خبراء عقاريون: رغم التحديات تضاعف حجم المبيعات خلال 2023.. و2024 استثنائي

حصاد 2023 بالسوق العقاري المصري.. وتوقعات 2024

فتح فوزي: ارتفاع تكلفة الانشاءات مثل تحديا كبيرا أمام الشركات الصغيرة خلال 2023..وجميع الشركات بالسوق حققت 100% وأكثر من حصتها البيعية للعام.
عبد الله سلام : حجم الاستثمار في القطاع العقاري المصري يقترب من 500 مليار جينه خلال أول 9 شهور من عام 2023.
أشرف بولس : نحتاج مبادرات تسرع من عمليات شراء الخامات والكهرباء والمعادن لتنفيذ المشروعات بسرعة تحافظ على سعر التكلفة الذي تم البيع به.
أحمد أهاب : اجراءات عديدة اتخذتها الحكومة لتنمية القطاع.. وهناك بعض التحديات تحتاج لتدخل عاجل.
أحمد عبد الله : ضرورة استخدام مواد بديلة أقل تكلفة ،و وضع خطة لرفع نسب المكون المحلي في جميع مواد البناء.
شهد العام الجاري الكثير من التغيرات والتطورات داخل السوق العقاري، حيث مر القطاع بالعديد من التحديات سواء بعد ارتفاع أسعار الصرف، وكذلك نتيجة الأحداث الدولية التى اثرت سلبا على الاقتصاد العالمي بشكل عام وكان لها تداعياتها على الاقتصاد المحلى أيضا، ربما خفف منها التسهيلات التي تقرها الحكومة لدعم القطاع ، بالإضافة لثقة المواطن أن العقار دائما هو الملاذ الآمن للحفاظ على قيمة مدخراته،" بوابة أخبار اليوم" استطلعت آراء عدد من الخبراء والمعنيين بالقطاع العقاري المصري عن أبرز تحديات 2023 ، وتوقعات عام 2024.
في البداية يؤكد فتح الله فوزي نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس لجنة التشييد والبناء بالجمعية أن التعويم أثر على ارتفاع خامات والبناء و تكلفة الانشاء، وذلك كان تحديا كبير أمام شركات التطوير الصغيرة تحديدا، وهو الالتزام بمواعيد تسليم مشروعاتهم في ظل ارتفاع التكلفة عليهم، ولكن في الوقت نفسه اتجه العملاء للاستثمار العقاري خاصة مع فروق الاسعار التى شهدتها العملات الأجنبية نتيجة التضخم، لذلك أرى أن كل الشركات الكبيرة والصغيرة حققت أكثر من 100% من التارجت البيعي لها.
وتابع فوزي أن بالرغم من أن ارتفاع سعر التكلفة يتحمله المطور فور حدوثه، الا أن استجابة العقارات لزيادة الأسعار لاتكون بنفس سرعة، حيث لايستطيع المطور رفع اسعاره البيعية بنسبة أكثر من 5% شهريا، لذلك اري انه منذ بداية يناير 23 وحتى ديسمبر من العام نفسه زادت اسعار العقارات بنبسة تتعدى 70% تقريبا، واتوقع مع بداية العام الجاري أن يصل لنسبة 100% بما يعنى تضاعف سعرها خلال عام.
على صعيد متصل قال المهندس عبد سلام الرئيس التنفيذي لإحدى شركات التطوير العقاري إن حجم الاستثمار في القطاع العقاري المصري يقترب من 500 مليار جينه خلال أول 9 شهور من عام 2023، مؤكدا أن السوق المصرية يستطيع أن يصل إلى تريليون جنيه، وهذه الأرقام غير مسبوقة في ظل الظروف الاقتصادية الصعبة.
وأضاف سلام أن زيادة الأسعار أمر طبيعي في سوق العقارات وفي صالح المستثمرين، وعادة ما تكون مقابلة لمستويات التضخم، في السابق كانت المستويات الطبيعية في حدود 10-15٪، ولكن خلال العامين الماضين ارتفعت الأسعار بوتيرة مضاعفة نتيجة متغيرات العملة والتكلفة ، وفي هذه الحالات تتبع شركات التطوير الكبرى عدة اليات للتحوط ضد تقلبات الأسعار واحتمالات زيادة التكلفة للتعامل مع المتغيرات المتلاحقة في قيمة العملة، من خلال المراجعة الدورية للتسعير، وأنظمة السداد، وتوقيع عقود المقاولات، مع تكوين مخزونات أكبر من الخامات ومواد البناء، وغيرها من السياسات.
من ناحيته أكد المهندس أشرف بولس أن حجم الإقبال على المبيعات ارتفع بنسبة كبيرة عن العام السابق، لأن الكثيرين اتجهوا إلى شراء العقار للاستثمار وحفاظا على مدخراتهم، وتابع :"أري أن حجم المبيعات تقريبا وصل للضعف، واتوقع أن يشهد القطاع رواجا أكبر خاصة مع الربع الأول الذي يشهد فك الكثير من الشهادات الادخارية ذات العائد 25٪".
و طالب بولس بعمل مبادرة حكومية للسراع من عمليات شراء الخامات والكهرباء والمعادن والالومنيوم وهو مايسرع من عملية التنفيذ وبالتالي نحافظ على سعر التكلفة الذي تم البيع به والتعاقد عليه، وكذلك اتمنى أن تدرس الحكومة إقراض المطوريين بفائدة مخفضة ، حتى يتمكنوا من الالتزام بتسليم مشروعاتهم في الوقت المتفق عليه.
من جهته أكد المهندس أحمد أهاب المدير التنفيذى لاحدى شركات التطوير العقاري أن السوق العقاري تضاعف حجمه خلال 2023 لاكثر من 200%، لاسيما وان بعض المطورين العقاريين حققوا مبيعات بنسب نمو بلغت 300%، وأقل المطورين حققو نسبة 60% مقارنة بالعام الماضي، لاسباب عديدة اهمها أن الوضع الاقتصادى أثبتت أن العقار هو الملاذ الأمن لأموال الأفراد سواء كان بغرض الاستثمار أو السكن بالاضافة الى أن بعض المطورين لجأوا الى تخفيض مساحة الوحدات بنفس المميزات تماشيًا مع القدرة الشرائية للعميل.
اقرأ أيضا :10 مليارات جنيه مبيعات متوقعة ل5 مشروعات تابعة للتعمير والإسكان للاستثمار العقاري HDP
وأشار أهاب الى أن 2024 سيكون عامًا استثنائيا فيما يخص القطاع العقاري المصري، والبداية كانت من إصدار الدولة لقانون التصالح في مخالفات البناء، بالاضافة لعدد من الاجراءات والتيسيرات التى ستخلق حالة من الرواج التجاري في القطاع العقاري المصري بشكل عام، اهمها منح المطور الحق فى تسجيل أرض فضاء، وهو ما وفر على المطورين تكاليف ضخمة، و السماح بزيادة المساحات البنائية للمشروعات بنحو %10، وكذلك تيسيرات تتعلق بتعديل نسب المكون الخدمى فى المشروعات العمرانية المتكاملة لتتراوح ما بين %15-5 للمبانى التجارية والإدارية، وأضاف أن كل هذه التيسيرات والاجراءات مازالت لم تقابل الارتفاعات الكبيرة فى التكاليف والتى وصلت إلى %100 للمتر، والتى أثقلت كاهل المطورين، ولذلك نتمنى وجود تسهيلات اكثر منها تثبيت أسعار الفائدة، إضافة إلى زيادة فترة تأجيل أقساط القروض البنكية.
على صعيد متصل أكد المهندس أحمد عبد الله نائب رىيس احدى شركات الانشاءات أن أسعار مواد البناء في مصر شهدت ارتفاعًا ملحوظًا خلال الفترة الماضية، حيث ارتفع سعر طن الحديد إلى نحو ما يقارب 40 ألف جنيها، كما ارتفع سعر طن الأسمنت ليسجل أكثر من 4 آلاف جنيه، وأرجع سبب ذلك الى ارتفاع أسعار المواد الخام العالمية، خاصة خام الحديد والاسمنت، بسبب الحرب الروسية الأوكرانية، وجائحة كورونا، وتأثر سلاسل الامداد، بالاضافة الى انخفاض قيمة الجنيه المصري أمام الدولار الأمريكي، مما أدى إلى ارتفاع أسعار المواد المستوردة وكذلك مواد البناء التي بها مكون مستورد فضلا عن معدات الانشاءات التي يتم استيراد اغلبها بدون بديل محلي، في ظل ارتفاع الطلب على مواد البناء، بسبب تزايد حجم المشروعات القومية، وكذلك ارتفاع الطلب على شراء العقارات لحفظ المواطنين لقيمة مدخراتهم.
واشار أن هناك عدة حلول يمكن أن يتبعها أصحاب المشروعات وشركات الإنشاءات للتخفيف من آثار ارتفاع أسعار مواد البناء، منها: تفعيل الهندسة القيمية Value Engineering واستخدام مواد بديلة أقل تكلفة، مع مراعاة الجودة ،و وضع خطة لرفع نسب المكون المحلي في جميع مواد البناء بصورة تدريجية وهو يتطلب تضافر جهود المستثمرين ورجال الصناعة مع تسهيلات من الدولة تشجع علي توطين تلك الصناعات ، مضيفا أنه في حالة تصنيع العديد من مواد البناء الأساسية فان نسبة لا تقل عن 40% من مواد البناء لا بديل عن استيرادها من الخارج خاصة ما يتعلق بالأعمال الكهربائية والميكانيكية وأنظمة الواجهات والعديد من مواد التشطيب.
واكد عبد الله على ضرورة التحوط لعدم استقرار الأوضاع الاقتصادية بتقسيم المشروعات قدر الإمكان طبقا لطبيعة كل مشروع الي مراحل متعددة لإعادة التوازن الاقتصادي للمشروع في المراحل التالية ،والتعاقد مع شركات مواد البناء بأسعار مسبقة، قبل ارتفاع الأسعار، وكذلك الاستفادة من الحوافز التي تقدمها الحكومة لشركات الإنشاءات.
وتابع انه من المتوقع أن يظل ارتفاع أسعار مواد البناء تحديًا رئيسيًا أمام قطاع الإنشاءات في مصر، حتى يتعافى الاقتصاد العالمي وبالتبعية الاقتصاد المصري مما يتطلب اتخاذ خطوات جادة من قبل الحكومة وشركات الإنشاءات للتخفيف من آثاره.