‏1221‏منطقة عشوائية تضم 60%‏ من السكان‏

يعانى القطاع العقارى ومنظومة الإسكان فى مصر من الاختلال والتفاوت الشديد فى مستوى الوحدات السكنية مما أوجد ظاهرة التشرنق الإجتماعى‏،‏ وهو أمر يدعو إلى القلق ويثير الكثير من التساؤلات‏. خاصة أن المنظومة التنموية يجب أن تحقق التقارب بين كل فئات الشعب‏,‏ بما لا يسمح بوجود مجتمعين مختلفين في آن واحد داخل الدولة الواحدة‏,‏ فالمجتمع الأول هو مجتمع الصفوة من الطبقة الراقية أو الرأسمالية الجديدة‏,‏ او الوسطي والمتميزة التي تتمتع بالوحدات السكنية الفاخرة والمتميزة‏,‏ ذات الأسوار المنيعة والعازلة‏,‏ التي تعزلها عن سائر المجتمعات التي تحيط بها‏..‏ والمجتمع الثاني هو مجتمع المناطق العشوائية‏,‏ الذي يمثل أكثر من‏60%‏ من المباني في مصر‏,‏ ويعاني سكانه من التهميش النفسي والاقتصادي والاجتماعي‏,‏ وتتفشي فيه عمالة الطفل وتنتشر القيم السلبية‏,‏ مع غياب الوعي الثقافي والصحي والبيئي‏,‏ ويتم عليه تكريس مشاعر القهر مع عدم توافر المرافق والخدمات‏,‏ والمباني في هذه العشوائيات لا تخضع لقواعد التخطيط العمراني والحضري‏,‏ مع غياب الرؤية التنموية التي تعتمد علي التخطيط الاقليمي‏.‏ ويبلغ عدد المناطق العشوائية في مصر نحو‏1221‏ منطقة‏.‏
ويري الخبراء أن هذه الظاهرة قد عرفت في المجتمع المصري خلال العقود الأخيرة‏,‏ وهي نتاج لآليات السوق الحرة التي جاءت نتيجة لتزايد معدلات النمو السكاني والكثافة السكانية بالعاصمة ورغبة الكثير في البحث عن بيئة صحية نظيفة وهادئة ومتميزة‏,‏ ومنعزلة وآمنة‏.‏
ويؤكد الخبراء أن قضية وأزمة الاسكان في مصر تعد من المشكلات المهمة التي قد تهدد الاستقرار الاجتماعي والأمني داخل الدولة‏,‏ وهي من القضايا المحورية المطروحة علي الساحة الاقتصادية في مصر‏,‏ حيث شهدت سوق الاسكان والسوق العقارية خلال السنوات الأخيرة العديد من الاختلالات الهيكلية بين كل من العرض والطلب في ظل ارتفاع اسعار العقارات وتزايد حدة المضاربة علي أسعار الأراضي‏.‏
سبب الاختلال
ترجع الدكتورة ماجدة شلبي أستادة الاقتصاد‏,‏ سبب الاختلال في المنظومة العقارية الي أن السوق العقارية تعد من الركائز الأساسية لتحقيق النمو الاقتصادي والتنمية المستدامة‏,‏ فقد سجلت طفرة كبيرة خلال السنوات الأخيرة واجتذبت رؤوس الأموال التي أخذت شكلا من أشكال المضاربة العقارية وتوجيه جانب كبير من الامكانيات المالية للمستثمرين في نشاط عقاري ذي طبيعة خاصة يتمثل في ايجاد مجتمعات جديدة متميزة‏,‏ في شكل منتجعات صحراوية وساحلية مسيجة مانعة وعازلة لايقطنها سوي الفئات المتميزة‏,‏ ذات المستوي المرتفع من الدخول والثروات والقدرات‏.‏
وعن فشل وتشوهات سوق الاسكان واسبابها تقول الدكتورة ماجدة شلبي‏:‏ إنها تتمثل في الأسباب التالية‏:‏
‏-‏ تعدد السياسات والبرامج والتشريعات التي تدخلت في آليات عمل السوق العقارية المصرية‏.‏
‏-‏ عدم الشفافية والافصاح ونقص وغياب البيانات والاحصاءات الدقيقة عن السوق‏.‏
‏-‏ نظم الايجارات القديمة وتدخل الدولة في تحديد القيمة الايجارية وتخفيض الايجارات في فترة سابقة‏.‏
‏-‏ تزايد عدد الوحدات السكنية المغلقة وغير المستغلة‏.‏
‏-‏ المباني السكنية القديمة والمتهالكة التي لاتتم صيانتها‏.‏
‏-‏ التوسع في بناء الوحدات السكنية من أجل التمليك وليس الايجار‏.‏
‏-‏ سوء تخصيص واستغلال وتوزيع الموارد في السوق العقارية‏.‏
‏-‏ عدم توافر آليات التمويل العقاري المناسبة واحجام البنوك عن منح الائتمان وفقا لمتطلبات السوق‏.‏
‏-‏ غيبة التخطيط والرقابة وتفشي العشوائية في الأداء التي استهدفت تحقيق الربح السريع دون النظر للإحتياجات الفعلية الحقيقية‏,‏ وتفاعل قوي العرض والطلب‏.‏
‏-‏ ضعف الاطار القانوني وتعدد مشاكله وكثرة النزاعات القانونية‏.‏
‏-‏ عزوف الكثيرين عن الانتقال الي المجتمعات الجديدة لعدم اكتمال البنية الأساسية والخدمات المختلفة وفرص العمل‏.‏
‏-‏ ارتفاع عائد الاستثمار العقاري بالمقارنة بالأنشطة الاستثمارية الأخري خاصة الصناعية‏.‏
‏-‏ ارتفاع تكلفة المعاملات للبناء في القطاع الرسمي‏,‏ وتفشي الرشوة والفساد‏.‏
‏-‏ التوسع في الاستثمار العقاري في القطاع غير الرسمي وانتشار العشوائيات التي توفر احتياجات محدودي الدخل‏.‏
‏-‏ تدخل الدولة بالبناء للاسكان المدعم‏,‏ قد لا يكون بالضرورة ملائما ومناسبا لعدد أفراد الاسرة واحتياجاتها‏.‏
‏-‏ أكثر من‏40%‏ من الرصيد الاسكاني بالعاصمة مجمد نظرا لخضوعه لقانون الايجار القديم‏.‏
‏-‏ اكثر من‏60%‏ من الاسكان الجديد في القطاع غير الرسمي‏(‏ العشوائيات‏).‏
‏-‏ ارتفاع اسعار الوحدات السكنية المبيعة فيه وغير حقيقي وغير مفسر في ظل التفاوت الكبير في التكلفة الحقيقية للوحدات السكنية وسعر البيع‏.‏
منظومة جديدة
وتقترح الدكتورة ماجدة شلبي حزمة من الأفكار تسهم في حل مشكلة الاسكان تتمثل في الآتي‏:‏
ارساء قاعدة بيانات تفصيلية عن سوق الاسكان في مصر‏.‏
‏-‏ حسن استغلال وتخصيص الموارد ورفع كفاءة سوق الاسكان في مصر وزيادة فاعلية واستخدام الموارد الاقتصادية المتاحة‏.‏
‏-‏ رفع كفاءة ادارة برامج الاسكان الجماعي‏.‏
‏-‏ تفعيل وتعزيز دور المشاركة المجتمعية في ادارة منظومة الاسكان وتفعيل دور القطاع الخاص في تحقيق التنمية المستدامة‏.‏
‏-‏ دعم دور مشروع قري الظهير الصحراوي داخل الصحراء لتقليل الكثافة السكانية بالعاصمة والانتشار بالمحاور الداخلية‏.‏
‏-‏ ايجاد محاور تنمية بديلة للخروج من الوادي‏,‏ خاصة أن‏97%‏ من السكان يعيشون علي‏7%‏ فقط من مساحة مصر‏.‏
‏-‏ تفعيل دور الدولة في اعداد دراسة اقتصادية لحصر وتحزيم وتطوير العشوائيات لمنع الامتداد المستقبلي لها‏.‏
‏-‏ وضع وتجديد التشريعات التي تعمل علي تفعيل دور التعاونيات في علاج مشكلات الاسكان‏.‏
‏-‏ تفعيل دور الجمعيات التعاونية للمجموعات ذات الدخل المتوسط والمحدود‏,‏ وتشجيع القطاع الخاص علي العودة الي الاستثمار في بناء المساكن‏.‏
‏-‏ تفعيل دور القانون‏119‏ ووضع مخططات لمنع الامتداد علي الأراضي الزراعية والذي يؤكد ضرورة عمل رؤية استراتيجية في التخطيط للاسكان والقضاء علي الفساد والتأكيد علي الاشتراطات الفنية‏.‏
‏-‏ وضع مشروع الأحوزة العمرانية للتعريف بالمكان والمساحة‏.‏
‏-‏ الحد من الكثافة السكانية المرتفعة وسوء التوزيع السكاني
‏-‏ تطوير منطقة الساحل الشمالي العربي كمحور من محاور الجذب السكاني لتمتعه بخصائص واعدة وتوافر فرص العمل مع تدعيمه بشبكة طرق مناسبة‏.‏
‏-‏ تفعيل دور الامكانيات الواعدة للتنمية مثل محور التنمية والتحول التنموي للدكتور فاروق الباز بالصحراء الغربية‏(‏ فكرة اقطاب النمو‏).‏
‏-‏ وضع واعداد خريطة عمرانية للامكانيات والموارد المتاحة في القطاع العقاري المصري‏.‏
‏-‏ وضع القواعد الملزمة التي تمنع اقامة تجمعات سكانية فوق مخرات السيول وتوفير فرص العمل لتحويل الهجرة الي مناطق التنمية بدلا من المدن الكبري‏.‏
الحكومة هي السبب
الدكتور اسماعيل عبد الرحيم شلبي استاذ الاقتصاد وعضو المجالس القومية المتخصصة‏,‏ يري أن بداية مشكلة الاسكان ان الدولة او الحكومة بدأت في بيع العقارات الخاصة بها كتمليك ولم تكن هذه شائعة لدي القطاع الخاص وذلك بدأ في السبعينيات وما قبل ذلك في عهد الثورة تقريبا للشعب احدثت الحكومة ثلاثة تخفيضات متوالية علي الايجارات الخاصة بالمساكن ومن ثم اصبح العائد الاقتصادي الحقيقي للاستثمار في المساكن او العقارات المبنية لايعود بالعائد الاقتصادي المقنع او المفيد لصاحبه‏,‏ ولذلك عندما بدأت الدولة بظاهرة التمليك هرول جميع المستثمرين في العقارات للعمل بنظام التمليك وليس الايجار ونظرا لقلة الاستثمار في العقارات للأسباب السابقة ارتفعت اسعار مبيعات العقارات واصبحت هناك ظاهرة المضاربة‏.‏
وفي الفترة الأخيرة شهدنا ارتفاع اسعار جميع مواد البناء سواء حديد التسليح او الاسمنت او حتي العمالة‏,‏ ومن ثم ارتفعت اسعار اراضي البناء‏,‏ وبالتالي نجد ارتفاعا كبيرا جدا في تكلفة البناء واسعار مبيعات التمليك‏,‏ ومن هنا نجد ان الشباب لايستطيع ان يشتري شقق اسكان بالاسعار المرتفعة حتي لو كانت الشقة حجرة وصالة‏,‏ ودورة مياه‏,‏ ولاتزيد علي‏64‏ مترا مربعا صافيا وتباع بسعر‏145‏ ألف جنيه‏.‏ فمن أين يأتي الشاب او الشابة في مقتبل عمرهم او عملهم بقيمة المقدم المطلوب او الاقساط المتتالية المطلوبة‏,‏ علما بأن مرتب الموظف خريج الجامعة ما بين‏150‏ الي‏200‏ جنيه‏,‏ والخريج بالقطاع الخاص والذي يعين اصحاب الخبرات المميزين يحصل العامل منهم علي ألف الي الفي جنيه لايتمكن من الحصول علي شقة تمليك‏64‏ مترا والشقة بالايجار الجديد يتعدي الألف جنيه في الشهر للشقة‏.‏
اذا كانت الدولة جادة في عملية تعديل نظام الاسكان من أجل الشباب فيري الدكتور اسماعيل شلبي ان الاسلوب الحالي خاطيء‏,‏ لأن تعمير مكان ما لابد ان يكون هناك مشروع انتاجي لتشغيل الشباب‏,‏ وفتح مجال العمل بعد ذلك تقوم مدينة عمالية بجوار المصنع‏,‏ وبالتالي لامشكلة في اسكان او نقل العمالة‏,‏ ولكن المدن العمرانية الجديدة التي تقوم علي السكن فقط لاتصلح‏.‏
وعلي سبيل المثال مشروع الزراعة للشباب المفروض ان الشاب يأخذ من خمسة الي عشرة افدنة وبها سكن خاص به ومكان المواشي‏,‏ وتكون بها البنية الأساسية وليس كما هو الحال الآن فلا تتوافر البنية الأساسية من كهرباء ومياه كافية‏,‏ وطرق ومدارس ومستشفيات وسكن لائق وتتحمل الدولة علي الأقل‏50%‏ من تكلفة البنية الأساسية واسعار الأرض‏,‏ ونسبة‏5%‏ الباقية فقط علي‏30‏ سنة حتي يمكن للشباب ان يحصل علي عائد ويستثمر في العمل بالمشروع وتستمر الزراعة في مصر ويزيد الانتاج والانتاجية وهكذا‏.‏
توزيع غير عادل
ويري الدكتور مصطفي كامل السيد أستاذ العلوم السياسية بالقاهرة‏,‏ ومدير شركاء التنمية للبحوث والاستثمارات والتدريب أن شركاء التنمية يريدون ان يوسعوا فهم وتحليل مشكلة السكن في مصر وذلك بوضع سياق أوسع يشمل كل العوامل التي تؤدي لظهور هذه المشكلة‏,‏ فلا يمكن فهم قضية السكن في مصر بمعزل عن الاحاطة بالتطورات التي لحقت بكل من المجتمع والنظام السياسي والاقتصادي في مصر‏,‏ فعلي سبيل المثال التناقص الصارخ بين قدرة جماعات محددة من السكان علي الحصول علي الأرض بمساحات واسعة وبأثمان زهيدة في مواجهة ملايين المواطنين الذين لايستطيعون الحصول علي أرض للبناء ومن ثم العيش في المناطق التي لاتحظي بأي خدمات وتكتظ بسكانها وتسمي بالمناطق العشوائية وهي في الحقيقة ليست عشوائية لانها نتيجة حتمية لهذا التفاوت الهائل في علاقات الثروة والسلطة بمصر‏,‏ ويكفي ان نقارن حالة الشركة الشهيرة التي حصلت علي مساحات واسعة من الأراضي لاقامة مجتمع سكني جديد بلا مقابل‏,‏ وحالة السكان المهددين بالطرد في كثير من العشوائيات بدعوي أن المساحات المحددة التي أقاموا عليها عششهم ولايملكونها من الناحية القانونية‏,‏ ومن ناحية اخري لايمكن فهم التفاقم في أوضاع السكن بمصر دون تتبع التطور في دور الدولة‏,‏ في هذه المسألة السعي لاقامة الاسكان الشعبي وتخفيض الايجارات خلال فترة سابقة الي التحول الي بائع يعتبر أن الأرض والمسكن هما سلعتان ينبغي الاستفادة منهما للحصول علي اقصي دخل‏,‏ وذلك يبيعها بالمزاد العلني لمن يقدر علي دفع أقصي سعر‏.‏
واضاف د‏.‏ مصطفي كامل السيد‏:‏ أن سوق السكن في مصر ترتبط بأوضاع صناعة وتجارة مواد البناء وما يسودها من سمات احتكارية‏,‏ ولذلك فان تعقد هذه المشكلة يرجع للاحتكار الذي يمارسه البعض في تجارة وصناعة مواد البناء من حديد واسمنت وخشب‏,‏ وبالتالي ترتفع التكلفة بالضرورة لاسباب لاعلاقة لها بمدي توافر هذه المواد‏,‏ وانما ترجع للرغبة في تحقيق مكاسب ضخمة علي حساب باقي المواطنين‏.‏
كذلك ترتبط مشكلة الاسكان في مجمل السياسات الاقتصادية المتبعة ومنها سياسة الخصخصة التي فتحت الباب لسيطرة الشركات الأجنبية علي صناعة الاسمنت في مصر‏,‏ وهو قطاع لاشك في أهميته البالغة لكافة الجهود في بناء الاقتصاد المصري حتي ولو تردد في وصفه بالقطاع الاستراتيجي ومن ثم فإن ترك قطاع الخصخصة ينطلق بسرعة فائقة داخل هذا القطاع ساهم في تعقيد هذه المشكلة في مصر سواء أدرك صانعو هذه السياسات الاقتصادية بأخطارها المحتملة علي قدرة المواطنين علي الحصول علي حاجة السكن الأساسية أو لم يدركوها‏.‏
وأضاف‏:‏ بالمقارنة بدول اخري يسودها نظام ديمقراطي ويخضع المسئولون فيها للمساءلة ويجري صنع قرارات الحكومة في اطار من الشفافية فهناك تونس والاردن بالوطن العربي ولا تتمتع اي منهما بموارد طبيعية وافرة‏,‏ كما يواجهان ضيقا في المساحات القابلة للبناء ومع ذلك لايعرف أي منهما ظاهرة العشوائيات ولا التناقض الصارخ في أوضاع السكن بين منتجعات القلة ومدن العشش أو الصفيح التي يعيش فيها الكثرة علي النحو الذي تعرفه مصر‏.‏
ظاهرة المجتمعات المسيجة يعتبرها الدكتور محمد محيي الدين استاذ علم الاجتماع أو يمكن فهمها في اطار فكرة التهميش أو الاستبعاد الاجتماعي‏,‏ فقد شهد العالم بصفة عامة والمجتمع المصري بصفة خاصة شكلين من الاستبعاد الاجتماعي أصبحا علي درجة عالية من الوضوح ومتلازمين في آن واحد‏,‏ والواقع انهما ليسا الا وجهين لعملة واحدة‏,‏ الشكل الأول هو استبعاد اولئك القابعين في القاع‏,‏ أو المعزولين عن التيار الرئيسي للفرص التي يتيحها المجتمع‏,‏ الاستبعاد اللاإرادي والذين اصطلح علي تسميتهم بالمهمشين‏,‏ أما الشكل الاخر فهو يحدث عند القمة أو بالقرب منها وهو الاستبعاد اللاإرادي‏,‏ بمعني ثورة جماعات الصفوة حيث تنسحب الجماعات الثرية من النظم العامة‏,‏ إذ يختار اعضاؤها ان يعيشوا بمعزل عن بقية المجتمع‏.‏
والواقع ان هذا النمط من السكن ليس الا وجها مكملا لأشكال اخري من أشكال ثورة الصفوة المصرية المتمثلة في الانسحاب من نظم التعليم والصحة والتفاعل مع المجتمع بصفة عامة‏,‏ وعليه فنحن نذهب الي القول بأن ظاهرة المجتمعات القلاعية المسيجة لابد ان تفهم في سياق الاقتصاد السياسي للمجتمع المصري الذي سمحت فيه الدولة والنظام بعودة عصر ما قبل‏1952‏ في صورة رأسمالية متوحشة‏,‏ ومن هنا فإن تحليلا موسعا لسياسات الاسكان ودور الدولة في دعم طبقة رجال الأعمال وزواج هؤلاء بالسياسة واقتران النظام السياسي بهم‏.‏
ويؤكد ان هذه الظاهرة تنطوي علي أكثر مما هو ملحوظ للعين مباشرة‏,‏ فعملية الاستبعاد اللاإرادي هذه ذات اثار مباشرة علي قضية المواطنة التي تنطوي علي الانخراط في عمليات تفاعل اجتماعي مباشر بين المواطنين‏.‏