..وهيرمس في تقريرها السنوي

استمرار زيادة الطلب علي الوحدات السكنية

توقعت المجموعة المالية هيرمس القابضة في تقريرها السنوي عن قطاع العقارات بالقاهرة استمرار الزيادة في الطلب عن العرض بالنسبة للوحدات السكنية في المدن الرئيسية بالقاهرة بواقع 1.2 1.5 مرة حتي عام 2010 علي الاقل.
وذلك بسبب الزيادة المستمرة والمتواصلة في الطلب المرتفع علي الوحدات السكنية والكامن من السنوات السابقة بالاضافة الي معدلات النمو السكاني المرتفعة والبنية العمرية في التركيبة السكانية والنمو الاقتصادي. وتعتقد المجموعة المالية هيرمس في تقريرها السنوي من وحدات الاسكان الفاخر في عام 2008 وربما في عام 2009 هذا بصرف النظر عما اذا شهد مجال تمويل الرهن العقاري تطورا او لاليصبح عنصرا فاعلا لزيادة الطلب.
وتوقعت هيرمس الاستمرار في نمو حجم المبيعات في عامي 2008 و2009 بنفس المستويات التي شوهدت في العام الماضي هذا بالرغم من ان العرض سوف يميل الي الوحدات المناسبة لشرائح الدخل المتوسط والمنخفض.
كما توقعت هيرمس في دراستها ارتفاع اسعار العقارات في عامي 2008 و2009 بمعدلات سنوية متواضعة علي ان تبدأ في التراجع بحلول عام 2010 او قبله نتيجة تسليم المشروعات السكنية الكبري وفي الاجل الطويل توقعت هيرمس ان ترتفع اسعار الوحدات السكنية بمعدل سنوي مركب لايقل عن 8%.
ولفتت هيرمس في الدراسة الي انها تتخذ موقفا ايجابيا تجاه سوق العقارات التجارية حيث سيرتفع الطلب وينخفض المعروض من المشروعات الفاخرة خاصة في المناطق الجديدة شرق وغرب القاهرة وهذا ينعكس علي الارتفاع الحالي في عوائد الايجار كما تعتقد هيرمس ان الطلب علي المباني الادارية لايجد العرض الكافي مما يؤدي الي استمرار الارتفاع في الاسعار.
وتعتقد ايضا انه لازالت هناك فرصة لمزيد من ارتفاع اسعار الاراضي وان كان ليس بدرجة كبيرة لعدة اسباب من اهمها قدرة شركات التعمير علي تحقيق هوامش ربح مرتفعة حتي في ظل ارتفاع اسعار الاراضي بفرض ثبات البنود الاخري في التكاليف.
بالاضافة الي ارتفاع معدلات العائد الداخلي لهامش الربح المحدد بفضل ارتفاع نسبة المبيعات والمشروعات قبل المشروع في بناء وتوفير خدمات تمويل الدين.
وتشمل المخاطر التي يتعرض لها رأي هيرمس تراجع الاسعار مبكرا عما توقعت في الوحدات السكنية الفاخرة في حالة زيادة العرض مع بيع ملاك العقارات لوحداتهم قبل تسليم المشروعات الكبري في 2010 و2011.
كما اشارت هيرمس الي ان هناك اختناقات في الطاقات الانتاجية لشركات المقاولات وارتفاع مرتبات العمالة الماهرة خاصة في القاهرة الصغري وارتفاع اسعار مواد البناء نتيجة زيادة الطلب وارتفاع اسعار الطاقة وهذا من شأنه ان يضغط علي هوامش الربح في العديد من شركات التعمير خاصة الصغيرة منها كما انه تجدر الاشارة الي ان السوق العقارية المصرية متجزئة نسبيا ويتواجد فيها عدد كبير من شركات التعمير الصغيرة كما ان المعلومات المتوافرة عن ديناميكيات السوق قليلة وضعيفة مقارنة بالاسواق المتقدمة الاخري.