مطورون يطرحون تحديات القطاع على منصة «أخبار اليوم العقاري الثالث»

أحمد العدوى: الوضع الراهن بالسوق العقارى يتطلب دعما حكوميا قويا
أحمد عبد الحميد: تداعيات كورونا مستمرة.. وتخفيض الفائدة الحل الأساسى لمواجهة التضخم
شريف حمودة: تكاليف مدخلات الإنتاج بالقطاع العقارى ارتفعت 400% فى 24 شهرًا
طالب مطورون عقاريون بتغيير منظومة التمويل العقارى لتشمل الوحدات تحت الإنشاء، وإزالة عوائق تصدير العقار ومنح الجنسية والإقامة مقابل شراء وحدات سكنية، بجانب حل مشكلات تسجيل الوحدات العقارية بمصر، وتثبيت سعر الفائدة على أقساط الأراضى، وتدشين اتحاد المطورين لتنظيم ومراقبة السوق العقارية فى الجلسة الأولى لمؤتمر «أخبار اليوم العقارى» الذى انطلقت فعالياته اليوم الثلاثاء تحت رعاية الدكتور مصطفى مدبولى رئيس مجلس الوزراء.
وقال المهندس أحمد صبور، رئيس مجلس إدارة شركة الأهلى صبور، خلال الجلسة التى حملت عنوان «أسعار مواد البناء.. أزمة تحتاج لتدخل الدولة»، إن شركات التطوير العقارى حينما بدأت أعمالها فى السوق المحلية كان يتم النظر إليها كشركات مقاولات لكن مع تطور صناعة العقار، أصبحت هناك قدرة على التمييز بين المُطور والمقاول، وخلال 35 عامًا تقريبًا أصبح هناك اختلاف بين مهام كل منهما.
وأضاف صبور أن السوق العقارى فى وضع دقيق ويمر بظروف صعبة وذلك بعدما نجح على مدار السنوات الأخيرة فى مواجهة العديد من الأزمات المحلية والعالمية، وتحقيق مبيعات قوية يمكن استشفاف حجمها من نتائج الشركات العشرين الكبيرة بالسوق، والتى حققت مبيعات تقترب من التريليون جنيه، مشيرًا إلى أن جميع أطراف منظومة صناعة العقار يجب أن تهتم بالحفاظ على استمرار عمل السوق ومبيعات الشركات.
أوضح صبور أن منظومة السوق تتضمن المقاول والاستشارى والجهة المالكة للأرض والعميل والبنك، والتى يتم تعويضها فى حالة الأزمات باستثناء المطورين، فالمقاول يتم تعويضه نتيجة التحديات الاقتصادية التى يواجهها السوق العقارى، كما أن الجهة المالكة للأرض حركت قيمتها، وارتفاع الفوائد رفع معه عائد البنك على الإقراض، وبالتالى فإن جميع أطراف المنظومة تم تعويضها باستثناء المطور، بل يمكن القول إن من «قام بتعويضهم هو المطور ذاته».
ولفت إلى أن التمويل العقارى هو الحل الأمثل للسوق العقارى حاليا بشرط أن يتم تمويل الوحدات تحت الإنشاء، فالتمويل مرتبط فقط للوحدات كاملة التنفيذ والتشطيب، كما يجب تشجيع الصناعة المحلية لمواد البناء من أجل ضبط أسعارها، والمساعدة فى التحكم فى تكلفة التنفيذ.
مطالب متعددة
أشار الدكتور أحمد شلبى، الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب لشركة تطوير مصر، إلى الوضع الاقتصادى العالمى والأزمات التى يواجهها العالم بداية من جائحة كوفيد-19، مرورًا بأزمة سلاسل الإمداد ثم الحرب الروسية الأوكرانية، ثم التضخم العالمى، وكان لتلك الأزمات انعكاس كبير على القطاع العقارى بمصر، خاصة مع ارتفاع أسعار الأراضى وتكلفة مواد البناء التى ترتفع بقوة وتكلفة التمويل التى تواجه مشكلة كبيرة مع زيادة 800 نقطة فى سعر الفائدة مع زيادة متوقعة من 200-300 نقطة خلال الشهر الجارى، ما يلقى بأعباء إضافية على سعر الأرض، مشددًا على أن كافة مدخلات التطوير العقارى ارتفعت بشكل كبير.
لفت إلى مشكلات أخرى تواجه شركات التطوير العقارى تتمثل فى سياسة البيع أوف بلان (البيع قبل البدء فى التنفيذ)، ضاربا المثال بأن مبيعات 2022 حتى الآن لم يتم بناؤها وكافة المدخلات ارتفعت بزيادة ضخمة، منوهًا إلى أن حجم مبيعات أكبر 20 شركة فى السوق العقارية سجل فى 2022 حوالى 317 مليارا بنمو عن العام السابق الذى كان حجم المبيعات فيه حوالى 250 مليارا لتسجل المبيعات خلال العامين حوالى 600 مليار لكن نسبة التنفيذ خلال هذين العامين لم تكن كبيرة.
وأوضح شلبى أنه حال إضافة مبيعات الوحدات التابعة للدولة والشركات الأخرى العاملة فى السوق فإن حجمه قد يسجل تريليون جنيه لكن النمو فى حجم المبيعات لا يعكس نموا فى القطاع العقارى لأن النمو يتعلق بالسعر ويجب النظر إلى الأمتار والمساحات المبيعة للشركات، مضيفا أن شراء العقار فى مصر يتم كادخار ومحزن للقيمة وكذلك كملاذ لمواجهة تغيرات سعر الصرف، ومع الزيادة فى سعر الصرف فإنه تحدث زيادة فى سعر العقار.
وشدد على أن القطاع العقارى المصرى آمن ولا تحدث أزمة فى العقار بمصر مثل أزمة 2008»، مطالًبا المطورين بضرورة التنويع فى الاستثمارات الخاصة بهم مثل المبانى التجارية والإدارية والمدارس وكذلك التنويع فى البيع وعدم الاعتماد بالكامل على سياسة «بيع الأوف بلان»، وإتاحة بيع مشروعات بعد التنفيذ، كذلك التوسع فى التمويل العقارى وتصدير العقار، وطالب بضرورة تثبيت سعر الفائدة على أقساط الأراضى عند 10% على الأقساط، ووجه شلبى رسالة: «رفقًا بالمطورين والمصنعين»، قائلاً إن الدولة ركزت على العائد من المطورين والمصنعين، ولم تركز على التشغيل ما يتطلب إعادة النظر فى كافة التعاملات مع مدخلات الإنتاج خاصة بيع الأرض وغيرها من مدخلات الإنتاج.
اختلال البوصلة
قال المهندس أحمد عبد الحميد، رئيس مجلس إدارة غرفة مواد البناء باتحاد الصناعات المصرية، إن جائحة كورونا سببت اختلالاً بعجلة دوران سلاسل الإمداد فى العالم بالكامل وسببت توابع اقتصادية عالمية يتوقع أن تستمر حتى 2025، موضحا أن إتاحة المواد الخام للعميل تأخرت، مع صعوبة توافرها فى القواعد الإنتاجية ما سبب أزمة للصناعة توفير المواد الخام أو توفير الطاقة.
وأكد أن تضخم أسعار مواد البناء وفى الاقتصاد بالكامل يتطلب تخفيض سعر الفائدة، فالتضخم فى مصر ناتج عن زيادة التكلفة، ضاربا المثل بصناعة الإسمنت التى تواجه تحديات مثل صناعة التطوير العقارى، موضحا أن هيكل تكاليف الإنتاج فى الصناعة المصرية يمكن إعادة النظر إليه بتحليل الأرقام، فهناك زيادة 800% فى مصاريف استخراج الأوراق للشركات، وهناك مراقبة من جهاز حماية المنافسة على الشركات.
وقال إن تكاليف الإنتاج وزيادات سعر الفائدة أصبحت معيارًا أساسيًا للتضخم فى كافة القطاعات الاقتصادية، ما يتطلب بتعديل السياسة النقدية بما يضمن تخفيض سعر الفائدة لدعم الاقتصاد المحلى والحفاظ على استمرار الطلب على كافة المنتجات، مع تبنى الحكومة سياسة المساعدة فى استمرار عجلة الإنتاج، مع إتاحة الأراضى بسعر مناسب لتقليل التكاليف.
أزمة كبيرة
أكد شريف حمودة، الرئيس التنفيذى لشركة «جى فى» المطور لمدينة طربول الصناعية، أن الأزمة الحالية أكبر من أية أزمة سابقة حيث وصلنا لمرحلة من التضخم غير المسبوق فى تكاليف التنفيذ، ضاربا المثال بأسعار الحديد التى ارتفعت ثلاثة أضعاف خلال العام الماضى بجانب كافة المدخلات الأخرى التى تشهد زيادة متتالية.
وأضاف أن أسعار الأراضى تعرضت لارتفاع كبير فى سعر الفائدة على الأقساط من 11% إلى 20% مطالًبا بتثبيت سعر الفائدة على الأقساط عند التعاقد لتخفيف الأعباء على صناعة التطوير ودراسة مدد التنفيذ بشكل واضح، وكذلك طرق التعامل مع التوريدات بعدما ارتفعت التكاليف من 300-400%.
وأشار إلى أن التكلفة ارتفعت فى مدينة طربول التى يتم تنفيذها كمدينة صناعية تستهدف توفير منتجات محلية ودعم الصناعة والتصدير، فى الوقت الذى نواجه فيه استسهالا من القطاع الخاص فى الاستيراد من الخارج رغم ضغطه على سعر صرفى الجنيه والاحتياطى النقدى من العملات الأجنبية، لكن استدرك قائلاً إن الفترة الأخيرة تشهد إدراكًا لأهمية التصنيع سواء من الدولة أو من المطورين».
زيادة مرتفعة
قال المهندس أحمد العدوي، الرئيس التنفيذى لشركة إنرشيا العقارية، إن هناك زيادات فى كافة عناصر التكلفة للمشروعات العقارية، فمثلًا عنصر «الأرض» شهد ارتفاع فى التكلفة بنسبة تبلغ نحو 45% خلال عام واحد فقط، وهى زيادة مرتفعة تؤثر على التكلفة الإجمالية للمشروع بالكامل وبالتالى التأثير على أسعار البيع.
وأوضح فى كلمته خلال الجلسة النقاشية الأولى بمؤتمر أخبار اليوم العقارى، أن ال3 سنوات الماضية بداية من أزمة كورونا وسلاسل الإمداد العالمية وأخيرا الأزمة الروسية الأوكرانية، وما نتج عنها من تحديات اقتصادية تتطلب تقديم كامل الدعم للمطورين العقاريين ليتمكنوا من مواجهة هذه التحديات.
وأشار إلى أن هذا الدعم يتضمن تقليل قيمة أقساط الأراضى وتثبيت سعر الفائدة على أقساط الأراضي، لافتا إلى أن الفترة الحالية تتطلب معالجة استثنائية لأوضاع السوق العقاري، بحيث يتمكن من استمرار عمله، وخاصة وأنه أحد القطاعات الواعدة المؤثرة فى الاقتصاد المصرى بنسبة مساهمة تصل إلى نحو 20% فى الناتج الإجمالى المحلي، مع توفير ملايين فرص العمل.
وأضاف أن الشركات العقارية تقوم ببيع المنتجات العقارية بسعر ثابت ومحدد مع العميل، وتقوم الشركة بتنفيذ المشروع وتسليمه خلال فترة محددة تصل إلى 3 و4 سنوات، وخلال الفترة بين البيع والتنفيذ تواجه الشركات العقارية ارتفاعًا فى تكلفة التنفيذ والذى تتحمله بمفردها.
وأوضح أن الحل الأساسى للتعامل مع هذه الفجوة هو تغيير فلسفة تمويل المشروعات العقارية بحيث يبدأ التمويل مع أول يوم من تنفيذ المشروع، ويكون البنك شريكًا للمطور فى تمويل المشروع وفق ضوابط محددة تحقق مصالح كافة الأطراف، مشيرًا إلى أن مبيعات السوق العقارى خلال ال3 سنوات الماضية تحتاج من الدولة منظومة تتيح للمطور تعويض الفجوة بين سعر البيع وتكلفة التنفيذ.
ونوه أن هذا يتطلب معادلة واضحة وصريحة تخضع لقواعد محددة وضوابط محددة تحافظ على حقوق كافة الأطراف، وتضمن عدم وجود خسائر لأى طرف، مؤكدا أهمية ظهور اتحاد المقاولين خلال الفترة الراهنة كجهة مسئولة عن تنظيم السوق العقارى وتحافظ على علاقة متوازنة بين كافة الأطراف.