الالتزام بمواعيد التسليم للحاجزين التحدي الأكبر أمام شركات التطوير العقاري في ظل تضاعف التكلفة

• جيه إل إل مصر: 91 ألف وحدة سكنية متوقع تسليمها خلال 3 أعوام داخل القاهرة والصعوبات الاقتصادية قد تؤجل مواعيد التسليم
• أحمد زكى: التسليمات هى المعيار الحقيقى لقوة الشركات العقارية والمبيعات الجديدة قد تصبح «نقمة» على المطور
إذا كانت المبيعات تمثل مؤشرا على حركة السوق العقارية وسلوكيات العملاء تجاه العقار كملاذ آمن للحفاظ على مدخراتهم خاصة وقت الأزمات، فإن التسليمات هى المؤشر الأهم على قوة ومصداقية المطور العقارى وقدرته على تجاوز التحديات الاقتصادية.
ولا شك أن التأخر فى تسليم الوحدات العقارية قد يؤدى إلى العديد من المشكلات أبرزها ضياع مدخرات وحقوق العملاء والتى تقدر بحوالى تريليون جنيه بنهاية عام 2022 وانخفاض ثقة العملاء فى السوق العقارية، وكل ذلك يؤثر بالسلب على عدد من القطاعات الاقتصادية الأخرى التى ترتبط بنشاط القطاع العقارى، مثل قطاع مواد البناء وقطاع المقاولات، الأمر الذى يتطلب تدخل حكومى عاجل.
وحسب دراسات السوق التى أجرتها «جيه إل إل»، قال أيمن سامى مدير مكتب مصر فإن عدد الوحدات المتوقع تسليمها خلال العام الحالى تبلغ 35 ألف وحدة، ونحو 31 ألف وحدة عام 2024، والمتوقع تسليم نحو 25 ألف وحدة عام 2025، مقابل 18 ألف وحدة تم تسليمها عام 2022 ليصل إجمالى الوحدات المسلمة بنهاية العام الماضى إلى 246 ألف وحدة سكنية داخل القاهرة الكبرى مشيرا إلى أن معدلات التسليم تتماشى مع حجم المبيعات التى حققتها الشركات العقارية.
أضاف سامى أن أزمة الارتفاعات المتتالية فى التكلفة على المطور العقارى قد تؤدى إلى تأجيل أو تأخير فى عملية التسليمات، مشيرا إلى ضرورة إيجاد حلول للتغلب على هذه التحديات.
تابع: يبدأ المطور غالبا مرحلة الإنشاءات بعد مرور عامين من سداد أول الأقساط المستحقة للوحدة وبالتالى فإن مردود المبيعات التعاقدية فى آخر عامين لن تظهر العام الحالى أو القادم، مشيرا إلى أن المطور العقارى يمر بمرحلة انتقالية بسبب الأوضاع الراهنة التى ضاعفت أسعار ومدخلات البناء.
أحمد زكى المدير العام والشريك المؤسس لشركة «زى بورد كونسالتيج» قال إن معيار النجاح والقوة للمطور العقارى يتمثل فى القدرة على تسليم المشروع بخدماته المتكاملة ليكون قابل للمعيشة وليس فقط ما يحققه من مبيعات.
أضاف أن المبيعات لم تعد المعيار الحقيقى لنجاح المطور العقارى والتى قد تصبح نقمة عليه فى ظل المتغيرات الاقتصادية المتلاحقة وانعاكساتها على اسعار مدخلات البناء.
ويرى زكى أن متوسط التسليمات خلال عام 2022 كان جيدا لدى بعض الشركات التى سارعت إلى ضخ المزيد من الأموال فى عمليات الإنشاءات لتقليل مخاطر السوق مشيرا إلى ان العام الحالى متوقع أن يكون حاسما للعديد من المطورين فى ضوء قدرتهم على التسليم للوحدات المببعة قائلا: «2023 هو عام الفلترة للمطورين».
وبلغت المبيعات التعاقدية لأكبر 20 مطورا فى السوق العقارية المصرية نحو 317 مليار جنيه بنهاية عام 2022 بمعدل نمو 55% مقارنة بعام 2021، تبعا لما كشف عنه تقرير صادر عن شركة «ذا بورد كونسالتنج» للاستشارات.
واستحوذ 7 مطورين على حوالى 57% من مبيعات العام الماضى وهم طلعت مصطفى، إعمار مصر، ماونتن فيو، بالم هيلز، سوديك، فاوندرز، وشركة أورا للتطوير.
ويرى زكى أن الأزمات الاقتصادية على الرغم من تأثيراتها السلبية على السوق العقارية فيما يتعلق بعملية التسعير فإنها تخلق حالة من الرواج فى المبيعات بغرض الاستثمار فالكثير يلجأ إلى اقتناء وحدة عقارية كملاذ آمن للاستثمار وللحفاظ على قيمة مدخراته وهو ما حدث فى أعقاب اندلاع الحرب الروسية الأوكرانية والتى شهدت إقبالا ملحوظا على الشراء.
ورصدت شركة «ذا بورد كونسالتنج» ارتفاع التكلفة الإنشائية بمعدل 40% طوال العام الماضى متأثرة بزيادة أسعار مدخلات البناء مقابل ارتفاع متوسط أسعار الوحدات السكنية بمعدل 30 % خلال الفترة من يناير إلى نوفمبر من العام الماضى لمشروعات الإسكان الفاخر وفوق المتوسط التى تقع شرق وغرب القاهرة.
وأشار التقرير إلى الصدمات التى تعرض لها القطاع العقارى طوال العام الماضى بداية من اندلاع الحرب الروسية وما ترتب عليها من متغيرات اقتصادية أدت إلى تراجع قيمة الجنيه المصرى بحوالى 88% أمام الدولار الأمريكى، من 15.6 جنيه فى يناير 2022 إلى 29.5 جنيه فى يناير 2023 والمتوقع أن يصل إلى ما بين 38.5 إلى 40 جنيها.
وأظهرت البيانات الصادرة عن وزارة الإسكان والمجتمعات العمرانية لأسعار مواد البناء خلال الفترة من يناير إلى نوفمبر 2022، عن ارتفاع أسعار 15 سلعة من مواد البناء بمتوسط 40%، ارتفع الحديد خلال هذه الفترة بمعدل 29% مقابل 93% لأسعار أسلاك النحاس والأسمنت بمعدل 52%.
تابع: التحديات الاقتصادية المستمرة ستزيد بالطبع من ارتفاع الأسعار بالتزامن مع حالة من الهلع الشرائى التى بدات فى مطلع العام الحالى واستطاعت بعض الشركات تحقيق مبيعات خلال شهرى يناير وفبراير بمعدل نمو 50% مقارنة بمبيعات الفترة المماثلة من عام 2022 والمتوقع زيادتها مع انتهاء اجال شهادات الادخار ذات العائد 18%.