أزمة المادة "35 ".. الحكومة تبحث تخفيف إجراءات ورسوم التسجيل العقاري.. ومسئولون يكشفون أهم المعوقات

-رئيس مصلحة الشهر العقاري : عدم تسجيل العقارات يحرم أصحابها من القروض والخدمات التمويلية
-التسجيل اختياري ولا توجد عقوبات للممتنعين
-تحصيل الرسوم علي مرتين .. 25% في بداية التسجيل و 75% بعد الانتهاء
-"الكَحول" لن يمثل عائقًا أثناء التقدم لتسجيل العقار
-تشريعية النواب تتبرأ من تعديلات قانون الشهر العقاري : تمت في دور الانعقاد السابق
-2.5% تصنع صدامًا في تسجيل المواطنين للعقارات
-تعديلات القانون ستشهد مراجعة كاملة
-علي غرار شجرة العائلة .. تسجيل العقارات ينظم تسلسل الملكية
-مقترح بمهلة لتقنين الأوضاع من عام إلي عامين
-مقترح بحد أقصي لنسبة 1% الخاصة بالمحامين
التسجيل يحسن من القيمة الحقيقية للوحدات غير المسجلة
-طبيب نفسي : الإنسان بطبيعته يرفض الضرائب
-تعقيد الإجراءات الخدمية يصنع فجوة بين المواطن والحكومة
-الضرائب خدمة مبهجة وتعقيد الإجراءات يحولها إلي خدمة مؤلمة
-البنية التحتية للشهر العقاري لا تناسب تدافع المواطنين علي التسجيل
"المادة 35 " .. مطبات صنعتها هذه المادة الجديدة التي تمت إضافتها إلي قانون تنظيم الشهر العقاري بهدف تسجيل العقارات غير الرسمية والتي بلغت نحو 2 مليون عقار خارج الإطار الرسمي للدولة وقد صاحب إصدار القانون "الأزمة " حالة من الجدل الذي وصل إلى حد الرفض نظرا لما يمثله من أعباء مالية في زيادة الرسوم ومعنوية في طول الإجراءات وهو ما دفع الحكومة إلى تشكيل لجنة وزارية لمراجعة وتبسيط الإجراءات والنظر في ارتفاع الرسوم.
وفي محاولة من " بوابة الأهرام " لاستجلاء الحقيقة حول هذه التعديلات وما صاحبها من جدل وصل إلى حد الرفض الواسع بصورتها الحالية كان لا زما الحديث مع الأطراف الفاعلة التى وضعت وناقشت وأقرت القانون وكذا من يقوم بتنفيذه، وقد أكدت مجمل المقترحات والأفكار على ضرورة مراجعة ما جاء في القانون وتبسيط الإجراءات الإدارية الكثيرة وتخفيض الرسوم والأعباء المالية الكبيرة، كما أنه في ذات الوقت تم التأكيد على أهمية وجود تشريع ملزم لتوثيق العقارات والحفاظ على الثروات وحمايتها .
في البداية كان لا بد من الحديث مع من أصدر التعديلات في قانون الشهر العقاري الذي أثار هذا الجدل الاجتماعي الواسع وهو مجلس النواب، إذ قال ياسر منير وكيل اللجنة التشريعية بمجلس النواب إن هذه التعديلات تم إقرارها في الفصل التشريعي الأول بدور الانعقاد الأخير للمجلس قائلًا :" لم أكن موجودًا حينها ولا أغلب أعضاء اللجنة الحاليين في اللجنة التشريعية شاركوا في مناقشىة القانون " .
تحفظات تشريعية النواب
إلا أن وكيل اللجنة التشريعية بمجلس النواب أردف قائلا : إن التعديلات علي القانون ممتازة من حيث فلسفتها حيث تهدف إلي الحفاظ علي ملكية الأشخاص وتحصين العقارات من النصب وإكسابها شرعية قانونية تمنع التلاعب بأصحابها مؤكدًا :" الناس معندهاش مانع في التسجيل واكتساب الشرعية للعقار" إلا أنه يري عائقًا في الإجراءات المقررة وآلية إنهائها قائلًا :" تعدد الجهات في إنهاء الإجراءات سيولد نفورًا لدي المواطن من اتخاذ هذه الخطورة الضرورية لحماية ممتلكاته".
النائب ياسر منير وكيل اللجنة الدستورية والتشريعية بمجلس النواب

ويضيف قائلا : أن قيمة 2.5% ضريبة عقارية ستكون الأكثر صدامًا مع المواطن موضحًا أنها ستمثل عبئًا ثقيلًا عليه يجره إلي الخلف ويذهب به بعيدًا عن مقر الشهر العقاري ويري أن النسبة بحاجة إلي التخفيف لتتحول إلي حافز يدفع المواطنين إلي خطوة التسجيل الرسمي للعقارات .
مراجعة التعديلات
وكشف وكيل اللجنة التشريعية في حديثة ل " الأهرام المسائي " عن أن هذه التعديلات سوف تشهد مراجعة خلال الفترة المقبلة لتخرج من جديد بآلية تضمن تمكين الدولة من حصر العقارات وفي الوقت نفسه تحصين المالك من فقدان عقاره بسبب النصب، مؤكدًا :" وارد أن تشهد التعديلات مراجعة خاصة وأن كثير من أعضاء اللجنة الحاليين وأنا واحد منهم لم نشارك إقرارها في السابق".
وأشار إلى أنه بمقتضى التعديلات يمنع علي الأجهزة والوزارات التى تقدم خدمات المرافق عدم توصيل الخدمة إلا بوثيقة الشهر العقاري ولكن في ذلك الوقت يجب تشجيع المواطن وتحفيزه على توثيق العقار .
التسجيل اختياري
بحسب حديث رئيس مصلحة الشهر العقاري مع "بوابة الأهرام" أكد الدكتور جمال ياقوت أن عملية التسجيل النهائي للعقار اختيارية وليست إجبارية ضاربًا مثالًا بأن العقارات غير المسجلة في مصر والتي بلغت نسبتها أكثر من 80% تشبه الزواج العرفي الذي يرفضه الجميع ولا يعترفون به ولكن مستقبًلًا يلجأون إلي المحاكم لرفع قضايا إثبات نسب عندما ينتج عن هذا الزواج أطفال، موضحًا أن صاحب العقار ليس مجبرا علي تسجيله إذا كان لديه عداد كهرباء ومياه وغيرها من الخدمات الخاصة بالوحدة ولن يتم توقيع أية عقوبات ولكنه يكون في نظر الدولة عقار غير شرعي وبالتالي لن يتمكن من التعامل مع أي جهة حكومية مثل الحصول علي رخصة بناء أو هدم أو البيع أو التنازل للغير، وهكذا كما أن متجاهل التسجيل النهائي لعقاره سيحرم نفسه من الحصول علي أية قروض أو ما شابه ذلك من خدمات تمويلية تمنحها الدولة لمواطنيها للتسهيل عليهم في قضاء مصالحهم وهو أمر طبيعي فكيف تتعامل الدولة مع كيان غير شرعي .
جمال ياقوت رئيس قطاع مصلحة الشهر العقاري والتوثيق
وبالنسبة للعقارات التابعة لجهات حكومية فلن يحتاج ملاكها الذهاب لتسجيلها حيث تؤول هذه المسئولية إلي تلك الجهات أما عن العقارات التابعة لشركات خاصة فإذا كانت الشركة انتهت من تسجيل العقارات يصبح المالك غير مطالب بالتسجيل وإذا كانت غير مسجلة فعلي المالك الذهاب للتسجيل إذا أراد ذلك ويتم تحصيل الرسوم علي مرتين الأولي بدفع مالك العقار 25% من قيمة الرسوم، وذلك في بداية التسجيل ثم دفع ال 75% المتبقية من الرسوم وذلك بعد الانتهاء من التسجيل .
ويقول "ياقوت" هناك تخوفات لدي البعض ممن حصلوا علي عقار عن طريق "الكَحول" وبالتالي يصعب عليهم الوصول إلي المالك الأصلي للعقار مطمئنًا هؤلاء المواطنين بأن "الكحول" لن يمثل عائقًا أمامهم أثناء التسجيل حيث هناك اعتبارات لذلك في التعديلات التي جرت علي القانون .
ويوضح إجراءات تسجيل العقار والتي تتمثل في تقدم المالك بطلب للشهر العقاري التابع لدائرة العقار لتسجيل عريضة دعوة ثم يأتي دور المساحة في معاينة العقار ومنح المالك كشف تحديد وإخطار مقبول من الشهر العقاري وبعدها عليه التقدم إلي مكتب المراجعة الفنية في المحافظة التابع لها لتسجيل الدعوى والحصول علي رقم مؤقت وبعد ذلك عليه التوجه إلي المحكمة للحصول علي حكم يمكّنه من حصوله علي جواب للنشر من الشهر العقاري ويشترط أن يكون النشر في جريدة الأهرام والتي تم اختيارها بقرار من وزير العدل لتكون مكان النشر المخصص في هذا الشأن .
وبحسب رئيس مصلحة الشهر العقاري يشترط أيضًا أن يكون النشر خلال 30 يومًا وأثناء هذه الفترة إذا لم يعترض أحد علي الحكم المنشور يتحول الرقم المؤقت الذي حصل عليه المالك من الشهر العقاري إلي رقم نهائي ويتم تسجيل العقار وتحصين مالكه للأبد حيث لا يملك أي شخص بعد ذلك الطعن علي ملكيته لهذا العقار .

رئيس غرفة التطوير العقاري يؤيد ويتحفظ ويقترح
وبحسب الحديث مع المهندس طارق شكري رئيس غرفة التطوير العقاري فإن هذه التعديلات التي جرت علي القانون تأخرت كثيرًا وكان ينبغي أن تصدر منذ سنوات إذ تعمل علي ثبوت الملكية للمصريين بالنسبة لعقاراتهم، فكثير من الناس يعانون إثبات ذلك كما توجد مئات القضايا المتداولة في هذا الشأن :" مصر بهذه التعديلات تحسن من وضعها ومركزها القانوني في مجال العقارات"، لافتًا إلي أن الدول المتقدمة لا تعاني قضايا ثبوت ملكية فبسبب التسجيل النهائي للعقارات يمكن الرجوع إلي المالك الأول في أي وقت وبسهولة ونظام .
المهندس طارق شكري رئيس غرفة التطوير العقاري
ويضيف أن التسجيل النهائي للعقار يجعله يمثل دخلا وقيمة أعلي بالنسبة لمالكه ويمكنه من خلال هذا العقار أن يحصل علي التمويل البنكي كقروض وما شابه ذلك كما يجعل هذا العقار يمثل جذب جيد للتصدير العقاري والاستثمارات الأجنبية والتي تفضل في بحثها عن عقار للاستثمار أن يكون مستوفي شروط التسجيل النهائي لدي الدولة .
ويري رئيس غرفة التطوير العقاري أن رسوم التسجيل مناسبة فبحسب القانون يتم دفع 500 جنيه فقط رسوم تسجيل للشقة التي تبلغ مساحتها 100 متر ويدفع 1000 جنيه رسوم للشقة مساحة 200 متر ودفع 1500 جنيه رسوم للشقة مساحة 300 متر ودفع 2000 جنيه رسوم للشقة التي تصل مساحتها لأكثر من 300 متر لكنه انتقد قيمة 1% المحددة كرسوم يدفعها صاحب العقار لنقابة المحامين نظير تصديقها علي التسجيل معلل انتقاده بأن هذه النسبة يجب أن تكون ملزمة بحد أقصى وليست مفتوحة، وضرب مثالا بأن الشقة التي تبلغ قيمتها 500 ألف جنيه، سيدفع مالكها عند التسجيل 1% لنقابة المحامين أي 5000 جنيه ولو شقة قيمتها 20 مليون جنيه، سيدفع مالكها 200 ألف جنيه وهذا غير منطقي :" يجب وضع حد أقصي للنسبة يكون منطقيا ومناسبا للخدمة المبذولة".
ويضيف في حديثه ل"بوابة الأهرام" أن تطبيق التسجيل النهائي للعقارات سيكون كارثيا إن بدأ من 6 مارس المقبل، موضحًا أن الأفراد بحاجة إلي مهلة من عام إلى عامين، لتقنين أوضاعهم كما أن هناك نحو 2 مليون عقار غير رسمي، متسائلًا :" كيف سيتدافع أصحاب هذه العقارات إلي مقر الشهر العقاري للتسجيل وقد يحدث ذلك تكدسًا يتسبب في انتشار عدوى كورونا لاسيما وقد حذرت وزارة الصحة والسكان من وجود موجة ثالثة للفيروس ".
ويؤكد رئيس غرفة التطوير العقاري أن التسجيل النهائي للعقود سيساعد علي التمويل العقاري ويحسن من القيمة الحقيقية للوحدات غير المسجلة ويسهل علي الدولة حصر ثرواتها العقارية إلا أن إجراءات التسجيل بحاجة ضرورية إلي تسهيل ورسوم نقابة المحامين بحاجة إلي ربطها بحد أقصى وأخيرًا أصحاب العقارات غير الرسمية بحاجة إلي مهلة لتوفيق أوضاعهم .
خبير نفسي : الضرائب خدمة مبهجة وتعقيد الإجراءات يحولها إلي خدمة مؤلمة
بحسب الحديث مع استشاري الطب النفسي الدكتور وليد هندي فإن الإنسان بطبيعته يرفض فرض الضرائب عليه ويعتبر ذلك فعلا ينال من مكتسباته وحقوقه المادية ويستشعر عند دفع أي ضريبة أنها شكل من أشكال الجباية أو أخذ شيء بالغصب عنه وهذا مفهوم خاطئ لأن الضرائب بصفة عامة هي أحد مصادر الدخل في جميع دول العالم وليها فوائد عديدة، فالأصل هو أن المواطن يذهب لدفع الضريبة المقررة عليه لتعمق هذه الخطوة لديه الشعور بالانتماء والمشاركة في بناء الوطن وفي المقابل ينتظر هذا المواطن أن يستقبله المسئول بابتسامة ويكون مكان الخدمة جاذبًا ويؤدي خدمته بسهولة ويسر ليستشعر حينها أن الدولة تخدمه بالفعل وأن الأموال التي يدفعها ليست مفروضة عليه وإنما تنعكس عليه في صورة خدمات وأولى هذه الخدمات هي طريقة الاستقبال وتيسير الإجراءات وسهولة الحصول علي التراخيص المطلوبة .
الدكتور وليد هندي استشاري الطب النفسي
وبحسب آلية تحصيل الرسوم في مصلحة الضرائب فإن ماسبق ذكره غير متوفر في التعديلات القانونية التي تقضي بضرورة التسجيل النهائي للعقارات في الشهر العقاري حيث يتطلب إنهاء إجراءات التسجيل مرور المواطن بخمس جهات وبحسب الطبيب النفسي يجب مراعاة أن هناك كثيرا من المواطنين من كبار السن سيواجهون مشقه في الصعود والنزول أثناء مرورهم علي المصالح الحكومية كما أن كثير من الأماكن الحكومية غير مهيئة لاستيعاب نحو 2 مليون مواطن "عدد العقارات غير الرسمية المطلوب تسجيلها" لافتًا إلي أن الشهر العقاري في ظروفه العادية لا يمكنه استقبال كمية كبيرة من المواطنين بسبب البنية التحتية التي تئن من اكتظاظ المواطنين .
كما تمثل إجراءات التسجيل عائقًا بالنسبة للموظف الذي لا يملك رفاهية الوقت للمرور علي 5 جهات لتسجيل العقار وكذلك بالنسبة لمن لا يملكون القدرة المادية علي توكيل محامي لإنهاء إجراءات التسجيل وأيضًا بالنسبة للورثة الذين لا يستطيعون تجميع بعضهم البعض في وقت واحد للذهاب إلي تسجيل العقار خاصة وأننا في زمن استقل فيه كل فرد بذاته وأسرته في محافظات وبلدان بل وقارات مختلفة .
ويقول الخبير النفسي إن خدمة الضرائب المفترض أنها خبرة إيجابية تغرس الشعور بالولاء والانتماء لدي المواطن إلا أن تعقيد إجراءات الانتهاء من هذه الخدمة يحولها إلي خدمة سلبية مؤلمة تجعله يستشعر بالنفور من القرار وتعمق عنده الشعور بالحزن والأسى وتزيد لديه مشاعر التوتر وتثير حدة الغضب وتنال من شعوره بالانتماء فتجعله يستشعر أن هذه النقود التي يدفعها ليست عملية تكاملية وتبادلية بينه وبين الدولة وإنما خطوة لتكديره وهو ما يترتب عليه مشكلات خطيرة إذ يصبح هذا المواطن نتيجة لتلك المشاعر السلبية عرضه للابتزاز من بعض ضعاف النفوس ويكون عرضه للنصب والتحايل من خلال مدعين تسهيل الإجراءات المنتشرين علي أبواب المصالح الحكومية مما يثير عنده الغضب والحقد ويخليه دائم الشعور بالقلق والاستنفار تجاه أي قرار حكومي وللأسف تنعكس هذه المشاعر السلبية علي تعامله مع رجال الدولة سواء المتواجدين داخل المصالح الحكومية أو علي الطرقات، إذ يفرغ فيهم الغضب السابق ويعتبرهم شركاء بل ومصدر هذا الغضب فتنتج المشكلات العظمى إذ ليس هناك أخطر من حدوث فجوة نفسية وإنسانية بين المواطن والحكومة فيقول الطبيب النفسي :" هذا البعد الإنساني يجب مراعاته في إجراءات تسجيل العقارات لتكسب الدولة مواطنيها ويستشعر المواطنون الولاء والانتماء لبلدهم".
ويؤكد الطبيب النفسي أن فكرة الضرائب حميدة وثرية وموجودة في كل دول العالم ولكن آلية تطبيقها بحاجة ضرورية إلي سهولة ويسر من خلال اتباع سياسة الشباك الموحد والجهة الواحدة المختصة واستقدام موظفين منتدبين للمواطنين كبار السن يذهبون إليهم محل سكنهم لإنهاء الإجراءات من خلال تفعيل كارت ميزة أو الكروت الإلكترونية مع إمكانية وجود مواقع لإنهاء الإجراءات من التحويلات البنكية وخلافه ولاسيما ونحن نعيش عصر الحكومة الإلكترونية في أكتر من مكان ويضاف إلي ذلك توعية المواطن من خلال حملة إعلانية مكثفة بطرق حصوله علي الترخيص بسهوله ويسر وتخصيص خط ساخن لتلقي الشكاوي وتذليل الصعاب مع أي مشكلة ممكن أن تنتابه أثناء انتهائه من الإجراءات المقررة وذلك لتحويل الضرائب إلي خدمة مبهجة وليست خطوة تكديرية مفروضة علي المواطن فنجده ذاهبًا إلي أدائها "وهو عاصر على نفسه لمونة".