التسويات العقارية قنبلة موقوتة

رغم مرور ما يقرب من 3 أعوام على ثورة 25 يناير وإعلان قانون التصالح مع رجال الأعمال خلال 3 أنظمة فى عهد المجلس العسكرى وفى عهد مرسى وفى عهد الحكومة الحالية إلا ان القانون كما هو لم يقدم جديدا ولم يشهد أى تطورات. تفتح «الأهرام الاقتصادى» ملف تسويات الشركات العقارية التى شهدت توقفا لمشروعاتها منذ 3 سنوات، بل وخلق عوائق لعدم جذب استثمارات جديدة، حيث أعلنت هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة عدم التصالح مع شركة سوديك فى أراضى القاهرة الجديدة فى مشروع ايستاون ومازالت العديد من المشروعات متوقفة آملين فى فتح وزارة الإسكان ملف التسويات فى القريب العاجل ومن ضمن هذه المشروعات شركة طلعت مصطفى وشركة اوراسكوم وشركة دريم لاند والمصرية الكويتية وشركة الفطيم. وعلى الرغم من الانتقادات الشديدة الموجهة إلى قانون المصالحة مع المستثمريين فإن خبراء القانون اتفقوا على أن عدم وجود هذا القانون سيفتح الباب أمام العديد من قضايا التحكيم التى يقيمها المستثمرون، موضحين أن مصر وقعت على اتفاقية واشنطن التى تسمح للمستثمر أن يحصل على التعويض المطلوب من مصر عن طريق حجز أموالها فى اى دولة فى العالم، كما لا يجوز الطعن على اى حكم تصدره هيئة التحكيم نهائيا، وأكدوا أنه لابد قبل أن يتم تطبيق هذا القانون وضع قانون آخر يشمل ضوابط التصالح، بحيث لا يهدر المال العام للدولة، وتستفيد مصر من هذه الاموال الاستفادة المثلى. ومن ناحية أخرى أكدت الشركات العقارية وخبراء العقارات أن الاستثمارات العربية العقارية فى مصر انكمشت بشكل كبير فى السوق العقارى، موضحين أن هناك بعض الشركات انسحبت من السوق المصرية بالفعل وشركات استمرت، ولكن دون جدوى لتوقف الاستثمارات بشكل كبير نتيجة الأحداث الجارية، حيث طالبت الشركات العقارية أنه لابد أن تضع الحكومة حلا لهذه المشاكل التى تواجه القطاع الاقتصادى بشكل عام، فى حين أكدت بعض الشركات العقارية التى يدور حولها الكثير من النزاعات بسبب حصولها على أراض ليست بالقيمة العادلة أن لديها استعدادا لإعادة شراء الأراضى بالقيمة العادلة وفقا لما تحدده الوزارة. من ناحية أخرى طالب خبراء العقارات بضرورة أن يتم استغلال الأموال التى تحصل عليها الحكومة من التسويات العقارية بشكل أمثل، بحيث يتم التصرف فيها وفقا لاحتياجات كل قطاع، ففى القطاع العقارى لابد من إحياء المشاريع الكبرى المتوقفة وتشجيع المستثمرين لعمل نهضة عقارية وتقليل نسبة أقساط الوحدات العقارية وتقليل مدة تمليك الأراضى وتفعيل صندوق التمويل الحكومى واستخدام نظام القرعة لضمان عدالة التوزيع بين المواطنين ولابد من تخفيض المدة التى تسبق تمليك الأراضى إلى 5 سنوات بدلا من 10 سنوات وتجريم انتفاع المواطن بأكثر من دعم اجتماعى للإسكان للحد من عمليات السمسرة. وأوضحوا أن التسويات العقارية وتنفيذ قانون المصالحة مع المستثمريين تجذب العديد من الاستثمارات الخارجية، وبالتالى تنشط الحركة الاقتصادية من جديد، مؤكدين على أنه لابد قبل أن يتم تطبيق هذا القانون وضع قانون آخر يشمل ضوابط التصالح، بحيث لا يهدر المال العام، وتستفيد خزينة الدولة من هذه الاموال الاستفادة المثلى. ففى البداية صرح المهندس إبراهيم محلب وزير الإسكان والمجتمعات العمرانية الجديدة فى تصريح خاص ل«الأهرام الاقتصادى» أن الوزارة تدرس حاليا ملف التسوية للعديد من الشركات وستعلن عنها الوزارة مجرد الانتهاء من دراستها، موضحا أنه حتى الان لم تعلن الوزارة عن أى تسويات جديدة مع شركات الاستثمار العقارى، ولكن جار دراسة التسويات التى كانت تتم فى عهد الحكومة السابقة ولم تستكمل، مؤكدا على أن الشركات الجادة ستعطى لها الوزارة فرصة لتوفيق أوضاعها وإثبات جديتها للدولة لتحقيق التنمية العمرانية وليس الربح السريع، موضحا ان الوزارة تعمل جاهدة خلال الفترة القادمة على حل مشاكل جميع رجال الأعمال، فالوزارة تستكمل ملفات التصالح مع رجال الأعمال وفقا لما كانت تسير عليه الحكومة السابقة، مشيرا إلى أن الفترة المقبلة ستشهد لقاءات عديدة مع رجال الأعمال للوقوف على مشاكلهم من أجل وضع حلول لها. وأضاف أن الدراسة التى تجريها الوزارة حاليا هى حصر بجميع الشركات لإثبات الشركات الجادة من الشركات غير الجادة، فالشركات الجادة ستعطى لها الوزارة الفرصة للاندماج فى السوق مرة أخرى، أما الشركات غير الجادة فالوزارة لا تتعامل معها، موضحا ان الأراضى التى تطرحها الوزارة للشركات الجادة فقط، فهذه الفترة نريد فيها رجال الأعمال الحريصين على مصلحة الدولة الذين يستهدفون التنمية العمرانية الحقيقية للدولة. وقال إن الوزارة تسعى جاهدة خلال الفترة القادمة لتحقيق تنمية عمرانية حقيقية و تخلص نهائيا من عمليات تسقيع الأراضى التى أضرت بالتنمية العمرانية فى المجتمع، حيث ربح بعض رجال الأعمال أموالا طائلة على حساب المواطن البسيط التى من المفترض أن يكون له الحق فى الحصول على وحدة سكنية، موضحا أن الشركات تعاملت بشكل سيىء مع المشروعات القومية التى شاركت فيها الشركات مثل المشروع الاسكان الاجتماعى الذى خرج عن الخط المسموح له، فبعض الشركات قامت بدمج الوحدات السكنية وبيعها لمواطن واحد مما جعلها تخرج عن المسار المحدد لها، ولوزارة تؤكد أن جميع هذه الشركات يجب أن تصحح أوضاعها قبل مطالبة الوزارة بالحصول على أراض مرة أخرى. ومن جانب آخر أكدت الشركات أنها ليس لديها أدنى مشاكل فى التصالح مع الحكومة، حيث كشف مصدر مسئول بشركة السادس من اكتوبر للتنمية والمشروعات العقارية "سوديك" أن الشركة تلقت خطابا من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة خلال الأسبوع الماضى بإلغاء تخصيص قطعة الأرض بالقاهرة الجديدة، موضحا أن الهيئة بررت ذلك أن الشركة لم تنته من تنفيذ المشروع فى المدة المطلوبة. وأكد أن الشركة ترى أن هذا القرار يخالف احكام القانون وهو قرار غير نهائي ويتعارض مع الالتزام بتنفيذ حكم قضائي واجب النفاذ لصالح أرض المشروع بالقاهرة الجديدة، وانها سوف تتخذ كافة الإجراءات القانونية بشأن القرار الذى اتخذته هيئة المجتمعات لاسترداد حقوق الشركة وفقا للقانون، مضيفا أن الشركة ملتزمة بجميع تعاقداتها، والشركة مستمرة في خطتها التنموية وفي استكمال مشروعاتها وانجازاتها، مشيرا إلى أنه لا توجد اضرار في الممتلكات والأصول الخاصة بالشركة، وأن الفترة القادمة ستواجه الشركة جميع التحديات من أجل الاستمرار فى تنفيذ المشروعات للإسهام فى النهوض فى القطاع العقارى، موضحا ان ملكية أرض المشروع "ايستاون" للشركة هي ملكيه قانونية، والذى ألغته هيئة المجتمعات العمرانية ، وان ثمن ارض المشروع "ايستاون" مسدد بالكامل. فى حين كشف باسم صفا مدير أول علاقات المستثمرين بشركة بالم هيلز للتعمير أن الشركة لديها استعداد للتصالح مع الحكومة فى شراء الأراضى التى تم سحبها، نافيا ما تتردد من شائعات عن الشركة بأنها ترفض شراء الأراضى التى تم سحبها. وأضاف أن قانون التصالح مع رجال الأعمال من القوانين الضرورية، مع مراعاة تطبيقه والبت فى القضايا المتعلقه بشكل عاجل، حتى نتمكن من ضخ اموال وجذب العديد من الاستثمارات التى تنهض بالقطاع العقارى - الذى عانى كثيرا بعد الثورة - وتستهدف الشركة خلال الفترة القادمة استكمال 3 مشروعات هى الجولف ب 6 أكتوبر بقيمة 210 ملايين جنيه ومشروع امتداد الجولف بتكلفة 280 مليون جنيه و80 مليون جنيه لمشروع بالم هيلز القطامية بالإضافة إلى 30 مليون جنيه لمقابلة الفروق التى قد تنشأ نتيجة ارتفاع التكلفة الفعلية عن التكلفة المقدرة بقيمة 30 مليون جنيه. وكشف حمدى الفخرانى الخبير القانونى أن شركة طلعت مصطفى للاستثمار العقارى مازالت يوجد لديها العديد من القضايا التى توجد بالمحكمة ولم تبت بها المحكمة حتى الآن ومن بينها مشروع بورت فنيس بالعين السخنة، حيث تم بيع 3 ملايين متر للشركة بالأمر المباشر بسعر 137 جنيها للمتر بإجمالى 400 مليون جنيه وهى قيمة غير عادلة، لذلك يجب إعادة تقييم هذه الأراضى وبيعها بالسعر العادل، موضحا ان هذا حق من حقوق الدولة، حيث كانت هيئة مفوضي الدولة بمحكمة القضاء الإداري بمجلس الدولة أنهت تقريرها بشأن بطلان تخصيص وسحب هذه الأرض، موضحا انه خلال شهر فبراير من العام المقبل ستنظر المحكمة إلى الدعوى، موضحا ان المصالحة مع رجال الأعمال عن طريق القانون الذى تعلن عنه الحكومة أمر جيد فى حالة استرداد حقوق الدولة. وبالنسبة لمشروع مدينتى قضت المحكمة الإدارية العليا بتأجيل الطعن لإلغاء حكم القضاء الإداري الصادر بتأييد صحة عقد مدينتي الجديد إلى جلسة 28 يناير المقبل، على الرغم من أن هيئة مفوضى الدولة قد أوصت المحكمة بإصدار حكم ببطلان عقد مدينتى الجديد، حيث أصدرت محكمة القضاء الإداري حكما بصحة عقد مدينتي الجديد المُبرم بين مجموعة هشام طلعت مصطفى وهيئة المجتمعات العمرانية، وإلزام اللجنة العليا لتقييم المشكلة من الهيئة العامة للخدمات الحكومية بإعادة تقييم المساحة التي لم يتم حجزها بأرض المشروع، وذلك وفقا لسعر الأرض عام 2005، ولكن هذا الحكم قمنا بالطعن عليه. وأوضح الفخرانى ان هذا الحكم يضيع حقوق الدولة، حيث حصلت الشركة على أراضى المشروع بسعر منخفض وقامت ببيعها بسعر مرتفع لا يقارن على الإطلاق بسعر الشراء، لذلك لابد أن تحدد الحكومة القيمة العاجلة لاسترداد حقوقها كاملة بموجب القانون. وأكد حمدى الفخرانى أن المصالحة لابد أن تتم بأسعار التقييمات الحالية وليس بالأسعار التى تم تقييمها فى فترة شراء الأرض، حتى تحصل الدولة على مستحقاتها بشكل صحيح، وأضاف الفخرانى أن هذا التصالح مشروط وفى صالح رجال الأعمال ولم يكن على الإطلاق فى صالح الدولة، موضحا انه يجب أن تقوم الوزارة فى الأسراع فى هذا القانون لعمل مشروعات قومية تعيد عجلة الحياة الاقتصادية من جديد. وقال دكتور عاطف سالم الخبير القانونى إن قانون المصالحة مع رجال الأعمال من الأمور الخطيرة جدا، والتى يجب التعامل معها بحرص شديد، حتى لا تضيع حقوق الدولة، موضحا أنه لابد من عمل قانون جديد يشمل ضوابط التصالح مع المستثمرين، بحيث يتم دراسة دقيقة لجميع العقود، وذلك بالتنسيق مع الهيئة العليا التى تشمل اللجنة المالية والوطنية والقانونية وهيئة قضايا الدولة، بحيث يتم تلاشى جميع الثغرات القانونية بين طرفى العقد. وأضاف أن التنسيق بين هذه الهيئات سيمنع عمليات التحكيم الدولى التى تهدد بها الشركات، موضحا أن مصر ستخسر مليارات الجنيهات من وراء التحكيم الدولى، فمصر تواجه حاليا قضايا تحكيم دولى عديدة. وحذر سالم من أن تخسر مصر جميع المستثمرين لديها، موضحا أنه يجب دراسة عقود المستثمرين كل عقد على حدة، حتى لا ندخل فى عملية التحكيم الدولى، مشيرا إلى أن مصر وقعت على اتفاقية واشنطن التى تسمح بأنه لا يجوز الطعن على أى حكم تصدره هيئة التحكيم نهائيا، كما تتيح هذه الاتفاقية للمستثمرين فى حالة رفع دعاوى قضائية بالتحكيم الدولى أن يحجز على أموال مصر فى اى دولة فى العالم . وأكد سالم على ضرورة أن تكون العقود مكتملة الأركان، بحيث يتم عمل دراسة للعقود بشكل سليم ، وبالتالى تجنب المشاكل التى قد تقع بها مصر، حيث تقوم مصر بعمل تسوية لجميع العقود وتبرم عقودا جديدة بشروط وبنود اخرى، وبالتالى تحافظ مصر على الاستثمارات الأجنبية بها، مشيرا إلى أنه فى حالة اكتشاف التوطؤ والغش والاستغلال والاساءة لمصلحة الوطن من خلال العقود المبرمة مع المسئولين الفاسدين ستأخذ مصر حقوقها كاملة. وأشار سالم الى أن انجلترا أكثر الدول استثمارا فى مصر تأتى بعدها امريكا وأخيرا العرب ، موضحا أنه يحق لهذه الدول أن ترفع دعاوى قضائية فى السمعة الادبية لها وما ألحق بها من خسارة وتحكم لها هيئة التحكيم بتعويض لا يقل عن مليار جنيه. ومن ناحية أخرى قال شحاته محمد شحاته الخبير القانونى ومدير مركز النزاهه والشفافية إن قانون المصالحة مع المستثمرين يتيح لمصر استرجاع اموالها المنهوبة من قبل العديد من الفاسدين، موضحا أن المادة 18 والمادة 18أ مكرر من قانون الجنايات تسمح بالتصالح فى جرائم معينة ، وبالتالى يحصل المستثمر على وقف بتنفيذ الحكم الذى يقع عليه، موضحا أن الإفراط فى تغير القوانين يؤثر على خلخلة المراكز القانونية. وأشار إلى أن مراكز التحكيم
تتمثل فى غرف التجارة بباريس ICC ومركز التحكيم بواشنطن ، فهذه المراكز لها سلطة التحكيم على المستوى العالم وتحدد تعويضات فى قضايا التحكيم تلتزم بها الدول محل الخلاف، موضحا أن مصر دفعت تعويض 33 مليار جنيه بسبب وزير سابق، مشيرا إلى أن مصر ليس لديها محكمون ذوو خبرة، ويتم الاستعانة بمحكمين من رجال هيئة قضايا الدولة. وأضاف شحاته أن هذا لايعنى أن يهرب المفسدون من العقاب، ولكن يتحاكمون بعد سنوات قليلة ، وان تحصل مصر على تعويض مرتفع، وأكد على أنه لابد من وجود قانون لوضع شروط على هؤلاء المستثمرين، حتى لايتم إهدار حق الدولة. وعلى صعيد آخر ترى شركات الاستثمار العقارى وخبراء العقارات أن تأخر قانون المصالحة مع رجال الأعمال أدى إلى توقف العديد من المشروعات، حيث يقول المهندس مدحت منسى المدير العام لشركة نيو أرك سيتى للمقاولات والاستثمار العقارى أن قرار التسويات العقارية سيحل أزمة السوق العقارية، بالإضافة إلى تشجيع المستثمر المصرى و الأجنبى، موضحا أن السوق العقارى تدهور منذ نشوب الثورة و ظهور العقود المخالفة و عقود الفساد مع شركات استثمار عقارى كبرى، موضحا ان الشركات العربية حدث لها حالة انكماش بالسوق العقارى المصرى، مضيفا أن السوق العقارى لم يشهد أدنى تطور منذ بداية الثورة ولم تدخل استثمارات أجنبية أو عربية على الإطلاق منذ ذلك الحين . وأشار إلى أن السوق العقارى لا يوجد عليه إقبال، فالحركة بالسوق العقارى بسيطة، حيث طالب بضرورة أن تشجع الحكومة المستثمرين وتقدم لهم خدمات تحفيزية لينبض السوق العقارى من جديد . و قال أبو الحسن نصار الخبير العقارى أن الاستثمارات العربية توقفت تماما ومنها ما استمر ولكن وضعها غير مستقر، حيث بلغت نسبة الشركات العربية التى توقفت مشارعها 80%، ونسبة 20 % تواجه صعوبة فى تسويتها وتفكر فى الانسحاب . وأوضح نصار أن الفترة الماضية شهدت العديد من التسويات ، حيث قامت الحكومة بعمل تسويات بلغت 20 مليار جنيه 46 شركة وكذلك أيضا أجرت العديد من التسويات العقارية التى تقدر ب 100 مليار جنيه، مشيرا إلى انه يجب أن يتم استغلال هذه الأموال الاستغلال الأمثل بحيث تحدث نهضة عقارية، وأن تسرع فى تنفيذ قانون التصالح حتى لا تخسر مصر جميع المستثمرين لديها، موضحا أنه يجب دراسة عقود المستثمرين كل عقد على حدة.
وأضاف أن وزارة الإسكان لابد ان تضع ضوابط ليشهد القطاع العقارى إصلاحا جذريا ويحصل كل مواطن على حقه فى السكن أو الحصول على قطعة ارض بنظام القرعة الذى يحقق الموضوعية والشفافية بين المواطنين وتفعيل قانون تنظيم الإسكان الاجتماعى الذى يتلافى عيوب المشروع القومى للإسكان أو ما كان يعرف بمشروع إسكان مبارك من خلال الإشراف الحكومى على تنفيذ المشروع ، بالإضافة إلى توفير وحدات سكنية لذوي الدخل المحدود في معظم المحافظات والمجتمعات العمرانية الجديدة دون قصرها على مدن جديدة بعينها بالقاهرة والجيزة، و توفير قطع أراض معدة للبناء بحد أقصى 400 متر مربع وهى مساحة مناسبة تبتعد عن المساحات الضيقة التى اعتمد عليها مشروع إسكان مبارك، و الاعتماد على التمويل من خلال صندوق تمويل الإسكان الاجتماعى والذى تشرف عليه وزارة الإسكان على اعتبارها كيانا اعتبارىا و تعتبر أهم مصادر تمويل الصندوق من حصيلة مزادات بيع الأراضى المملوكة للدولة والهيئات العامة وشركات القطاع العام بنسبة 1% ، و 25% من حصيلة بيع الأراضي المملوكة للوحدات المحلية، مما يمثل مصدرا آمنا لتوفير التمويل الدائم لمشروعات الإسكان محدودة الدخل.