المستثمرون العقاريون يحددون معوقات مستقبل التطوير العقاري في مصر

شهدت الجلسة النقاشية الأولى لمؤتمر "سيتى سكيب مصر" اليوم، والتى انعقدت بعنوان "مستقبل التطوير العقاري فى مصر"، مجموعة من المحددات التى تعيق نمو وتنمية السوق العقارية، والتى عرضها مجموعة من كبار المستثمرين العقاريين فى السوق المصرية، وجاء أبرزها متمثلا فى ارتفاع أسعار الأراضي، وغياب الرؤية الواضحة، ونقص العمالة المدربة.
وتشهد جلسات المؤتمر اليوم مشاركة 50 قيادة تنفيذية لكبرى الشركات العقارية فى مصر، سيقومون بعرض الفرص الاستثمارية المتوقعة، وخططهم فى السوق المصرية خلال الفترة المقبلة وفقا لخطة مصر 2030، وفقا لفاوتر مولمان، مدير مجموعة سيتي سكيب.
أكد المهندس حسين صبور، رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين، أن السبب الرئيسي وراء أزمة ارتفاع أسعار الأراضي هو استمرار احتكار الدولة لعمليات طرح الأراضي، مشيرا إلى ضرورة أن ترفع الدولة يدها عن الأراضي بحيث لا تقوم بدور المقاول، وأن تكتفي بدورها في الرقابة والإشراف على عمليات طرح الأراضي وفقاً للمخططات العمرانية التي تقوم بوضعها.
ولفت صبور إلى أهمية الالتزام بتنفيذ رؤية مصر المستقبلية 2030 فيما يخص القطاع العقاري والمشروعات السكنية، والتي تحتاج لطروحات من الأراضي تصل قيمتها إلى 25 مليار جنيه.
وقال الدكتور أحمد شلبي، العضو المنتدب لشركة تطوير مصر، إن الخطة الحالية التي وضعتها الدولة لتحقيق تنمية شاملة وتنفيذ عدد من المشروعات القومية تحتاج لرؤية واضحة وشاملة تمكن المطورين من التعرف على الفرص الاستثمارية المتاحة بما يمكنهم من وضع خططهم المشاركة في تحقيق هذه التنمية، مؤكداً أن هذه الرؤية الواضحة تقلل من احتمالات مواجهة المشكلات.
وأضاف، أنه يجب أن تتجه الدولة للتنوع في عمليات طرح الأراضي الاستثمارية، والتي لم يتم تغيير طريقة طرحها منذ تدشين مدن الجيل الأول التابعة لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، مشيراً إلى ضرورة التوسع في الآليات المتبعة للطرح.
ولفت إلى أن استمرار تولي الدولة ترفيق الأراضي يمثل عبئاً مالياً مفروضاً عليها، رغم أنها يمكنها الاستعانة بطرق متعددة منها الاعتماد على المطورين لترفيق هذه الأراضي، موضحاً أنه يمكن اللجوء لفكرة المطور العام، أو الاستعانة بصناديق الاستثمار المخصصة لأعمال الترفيق.
وأكد شلبي، أن خطة الدولة التنموية تفوق قدرات المستثمرين العقاريين بالسوق المحلية، وهو ما يحتم على الدولة عرض الفرص الاستثمارية المتاحة بها في المعارض الدولية بما يمكن من الاستعانة بمطورين عالميين للمساهمة في تحقيق هذه الخطة.
وأشار إلى أن العمالة المدربة محور أساسي لتحقيق هذه التنمية الشاملة، والتي يجب أن تتم تنميتها ليس لتنفيذ المشروعات المحلية فقط، ولكن تصديرها للخارج، وخاصة أنها تمثل كنزاً تمتلكه الدولة ولم يتم استغلاله بعد.
أكد ماجد شريف، العضو المنتدب لشركة سوديك، المدرجة بالبورصة المصرية، أن تجربة الدولة فى عمليات طرح الأراضى غير ناجحة فى جذب المستثمرين واستكمال أهداف التنمية العمرانية التى تطمح لها الدولة.
وأضاف ضرورة أن تتجه الدولة لإعادة النظر فى منظومة طرح الأراضى أمام المطورين، وأن تتجه للقيام بدور رقابى وتنظيمى للقطاع العقارى دون التحكم فى آليات طرح الأراضى بالسوق، مشيراً إلى أن تفعيل مخططات التنمية التى تطمح لها الدولة فى السنوات المقبلة تتطلب تحديد دور الحكومة فى طرح الأراضى والقيام بدور منظم للقطاع.
أشار إلى أن طروحات الأراضي المتاحة خلال الفترة الراهنة والتى وصلت إلى 70 قطعة أرض بعدد كبير من المدن شهدت تقدم محدود من المطورين، بينما لم تشهد طروحات الأراضى فى المدن الكبرى أى تقدم عليها من قبل المستثمرين، وهو ما يؤكد رفض المستثمرين لسياسة طرح الأراضى بالدولة والارتفاع غير المبرر فى أسعارها.
ولفت شريف إلى أهمية تفعيل الحوار الجاد بين كافة الأطراف المشاركة فى منظومة التنمية العقارية، وإعادة النظر فى اختصاصات كل طرف والاتفاق على قواعد وآليات جادة للعمل تضمن تنظيم السوق وتفعيل التنمية العقارية المستدامة فى السنوات القادمة.
وأوضح، أن الدولة لم تتجه لتفعيل مطالب المستثمرين العقاريين ومقترحاتهم بشأن آليات التنمية للسوق فى السنوات القادمة، لافتاً إلى تجربة إصدار اللائحة العقارية الجديدة والتى شهدت طرح عدد من المقترحات والمطالب من قبل المطورين العقاريين لحل الأزمات القائمة والعمل على تنظيم السوق العقارية.
ونوه إلى أهمية إيجاد قنوات اتصال فاعلة بين الحكومة والمطور العقارى تضمن الاستجابة للمقترحات الجادة التى يتقدم بها المطورون، بجانب وضع حزمة قواعد متفق عليها بين الجانبين لضمان تحسين آليات الاستثمار بالقطاع، وحل مشكلاته مستقبلاً.
وطالب حسن حسين، رئيس شركة الأولي للتمويل العقاري، بإنشاء جهاز لتنظيم السوق العقارية علي أن تكون تبعيته لرئاسة الجمهورية مباشرة.
وأضاف، أن السوق العقارية لديها فرص واعدة وحجم استثمارات كبيرة، ولكن هناك العديد من المعوقات التى تواجهه، ولابد من حلها قبل التوسع فى المشروعات الكبرى وعلي رأسها مشروع العاصمة الإدارية الجديدة ومشروعات الإسكان الاجتماعى.
وأشار إلي وجود طلب متنامي لدى العديد من المستثمرين العرب والمصريين للتوسع فى الاستثمار بالقطاع العقاري بمصر فى ظل الفرص الكبيرة التى يمتلكها القطاع، وارتفاع معدلات الطلب على الإسكان بشكل كبير سنوياً.
وأوضح حسين، أن هناك العديد من الأدوات التمويلية التى يمتلكها السوق المصرية، وعلي رأسها البنوك والتى قامت بتدشين وحدات خاصة لتقديم التمويل العقاري، بجانب شركات التأجير التمويلي والتى أصبح لها دور كبير فى تمويل إنشاء المشروعات الخدمية كالمستشفيات والمدارس.
تابع: "اعتمدت شركات التمويل العقاري علي التمويل السكنى بنسبة 90%، إلا أنه مع تطور السوق أصبحت تقوم هذه الشركات بتمويل المدارس والمباني الإدارية" .
قال أيمن إسماعيل شريك - رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي، دي إم جي، إن رؤية مصر 2030 تستهدف تحويل مصر لتكون ضمن أكبر 30 اقتصادًا في العالم، موضحاً أن مصر تحتل حالياً المركز ال 42 على مستوى العالم. أضاف أن تحقيق التنمية في مصر مرهون برفع معدلات النمو لنحو 7%، مشيراً إلى أن رؤية 2030 تختلف كلياً عن كافة الخطط والإستراتيجيات التي تم وضعها قبل ذلك من حيث تناولها لعدد كبير من الجوانب والملفات التي لم يتم التطرق إليها قبل ذلك.
وأشار إسماعيل إلى ضرورة وجود سوق اقتصادي جيد لتحقيق التنمية المستهدفة لأي دولة، مؤكداً على أهمية تعديل كافة القوانين المنظمة للاستثمار العقاري في مصر لجذب عدد كبير من المستثمرين ورفع معدلات نمو القطاع، خاصة وأن القطاع العقاري المصري يعتبر أحد أكبر الأسواق على مستوى العالم.
ولفت إلى أن هناك عددا كبيرا من الكيانات الإقتصادية المتواجدة في كل من القاهرة والإسكندرية والتي تتسبب في توجه عدد كبير من المواطنين إلى المحافظتين، الأمر الذي يتسبب في خلق مناطق عشوائية عديدة على أطراف تلك المحافظات، وبالتالي فهناك مشكلة واضحة فيما يتعلق بوضح الحلول للمشكلات وآليات تنفيذها.
أضاف أن صناعة الحديد والصلب تسيطر عليها نحو 3 أو 4 شركات، وبحصة سوقية إجمالية تصل إلى 90% من حصة السوق، وذلك على العكس من السوق العقارية، حيث إن أكبر شركة عقارية لا تتعدى حصتها ال 5% من السوق.
أكد د. باسم فهمي مدير البرامج والمستشار الرئيسي ببرنامج التخطيط والتنمية الحضرية وبرنامج الأمم المتحدة للمستوطنات البشرية، أن 45% من الكثافة السكانية ترتكز في مصر بمحافظتي القاهرة والإسكندرية. وأشار إلى أن كافة الدراسات التي تم إجراؤها توضح أن هناك 77 مدينة لا يتواجد بها سوى 7% من توزيعات السكان، موضحاً أن 40% من السكان يعيشون تحت خط الفقر في محافظات جنوب مصر.
وأضاف، أن كافة التوقعات تتجه بأن تكون مدينة القاهرة ضمن أكثر 600 مدينة تتحكم بالناتج القومي، وذلك على مستوى العالم حتى عام 2030، مشيراً إلى أن أغلبية المدن تحكم في الناتج القومي ترتكز في أمريكا الشمالية وأوروبا .