لو كنت بتفكر تشترى شقة، أكيد منطقة حدائق أكتوبر هى إحدى خياراتك، بعيدا عن التلوث والضوضاء.. وسط المساحات الخضراء والأشجار.. فيها أمن وحراسة على مدار 24 ساعة.. نوادٍ وعيادات خاصة، وخمس دقائق فقط من الطريق الدائرى، وسبع دقائق من ميدان الرماية، ما سبق ليس سوى ما تراه يوميا على شاشات التلفاز، وإعلانات العقارات المنتشرة فى الجرائد والإنترنت، تذهب أنت _ لا حول لك ولا قوة _ إلى إحدى شركات التسويق الخاصة بكل «كمباوند» فى منطقة حدائق أكتوبر لتسأل مسئولى المبيعات عن السعر، المساحات، ميعاد الاستلام، والموقع بالتحديد فى صحراء حدائق أكتوبر... لا تندهش.. حدائق أكتوبر تقع فى طريق الفيوم، يمكن الذهاب إليها عن طريقين، إما عن طريق امتداد ميدان الرماية بعد حدائق الأهرام، لتبدأ فى طريق الفيوم حتى سور دهشور للأمن المركزى، أو عن طريق الدائرى بعد نهايته فى «دريم لاند» وحتى مدينة الإنتاج الإعلامى، ولكن من خلال طريق الواحات. دجلة بالمز، بيتا جاردنز، بالم فيو، الحى الإيطالى، الحى الإسبانى، بارديس، يوتوبيا، تاون فيو، بداية سيتى، هاى تاون.. تعددت الأسماء.. والأزمة واحدة. قبل التعاقد مع ذهابك للمرة الأولى للشركة المالكة للمشروع من أجل شراء شقة العمر.. أنت عميل مرحب بك، المشروع فى طور التنفيذ، الاستلام بعد عام، المرافق خلال تسعة أشهر، الكمباوند سيكون صالحا للسكن، وانتهاء اللاند سكيب خلال عامين على أقصى تقدير.. أنت تسمع وتبتسم، تضحك حينا قبل أن تبكى أحيانا! تتفق مع مسئول قسم المبيعات بعد أن تتفق على الموقع المميز للشقة، وموعد الزيارة القادمة خلال أسبوع كى تحضر حوالى 70 ألف جنيه قيمة دفعة التعاقد. قبل الانصراف يخبرك مسئول المبيعات أن هذه الشقة الواقعة فى الدور الثالث التى تطل على شارع عرضه 40 مترا، ناصية، بحرى، غير مكشوفة من قبل العمارات المجاورة قد تباع خلال أقل من أسبوع لأن الطلب على الشقق المميزة متزايد! أنت فى حيرة من أمرك لعدة ثوان، ولكن قبل انتهاء حيرتك يقاطعك مسئول المبيعات بقوله: «ممكن تدفع 10 آلاف جنيه دفعة حجز يا فندم تخصم من قيمة دفعة المقدمة».. تفكر قليلا، وتقرر أن تدفع خوفا من أن تطير الشقة لعميل _ زبون _ آخر.. تستلم إيصالا بالمبلغ الذى دفعته، ثم تقرأ بعناية شروط الحجز وتجد الآتى: «فى حالة رغبة العميل فى عدم شراء الوحدة محل التعاقد يتم خصم 50٪ من قيمة دفعة الحجز.. تحاول مناقشة مسئول المبيعات فى هذه الشرط الغريب، أنت ستخسر 5000 جنيه دون أى سبب منطقى، يقنعك بأنه مدام الشقة عجباك.. يبقى ليه بتفكر فى الخسارة.. تقتنع قليلا قبل أن تنصرف». الأسبوع التالى تذهب لدفع قيمة مقدمة الشقة، مخصوما منها دفعة الحجز، وقبل أن تكمل إجراءات تسجيل الوحدة تكتشف وجود بند آخر يطلق عليه «مصاريف إدارية»، قيمة المصاريف الإدارية 3000 جنيه خارج ثمن الوحدة.. ومبروك عليك الشقة! عند الاستلام بعد الاتفاق على سعر الوحدة الذى يتراوح بين 200 إلى 300 ألف جنيه للوحدات البالغة مساحتها 63 مترا طبقا للمشروع القومى للإسكان، تسأل فى سذاجة: «ولكن المساحة 80 مترا طبقا للإعلان، وليس 63 مترا مربعا كما هو مبين بالعقد»، يرد عليك مسئول المبيعات: «يا فندم الشقة مساحتها 85 مترا والصافى حوالى 75 مترا تتكون من 3 غرف وريسبشن مستطيل ومطبخ وحمام وتراس بعرض متر فى طول 3 أمتار»، ويكمل: «نحن مضطرون لكتابة هذه المساحة _ 63 مترا فقط _ حتى تنطبق الشروط مع المعايير التى وضعتها وزارة الإسكان، لأن هذه الوحدات إسكان شباب وليس إسكانا استثماريا، ومع ذلك سيرفق بالعقد رسم توضيحى يبين أبعاد ومساحات الغرف، وسيتم التوقيع عليه من قبل رئيس مجلس الإدارة ولا داعى للقلق من هذه الجزئية». تأتى النقطة الثانية متمثلة فى الأقساط الشهرية والسنوية والنصف سنوية.. وبعد الدفعات وغرامات التأخير وتحرير الشيكات البنكية حتى تضمن الشركة حقها فى إلزام العميل بالدفع الفورى من خلال تلك الشيكات المستحقة للصرف فى المواعيد المتفق عليها.. تمر الشهور وتسأل الشركة عن موعد الاستلام الذى تأخر شهورا بل قد يصل إلى عامين عن الموعد المتفق عليه، تأتى الإجابة المعتادة أن العقارات قيد الإنشاء، ويمكنك الذهاب إلى الموقع لترى بنفسك ما تم إنجازه خلال الفترة الماضية، تذهب وبالفعل ترى إنجازا، حيث تحولت الصحراء الجرداء إلى عدة عمارات تم وضع الأساسات بها، وربما وصلت إلى الدور الثالث، وبالطبع هذه النتيجة غير المرضية تجعلك تحسن الظن بهم، خاصة أن العقد به شرط يسمح للطرف الأول _ الشركة _ بالتأخير لمدة 6 أشهر عن موعد الاستلام المتفق عليه للطرف الثانى _ المشترى _ وبعد انقضاء هذه المدة يتم خصم مبلغ 50 جنيها فقط من قيمة القسط الشهرى.. تنتظر حتى استلام وحدتك بلا مصاعد أو مداخل رخامية كما هو مبين بشروط العقد، تستلم وحدتك _ مضطرا _ خوفا من النصب، وتدفع قيمة دفعة الاستلام، وتنتظر دخول المرافق منتصف الشهر المقبل.. هكذا يخبرونك قبل أن تكتشف الكارثة الحقيقية، وهى أن مساحة الوحدة بالفعل 63 مترا كما هو مبين بالعقد، ولا تملك سوى أن تعتبر نفسك مغفلا والقانون_ فى صالح الشركة طبقا للعقد_ لا يحمى المغفلين أمثالك.. أما الثلاثة غرف فهى بالفعل كذلك، ولكنها بمثابة غرفة واحدة بها ثلاث حوائط عازلة!! قبل الاستلام لابد من التوقيع على عدد من الأوراق التى ترفق بالعقد، لم تكن معلنا عنها وقت التعاقد فى بادئ الأمر.. الورقة الأولى هى التوقيع على عدم امتلاكك لوحدة سكنية أخرى سواء كانت تمليكا أو إيجارا قديما لأن وزارة الإسكان تشترط للحصول على الوحدة _ المدعمة للشباب _ عدم امتلاكه لوحدة أخرى! تندهش كيف لوحدة سكنية متوسط سعرها 250 ألف جنيه مدعمة للشباب، وما الحل أن كنت تمتلك شقة أخرى، يأتى الرد: يمكنك أن تأتى بشخص آخر تثق فيه ليتم تغيير العقد باسمه قبل الاستلام، لأن العقود كلها سترسل لوزارة الإسكان، وفى حالة امتلاكك لوحدة أخرى مدعمة من الدولة سيفسخ العقد من تلقاء نفسه دون سابق إنذار، وتسدد قيمة ما دفعته على أقساط بنفس طريقة الدفع مخصوما منها 10٪ مصاريف جزائية. قد تكتشف أنك تورطت فى هذه الوحدة، ربما تعلم أن فسخ عقدك معناه أن تعود مرة أخرى لدوامة البحث عن شقة العمر فى ظل ارتفاع الأسعار الجنونى.. تضطر _ كما سبق أن اضطررت _ إلى الموافقة، وقبل أن توقع على هذه الورقة تأتى الورقة الثانية التى تتنازل فيها عن قيمة الدعم المخصص للوحدة وهو 10000 جنيه قيمة الدعم الممنوح من وزارة الإسكان للشباب ضمن المشروع القومى للإسكان، تحاول أن تثنيهم عن هذه الورقة المجحفة فى حقك لأن العشرة آلاف جنيه حق أصيل لك لابد من الحصول عليها، ولكن الإجابة المعدة سلفا من مسئولى المبيعات أن الوزارة كانت بالفعل تدفع 10000 جنيه دعما للوحدة قبل عام 2011 ثم تم إلغاء الدعم.. لا يمكنك التأكد من صدق هذه المعلومة، وإن كانت كل المؤشرات توحى بكذب هذه الشركات، وإلا لماذا الإصرار على توقيعك على صيغة التنازل للشركة. بعد سداد كامل أقساط الوحدة تسأل الشركة عن موعد استلام عقد البيع النهائى.. يكون الرد خلال 10 سنوات قادمة.. تكتشف حينها أن الشركة صاحبة المشروع لا تزال تدفع قيمة الأرض المقام عليها تلك العقارات لهيئة المجتمعات العمرانية التابعة لوزارة الإسكان، وبناء عليه لا يمكن استلام العقد النهائى للوحدة، وتسجيلها فى الشهر العقارى قبل أن تنتقل ملكية الأرض نفسها للشركة صاحبة المشروع! سعر الأرض ربما تتساءل عن سبب عدم التزام معظم الشركات بالموعد المتفق عليه لتسليم الوحدة للعميل ودخول المرافق مثل الماء والكهرباء اللتين بدونهما لا يتمكن الإقامة فى هذه البقعة البعيدة عن وسط القاهرة.. ناهيك عن عدم وجود وسائل مواصلات للمنطقة، ولا يمكنك الذهاب والإياب إلا عن طريق سيارتك الخاصة. حاولت الإجابة عن السؤال الذى توقعت أنه بسبب مرور الشركة بضائقة مالية مثلا، أو بسبب ارتفاع أسعار مواد البناء كما يقال أحيانا من بعض العاملين فى الشركة، ولكن حصلت على عقد بيع ابتدائى لقطعة أرض مبنى عليها أحد المشروعات السكنية الذى يطلق عليه مجازا _ كمباوند _ ومتوسط سعر الوحدة 250 ألف جنيه تسلم «نصف تشطيب». العقد الذى حصلت عليه بين هيئة المجتمعات العمرانية ومقرها فى 1 شارع إسماعيل أباظة المتفرع من شارع قصر العينى بالقاهرة، ويمثلها مساعد أول وزير الإسكان والمرافق والتنمية العمرانية، والطرف الثانى هو إحدى الشركات المالكة لأحد المشروعات السكنية بمنطقة حدائق أكتوبر.. أهم البنود المتفق عليها فى هذا العقد هو سعر الأرض الذى تم إنشاء هذه العقارات عليها، وتاريخ تحرير هذا العقد، إضافة إلى حساب المكسب الصافى الذى يدخل للشركة من سعر الأرض الهزيل التى باعتها هيئة المجتمعات العمرانية إلى الشركة المستثمرة من أجل إنشاء وحدات سكنية للشباب محدودى الدخل! طبقا للبند الرابع فى العقد المبرم بين هيئة المجتمعات العمرانية وإحدى هذه الشركات بتاريخ ديسمبر 2008 فقد باع الطرف الأول للطرف الثانى قطعة الأرض الفضاء بالمنطقة المحصورة بين طريقى الفيوم _ الواحات بمساحة 17 فدانا، تعادل 74000 متر مربع تحت العجز والزيادة، وفقا للتحديد النهائى الذى يصدر من إدارة المساحة بجهاز مدينة 6 أكتوبر. وفى البند الخامس من العقد جاء تفصيليا سعر المتر وطريقة سداد إجمالى السعر طبقا للآتى: تم البيع لقطعة الأرض المذكورة على أن تسدد قيمتها على أقساط سنوية لمدة 10 سنوات، طبقا لنظام السداد الآتى: - سداد دفعة مقدمة قدرها 10٪ من إجمالى ثمن الأرض. - فترة سماح ثلاث سنوات تبدأ من تاريخ الاستلام للأرض. - سداد باقى ثمن الأرض، وهو نسبة 90٪ على أقساط سنوية خلال ال7 سنوات التالية. تم هذا البيع وقبل بثمن إجمالى مقداره 520000 جنيه (خمسة ملايين ومائتا ألف جنيه فقط لا غير) مخصصة لبناء وحدات سكنية بمساحة 63 مترا فأقل بنسبة 100٪ من المساحة المبينة، بسعر 70 جنيها للمتر المربع فى إطار برنامج المشروع القومى للإسكان. وقد قام الطرف الثانى بسداد نسبة 10٪ من القيمة الإجمالية للثمن، وهو مبلغ يوازى 500000 جنيه. أما باقى الثمن ومقداره أربعة ملايين وستمائة ألف جنيه فقط لا غير يلتزم الطرف الثانى بسداده على سبعة أقساط متساوية، تبدأ بعد فترة سماح ثلاث سنوات، وقيمة كل قسط ستة وسبعون ألف جنيه فقط لا غير، يستحق القسط الأول فى 2011 ولمدة 7 سنوات متتالية، وفى حالة التأخير يلتزم بدفع الفائدة البنكية المعلنة بواسطة البنك المركزى. ما سبق يبين الفرق الرهيب بين سعر المتر فى الأرض الذى باعته هيئة المجتمعات العمرانية ب70 جنيها للمتر، وبالتقسيط المريح كما سبق، وبين السعر الذى تبيع به الشركة للمواطنين، متجاوزا ثلاثة آلاف جنيه للمتر نفسه بعد البناء والتشييد. أيضا تكتشف أن مقدمة الأرض التى يتم دفعها لهيئة المجتمعات العمرانية _ كما ذكر سالفا_ وهو نصف مليون جنيه فقط من أصل 5 ملايين جنيه يمكن دفعها بكل أريحية من خلال دفعات التخصيص للوحدات التى يتم الإعلان عنها للشباب، إعلان مجانى من خلال «فيسبوك» عن وحدات سكنية فى «كمباوند» متكاملة الخدمات بدفعة حجز 10000 جنيه فقط لأول خمسين عميلاً، ليصبح الإجمالى 500000 جنيه، وهو ثمن مقدمة الأرض التى يجب دفعها لهيئة المجتمعات العمرانية من قبل الشركة المالكة للأرض، وعميل وراء الآخر.. ودفعات سنوية وأخرى شهرية بالإضافة إلى قيمة دفعة المقدمة للوحدة تجد أن الشركة لا تخرج مليما واحدا من جيبها الخاص، بل إنها تربح أكثر مما تدفعه فى مواد البناء والتشييد وسداد قيمة الأرض كاملة لهيئة المجتمعات العمرانية ! هيئة المجتمعات العمرانية على موقع الهيئة العامة للمجتمعات العمرانية تجد معلومات حول مشروع إسكان الشباب، والهدف منه _ كما هو مبين _ توفير 500 ألف وحدة سكنية خلال 6 سنوات (2005-2011) بالمدن الجديدة والمحافظات من خلال عدة محاور بمعدل 85 ألف وحدة سكنية سنويًا. يتم تنفيذ 300 ألف وحدة سكنية بالمدن الجديدة بنسبة 60٪ من إجمالى وحدات المشروع، وانقسم المشروع إلى 6 محاور هى: محور تمليك الوحدات السكنية بالمدن الجديدة بمساحة (63م2)، محور توفير أراض بمساحات صغيرة بالمدن الجديدة «ابنى بيتك»، محور المستثمرين لبناء وحدات سكنية، محور بيت العائلة بمدينة 6 أكتوبر، محور توفير وحدات للمواطنين الأولى بالرعاية، محور النقابات والجمعيات التعاونية للإسكان.. والمحور الثالث هو ما تستند عليه الشركات فى الحصول على أراضى الدولة التى تطرح فى مزادات، حيث تم التخصيص لعدد 137 شركة بإجمالى 6148 فدانا فى عدد 14 مدينة جديدة، لتنفيذ حوالى 250 ألف وحدة سكنية، حيث تم تنفيذ حوالى 50 ألف وحدة منها. مشاكل حدائق أكتوبر تعد أبرز مشاكل حدائق أكتوبر هى عدم وجود وسائل مواصلات، ولو أردت الذهاب إلى هناك ولا تملك سيارة خاصة لابد من الذهاب إلى منطقة الرماية_ آخر بقعة تصل إليها المواصلات العامة_ بالهرم، ثم تركب «ميكروباص» متجها لمحافظة الفيوم، وتنزل على الطريق المظلم ليلا_ طريق الفيوم_ لعدم وجود إنارة به، رغم أنه الطريق الرئيسى لمنطقة حدائق أكتوبر، ولا تتعدى نسبة الإسكان هناك 10٪ من إجمالى عدد الوحدات فى كل «كمباوند»، إضافة إلى تأخر دخول المرافق فى العديد من المشروعات السكنية. نصائح قبل الشراء هناك 6 نصائح هامة عليك التأكد منها، وهى: أولا وجود رخصة بناء للمشروع الذى قررت شراء وحدتك فيه، ثانيا: الاطلاع على ورق الأرض وتسلسل الملكية، وتتحرى عن الشركة ومالك المشروع، وهل الشقة لها حصة فى الأرض أم لا. ثالثا: فى حالة أن المشروع لا يزال فى طور الإنشاء لا بد من وجود شرط جزائى معقول فى حالة التأخر عن موعد التسليم، وهذا يبين مدى جدية الشركة فى الالتزام مع العملاء. رابعا: لا تختار عقارك على حسب سعر المتر فقط، ولكن طبقا لتقسيمة الشقة الداخلية ونوع التشطيبات ومساحتها الصافية. خامسا: أى مشروع فى بداية إنشائه هو فرصة جيدة لك لأن سعر المتر سيكون معقولا نسبيا، إضافة إلى التسهيلات الخاصة مع العميل فى بداية المشروع، مع أهمية وجود مشاريع سابقة للشركة، سادسا: لابد من التأكد من وجود المرافق لأن هناك العديد من المشاريع التى تم تسليمها بالفعل للعملاء، ولكنها خالية من السكان.
