البدائل التنموية أبرز أدوات نجاح التمويل العقاري

يشهد سوق العقارات المصري ركودا حادا يتمثل في تباطؤ حركة الشراء والبيع, الأمر الذي أضر بالشركات العقارية.
وبالتالي بالصناعات والأنشطة المرتبطة بالنشاط العقاري إلي جانب آثاره الضارة علي النواحي الاجتماعية والسياسية‏,‏ الأمر الذي يتطلب البحث عن الحلول المناسبة لعلاج حالة الركود‏.‏
وفي هذا الإطار قال رأفت شكيب المستشار القانوني لأحد شركات التمويل العقاري في مصر إن الحكومة اتجهت أخيرا إلي اصدار مجموعة من التشريعات التي تساعد علي تنشيط السوق العقاري في مصر أهمها قانون العلاقة بين المالك والمستأجر وقانون التمويل العقاري‏,‏ وتبسيط إجراءات الترخيص لانشاء المباني‏,‏ بالإضافة إلي تسهيل إجراءات التسجيل والشهر العقاري‏,‏ وفي الطريق يتم الآن إعداد القانون الموحد للبناء والإسكان الذي يحاول أن يسهل الإجراءات ويسد الثغرات في التشريعات القائمة‏.‏
وأوضح أن تحديد أسعار العقارات في مصر يتم وفقا لآلية السوق التي تقوم علي العرض والطلب‏,‏ بحيث تحقق للبائع استرداد التكلفة إلي جانب هامش ربح مناسب‏,‏ وبما يتفق مع القدرة‏,‏ مشيرا إلي أن السوق العقاري خللا تمثل في عنصرين من عناصر التكاليف أسعار الأراضي التي شهدت مضاربات أدت إلي ارتفاع أسعارها إلي حد كبير علي خلاف الحقيقة وهي تمثل نسبة كبيرة من تكلفة البناء خاصة في ظل تحديد ارتفاعات المباني بأدوار محددة‏,‏ أما العنصر الثاني من التكاليف فهو تراكم فوائد القروض التي حصلت عليها الشركات العقارية من البنوك والتي تتزايد باستمرار في ظل الركود وعدم البيع وكل ذلك أدي إلي ارتفاع أسعار شراء الوحدات السكنية بشكل تجاوز قدرة المشترين المالية مما ساعد علي الركود‏,‏ لافتا إلي أنه علي الرغم من أن قاعدة العرض والطلب تقول انه كلما زاد العرض وقل الطلب تقل الأسعار حتي يستعيد السوق توازنه‏.‏
وأكد شكيب أن ماحدث في السوق العقاري المصري هو عدم استجابة العرض لخفض الأسعار نتيجة لقلة الطلب‏,‏ هذا إلي جانب وجود عروض متباينة في السوق المصري من كل من القطاع الحكومي أو العام الذي يعرض مساكن بأسعار مدعومة والقطاع الخاص الذي يعرض المساكن بأسعار عادية وتتمثل النسبة بين مساهمة القطاعين في صناعة التشييد والبناء مابين‏233%‏ للقطاع العام‏,‏ و‏767%‏ للقطاع الخاص‏.‏
من جانبها قالت مني بسيوني رئيس مجلس إدارة إحدي شركات التمويل العقاري إن الاستثمار العقاري يحتاج إلي مبالغ كبيرة يعجز التمويل الذاتي للأفراد عن توفيرها مما يتطلب إدخال عنصر الائتمان في السوق‏,‏ وبالطبع لاتكفي موارد الشركات العقارية لمنح هذا الائتمان للمشترين في صورة بيع الوحدات بالتقسيط الأمر الذي يلجأ معه سوق العقارات إلي الحصول علي الائتمان من المؤسسات المالية مثل البنوك‏.‏
وأشارت إلي أن تنشيط سوق التمويل العقاري يتطلب تعدد بدائل التمويل الذي يقتصر الأمر علي آلية واحدة وهي القروض ولكنها في عدة آليات مما يتيح فرصة أكبر للاستخدام‏,‏ بالإضافة إلي التنوع بما يناسب الحالات والجهات المختلفة سواء لتمويل المنتجين أو لتمويل طالبي السكن‏,‏ علاوة علي مراعاة التوازن والعدالة في توزيع المنافع والمخاطر بين طرفي التمويل بخلاف ما عليه أسلوب القرض الذي يحمل المقترض وحده جميع المخاطر ويجعل حصوله علي المنافع احتماليا‏.‏
ويتفق معها عبد النبي مرزوق المستشار الفني بأحد شركات التمويل العقاري مؤكدا ضرورة توفير بعض المقومات لتنشيط سوق التمويل العقاري وأهمها العمل علي تقليل درجة المخاطر بإقرار الضمانات المناسبة‏,‏ والابتعاد عن الفوائد الربوية المحرمة شرعا بالإضافة إلي توجه بعض الآليات إلي أسلوب ديموقراطية التمويل بالتوجه مباشرة نحو المدخرين بدلا من وساطة المؤسسات المالية بين طرفي العلاقة التمويلية‏.‏
وطالب مرزوق بطرح أدوات مالية بناء علي بعض الآليات وقابلية هذه الأدوات للتداول في السوق الثانوية أو التسييل قبل حلول موعد التصفية مما يوفر بضاعة جديدة في سوق الأوراق المالية‏,‏ حيث تقوم المؤسسة التمويلية بشراء العقار أو الوحدة السكنية نقدا أو بالأجل من صاحبها‏.‏
رابط دائم :