حق الشفعة - كسبب من أسباب الملكية

رغم أهمية الاخذ بالشفعة في بعض الاحيان , الا أن الكثير منا يجهل إجراءات وشروط الأخذ بالشفعة ومن ثم تجدر الإشارة الى القاء الضوء على الشفعة كأحد أسباب كسب الملكية .. وذلك على التفصيل التالى :
شروط الأخذ بالشفعة :
الشفعة رخصة تجيز في بيع العقار الحلول محل المشترى في الأحوال وبالشروط المنصوص عليها في المواد التالية.
يثبت الحق في الشفعة :
(أ) لمالك الرقبة إذا بيع كل حق الانتفاع الملابس لها أو بعضه.
(ب) للشريك في الشيوع إذا بيع شيء من العقار الشائع إلى أجنبي.
(ج) لصاحب حق الانتفاع إذا بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها.
(د) لمالك الرقبة في الحكر إذا بيع حق الحكر، وللمستحكر إذا بيعت الرقبة.
(ه) للجار المالك في الأحوال الآتية:
1- إذا كانت العقارات من المباني أو من الأراضي المعدة للبناء سواء أكانت في المدن أم في القرى.
2- إذا كان للأرض المبيعة حق ارتفاق على أرض الجار، أو كان حق الارتفاق لأرض الجار على الأرض المبيعة.
3- إذا كانت أرض الجار ملاصقة للأرض المبيعة من جهتين وتساوى من القيمة نصف ثمن الأرض المبيعة على الأقل
(1) إذا تزاحم الشفعاء يكون استعمال حق الشفعة على حسب الترتيب المنصوص عليه في المادة السابقة.
(2) وإذا تزاحم الشفعاء من طبقة واحدة، فاستحقاق كل منهم للشفعة يكون على قدر نصيبه.
(3) فإذا كان المشترى قد توافرت فيه الشروط التي كانت تجعله شفيعا بمقتضى نص المادة السابقة، فإنه يفضل على الشفعاء الذين هم من بقته أو من طبقة أدنى، ولكن يتقدمه الذين هم من طبقة أعلى.
إذا اشترى شخص عينا تجوز الشفعة فيها ثم باعها قبل أن تعلن أية رغبة في الأخذ بالشفعة أو قبل أن يتم تسجيل هذه الرغبة طبقاً للمادة 942، فلا يجوز الأخذ بالشفعة إلا من المشترى الثاني وبالشروط التي أشترى بها.
(1) لا يجوز الأخذ بالشفعة:
(أ) إذا حصل البيع بالمزاد العلني وفقاً لإجراءات رسمها القانون.
(ب) إذا وقع البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو بين القارب لغاية الدرجة الرابعة أو بين الأصهار لغاية الدرجة الثانية.
(ج) إذا كان العقار قد بيع ليجعل محل عبادة أو ليلحق بمحل عبادة.
إجراءات الشفعة:
على من يريد الأخذ بالشفعة أن يعلن رغبته فيها إلى كل من البائع والمشترى خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ الإنذار الرسمي الذي يوجهه إليه البائع أو المشترى وإلا سقط حقه. ويزاد على تلك المدة ميعاد المسافة إذا اقتضى الأمر ذلك.
يشتمل الإنذار الرسمي المنصوص عليه في المادة السابقة على البيانات الآتية وإلا كان باطلاً .
(أ‌) بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بيانا كافياً.
(ب‌) بيان الثمن والمصروفات الرسمية وشروط البيع وأسم كل من البائع والمشترى ولقبه وصناعته وموطنه.
(‍1) إعلان الرغبة بالأخذ بالشفعة يجب أن يكون رسميا وإلا كان باطلاً. ولا يكون هذا الإعلان حجة على الغير إلا إذا سجل.
(2) وخلال ثلاثين يوماً على الأكثر من تاريخ هذا الإعلان يجب أن يودع خزانة المحكمة الكائن في دائرتها العقار كل الثمن الحقيقي الذي حصل بع البيع، مع مراعاة أن يكون هذا الإيداع قبل رفع الدعوى بالشفعة، فإن لم يتم الإيداع في هذا الميعاد على الوجه المتقدم سقط حق الأخذ بالشفعة .
ترفع دعوى الشفعة على البائع والمشترى أمام المحكمة الكائن في دائرتها العقار وتقيد بالجدول. ويكون كل ذلك في ميعاد ثلاثين يوماً من تاريخ الإعلان المنصوص عليه في المادة السابقة وإلا سقط الحق فيها ويحكم في الدعوى على وجه السرعة.
الحكم الذي يصدر نهائياً الشفعة يعتبر سندا لملكية الشفيع. وذلك دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل.
آثار الشفعة:
(‍1) يحل الشفيع قبل البائع محل المشترى في جميع حقوقه والتزاماته.
(2) وإنما لا يحق له الانتفاع بالأجل الممنوح للمشترى في دفع الثمن إلا برضاء البائع.
(3) وإذا أستحق العقار للغير بعد أخذه بالشفعة، فليس للشفيع أن يرجع إلا على البائع.
(1) إذا بني المشترى في العقار المشفوع أو غرس فيه أشجارا قبل إعلان الرغبة في الشفعة، كان الشفيع ملزماً تبعا لما يختاره المشترى أن يدفع له إما المبلغ الذي أنفقه أو مقدار ما زاد في قيمة العقار بسبب البناء أو الغراس.
(2) وأما إذا حصل البناء أو الغراس بعد إعلان الرغبة في الشفعة، كان للشفيع أن يطلب الإزالة. فإذا اختار أن يستبقى البناء أو الغراس فلا يلتزم إلا بدفع قيمة أدوات البناء وأجرة العمل أو نفقات الغراس.
لا يسرى في حق الشفيع أي رهن رسمي أو أي حق اختصاص أخذ ضد المشترى ولا أي بيع صدر من المشترى ولا أي حق عيني رتبه أو ترتب ضده إذا كان كل ذلك قد تم بعد التاريخ الذي سجل فيه إعلان الرغبة في الشفعة. ويبقى مع ذلك للدائنين المقيدين ما كان لهم من حقوق الأولوية فيما آل للمشترى من ثمن العقار.
سقوط الشفعة:
يسقط الحق في الأخذ بالشفعة في الأحوال الآتية:
(أ) إذا نول الشفيع عن حقه في الأخذ بالشفعة ولو قبل البيع.
(ب) إذا انقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع.
(ج) في الأحوال الأخرى التي نص عليها القانون.
ملحوظة : لا يسرى حق الشفعة على المنقول .