بعد موافقة لجنة إسكان النواب.. ننشر أهم تفاصيل المشروع الجديد ل«الإيجارات القديمة»

◄ خبراء القانون: المشروع الجديد يعالج التشوهات التاريخية للمنظومة العقارية.. ويحقق التوازن
◄ الحكومة: مشروع القانون يحمل مكاسب لكل طرف.. و7 سنوات فترة انتقالية لإخلاء الوحدات
«الإيجارات القديمة» علاقة شائكة بين المالك والمستأجر، درات حولها الكثير من المناوشات من قبل الطرفين منذ عشرات السنين، حتى وصلت إلى ساحة البرلمان المصري، ليناقشها نواب الشعب، لتحقيق التوازن بين حقوق الملاك والمستأجرين، متخذين نصب أعينهم في التعديل أن يتم إقراره وتنفيذه بحذر ليراعي الظروف الاجتماعية والاقتصادية للمستأجرين.
وقد وافقت لجنة الإسكان بمجلس النواب خلال اجتماعها أمس نهائيا على مشروع قانون الإيجار القديم المقدم من الحكومة فى صياغته الجديدة، حيث تضمن مشروع قانون بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر..
«بوابة أخبار اليوم» استطلعت أراء رجال القانون حول هذه التعديلات النهائية، في التقرير التالي يجيبوا فيه على كافة الأسئلة التي تدور في أذهان الملاك والمستأجرين.
تحقيق التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية
خلال تعليقه على القانون الجديد أمام جلسة مجلس النواب، أكد المستشار محمود فوزي، وزير الشئون النيابية والقانونية والتواصل السياسي، إن الحكومة حرصت على المشاركة في جميع جلسات الاستماع المتعلقة ب مشروع قانون الإيجار القديم، وإن جميع الآراء التي طرحت خلال هذه الجلسات كانت محل اعتبار، واستعرض الوزير أهم ملامح مشروع القانون المُقدم من الحكومة بنسخته المعدلة وأهم الأحكام التى جاءت استجابة للرؤى والآراء التى طرحت أثناء جلسات الاستماع وبضوابط موضوعية تتوخى تحقيق التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية، وصون الملكية وتحقيق العدالة الاجتماعية.
يحقق استفادة للجميع
وأكد المستشار محمود فوزي، أن مشروع قانون الإيجار القديم لا يمثل خسارة لأي طرف بمفردة، ولا ينحاز لطرف على حساب آخر، بل يحقق استفادة للجميع، فالكل رابح فيه، مشيرًا إلى أن الحكومة تحملت الجزء الاكبر من المسؤولية التزاما عليها بمشروع القانون، فضلًا عن أن المشروع تضمن فترة انتقالية مدتها 7 سنوات؛ لإخلاء الوحدات السكنية المؤجرة بنظام الإيجار القديم بدلاً من 5 سنوات، وهي مدة كافية لتحقيق التوازن بين مصالح جميع الأطراف، مؤكدًا أن هناك التزام من الحكومة بتوفير السكن البديل سواء كان بالتمليك أو الإيجار، وأن الدولة وفرت إسكان بديل للمناطق العشوائية، فهل الدولة التي وفرت إسكان بديل للعشوائيات تسمح بطرد أحد إلى الشارع دون بديل في الايجار القديم؟!
قوانين الإيجار القديم قوانين استثنائية
ويقول ياسر بيومي أبو الخير - المحامي بالنقض والدستورية العليا، أن هناك حكم للمحكمة الدستورية العليا صادر في عام 2002 ، استندت إليه الحكومة في مشروع القانون الجديد، بمراجعة نص قانوني كان يوسع نطاق حق الامتداد ليشمل من يسكن مع المستأجر، فجاء قضاء المحكمة الدستورية، وقلص هذا الامتداد وجعله للجيل الأول، وقصر امتداد عقد الإيجار على المستأجر وزوجته وأبنائه بشرط الإقامة الفعلية ولجيل واحد بعدها تعود العين لمالكها، نظرًا للظروف الاجتماعية آنذاك، وبالنظر إلى صدور قانون الإيجارات القديم آنذاك والظروف المحيطة، نجد أن أوضاع السكن في فترة الثمانينيات كانت صعبة، والمحكمة الدستورية رأت أن المشرع آنذاك كان متوسعًا فى مسألة الامتداد.
اقرأ أيضا| تعديلات قانون الإيجار القديم.. الحكومة: لن نسمح مطلقًا بترك أي مواطن في الشارع
قوانين استثنائية في العلاقة الإيجارية
وأضاف ياسر أبو الخير، أن قوانين الإيجار القديم تعد قوانين استثنائية في العلاقة الإيجارية، فالأصل هو حرية التعاقد، والظروف الاجتماعية التي كانت تعيشها البلاد آنذاك كانت فوق كل اعتبار، ومع تحسن الظروف في البلاد، وتوفر المعروض من الوحدات السكنية بشكل كافي، لم تعد هناك أي مشكلات دستورية بشأن القوانين الجديدة، ولا يوجد تعارض بينها.
إعادة تنظيم للعلاقة بين المالك والمستأجر
من جانبه يؤكد الدكتور رضا فرحات، نائب رئيس حزب المؤتمر وخبير الإدارة المحلية، أن القانون الجديد بمثابة إعادة تنظيم للعلاقة بين المالك والمستأجر، وتحولا تشريعي مهم نحو تحقيق التوازن المفقود منذ عقود بين طرفي العلاقة الإيجارية، ونقلة نوعية لمعالجة أحد أكثر الملفات تعقيدًا في البنية التشريعية والاجتماعية المصرية، وتعكس وجود إرادة سياسية وتشريعية حقيقية لإنهاء التشوه التاريخي في العلاقة بين المالك والمستأجر، والذي تسبب لعقود في غياب العدالة الاجتماعية، وإهدار حقوق الملاك، وخلق بيئة عقارية غير جاذبة للتطوير والاستثمار، فالقانون الجديد يعالج تشوهات تاريخية في المنظومة العقارية ظلت عقود عبئاً على الاقتصاد الوطني، وتخلق بيئة عقارية غير عادلة وغير مشجعة على الاستثمار أو التطوير العقاري، وتقنين العلاقة بين المؤجر والمستأجر بعد فترة انتقالية محددة خطوة مهمة على طريق الإصلاح التشريعي والاجتماعي في ملف شائك ومؤجل.
وقف إهدار الثروة العقارية في مصر
ويقول أيمن عبدالعظيم جميل - المحامي بالنقض والدستورية العليا، أن مشروع قانون الإيجارات الجديد الذي وافقت عليه لجنة الإسكان بمجلس النواب؛ لإنهاء العقود السكنية القديمة خلال سبع سنوات من تاريخ تطبيقه، وإنهاء العقود غير السكنية خلال خمس سنوات، راعى فيها تحقيق العدالة بين أطراف العلاقة الإيجارية، بتشكيل لجان في كل محافظة لتقسيم المناطق إلى متميزة، متوسطة، واقتصادية، بهدف تحديد القيم الإيجارية وفقًا لطبيعة كل منطقة، وينص المشروع على رفع القيمة الإيجارية للوحدات السكنية إلى عشرين ضعفًا في المناطق المتميزة، بحد أدنى 1000 جنيه شهريًا، وإلى عشرة أضعاف في المناطق المتوسطة، بحد أدنى 400 جنيه، بينما يتم رفع الإيجار في المناطق الاقتصادية بحد أدنى 250 جنيهًا.
صيغة متوازنة تحقق المصلحة الوطنية
وأضاف أيمن جميل، أن مشروع القانون الذي سوف يعرض على الجلسة العامة للبرلمان، بعد موافقة لجنة الإسكان عليه نهائيا، من شأنه إنهاء واحدة من أقدم الأزمات الاجتماعية في السوق العقاري المصري، والتى تمتد لأكثر من 80 عامًا، مع ضرورة دعم الدولة للمستأجرين محدودي الدخل خلال تنفيذ القانون، سواء من خلال تخصيص وحدات بديلة أو تسهيلات في برامج الإسكان الاجتماعي، فقانون الإيجارات الجديد سيسفر عنه صيغة متوازنة تحقق المصلحة الوطنية وتدفع نحو بيئة عمرانية عادلة ومستقرة، خاصة أن أحكام هذا القانون ستسري على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى والأماكن المؤجرة للأغراض الطبيعية لغير غرض السكنى وفقًا لأحكام القانون رقم 44 لسنة 1987 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، ولسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر كما نصت عليه المادة الأولى من مشروع القانون.
وأضاف أيمن جميل المحامي، أن مشروع القانون الجديد يقضي على مشكلة تتمثل في وجود حوالي 3 ملايين وحدة سكنية مؤجرة بنظام الإيجار القديم في مصر، الأمر الذي يمثل إهدار كبير للثروة العقارية في مصر.
اصلاح تشوهات سوق الإيجارات
ويضيف نادر هاشم، المحامي بالنقض والدستورية والإدارية العليا أن مشروع قانون الإيجارات الجديد جاء في وقت أحتدت فيه المناوشات بين الملاك والمستأجرين، فكان لا بد من التدخل من قبل البرلمان لفض النزاع على هذه المشكلة الأزلية بين الملاك والمستأجرين، فهذه التعديلات بمشروع القانون ستسري فقط على العقود التي تم تحريرها قبل عام 1996، بينما ستظل العقود المبرمة بعد هذا التاريخ خاضعة لأحكام القانون المدني، المعروفة ب«عقود الإيجار الجديدة»، التي تتيح للطرفين الاتفاق على بنود العلاقة الإيجارية بكل حرية، والتحرك البرلمانى جاء بعد سنوات من الجدل والمطالبات المجتمعية، في ظل التشوهات الواضحة التي أصابت سوق الإيجارات في مصر.
جراحة عاجلة لمعالجة أزمة متراكمة
ويقول محمد نجيب مصلحي، المحامي بالنقض والدستورية العليا، أن التشابك في العلاقة الإيجارية بين الملاك والمستأجرين كان لا بد من تدخل عاجل من قبل الحكومة والبرلمان، بجراحة عاجلة لمعالجة الأزمة التي تراكمت على مدار العقود الماضية، في الحكومة اضطرت منذ عشرات السنوات إلى تجميد الإيجارات للسيطرة على أزمة السكن التي تفاقمت في ذاك الوقت بسبب نقص مواد البناء، وتوجه الدولة للاشتراكية عقب ثورة يوليو 1952، حيث تم تثبيت الإيجارات وإتاحة توريثها، باعتبار أن السكن حقًا اجتماعيًا، فالعقود القديمة التي تخضع للقوانين 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981، تتصف بعدم تحديد مدة العقد، والقيمة الإيجارية الثابتة، مع صعوبة إخلاء المستأجر، في حين أن عقود الإيجار الجديدة، التي أبرمت بعد 1996، تتيح الاتفاق على مدة الإيجار وقيمته، ولا تسمح بالتوريث.
النص الكامل لمشروع قانون الإيجار القديم
بعد موافقة لجنة الإسكان نهائيًا.. النص الكامل لمشروع قانون الإيجار القديم، وافقت لجنة الإسكان بمجلس النواب خلال اجتماعها نهائيا على مشروع قانون الإيجار القديم المقدم من الحكومة فى صياغته الجديدة، مشروع قانون بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
مادة «1»:
تسرى أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى والأماكن المؤجرة للأغراض الطبيعية لغير غرض السكنى وفقًا لأحكام القانون رقم 44 لسنة 1987 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، ولسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
مادة «2»:
تنتهى عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون لغرض السكنى بانتهاء مدة سبع سنوات من تاريخ العمل به، وتنتهى عقود إيجار الأماكن للأغراض الطبيعية لغير غرض السكنى بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل به، وذلك كله ما لم يتم التراضى على الإنهاء قبل ذلك.
مادة «3»:
تشكل بقرار من المحافظ المختص لجان حصر فى نطاق كل محافظة تختص بتقسيم المناطق التى بها أماكن مؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام هذا القانون إلى مناطق متميزة، متوسطة، اقتصادية، على أن يراعى فى التقسيم.
المعايير والضوابط الآتية:
- الموقع الجغرافى ويشمل طبيعة المنطقة والشوارع الكائن بها العقار.
- مستوى البناء ونوعية مواد البناء المستخدمة ومتوسط مساحات الوحدات بالمنطقة.
- المرافق المتصلة بالعقارات بكل منطقة من مياه وكهرباء وغاز وتليفونات وغيرها من المرافق.
- شبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة.
- القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لأحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر بالقانون رقم 196 لسنة 2008، الكائنة فى ذات المنطقة.
ويصدر قرار من رئيس مجلس الوزراء بقواعد ونظام عمل هذه اللجان
وتنتهى هذه اللجان من أعمالها خلال ثلاثة شهور من تاريخ العمل بهذا القانون ويجوز بقرار من رئيس مجلس الوزراء مد المدة الانتهاء من أعمالها لمدة واحدة ومماثلة، ويصدر قرار من المحافظ المختص بما تنتهى إليه اللجان يتم نشره فى الوقائع المصرية ويعلن بوحدات الإدارة المحلية فى نطاق كل محافظة.
مادة «4»:
اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام هذا القانون والكائنة فى المناطق متميزة بزيادة عشرين مثلًا للقيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره ألف جنيه، ويوقع عشرة أمثال القيمة الإيجارية السارية للأماكن بالمناطق المتوسطة، واثنى عشر ونصف مثلًا للأماكن بالمناطق الاقتصادية، وبحد أدنى مبلغ مقداره أربعمائة جنيه للأماكن الكائنة فى المناطق المتوسطة، ومائتين وخمسون جنيهًا للأماكن فى المناطق الاقتصادية.
ويلتزم المستأجر أو من أمد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، لجان حصر اتهام الحصر المشار إليها بالمواد «3» من هذا القانون من أعمالها، بسداد الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون بواقع 250 جنيهًا شهريًا، على أن يلتزم المستأجر أو من أمد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بدءًا من اليوم التالى لنشر قرار المحافظ المختص المنصوص عليه بالفقرة الأخيرة من المادة «3» بسداد الفروق المستحقة أن وجدت على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التى استحقت عنها.
مادة «5»:
اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأغراض الطبيعية لغير السكنى خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية.
مادة «6»:
تزاد القيمة الإيجارية المحددة وفقًا للمادتين «4»، و «5» من هذا القانون سنويًا بصفة دورية بنسبة «15%».
مادة «7»:
مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة «18» من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه، يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر بحسب الأحوال، فى نهاية المدة المبينة فى المادة «2» من هذا القانون، أو حال تحقق أى من الحالتين الآتيتين:
- إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار للمكان المؤجر لمده تزيد على سنة دون مبرر.
- إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال قابلة للاستخدام فى ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر.
وحال الامتناع عن الإخلاء يكون للمالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، أن يطلب من قاضى الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن فى دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء، دون الإخلال بالحق فى التعويض أن كان له مقتضى.
ومع عدم الإخلال بحكم الفقرة الثانية من هذه المادة يحق للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقًا للإجراءات المعتادة، ولا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضى الأمور الوقتية المشار إليه.
مادة «8»:
مع عدم الإخلال بحكم المادتين «2، 7» من هذا القانون، يكون لكل مستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وفقًا لأحكام القانونين رقمى 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 المشار إليهما، وقبل انقضاء المدة المحددة لانتهاء العقود فى المادة «2» من هذا القانون، أحقية فى تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية، إيجارًا أو تملكًا، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وذلك بطلب يقدمه المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار مرفقًا به إقرار بإخلاء وتسليم العين المستأجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة، وتكون الأسبقية فى التخصيص للفئات الأولى بالرعاية وعلى الأخص المستأجر الأصلى وزوجه وولده ممن امتد إليه عقد الإيجار.
ويصدر رئيس مجلس الوزراء بناءً على عرض الوزير المختص بشئون الإسكان خلال شهر من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون قرارًا بالقواعد والشروط والإجراءات اللازمة لتلقى الطلبات والبت فيها.
وحال إعلان الدولة عن وحدات تابعة لها سكنية أو غير سكنية، إيجارًا أو تمليكًا، يكون للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار الأولوية فى تخصيص وحدة، بمجرد تقديمهم طلب مرفقًا به إقرار إخلاء الوحدة المستأجرة المشار إليه بالفقرة الأولى من هذه المادة، على أن يراعى فى الأولوية حال التزاحم طبيعة المنطقة التى بها الوحدة المستأجرة، ويحدد الإعلان الضوابط والقواعد والإجراءات اللازمة للتخصيص.
مادة «9»:
مع عدم الإخلال بحكم المادة «2» من هذا القانون، تلغى القوانين أرقام 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية اعتبارًا من اليوم التالى لمرور سبعة أعوام من تاريخ العمل بهذا القانون، كما يلغى كل حكم يخالف أحكامه.
مادة «10»:
ينشر هذا القانون فى الجريدة الرسمية ويعمل به من التالى لتاريخ نشره.