التقييم العقاري.. بوابة الفساد الكبري للمنحرفين

'التقييم العقاري' كلمة السر التي تفتح باب الفساد علي مصراعيه أمام المتلاعبين حتي إن ادراج نيابة الاموال العامة تكتظ بالعديد من ملفات الجرائم الجنائية بسبب الانحراف في تقييم بعض العقارات.
وقد حذر الخبراء من ذلك وطالبوا بسرعة إصدار تشريع بضوابط وأصول التقييم العقاري ليضمن صحة التنفيذ وسلامته ويحدد مسئولية الخبراء إذا لم يلتزم بهذه الضوابط وتلك الأصول.
الاقتصادي ينقل تساؤلات مشروعة قد تتبادر إلي الأذهان وعرضها علي الخبراء لنفهم بدايات هذا الملف الخطير.. لماذا تختلف تقديرات تقييم الأصول العقارية في مصر؟ ما أغراض التقييم؟ وما هي الأسس التي تبني عليها عملية التقييم؟ لماذا تختلف قيمة أصل عن آخر؟ وما هي طرق تقييم العقارات؟ وكيف تضبط عمليات التقييم العقاري؟
التفاصيل في السطور التالية..
بداية يري المستشار فاروق عوض رئيس محكمة الاستئناف ومساعد وزير العدل, وله العديد من الدراسات في التمويل العقاري والتقييم العقاري أن التقييم العقاري كارثة لأنه من أخطر الأمور ذات الصلة الوثيقة بالمشاكل الاقتصادية والقانونية, مضيفا أن الحاجة ماسة لتقدير قيمة العقارات في عملية البيع والشراء والحصول علي الائتمان بضمان العقار, بجانب تقدير عناصر التركة من العقارات ليتسني تقييم الأنصبة بين الورثة.
ويستطرد: حينما ظهر الاتجاه العالمي للخصخصة وبيع القطاع العام تعرضت بعض أصول العقارات إلي تقدير قيمتها بأقل من القيمة الحقيقية لها وتحول الأمر في بعض الأحيان من عملية فنية في التقدير إلي أن أصبح يندرج في عداد المسئولية الجنائية في حالة ثبوت التواطؤ في التقدير لمصلحة المستفيدين من الشراء بأسعار بخسة تقل عن القيمة الحقيقية للعقارات التي تم التصرف فيها, ويعتبر من قام بالتصرف في هذه الحالات إذا كان مغرضا مرتكبا للعديد من الجرائم الجنائية التي تنطوي علي اعتداء علي المال العام منها جناية تسهيل استيلاء الغير علي المال العام والتزوير في أوراق رسمية فضلا عن مساءلة المستفيد من ذلك بجرائم الاشتراك مع موظف عمومي أو مكلف بخدمة عامة خبير التقييم بجناية تسهيل الاستيلاء علي المال العام.
ويضيف المستشار فاروق عوض: في نيابة الأموال العامة العديد من الملفات عن جرائم جنائية أساسها الانحراف في تقييم بعض الأموال العقارية, موضحا أن أهمية التقييم العقاري ظهرت عندما دخلت منظومة التمويل العقاري في النظام القانوني المصري بالقانون148 لسنة2001, لافتا إلي أن قانون التمويل العقاري اشتمل علي أمرين أساسيين في هذا المجال هما:
الأول: عدم الاعتداد بأساس التقييم العقاري عند التنفيذ الجبري علي العقارات المرهونة وفقا للمادة(37) من قانون المرافعات الذي يعتد بمعيار500 مثل الضريبة العقارية علي العقارات المبنية و400 مثل الضريبة علي الأرض الزراعية.
ويتمثل الأمر الثاني في أن يكون تقدير القيمة في العقار الذي يجري التنفيذ عليه جبرا في مجال التمويل العقاري من واقع قيمته عند اتخاذ إجراءات التنفيذ من خلال خبيرين للتقييم العقاري ووفقا لما اشتمل عليه قانون التمويل العقاري ولائحته التنفيذية.
ويوضح المستشار فاروق عوض أن القانون تضمن الأحكام المتعلقة بقيد الضمان العقاري بمكتب الشهر العقاري المختص, وأوجب البت في الطلب خلال أسبوع واحد, مع إعفاء قيد ضمان العقار وتجديده وشطبه من جميع الرسوم والمصروفات, واختصار خطوات التنفيذ علي العقار, التي كانت تستغرق شهورا عديدة, بل وسنوات في بعض الأحيان, فأتاح للممول في مجال التمويل العقاري أن يلجأ مباشرة إلي قاضي التنفيذ, في حالة إخلال المستثمر بالتزاماته, بطلب وضع الصيغ التنفيذية علي اتفاق التمويل, والأمر بالحجز علي العقار الضامن تمهيدا لبيعه, ولم يتطلب لذلك, سوي إعلان المستثمر قانونا لسماع أقواله, مضيفا أنه نص في المادة(15) منه, علي أن يقوم التأشير بالسند التنفيذي في مكتب الشهر العقاري مقام تنبيه نزع الملكية, وذلك كله من خلال إجراءات غير مسبوقة, وتحت مظلة الرقابة القضائية الكاملة.
وينبه إلي أن أهم ما استحداثه القانون, الفكر الجديد الخاص بنشاط التوريق وتضمن كذلك تنظيم إنشاء شركات التمويل العقاري, وصندوق لضمان ودعم التمويل العقاري لرعاية أصحاب الدخول المنخفضة, منوها بشكل واضح بأن المادة الخامسة من القانون تشير إلي التزام الحكومة بتوفير مساكن اقتصادية لذوي الدخول المنخفضة, بتخصيص بعض الأراضي المملوكة للدولة دون مقابل لإقامة مساكن من المستوي الاقتصادي بجانب تحميل قيمة المرافق العامة التي تزود بها تلك المساكن بمقدار نصف تكلفتها الفعلية, كما أحال القانون علي اللائحة بيان معايير ذوي الدخول المنخفضة وقواعد وإجراءات تدبير التمويل العقاري لهم, لافتا إلي أن هذه المادة يتميز بها القانون المصري عن منظومة التمويل في دول العالم.
ويضيف أن قانون التمويل العقاري استحدث ثلاث مجموعات من المتخصصين في أعمال تمويل وهم خبراء القييم العقاري, الوكلاء العقاريون, وسطاء التمويل العقاري, لافتا إلي أن المادة الرابعة من قانون التمويل العقاري نصت في فقرتها الثانية علي أن تحدد اللائحة التنفيذية قواعد وإجراءات التمويل, وحدوده الائتمانية, ونسبة التمويل إلي قيمة العقار, مقدرة بمعرفة خبراء التقييم, المقيدة أسماؤهم في الجداول التي تعد بمعرفة الجهة الإدارية لهذا الغرض, بشرط ألا يكونوا من العاملين لدي الممول.
موضحا أن اللائحة التنفيذية أوردت المعايير التي يتم وفقا لها تقدير قيمة العقار في حالة الشراء وعهدت اللائحة إلي مجلس إدارة الهيئة تقدير أتعاب خبراء التقييم.
كما تضمنت المادة(16) من قانون التمويل العقاري, النص علي أنه إذا لم يقم المستثمر بالوفاء خلال المدة المحددة له في الإعلان بالسند التنفيذي يصدر قاضي التنفيذ بناء علي طلب الممول أمرا بتعيين وكيل عقاري, من بين الوكلاء المبينة أسماؤهم في سجل تعده الجهة الإدارية لهذا الغرض, وذلك لمباشرة إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني, المنصوص عليها في القانون, تحت الإشراف المباشر لقاضي التنفيذ, وأسند القانون للائحة التنفيذية مهمة تحديد الشروط الواجب توافرها في الوكلاء العقاريين, وقواعد تحديد أتعابهم وإجراءات القيد في السجل.
ونصت المادة38/1 من قانون التمويل العقاري علي أنه: لا يجوز لغير الوسطاء المقيدة أسماؤهم في جدول تعده الجهة الإدارية لهذا الغرض, مباشرة أعمال الوساطة بين الممول والمستثمر في اتفاق التمويل.
وفي ضوء ما يتصل بخطورة التقييم العقاري يدعو المستشار فاروق عوض إلي ضرورة أن يكون هناك قانونبضوابط وأصول التقييم العقاري حتي يكون ضمانا لصحة التنفيذ وسلامته ويحدد مسئولية الخبير الذي يقوم به إذا لم يلتزم بهذه الضوابط.
ويوضح د. محمو المهيلمي مدير مركز التقييم العقاري بجامعة القاهرة, وأستاذ المنشآت الخرسانية بهندسة القاهرة أن احتياجنا إلي التقييم العقاري بدأ مع نظام التوارث وأصبح المتعاملون في حاجة إلي تقييم أصولها العقارية لتقييم الأنصبة في الميراث, منوها بشكل واضح بأن الحاجة إلي التقييم أصبحت ملحة بعد صدور العديد من الأحكام التي تقضي ببطلان بيع بعض شركات القطاع العام بثمن بخس وتقديرات غير واقعية في عملية تقييم الأصول العقارية وبخاصة الأراضي.
ويضيف أن أغراض التقييم تتنوع بحيث تشمل:
تحديد سعر عقار بغرض البيع أو الشراء.
تحديد سعر عقار بغرض تقسيم تركة.
تحديد قيمة عقارات أو املاك عند اندماج شركات أو انفصالها.
تحديد قيمة تمويل عقاري علي عقار بعينه, إضافة إلي تحديد قيمة التأمين الواجبة علي عقار.
ويرجع د. محمود المهيلمي اختلاف التقديرات عند تقييم الأصول العقارية إلي: التلاعب الذي يحدث أحيانا عن عمد أو جهل من المقيم بغرض إما زيادة قيمة الأصل تحت الدراسة أو تقليل قيمته عن القيمة السوقية العادلة, بجانب بعض الجهات التابعة للدولة التي تمارس عمليات التقييم بدون اجتياز امتحان وبدون رقابة من الهيئة العامة للرقابة المالية.
كما أن معظم التقييمات التي بها مشاكل قد حدثت قبل انشاء نظام خبراء التقييم العقاري المسجلين لهدي الهيئة منذ أكثر من عشر سنوات, إضافة إلي اختلاف زمن تقدير الأصل عن الوقت الحالي فعندما نقيم أصلا فالعبرة بالزمن الذي تم فيه التقييم وقت البيع وليس الزمن الحالي, فمثلا القيمة العادلة لشقة في الزمالك مساحتها200 متر مربع في أوائل الثمانينيات نحو مائة ألف جنيه, في حين تبلغ قيمتها السوقية العادلة في الوقت الحالي حوالي مليوني جنيه, فلو بيعت بمائة وعشرة آلاف جنيه في الثمانينيات لا يمكن القول بأنها بيعت بثمن بخس, لأن العبرة بقيمة الأصل وقت التقييم والبيع وليس القيمة في الوقت الحالي.
ويفسر د. محمود المهيلمي اختلاف قيمة أصل عن آخر بالعديد من الأسباب منها زمن البيع فعادة ما تزيد قيمة الأصول مع الزمن, كما تختلف قيمة الأصل بحسب المساحة المعروضة للبيع, ويؤثر موقع العقار علي قيمته السوقية, فداخل المدن أعلي قيمة من خارجها, والعقارات علي الشوارع الرئيسية قيمتها أعلي من الشوارع الجانبية, موضحا اختلاف قيمة العقار بحسب الشروط البنائية وعدد الأدوار المسموح بها وحالة المنطقة الاقتصادية, بجانب الحالة الاقتصادية العامة وقانوني العرض والطلب, وحالة الاضطراب السياسي الذي تشهده البلاد لا يؤدي إلي رواج سوق العقارات.
وينبه إلي أن المقيم العقاري هو أساس عملية التقييم مشيرا إلي ضرورة أن يقضي خبير التقييم العقاري سنواته الأولي في العمل لدي أحد مكاتب التقييم, وفي حالة رغبته في العمل لدي البنوك يجب أن يكون معتمدا لدي البنك المركزي الذي يشترط علي جميع البنوك المصرية أن يتم تقييم الأصول لديها من خلال خبراء مسجلين في سجلات الهيئة وسجلات البنك المركزي, منوها بشكل واضح إلي أن يكون الخبير محايدا ولا يكون له رأي مسبق أو مصلحة مع الجهة التي يقوم بإعداد تقديره طبقا لميثاق شرف المهنة, ولمصلحة الخبير نفسه قبل الاخرين, فلا يصح مثلا أن يقوم بتقييم أصل ثم يشتريه لوجود تعارض في المصالح.
وعن طرق تقييم العقارات يشير د. محمود المهيلمي إلي3 طرق للتقييم: طريقة رسملة الدخل وطريقة التكلفة وطريقة البيوع المقارنة, موضحا أن طريقة رسملة الدخل تصلح للعقارات التي يمكن تأجيرها وتدر دخلا مثل الشقق المفروشة والمولات, فكلما زادت قيمة الإيجاد زادت قيمة العقار تحت التقييم, بينما تصلح طريقة التكلفة للعقارات المنشأة حديثا حيث تصبح قيمة العقار مساوية لقيمة الأرض بالإضافة إلي تكاليف البناء مضافا إليها ربح المستثمر.
أما طريقة البيوع السابقة فتعتبر الأكثر شيوعا وفيها يقوم المقيم بمقارنة العقار تحت التقييم بعقارات أخري مبيعة مع عمل ضبطيات في نقاط الاختلاف بينهما كالمساحة وزمن البيع, مضيفا أن المقيم يحاول جاهدا إيجاد القيمة السوقية باستخدام الثلاث طرق ثم يقوم عن طريق معادلات رياضية بحساب قيمة عادلة واحدة لعقار, مؤكدا أنه إذا تمت عمليات التقييم العقاري من خلال خبراء محترفين فإن الاختلاف في القيمة السوقية بينهم لن يزيد علي10%.