البعض يحذر من سيطرة الأموال الساخنة

السوق العقاري: الهدوء.. هل يسبق العاصفة؟

"اذا تم بيع هذه الارض بسعر 4 مليارات جنيه فسأراجع نفسي ومعلوماتي في اسعار السوق العقاري".
هذا ما قاله احمد المغربي وزير الاسكان معقبا علي سعر ارض دريم..
ربما كان لتعليق وزير الاسكان الكثير من الدلالات علي الاسعار الجنونية في السوق العقاري الذي شهدها القطاع منذ العام الماضي، ولكن تغير الوضع بدءا من "مارس" الماضي، حيث سادت حالة من عدم الاستقرار والتأرجح، في السوق العقاري، بل وصل الي حالة من الركود.
ربما كان ايضا لذلك الوضع العديد من الاسباب، سواء كانت نتيجة للارتفاعات القياسية التي شهدتها اسعار الحديد ووصولها الي مستويات سعرية عالية متجاوزة حاجز ال 8 آلاف جنيه او بسبب الارتفاعات غير المسبوقة في اسعار المواد الخام، بالاضافة الي ان السوق شهد حدثين متلاحقين أسهما في اهتزاز السوق ووصوله الي الركود، وهما فشل صفقة مزاد دريم، التي كانت بمثابة الصدمة في السوق العقاري، حيث كان سعر التقييم لهذه الاراضي البالغة مساحتها 831 فدانا الفي جنيه، الا ان العروض التي قدمت لم تتجاوز ال 1250 جنيها، ومن قبلها قانون الضريبة العقارية الذي احدث هو الاخر ارتباكا في السوق، والذي نص علي ان يتم تحصيل ضريبة عقارية بنسبة 12% علي القيمة الايجارية السنوية للعقار علي ان يكون 5 آلاف جنيه من هذه القيمة كحد اعفاء لجميع المكلفين بسداد الضريبة لكل عقار، فضلا عن خصم 25% من القيمة، علي ان تحصل الضريبة علي قسطين متساويين في يونية وديسمبر من كل عام.
اذن، كان لكل هذه العوامل علي حد قول الخبراء والمتخصصين الاثر الاكبر في تغيير الوضع في السوق العقاري، من النشاط الذي استمر طوال العام الماضي حتي "مارس" ،2008 ليتحول بذلك الوضع الي ركود.
ورغم اعتراف المتخصصين والخبراء بهذه الحالة السائدة في قطاع العقارات فإنهم يعتبرونه وضعا مؤقتا، والهدوء الذي يسبق العاصفة علي حد وصفهم.
مظاهر التباطؤ
"كان للسوق العديد من مظاهر التباطؤ نتيجة لحالة الترقب، وتوقف عملية البيع والشراء السائدة منذ الأشهر الثلاثة الماضية، سواء في الاراضي اوالعقارات.. هكذا كان تفسير الدكتور احمد النجار الخبير في شئون القطاع العقاري.
وقال ان: "السوق منذ "مارس" الماضي يمر بحالة ترقب بعد تعرض القطاع لتراجع مفاجئ بفعل ارتفاع العديد من اسعار البناء والمواد الخام، وهو ما ادي الي قيام العديد بالاحتفاظ بما لديهم من عقارات او اراض طمعا في تحقيق مكاسب عالية خلال الاشهر القادمة".
وطبقا لتصوره فإنه مهما طالت حالة الثبات في السوق او التراجع الا انه لن يتعرض لانتكاسة قوية، وانما في ظل الاقبال الكبير علي العقارات والاراضي، ستستمر مؤشرات السوق في الارتفاع يوما تلو الآخر، خاصة في ظل استمرار التدفقات للاستثمارات الخليجية بسبب الفوائض المرتفعة للبترول.
كما ان السوق يتسم بحالة رواج، وليس طفرات، فهذا الرواج مستدام علي المديين المتوسط والطويل، فيما تنحصر فترة الطفرات خلال وقت معين، واتاحت الفرصة بين المقاول والمشتري رفع السعر النهائي.
اما بشأن قانون الضرائب فعلي حسب قوله فإن القانون لم يتم تفعيله بعد، واذا كان ينص علي اعفاء العقارات التي تقل قيمتها السوقية عن 400 الف جنيه، وهذا ليس له تأثير علي السوق، لان من يمتلك مثل هذا المبلغ لشراء شقة، قادر علي دفع نسبة الضرائب ومن خلال كل ذلك يتوقع ان هذا الهدوء هو الهدوء الذي يسبق العاصفة علي حد قوله، حيث يشهد شهرا يولية واغسطس نشاطا كبيرا للعقارات.
وحسبما ذكر عبدالعاطي ابراهيم صاحب احد شركات المقاولات فإن الارتفاع في اسعار مواد البناء سواء كانت الحديد او الاسمنت او باقي المواد الاخري الداخلة في السوق العقاري ادي الي حالة من التباطؤ في استمرار نمو السوق عن ذي قبل، لان تجمع كل هذه العوامل ادي الي عدم قدرة البائع علي عرض بضاعته بسبب ارتفاع الاسعار، وعدم توافر المشتري لهذه السلعة.
وقال ان: "التهديد بسحب الاراضي من اصحابها يعد سببا مهما لركود السوق في الفترة الاخيرة، وذلك لاختفاء المواد اللازمة للبناء وارتفاع اسعارها، مما نتج عنه عدم القدرة علي البناء".
وستظل هذه المشكلة قائمة الا اذا تدخلت الحكومة لضبط الميزان العقاري من خلال تثبيت اسعار الحديد وباقي مواد البناء الاخري، ومن خلال ذلك سينعكس علي اداء السوق العقاري، وعودة الانتعاش مرة اخري في السوق.
"ولكن في حالة استمرار الحال علي هذه الوتيرة في السوق في ظل الارتفاعات المتواصلة للاسعار فمن المتوقع ان يكون العام المقبل اشد سوءا علي العقارات".