاقياً بتسليم الحاجزين فى الموعد المحدد، وتعاقدنا فعليا مع شركة مقاولات، وبدأت حاليا أعمال التمهيد والبناء، والبنك ملتزم بتسليم المرحلة الأولى فى عام 2011 بنفس المواصفات والتصميمات والتشطيبات التى اتفق عليها الحاجزون مع الشركة، ونعمل حالياً على هيكلة الشركة من الداخل ورفع رأسمالها قبل الإعلان عن أى تعاقدات جديدة، ومن الممكن أن يتم تغيير بعض تصميمات المشروع حسب وضع السوق، ومتطلبات العملاء الجدد فقط.
■ وهل هناك تأثير لما تردد عن الشركة قبل إتمام الصفقة وبعدها على مبيعات المشروع؟
- المبيعات متوقفة أساساً، ولم نبدأ فى طرحها على العملاء بسبب وضع السوق العقارية الذى لايسمح بطرح وحدات جديدة فاخرة، ونحن حاليا نقوم بضبط وإعادة هيكلة الشركة إداريا ومالياً، وتقدير السيولة المطلوبة لعمل الشركة الفترة المقبلة، بالإضافة إلى الانتهاء من تسليم الوحدات للحاجزين فى الموعد المحدد.
■ وماذا عن المتعثرين والمتوقفين عن السداد؟
- ندرس حاليا أوضاع الحاجزين، ونقدم حوافز للمنتظمين فى السداد، بالإضافة إلى تقديم المساعدة للمتعثرين، وندرس حاليا فى مجلس الإدارة توفير حزمة من الحوافز والدعم للمتعثرين خلال الفترة المقبلة.
■ وهل نعتبر أن دخول البنك فى الصفقة بديل عن الاندماج مع البنك العقارى.. وماذا عن محفظة التعثر فى البنك؟
- بالطبع لا، فمسألة دمج البنكين اختيارية لكنها ضرورية لخدمة مصلحة مساهمى كل بنك، والحاجة الى دمج البنكين ظهرت مع القواعد الجديدة التى أصدرها البنك المركزى عام 2003، والتى كان أبرزها ألا يقل رأسمال أى بنك عن 500 مليون جنيه كحد أدنى، وبالنسبة لمحفظة التعثر فالمتبقى منها فى البنك العقارى حوالى 30%، بعد أن انتهينا من 70% من محفظة التعثر فى البنك العقارى، وفى بنك التعمير والإسكان لا يوجد متعثرون تماما.
■ وما الذى يؤخر عملية الاندماج؟
- نحن ننتظر الانتهاء من عملية التقييم وإعادة الهيكلة للبنك العقارى قبل أن يندمج، ولو تم تقييم البنك العقارى حاليا ستظلم الحكومة، لأننا سنحصل عليه دون مقابل أو بثمن زهيد، والأفضل للحكومة أن تضبط أداء البنك كاملا حتى لا تظلم أحداً على حساب أحد، خاصة أن الدمج ليس غاية، وهو دمج اختيارى لكيان جديد ناجح، وليس دمج إدارة.
■ ومتى يتم الاندماج رسميا؟
- بمجرد الانتهاء من إعادة الهيكلة الإدارية والمالية الجارية، ولو دخل المالك للبنك، وهو الحكومة، ووضع الأموال المطلوبة لضبط الجانب المالى فى البنك، سأعمل الدمج اليوم قبل بكره، أما الآن فإن الحكومة تعطى لى المبالغ بتاريخ معين، ولا يمكن أن أحدد الموعد النهائى إلا بعد انتهاء الهيكلة، ووصل الى البنك حتى الآن 3 مليارات جنيه كقروض مساندة، تسدد خلال 12 سنة دون فوائد، ومن المنتظر أن يتم الدمج خلال العام المالى المقبل.
■ وهل تشعر بالقلق كبنك متخصص من دخول البنوك العامة لقطاع التمويل العقارى خاصة البنك الأهلى؟
- سوق التمويل العقارى المحلية تحتاج إلى دخول الكثير من البنوك وتحتاج إلى ميزانية تضاهى 10 أضعاف الميزانية التى أقرها البنك الأهلى، والمقدرة ب10 مليارات جنيه، وهذا يعنى أن السوق تحتاج إلى 100 مليار جنيه، فالطلب على العقارات فى مصر كبير، ولكن المشكلة لدينا فى القدرة المالية، وميزانية بنك التعمير حوالى 10 مليارات جنيه، ودخول البنوك عموما من شأنه تنشيط السوق وتنويع المنتجات التمويلية المعروضة بما يدعم المنافسة.
■ هل تتجهون لتأسيس شركات تمويل عقارى جديدة؟
- نؤسس حاليا شركة «سكن» للتمويل العقارى برأسمال 150 مليون جنيه بالمشاركة مع مستثمرين إماراتيين ومصريين، ويملك البنك نسبة 28%، ونسبة المصريين فيها حوالى 51%.
■ وهل الوقت مناسب لطرح شركة جديدة بالسوق؟
- السوق تستوعب 10 أضعاف الشركات العاملة فيها حاليا، وزيادة الاستثمارات فى سوق التمويل العقارى تنشطها، خاصة أنها سوق صغيرة ومازالت فى بدايتها، وتحتاج إلى دعم واستثمارات جديدة.
■ تشهد سوق العقارات تراجعا فى الطلب والأسعار على الإسكان الفاخر، واستقراراً، وفى بعض الأحيان زيادة، فى أسعار المتوسط والاقتصادى.. ما الأسباب؟
- بالطبع زيادة أسعار مواد البناء، فعلى الرغم من انخفاض أسعار الحديد، الذى تمثل نسبته فى أى وحدة سكنية نحو 8% فقط، فقد ارتفعت أسعار الأسمنت بشكل لافت للنظر، بالإضافة لارتفاع أسعار الأراضى وأجور العمالة، ولكن أى ارتفاعات فى الأسعار تقابلها ارتفاعات موازية فى الرواتب والأجور، وأعتقد أن الشباب ينبغى أن يغير من ثقافته المجتمعية التى يرى من خلالها أن الأسعار مبالغ فيها، حيث إن الوحدة التى يشتريها الشاب بسعر 100 ألف جنيه حاليا بالتمويل العقارى يزيد سعرها إلى 300 ألف جنيه بعد 3 سنوات.
■ وكيف تعالجون مع الحكومة العقبات التى تواجه تمويل الشريحة الوسطى ومحدودى الدخل؟
- الحكومة تقدم دعماً مباشراً للوحدات المخصصة لمحدودى الدخل يصل إلى25 ألف جنيه، بما يمثل من 30 إلى 40% من قيمة الوحدة العقارية، وهذا يعتبر دعم للفائدة ولكن بشكل نقدى، والمشروع القومى لإسكان الشباب نقدم له، نحن وبنكا الأهلى ومصر، دعماً بسعر التكلفة، وذلك كمسؤولية اجتماعية من البنوك الوطنية.
■ ولكن محدود الدخل صاحب ال400 جنيه دخلاً شهرياً لا يجد وحدات مناسبة؟
- ربما كان فى السابق لا يجد، أما الآن فهناك الإسكان الأولى بالرعاية، وإن كان غير كافٍ من وجهة نظرى، ولكنه خطوة على الطريق، والحكومة تكلف الوحدة 90 ألف جنيه وقسطها الشهرى 60 جنيها.
■ ألا تعتقد أن أسعار الفائدة مرتفعة فى التمويل العقارى؟
- سعر الفائدة يعكس نسب التضخم فى السوق، وحل مشكلة الفائدة يتوقف على تراجع معدلات التضخم.
■ هناك مطالب بتوجيه الدعم الحكومى لمحدودى الدخل إلى شركات التمويل العقارى؟
- هذا الأمر يتم تنفيذه حالياً، والبنك الدولى نصح فى وقت سابق بإعطاء الدعم النقدى لمحدودى الدخل لتخفيض سعر الوحدة مباشرة، وصندوق دعم محدودى الدخل يفكر حالياً فى تنفيذ الجانبين.
■ وما تقييمك لسوق العقارات المحلية وحفاظها على ثبات الأسعار بالرغم من الانهيارات فى العالم؟
- السوق المحلية تتمتع بطلب حقيقى ولم تتأثر سلباً بالأزمة لأننا- حسب الدورات الاقتصادية - فى فترة رواج وزخم عقارى، بعد أن قضينا سنوات عجافاً فى الفترة بين عامى 1998و2004، وكانت فترة كساد كبيرة تضررت منها السوق العقارية بشكل كبير جدا، قبل أن تبدأ فى الانتعاش مرة أخرى فى 2005.
■ ما حجم الفجوة فى السوق بين العرض والطلب؟
- السوق تحتاج سنويا إلى 600 ألف وحدة فيما يتم إنتاج أقل من 240 ألف وحدة، لذلك هناك عجز سنوى يعادل 360 ألف وحدة، أما الإسكان الفاخر فلا يمثل إلا نسبة ضئيلة فى السوق من حيث المعروض والطلب، لا تزيد على 5% فقط من حجم السوق، وحتى شركات التنمية العقارية بدأت تعدل من تصميماتها ومساحاتها لتقدم منتجات عقارية متنوعة، وهذا يؤكد أن السوق تصحح نفسها بنفسها، كما بدأت شركات عقارية كبرى الدخول فى مشروع إسكان الشباب.
■ ما توقعاتك للسوق فى العام المقبل؟
- من الطبيعى أن يزداد تحسن السوق، وكنت توقعت مزيداً من التحسن بحلول فصل الصيف الماضى، وقد تعاملت هيئة التمويل العقارى بمرونة مع أوضاع السوق، ومن المتوقع أن ينتعش السوق خلال الفترة المقبلة.
■ بعد عام على الأزمة المالية العالمية.. ما تقديرك لتأثيرها على الشركات والبنوك؟
- السوق المحلية لم تحدث فيها انهيارات، مثلما حدث فى السوق العالمية، ويمكن أن أقول إن السوق المحلية تعتبر سنداً ودعماً للشركات العقارية العالمية، بل إن الوضع المالى للبنوك الأجنبية العاملة فى مصر يعتبر سنداً لكثير من مراكزها الرئيسية فى العالم نتيجة لوضعها المالى والسيولة الجيدة، ولا يوجد تعثر مالى، مما جعل المنظر العام للبنوك العالمية أفضل، ومصر عموما رغم تأثرها بالأزمة بشكل سلبى، إلا أنها الأقل تأثراً بين أسواق العالم.
■ ما رأيك فى الخفض المتتالى لأسعار الفائدة من جانب البنك المركزى منذ بداية العام .. وتأثير ذلك على المودعين؟
- البنك المركزى يستهدف خفض معدلات التضخم، وخفض الفائدة مرتبط بتراجع معدلات التضخم بكل تأكيد، بالإضافة إلى تشجيع الاستثمار، أما المودعون فقد تراجعت أسعار السلع بالنسبة لهم أيضاً.