بعد صدور القانون الجديد للشهر العقارى l رحلة سهلة وقصيرة لتسجيل الملكيات

هبة ‬بيومى
ثمانية ‬عقود ‬مرت ‬على ‬تطبيق ‬قانون ‬الشهر ‬العقارى، ‬أفرز ‬خلالها ‬الواقع ‬العملى ‬صعوبات ‬ومعوقات ‬أدت ‬لعزوف ‬المواطنين ‬عن ‬تسجيل ‬ملكياتهم ‬العقارية، ‬ما ‬أدى ‬إلى ‬كثرة ‬النزاعات ‬القضائية ‬حول ‬الملكية ‬الخاصة، ‬واتساقًا ‬مع ‬اتجاه ‬الدولة ‬فى ‬التيسير ‬على ‬المواطنين، ‬وتماشيًا ‬مع ‬رؤية ‬مصر ‬للتنمية ‬المستدامة ‬2030، ‬والتحول ‬الرقمى، ‬ورغبة ‬من ‬القيادة ‬السياسية ‬فى ‬حماية ‬ملكيات ‬المواطنين ‬وتعظيم ‬الاستفادة ‬منها، ‬جاءت ‬تعديلات ‬قانون ‬الشهر ‬العقارى ‬لإعادة ‬التوازن ‬مع ‬متغيرات ‬الواقع ‬بما ‬يؤدى ‬إلى ‬إقبال ‬المواطنين ‬على ‬تسجيل ‬ملكياتهم ‬العقارية ‬وفى ‬حصر ‬الثروة ‬العقارية.‬
المستشار ‬عُمر ‬مروان، ‬وزير ‬العدل، ‬أكد ‬أننا ‬أمام ‬نقلة ‬نوعية ‬فى ‬تاريخ ‬الشهر ‬العقارى، ‬حيث ‬تنطلق ‬مرحلة ‬أخرى ‬من ‬التطوير ‬والتيسير ‬لم ‬تشهدها ‬المصلحة، ‬بعد ‬التوجيه ‬الرئاسى ‬الذى ‬صدر ‬بتحسين ‬الخدمات ‬المقدمة ‬للمواطنين، ‬وأهمها ‬خدمات ‬مصلحة ‬الشهر ‬العقارى ‬التى ‬تتمثل ‬فى ‬تسجيل ‬الملكيات ‬الذى ‬كان ‬يشهد ‬ندرة ‬فى ‬التعامل ‬مع ‬الشهر ‬العقارى، ‬والذى ‬كان ‬سببه ‬الرئيسى ‬تعقيد ‬الإجراءات ‬مما ‬كان ‬يستلزم ‬تسهيل ‬إجراءات ‬نقل ‬الملكية، ‬وهذا ‬ما ‬تطرق ‬إليه ‬القانون ‬رقم ‬9 ‬لسنة ‬2022 ‬الذى ‬أصدره ‬رئيس ‬الجمهورية ‬الخاص ‬بتعديلات ‬الشهر ‬العقارى، ‬الذى ‬سيطبق ‬فى ‬8 ‬مايو ‬المقبل، ‬وقد ‬انتهت ‬وزارة ‬العدل ‬من ‬وضع ‬اللائحة ‬التنفيذية ‬للقانون ‬الجديد.‬
أضاف، ‬أن ‬التسهيلات ‬المقدمة ‬من ‬القانون ‬الجديد ‬تمكنت ‬من ‬حل ‬مشكلة ‬عزوف ‬المواطنين ‬عن ‬التسجيل، ‬وقضت ‬على ‬الإجراءات ‬الروتينية ‬المعقدة ‬بحيث ‬حدد ‬السقف ‬الزمنى ‬للبت ‬فى ‬طلب ‬التسجيل ‬خلال ‬30 ‬يوما ‬و7 ‬أيام ‬للاعتراض، ‬كما ‬كان ‬من ‬أبرز ‬الطلبات ‬فى ‬ذلك ‬اتسلسل ‬الملكيةب ‬وهو ‬غير ‬متوفر ‬لأكثر ‬من ‬90% ‬لدى ‬المواطنين ‬أصحاب ‬الوحدات ‬والأراضى ‬نظرا ‬لكون ‬العقود ‬ابتدائية، ‬وهذا ‬ما ‬تمت ‬مراعاته ‬فى ‬تعديلات ‬القانون، ‬كما ‬حدد ‬القانون ‬3 ‬حالات ‬يمكن ‬من ‬خلالها ‬لأى ‬مواطن ‬أن ‬يتوجه ‬للشهر ‬العقارى ‬لتسجيل ‬شقة ‬أو ‬عقار ‬أو ‬أرض ‬يمتلكها ‬وهى ‬من ‬لديه ‬عقد ‬نهائى ‬بملكية ‬العقار ‬ومن ‬لديه ‬عقد ‬عرفى ‬اابتدائىب ‬بحيث ‬يكون ‬مر ‬على ‬حيازته ‬للعقار ‬5 ‬سنوات ‬ويثبت ‬ذلك ‬بإيصال ‬مرافق ‬أو ‬عنوانه ‬فى ‬البطاقة ‬ومن ‬يضع ‬يده ‬على ‬عقار ‬ومر ‬على ‬حيازته ‬15 ‬عاماً ‬ويثبت ‬ذلك ‬أيضًا ‬بإيصال ‬مرافق.‬
وقال ‬الوزير، ‬إن ‬ضريبة ‬التصرفات ‬العقارية ‬كان ‬يتحملها ‬المشترى ‬فى ‬حال ‬عدم ‬دفع ‬البائع ‬وهى ‬فى ‬الأساس ‬ضريبة ‬على ‬البائع ‬أن ‬يتحملها، ‬ولكن ‬التعديلات ‬الجديدة ‬فى ‬القانون ‬تغاضت ‬عنها ‬من ‬قبل ‬المشترى، ‬وليس ‬مطالبا ‬بها، ‬والسقف ‬الزمنى ‬طوال ‬مدة ‬التسجيل ‬لا ‬يستغرق ‬37 ‬يوماً، ‬وأقصى ‬رسم ‬يمكن ‬دفعه ‬نظير ‬تسجيل ‬عقار ‬أقل ‬من ‬300 ‬متر ‬3900 ‬جنيه ‬فقط.‬
المستشار ‬أشرف ‬حجازى، ‬مُساعد ‬وزير ‬العدل ‬لشئون ‬الشهر ‬العقارى ‬والتوثيق، ‬قال: ‬إن ‬التسجيل ‬مُهم ‬لتوفير ‬الحماية ‬والطمأنينة ‬فى ‬المعاملات ‬العقارية ‬وسهولة ‬التعرف ‬على ‬المركز ‬القانونى ‬لكل ‬عقار، ‬والحد ‬من ‬النزاعات ‬القضائية ‬حول ‬الملكية ‬الخاصة، ‬وحماية ‬أملاك ‬الدولة ‬والأوقاف، ‬وأملاك ‬الأجانب.. ‬إلخ، ‬وحصر ‬الثروة ‬العقارية ‬فى ‬مصر ‬والحفاظ ‬عليها، ‬مع ‬تعظيم ‬الاستفادة ‬من ‬الاستثمار ‬فى ‬الممتلكات ‬حيث ‬تناول ‬تعديل ‬القانون ‬حزمة ‬من ‬التيسيرات ‬مثل ‬عدم ‬اشتراط ‬تسلسل ‬الملكية ‬كشرط ‬التسجيل، ‬وإلغاء ‬مرحلة ‬امقبول ‬الشهرب ‬والاكتفاء ‬بمرحلة ‬اصالح ‬الشهرب ‬ووضع ‬سقف ‬زمنى ‬لإجراءات ‬التسجيل ‬أمام ‬مصلحة ‬الشهر ‬العقارى ‬ا37 ‬يوم ‬كحد ‬أقصىب، ‬والحالة ‬الواقعية (‬الحيازة) ‬طريق ‬جديد ‬للتسجيل، ‬وكذلك ‬فصل ‬أداء ‬ضريبة ‬التصرفات ‬العقارية ‬عن ‬التسجيل.‬
أضاف، ‬أن ‬المادة ‬21 ‬أتاحت ‬التسجيل ‬العقارى ‬بالطريق ‬الإلكترونى ‬من ‬خلال ‬الموقع ‬حيث ‬يقوم ‬المواطن ‬بملء ‬البيانات ‬على ‬النموذج ‬المعد ‬بالتطبيق ‬الإلكترونى ‬ورفع ‬المستندات ‬والإقرار ‬بصحتها ‬وحفظها ‬فيظهر ‬التطبيق ‬رسالة ‬تفيد ‬رقم ‬ورود ‬الطلب ‬وساعته ‬وتاريخه ‬خلال ‬24 ‬ساعة، ‬ثم ‬ترسل ‬رسالة ‬نصية ‬على ‬رقم ‬الهاتف ‬المسجل ‬بالطلب ‬تفيد ‬قيد ‬الطلب ‬بدفتر ‬الاسبقيات ‬فى ‬حالة ‬استيفاء ‬الأوراق ‬المطلوبة، ‬أو ‬عدم ‬قيد ‬الطلب ‬فى ‬حالة ‬عدم ‬استيفاء ‬الأوراق ‬المطلوبة ‬وإرجاء ‬البحث ‬فى ‬الطلب ‬إذا ‬تبين ‬وجود ‬طلب ‬سابق ‬عليه ‬لحين ‬الفصل ‬النهائى ‬فى ‬الطلب ‬الذى ‬يسبقه ‬ويتم ‬حساب ‬مدة ‬بحث ‬الطلب ‬من ‬تاريخ ‬الفصل ‬النهائى ‬فى ‬الطلب ‬الذى ‬يسبقه ‬ثم ‬التوجه ‬للمأمورية ‬لتقديم ‬أصول ‬المستندات ‬وللتوقيع ‬والتصديق، ‬وأخيرا ‬إصدار ‬المحرر ‬المشهر ‬واستلامه ‬حيث ‬تتمثل ‬مدة ‬فحص ‬الطلب ‬والبت ‬فيه ‬بقرار ‬نهائى ‬خلال ‬37 ‬يوما ‬بحد ‬أقصى، ‬إلى ‬جانب ‬التسجيل ‬اليدوى ‬فى ‬مأمورية ‬الشهر ‬العقارى ‬الواقع ‬فى ‬دائرتها ‬العقار ‬محل ‬التسجيل ‬بنفس ‬الخطوات ‬ولكن ‬بتقديم ‬الطلب ‬إلى ‬المأمورية ‬يدويا ‬وسداد ‬الرسوم ‬والمصروفات ‬واستلام ‬إيصال ‬برقم ‬وارد.‬
سيد ‬سلامة ‬محمد، ‬أمين ‬عام ‬مصلحة ‬الشهر ‬العقارى، ‬قال ‬إنه ‬فى ‬كلتا ‬الحالتين ‬سواء ‬يدوى ‬أو ‬إلكترونى ‬يتم ‬تقديم ‬النموذج ‬الخاص ‬بالتسجيل ‬والمستندات ‬الأساسية ‬لكل ‬نموذج ‬ممثلا ‬فى ‬ملء ‬نموذج ‬طلب ‬الشهر ‬وإرفاق ‬المستندات ‬المطلوبة ‬الخاصة ‬بكل ‬نموذج، ‬وصورة ‬بطاقة ‬الرقم ‬القومى ‬لمقدم ‬الطلب ‬وأطراف ‬التعامل، ‬والبيانات ‬الدالة ‬على ‬شخصية ‬كل ‬طرف ‬وصفته ‬وسلطته، ‬والسند ‬القانونى ‬لطلب ‬التسجيل، ‬وبيان ‬رفع ‬مساحى ‬من ‬اإدارة ‬المساحة ‬العسكرية ‬أو ‬وزارة ‬التخطيط ‬أو ‬الجهاز ‬المركزى ‬للتعبئة ‬العامة ‬والإحصاء ‬أو ‬أى ‬مكتب ‬مساحى ‬آخر ‬تكون ‬أعماله ‬معتمدة ‬من ‬هذه ‬الجهاتب ‬ورخصة ‬مبانى ‬للعقار ‬محل ‬الطلب ‬إذا ‬كان ‬مقاما ‬بعد ‬1-6- ‬1992 ‬أو ‬أى ‬مستند ‬يفيد ‬إقامته ‬قبل ‬هذا ‬التاريخ.‬
الدكتور ‬خالد ‬عبد ‬العاطى ‬إبراهيم، ‬عضو ‬المكتب ‬الفنى ‬لرئيس ‬قطاع ‬الشهر ‬العقارى ‬والتوثيق ‬وكيل ‬الإدارة ‬العامة ‬للبحوث ‬الفنية، ‬قال: ‬إن ‬أهمية ‬بنود ‬القانون ‬المعدل ‬تأتى ‬من ‬أنه ‬يجوز ‬لمن ‬حصل ‬لصالحه ‬أو ‬مع ‬آخرين ‬على ‬حكم ‬نهائى ‬مثبت ‬لحق ‬من ‬هذه ‬الحقوق ‬أن ‬يطلب ‬قصر ‬التسجيل ‬على ‬القدر ‬الذى ‬قضى ‬له ‬به، ‬كما ‬يجوز ‬له ‬أن ‬يطلب ‬قصر ‬التسجيل ‬على ‬أى ‬من ‬العقارات ‬المقضى ‬له ‬بها ‬أو ‬بجزء ‬منها ‬وسواء ‬كان ‬ذلك ‬شائعا ‬أو ‬مفرزا ‬على ‬حسب ‬الأحوال، ‬وفى ‬حالة ‬إن ‬كان ‬أصل ‬الملكية ‬أو ‬الحق ‬العينى ‬محل ‬طلب ‬الشهر ‬لا ‬يستند ‬إلى ‬أحد ‬المحررات ‬المنصوص ‬عليها ‬فى ‬المادة ‬23 ‬من ‬هذا ‬القانون ‬وطلب ‬صاحب ‬الشأن ‬إسناده ‬إلى ‬إحدى ‬هذه ‬الوقائع ‬فعلى ‬المأمورية ‬تحقيق ‬مدى ‬توافر ‬شروط ‬هذه ‬الوقائع ‬وفقا ‬لأحكام ‬القانون ‬ثم ‬تحيل ‬الطلب ‬إلى ‬مكتب ‬الشهر ‬مشفوعا ‬برأيها ‬فى ‬خلال ‬ثلاثين ‬يوما ‬من ‬تاريخ ‬الطلب ‬وتتولى ‬لجنة ‬ثلاثية ‬تشكل ‬بمكتب ‬الشهر ‬برئاسة ‬أمين ‬المكتب ‬وعضوية ‬أقدم ‬اثنين ‬من ‬الأمناء ‬المساعدين ‬أو ‬الأعضاء ‬القانونيين ‬حال ‬عدم ‬تواجد ‬الأمناء ‬المساعدين ‬النظر ‬فى ‬الطلب ‬والاعتراضات ‬المقدمة ‬وتصدر ‬قرارها ‬مسببا ‬بقبول ‬الطلب ‬أو ‬رفضه ‬خلال ‬سبعة ‬أيام ‬من ‬تاريخ ‬تسليم ‬الأوراق ‬إليها ‬وتبين ‬اللائحة ‬التنفيذية ‬لهذا ‬القانون ‬الإجراءات ‬التى ‬تتبع ‬فى ‬تحقيق ‬تلك ‬الوقائع ‬والمستندات ‬الواجب ‬تقديمها ‬وطرق ‬النشر ‬والإعلان ‬وكيفية ‬الاعتراض ‬أمام ‬اللجنة، ‬ويستحق ‬على ‬الطلب ‬رسم ‬محدد ‬لا ‬يزيد ‬على ‬خمسمائة ‬جنيه ‬فضلا ‬عن ‬مصروفات ‬النشر ‬والانتقال ‬وتبين ‬اللائحة ‬التنفيذية ‬لهذا ‬القانون ‬فئات ‬هذا ‬الرسم، ‬ولا ‬تسرى ‬أحكام ‬الفقرات ‬السابقة ‬على ‬العقارات ‬المنصوص ‬عليها ‬فى ‬المادة ‬970 ‬من ‬القانون ‬المدنى ‬ولا ‬على ‬الأراضى ‬الفضاء ‬كما ‬لا ‬تخل ‬أحكام ‬هذه ‬المادة ‬بحق ‬ذوى ‬الشأن ‬فى ‬الالتجاء ‬إلى ‬القضاء ‬للمنازعة ‬فى ‬موضوع ‬الحق.‬
أضاف، ‬وبعد ‬انتهاء ‬المأمورية ‬من ‬مراجعة ‬المحرر ‬والتأشير ‬عليه ‬بصلاحيته ‬للشهر ‬يتم ‬توثيق ‬المحرر ‬أو ‬التصديق ‬عليه ‬إن ‬كان ‬عرفيا ‬على ‬حسب ‬الأحوال ‬وتخصص ‬دفاتر ‬بكل ‬مأمورية ‬لتوثيق ‬المحررات ‬التى ‬تم ‬التأشير ‬على ‬مشروعاتها ‬بصلاحيتها ‬للشهر ‬أو ‬للتصديق ‬على ‬توقيعات ‬ذوى ‬الشأن ‬فيها ‬إذا ‬كانت ‬عرفية ‬على ‬حسب ‬الأحوال ‬ثم ‬ترفعه ‬إلى ‬المكتب ‬التابعة ‬له ‬فى ‬اليوم ‬التالى ‬على ‬الأكثر ‬لتوثيق ‬المحرر ‬أو ‬التصديق ‬عليه ‬لاستكمال ‬إجراءات ‬الشهر ‬خلال ‬سبعة ‬أيام ‬على ‬الأكثر ‬من ‬تاريخ ‬وروده، ‬وإذا ‬قدم ‬للمأمورية ‬أكثر ‬من ‬طلب ‬فى ‬شأن ‬عقار ‬واحد ‬يجب ‬أن ‬تبحث ‬هذه ‬الطلبات ‬وفقا ‬لأسبقية ‬تدوينها ‬فى ‬دفتر ‬قيد ‬الطلبات ‬ولا ‬يجوز ‬السير ‬فى ‬إجراءات ‬بحث ‬أى ‬طلب ‬لاحق ‬إلا ‬بعد ‬الفصل ‬فى ‬الطلب ‬الذى ‬يسبقه، ‬ولمن ‬أشر ‬على ‬طلبه ‬باستيفاء ‬بيان ‬لا ‬يرى ‬وجها ‬له ‬أو ‬رفض ‬طلبه ‬أن ‬يتقدم ‬بالمحرر ‬نفسه ‬أو ‬بالمحرر ‬مصحوبا ‬بالقائمة ‬على ‬حسب ‬الحالة ‬وذلك ‬خلال ‬عشرة ‬أيام ‬من ‬وقت ‬إبلاغه ‬بقرار ‬الاستيفاء ‬أو ‬الرفض ‬ويطلب ‬من ‬أمين ‬المكتب ‬إعطاء ‬هذا ‬المحرر ‬أو ‬القائمة ‬رقما ‬وقتيا ‬بعد ‬أداء ‬الرسم ‬وتوثيق ‬المحرر ‬أو ‬التصديق ‬على ‬التوقيعات ‬فيه ‬إن ‬كان ‬من ‬المحررات ‬العرفية ‬وبعد ‬إيداع ‬كفالة ‬قدرها ‬نصف ‬فى ‬المائة ‬من ‬قيمة ‬الالتزام ‬الذى ‬يتضمنه ‬المحرر ‬على ‬ألا ‬يزيد ‬مقدار ‬هذه ‬الكفالة ‬على ‬ألف ‬جنيه ‬تسترد ‬فى ‬حالة ‬الإبقاء ‬على ‬الرقم ‬الوقتى ‬ويجب ‬أن ‬تبين ‬فى ‬الطلب ‬الأسباب ‬التى ‬يستند ‬إليها ‬الطالب، ‬وفى ‬هذه ‬الحالة ‬يجب ‬على ‬أمين ‬المكتب ‬إعطاء ‬المحرر ‬أو ‬القائمة ‬رقما ‬وقتيا ‬فى ‬دفتر ‬الشهر ‬المشار ‬إليه ‬فى ‬المادة ‬31 ‬من ‬هذا ‬القانون ‬وأن ‬يرفع ‬الأمر ‬فورا ‬إلى ‬قاضى ‬الأمور ‬الوقتية ‬بالمحكمة ‬الابتدائية ‬التى ‬يقع ‬المكتب ‬فى ‬دائرتها ‬ويصدر ‬القاضى ‬بعد ‬سماع ‬إيضاحات ‬صاحب ‬الشأن ‬ومكتب ‬الشهر ‬العقارى ‬قرارا ‬مسببا ‬خلال ‬سبعة ‬أيام ‬من ‬رفع ‬الأمر ‬إليه ‬بإبقاء ‬الرقم ‬الوقتى ‬بصفة ‬دائمة ‬أو ‬بإلغائه ‬تبعا ‬لتحقيق ‬أو ‬تخلف ‬الشروط ‬التى ‬يتطلب ‬القانون ‬توافرها ‬لشهر ‬المحرر ‬أو ‬القائمة ‬ويكون ‬القرار ‬الصادر ‬نهائيا.‬