قانون الشهر العقاري‏..‏ يبحث عن العدالة‏!‏

هو القلعة الحصينة لحماية الملكية‏..‏ هو خط الدفاع الحقيقي في مواجهة مافيا الأراضي‏ هو ملاذ الناس لصون ممتلكاتهم‏ هو مكان العمل فيه أشبه بمحراب العدالة‏ هو مصلحة الشهر العقاري‏.‏ وفي الأفق لاحت رؤي وبزغت افكار تعبر عن مطلب جماعي لأعضاء الشهر العقاري بإعادة صياغة كيانه وترسيخ وجودة وتقوية بنيانه تحقيقا لاستمرارية أداء دوره في حماية الملكية وفرض سياج أكثر قوة يواكب متغيرات العصر ويواجه بحزم كل انحراف يهدد استقرار الملكية‏.‏
اتفقت الرؤي علي كون القانون الحالي المنظم لعمل الشهر العقاري مليء بثغرات دون تحول اداء دوره علي نحو منتظم ومتكامل في صياغة حقوق الملكية ومنح أعضائه الاستقلالية والثقة في بحث وتوثيق الملكية وفرض مناخ متشابك الخطوات‏.‏
جاءت الخطوات جادة في التعامل مع واقع الشهر العقاري بمشروع قانون يسبر أغوار المواد التي لم تعد قادرة علي تلبية احتياجات أعضائه ودعم استقرار الملكية في المجتمع‏..‏ خرج المشروع برؤية متكاملة ترصد عن قرب معاناة توثيق الملكية والثغرات التي تحدث خللا في الاداء‏.‏
وقد قطع فريق عمل الشهر العقاري الذي يحمل فوق عاتقه المسئولية‏,‏ خطوات جادة نحو حوار بهدف نفض غبار المواد القديمة وكتابة فصول جديدة بروح مغايرة تأخذ نهج العمل بعصر جديد‏.‏
أودعوا الحجج والبراهين التي تقضي بإنشاء هيئة الملكية العقارية والتوثيق كهيئة قضائية مستقلة تحت مظلة وزارة العدل ووفق ما دونه الأعضاء السبعة في مذكرة أرفقت بمواد مشروع القانون‏,‏ وتلك الهيئة تعد طوق نجاة وحماية للملكية في مصر ونقل الشهر العقاري نقلة نوعية تحقق له انطلاقة جديدة وتقضي علي كل الثغرات التي تنفذ عبرها مافيا الاراضي‏,‏ وتوفر لأعضائه مظلة حماية حقيقية اثناء بحث وتوثيق الملكية وتزيل عبء المنازعات القضائية من فوق كاهل المحاكم‏.‏
والقضية عندما تتعلق باستقرار الملكية‏,‏ فإنها تحتاج إلي نظرة أعمق وأكبر وحوار أكثر جدية في الطرح والتناول‏.‏
فض الاشتباك
حاول الدكتور سعيد عبد السلام استاذ القانون المدني ووكيل حقوق المنوفية شرح أبعاد القضية من وجهة نظره قائلا‏:‏ قانون الشهر العقاري المطبق حاليا يجمع نوعين من العمل يتمثل في الشهر الشخصي والسجل العيني وكونه يحمل شريحتين في التطبيق توجب فض الاشتباك بين النظامين بقانون موحد يأخذ بنظام السجل العيني الذي يدعمه الواقع التطبيقي باعتباره افضل وسيلة لحماية المتعاملين في تجارة العقارات وتملكها ومنع الغش والتواطؤ‏,‏ حيث يوفر هذا النظام صفحة كاملة لكل عقار يجري عليها كافة التعاملات ويسهل علي المتعاملين الوقوف علي هذه التصرفات دون لبس أو غموض‏.‏
القانون الحالي تحيطه الجوانب السلبية من كل اتجاه‏,‏ فمثلا من حيث اجراءات الشهر لم يحدد القانون بصفة واضحة في الباب الثاني سوي المحررات الواجبة الشهر ولم يحدد ماهية الدعاوي التي يجب شهرها في حالة وجود نزاع بين من آلت اليه الملكية والغير الذي يدعي حقها‏.‏ ووجود فصل بين هيئة المساحة التي تتولي البحث الهندسي والشهر العقاري رغم اعتبارها جزءا متمما لأعمال الشهر العقاري وفصلهما يؤدي الي تطويل زمن الاجراءات بصورة اكثر مما تستغرقه الدعوي أمام القضاء‏.‏
اعتبر الدكتور سعيد عبد السلام فصل هيئة المساحة عن الشهر العقاري خللا في نظام العمل‏,‏ بينما لم تجد سناء القاضي رئيس قطاع الشهر العقاري الاسبق من واقع خبرتها العملية‏,‏ ما فيه اشاعة للفوضي وخلل في اداء العمل قائلة‏,‏ هيئة المساحة تعمل بنظام يختلف في تفاصيله عن نظام عمل الشهر العقاري‏,‏ ونعتمد علي نواحي فنية واستخدام اجهزة لا يتسني للعاملين بالشهر العقاري استخدامها والتعامل معها‏.‏
وأي تفكير في ضم الهيئتين بعضهما لبعض سيحدث ذلك بلا أدني شك شيوعا في عدم انتظام الدقة في العمل‏.‏
نقاط الضعف
نعود للدكتور سعيد عبد السلام ليكمل نقاط الضعف في القانون الحالي قائلا‏:‏ ما أقره المشرع في المادة‏27‏ من القانون التي تتعلق بحالة امتناع ذوي الشأن من تمكين مهندس المساحة من دخول العقار ومعاينته إلا باللجوء الي قاضي الأمور المستعجلة وله في هذه الحالة الأمر بالدخول أو الرفض وبالاجراء الاحصائي علي أوامر القضاة تبين عدم اعطائهم أوامر الدخول للمعاينة إلا في‏10%‏ من جملة الحالات‏.‏
ويسوق الدكتور محمد محمود ابراهيم استاذ المرافعات بحقوق الزقازيق مبرراته بضرورة تعديل القانون المنظم لعمل الشهر العقاري قائلا‏:‏ يقضي الواقع لضمان فرض سياج قوي لحماية الملكية بأن يتحول الشهر العقاري الي هيئة قضائية مستقلة وعندما نقول ذلك فإنني اقول من منطلق طبيعة عمل اعضائه الذين يمارسون أعمال التوثيق ووضع الصيغة التنفيذية علي المحررات ومثلهم في هذا القاضي في المحكمة عندما ينظر دعاوي صحة ونفاذ العقود‏.‏
تحول الشهر العقاري الي هيئة قضائية مستقلة من شأنه ايجاد ضمانات قوية تصون أسلوب وطريقة عمل اعضائه وجعلهم في مأمن من التعرض لضغوط قد تؤدي الي انحراف عن اصول العمل الذي يعد أهم سمة فيه شعور القائم به بوجود مناخ سوي يؤهله لبحث الملكية دون الوقوع تحت تأثير خوف‏.‏
فكثير من مشاكل العمل التي يزخر بها الشهر العقاري ترجع في المقام الأول إلي عدم شعور أعضائه بالأمان أثناء كتابة المحررات وبحث الملكية‏,‏ وشيوع الاحساس بأنه دائما ليس بمنأي عن الخطر‏.‏
عيوب قاتلة‏!‏
هناك عيوب قاتلة والكلام علي لسان الدكتور محمد محمود ابراهيم في القانون المنظم لعمل الشهر العقاري والتي بمقتضاها تقع الانحرافات وتهدد صيانة الملكية في صورتها الحقيقية ولعل ما تقرره المادة‏44‏ مكرر من قانون المرافعات بشأن الحيازة مثال صارخ علي امكانية وجود غش وتدليس في اثبات الملكية بشهادة الشهود وغالبا ما تكون شهادتهم علي غير الحقيقة في ظل وجود ذمم خربة لا تعرف قيمة الحق والعدل‏.‏
لذلك من الضروري تعديل هذه المادة وإلغاء شهادة الشهود في مثل هذه الحالات‏,‏ وعدم الاعتداد بها لما يشوبها من عيوب بالغة تدفع بإثبات الملكية لمنعطف خطير‏.‏
في قرارة يقين ابتسام حبيب الرئيس السابق للشهر العقاري والتوثيق وعضو اللجنة التشريعية بمجلس الشعب أن الوقت غير موات لتحويل الشهر العقار إلي هيئة قضائية مستقلة رغم كون القانون يعتبرهم نظراء منذ إنشاء المصلحة‏.‏
والضرورة تقتضي في تلك المرحلة الراهنة انشاء هيئة عامة للملكية العقارية إسوة بالهيئة العامة للمساحة أو الاستثمار يكون لها مجلس وأعضاء وهيكل وظيفي واعتقد أن هذا يحسن من مفهوم الصورة الخاطئة المترسخة في اذهان الناس حول طبيعة عمل اعضاء الشهر العقاري‏.‏
نحن في حاجة ملحة الي تغيير بعض مواد القانون التي لم تعد تتناسب مع تحقيق الاستقرار في الملكية‏..‏ خاصة أن اجراءات التوثيق في القانون المالي مازالت تضع العراقيل والعقبات أمام جذب الناس لتسجيل ملكياتهم وقد قطعت شوطا علي الطريق نحو تخفيف الأعباء من فوق كاهل المواطن فيما يتعلق بتبسيط الاجراءات عبر لجان عندما كنت أتولي المسئولية واستجابت وزارة العدل لجزء منها ولم تر ضرورة لتطبيق البعض الآخر‏.‏
ورؤية أخري
ورؤية أخري في اسلوب ونهج العمل داخل مصلحة الشهر العقاري تحكيها سناء القاضي رئيس قطاع الشهر العقاري الاسبق قائلة العضو الفني بالمصلحة لايعد موظفا اداريا يلتزم بقواعد تملي عليه‏..‏ بل يحكم نظام عمله القانون وهذا ما تؤكده المادة‏4‏ من تعليمات الشهر فقرة‏1‏ و‏4‏و‏5‏ طبعة‏2001‏ والمادة‏3‏ من ذات التعليمات والمادة‏5‏ من تعليمات التوثيق‏.‏
في حين تقضي المادة الخامسة من اللائحة التنفيذية للقانون رقم‏5‏ لسنة‏1964‏ بأن يكون الامتحان لتعيين اعضاء الشهر العقاري في قوانين الشهر والتوثيق وما تعلق بأحكامها في القانون المدني والمرافعات‏.‏
هناك جوانب كثيرة مضيئة في حالة ما تم تحويل الشهر العقاري لهيئة قضائية ولعل أهمها دعم القضاء المصري بثلاثة آلاف عضو جديد يساهمون في تخفيف العبء عن كاهل القضاء في إنهاء المنازعات التي تتعلق بالحقوق العقارية وتمثل اكثر من‏40%‏ من اجمالي المنازعات المعروضة علي القضاء‏.‏
في حين أن معظم الدول المتقدمة لا يصدر من محاكمها احكام صحة ونفاذ عقود بيع ولا تصدر هذه الاحكام إلا في مصر والتي لايتم نقل الملكية بموجبها وتقتصر الحجية فيها علي أطرافها وأوجب القانون تسجيلها حتي تكون ناقلة للملكية وحجة علي الكافة بل جعل المشرع الحجية المطلقة للمحررات الموثقة في نظام السجل العيني مما ينعكس علي توفير الجهد والوقت والمال والمشقة التي يكابدها الناس في هذه الدعاوي والتي لا يترتب عليها سوي الالتزامات الشخصية بين المتقاضين بهذه الدعاوي‏.‏
نحن لا نتحدث من فراغ عن ضرورة تحويل مصلحة الشهر العقاري الي هيئة مستقلة والكلام مازال علي لسان سناء القاضي فهناك حكم هام وتاريخي أقرته محكمة القضاء الاداري في القضية رقم‏1181‏ في جلسة‏19‏ مايو‏1953‏ وجاء بأنه يجوز تعيين الموظفين الفنيين في مصلحة الشهر العقاري والتوثيق قضاة من الدرجة الثانية أو الأولي من استوفوا المدد المبينة بالفقرة‏(‏ ه‏)‏ من المادة الثالثة من قانون استقلال القضاء والفقرة‏(‏ د‏)‏ من المادة الخامسة للقانون المذكور‏.‏
وتم العمل به من عام‏1973‏ وحتي‏1977‏ ونقل علي أثره عدد من الاعضاء الفنيين بالشهر العقاري الي القضاء بذات الدرجة والاقدمية‏.‏
إجراءات موحدة
لدي الدكتور سعيد سعد عبدالسلام أستاذ القانون المدني بحقوق المنوفية حماس شديد تجاه مشروع القانون المقترح لدعم نظام عمل الشهر العقاري قائلا‏:‏ المشروع يهدف الي وضع اجراءات موحدة لجميع العقارات والنهوض بمستوي أداء العاملين وجودة الخدمة التي تقدم للجمهور وإعطاء مساحة رحبة للجان القضائية كي تعمل في ميادين أخري والقضاء علي العقبات الادارية التي تحول دون تحقيق عدالة ناجزة‏.‏
تحقيق كيان مستقل لمصلحة الشهر العقاري بعيدا عن وزارة العدل لا يعد ترفا وإنما قوامه منح اعضائه الحرية والأمان في عمليات بحث وتوثيق الملكية والقضاء علي الضغوط النفسية التي يكابدونها في ظل الاوضاع الراهنة وتؤثر علي حركة سير العمل‏.‏
وتدعم هي الأخري‏.‏ سناء القاضي الرئيس الأسبق لقطاع الشهر العقاري إنشاء هيئة قضائية تحكم نظام العمل فيه قائلة‏:‏ من واقع خبرتي الطويلة في هذا المجال أجد أنه ليس من الضروري تولي وزارة العدل الإشراف علي الشهر العقاري واستمرار الوضع القائم علي هذا النحو السائد يعوق دوران عجلة العمل وانطلاقها نحو خدمة المتعاملين معه‏..‏ نظرا لتولي مستشارين المسئولية وزمام الأمور في وقت لا يملكون فيه الخبرة اللازمة التي تعينهم وتمكنهم التعامل مع القضايا والمشاكل التي تفرزها عجلة العمل‏.‏
وقد عايشت ذلك بنفسي خلال قيامي بتولي المسئولية لقطاع الشهر العقاري وعملي لفترة كمستشار لمساعد وزير العدل لشئون الشهر العقاري‏..‏ حيث كان يتم التعامل مع الموضوعات المثارة دون فهم أو وعي لطبيعة العمل بين جدران الشهر العقاري‏,‏ وبالتالي تتأثر مصالح الناس وتتلاشي القدرة علي ضبط ايقاع العمل وهذا وضع استمراره يفقد الشهر العقاري كيانه وقدرته القوية علي ضبط الملكية‏.‏
دور محوري
نفس الاتجاه يذهب اليه الدكتور سعيد الشناوي الخبير الاقتصادي بوجهة نظر اقتصادية قائلا‏:‏ تلعب مصلحة الشهر العقاري دورا محوريا واساسيا في استقرار الملكية التي تعد الحصن المنيع لضمان تدفق الاستثمارات‏.‏ حيث تعيش مصر في تلك المرحلة الراهنة حالة رواج واستثمار ضخم في مجال العقارات ويمكن تعظيم هذه الاستفادة وتحقيق أكبر عائد اقتصادي ممكن إذا ما نظرنا الي عمق الصورة وتعاملنا مع حجم المتغيرات الاقتصادية التي يموج بها المجتمع بإعادة النظر الي القانون المنظم لعمل الشهر العقاري وأعدنا صياغته بطريقة تواكب حجم المتغيرات الواقعة يقيني بأن الملكية سوف تزداد رسوخا واستقرارا ويتدفق نظام العمل في انضباط قوي يصعب اختراقه أو التلاعب فيه‏.‏
الجانب المضيء
وينظر المستشار الدكتور محمد حسني علي مساعد وزير العدل لشئون الشهر العقاري والتوثيق الي الجانب المضيء بين جدران الشهر العقاري فيقول لسنا في حاجة الي إعادة صياغة مواد القانون رقم‏114‏ لسنة‏1946,‏ فكل المواد التي يحتويها مازالت تنبض بالحياة وتحقق الحماية الحقيقية للملكية وتعمل علي صيانة حقوق الافراد والمؤسسات‏.‏
وإذا ما حدث ظهور ثغرات تؤدي إلي خلل في إجراءات توثيق الملكية‏..‏ فإننا نواجهها بمنشورات دورية تحقق ضبطا لايقاع العمل وتعالج الخلل السائد‏.‏ ان من يطالبون بتنفيذ قانون الشهر العقاري لا تستند رؤاهم لمنطق وحكمة أو بينة قاطعة تقضي بضرورة التغيير‏.‏
نحن لا نترك نظام العمل يسير علي عواهنه دون أطر محددة وإنما هناك مراجعة مستمرة وتطوير لنظام العمل وفق ما تقتضيه الحاجة وأعتقد أن حجم التطور الهائل الذي حدث في جودة الخدمة المقدمة للجمهور يستحق الاشادة وإذا كانت هناك إجراءات طويلة وتبدو للبعض أنها معقدة‏..‏ فإننا قد تجاوزنا الكثير من العقبات التي حالت دون تشجيع الناس علي عدم التعامل مع الشهر العقاري وباتت مصالحه تتحقق في غضون وقت قصير‏..‏ كما أننا نأخذ بالأحوط في استيفاء المحررات ومراحل عملية التوثيق لضمان عدم التلاعب في الملكية واهدار حقوق الأفراد ويقيني أنه لا يختلف أحد علي ان الشهر العقاري مازال الحصن المنيع لصيانة الملكية لما يوفره من إجراءات لا تدع مجالا للشك فيما يقره‏.‏
نحن نطور أداء العمل ومستوي الخدمة والدليل علي ذلك ما سجله البنك الدولي في تقريره عن ممارسة الأعمال بوصول الاداء من المرتبة‏104‏ عام‏2008‏ إلي المرتبة‏85‏ عام‏2009,‏ مما يؤكد عمق الاداء والعمل علي رفعته‏.‏
نؤمن بالتغيير وعدم الثبات علي وتيرة واحدة وفق ما تقتضيه مصلحة المجتمع‏..‏ فبعد أن كانت إجراءات التسجيل العقاري تمر بمراحل طويلة اختصرت إلي‏7‏ إجراءات وخفضت عدد أيام التسجيل إلي‏72‏ يوما بعد أن كانت تستغرق‏193‏ يوما وخفض أيضا تكلفة التسجيل من‏6.4%‏ من قيمة العقار الي‏1,5%‏ من قيمته في المتوسط‏.‏
وقطعنا شوطا آخر في السجل العيني لتوسيع مظلة الحماية للملكية خاصة الزراعية وطبق في‏19‏ محافظة والبقية تأتي بمجرد الانتهاء من المسح الهندسي‏.‏ أداء عمل بهذا الحجم ومستوي جودة الخدمة وتطوير الاداء‏..‏ كل ذلك يقضي بأنه لا حاجة لإجراء تعديلات في قانون الشهر العقاري‏..‏ فكل الأمور تبدو في صورتها الحقيقية دون تأثير علي قواعد الملكية‏.‏
لم يشأ المستشار الدكتور محمد حسني التطرق الي مشروع القانون المقترح قائلا‏..‏ هناك لجنة لست عضوا فيها تتولي مهمة النظر في المواد المقترحة وتعمل علي دراستها وبكل تأكيد إذا ارتأت ضرورة للأخذ بشيء مما فيه فستكون المبادرة بالتغيير واجراء التعديل المطلوب‏..‏ فإدارة شئون التشريع بوزارة العدل التي تتولي تلك المهمة تأخذ علي عاتقها تحقيق مقتضيات المصلحة العامة للمجتمع والعمل علي إيجاد التشريعات التي تصون حقوقه‏.‏
أخيرا الواقع يؤكد أن إدارة التشريع بوزارة العدل قطعت خطوات جادة نحو مناقشة مواد مشروع القانون في حضور الاعضاء السبعة المفوضين من الشهر العقاري لحضور جلسات المناقشة لتوضيح ما قد يهم من مواد القانون‏.‏
ولكن فجأة حجب اعضاء الشهر العقاري عن الحضور وفرض المستشار عمر الشريف مساعد وزير العدل لشئون التشريع سرية علي جلسات اللجنة‏.‏ وحسب ما اكد مصدر مطلع بإدارة التشريع وجود تحفظات شديدة علي مواد القانون لما يحققه من استقلالية بعيدا عن وزارة العدل التي تعتمد بصورة أساسية علي الموارد المالية للشهر العقاري‏.‏
وتقرر مناقشة القانون الحالي وادخال بعض التعديلات عليه واستبعاد مشروع القانون الاساسي المتعلق بهيئة الملكية العقارية والتوثيق‏.‏