‏..‏ ويسألونك عن لجان حصر الضريبة العقارية‏!‏

لجان الحصر والتقدير الخاصة بالضريبة علي العقارات المبنية هل هي بداية ميلاد مشاكل ضريبية مع المواطنين أم أداة لتنفيذ القانون وتنظيم الضريبة؟ مخاوف كثيرة وأسئلة يطرحها الخبراء ومنها علي سبيل المثال‏..‏ هل لدي مأموري الضرائب واللجنة المشكلة للحصر والتقدير الخبرة الكافية لتقدير قيمة العقارات ؟ ايضا القضايا المتولدة باستمرار نتيجة قصر مدة التقييم التي تعاد كل خمس سنوات ؟
وما كيفية تخفيض عدد النزاعات الناشئة من القانون ؟ ايضا كيف ستقدر المنشآت التجارية والصناعية لتحديد القيمة العقارية لها أو الايجارييؤكد الدكتور الانصاري حسن البنداري استاذ القانون العام أن المادة رقم‏13‏ من القانون‏196‏ الخاص بالضريبة العقارية الخاصة بتشكيل اللجان وهي قلب القانون أو الاساس في التطبيق‏,‏ جاءت بتشكيل هذه اللجان في كل محافظة لحصر العقارات المبنية وتقدير قيمتها الإيجارية أي أن هذه اللجان يكون لها وظيفتان الأولي حصر العقارات التي تخضع للضريبة والثانية تقدير قيمة ايجارية لهذه العقارات‏.‏
وقد حددت هذه المادة باللائحة بعض النقاط المهمة التي يجب أن تضعها لجان الحصر والتقدير في اعتبارها عند تحديد القيمة الايجارية للعقار‏.‏
المرافق المتصلة بالعقارات المبنية مثل الكهرباء والمياه والصرف الصحي والخدمات الصحية والاجتماعية‏,‏ والتعليمية المتاحة‏,‏ التليفونات‏,‏ شبكة الطرق ووسائل المواصلات المتاحة‏,‏ ويراعي عند تقدير القيمة الايجارية للعقارات المبنية بعض الاعتبارات التي يجب ان تضعها لجان الحصر والتقدير في اعتبارها وهي‏:‏
‏*‏ الاخذ بالقيمة الايجارية المحددة وفقا لقوانين الايجارات والاسترشاد بالأجر المتفق عليه بين المالك والمستأجر‏.‏
جميع العقارات الملحقة بالوحدة العقارية مثل الحديقة او حمام السباحة يعتبر وحدة سكنية واحدة‏.‏
معاملة الغرف المخصصة للحارس معاملة الوحدة السكنية وكذلك الجراجات العمومية تعامل معاملة الوحدات غير السكنية‏.‏
كما اشترطت اللائحة التنفيذية لصحة انعقاد لجان الحصر والتقدير حضور أربعة أعضاء علي الأقل‏,‏ علي ان يكون من بينهم الرئيس ويصدر قرارها بالأغلبية المطلقة وعند التساوي يرجح الجانب الذي به الرئيس‏.‏
ضرورة فصل لجان التقدير عن الحصر
تقوم الآن مصلحة الضرائب العقارية بتجهيز هذه اللجان حيث تم الانتهاء من تشكيل ما يقرب من‏2200‏ لجنة حصر وتقدير‏..‏ رئيس المصلحة طارق فراج يشير إلي انها‏1500‏ لجنة فقط علي مستوي الجمهورية تزيد وتقل وفقا للمدة الزمنية‏,‏ وهذه اللجان كما يقول الدكتور الانصاري حسن البنداري انه من وجهة نظره كان يجب أن تكون اما لجان حصر فقط‏,‏ او لجان تقدير فقط حتي لا يكون هناك خلط في هذين الأمرين‏,‏ وأن حصر العقارات في مصر لا يحتاج الي لجان متخصصة‏,‏ لذلك فمن السهل تصوير جميع العقارات الموجودة وهي بالفعل موجودة بواسطة القمر الصناعي وايضا قدم مالك العقار‏(‏ المكلف‏)‏ بكل ما يملك من عقارات سواء سكنية أو غير سكنية إقرارا موضحا فيه جميع التفاصيل‏,‏ والتي ستحتاجها لجان الحصر والتقدير فقد حدد في إقراره الموقع والمساحة والتشطيب ودرجته وعدد الحجرات والمزايا الخاصة بالموقع‏,‏ فكان يجب أن تكون هذه اللجان للتقدير فقط دون الحصر‏,‏ وإذا كان الحصر ضروريا ومهما للعقار الذي لم يتم تقديم إقرار عنه فكان يجب ان تكون لجان الحصر غير التقدير لتوفير الحياد في التقدير‏.‏
ومن ناحية اخري‏,‏ فإن تشكيل هذه اللجان تكون برئاسة عضو من مصلحة الضرائب العقارية ومن المعلوم أن موظفي مصلحة الضرائب العقارية ليس لديهم دراية وخبرة كافية لتحديد قيمة ايجارية للعقار‏.‏
‏=‏ فمثلا عقار في منطقة الدقي او جاردن سيتي او مصر الجديدة قديم ومتهالك ولكن يوجد له قيمة ايجارية عالية علي اساس موقعه والعكس في نفس المنطقة درجة التشطيب عالية ولايوجد قيمة ايجارية لأي سبب من الاسباب الاجتماعية فكيف يقدر موظف مصلحة الضرائب القيمة العقارية في تحديد قيمة ايجارية لاي سبب من الاثنين‏.‏
اللجان مدروسة ولديها خبرة
ردا علي ماسبق أشار طارق فراج رئيس مصلحة الضرائب العقارية إلي ان لجان الحصر والتقدير لديها الخبرة الكافية من خلال الخبرة الميدانية بالقري والمدن والنجوع وكل منطقة وحي ومشيخة لها مختصون بها كما يوجد ممثل لوزارة الاسكان يساهم في التقييم مع فردين من الاهالي مرشحين من المجلس الشعبي المحلي ويصدر بها قرار من المحافظ وبذلك فهي لجنة محايدة فيها اسكان وخبرة عقارية من الاهالي وخبرة مندوب مصلحة الضرائب العقارية‏,‏ وهذه اللجان تعمل وفقا لمعايير واسس واردة بالقانون واللائحة التنفيذية متمثلة في الموقع الجغرافي ومستوي البناء والخدمات والمرافق وتعمل وفقا لأسس علمية‏.‏
اما عن حق العقارات فأشار طارق فراج إلي ان المصلحة تعمل بنظام المعلومات الجغرافية الخرائط المصورة والحصر ضمن مشروع متكامل لجميع العقارات المبناة في الجمهورية‏,‏ وتحديد المواصفات الخاصة لكل عقار وبناء عليه تيسيرا لعمل اللجان هناك اجهزة حديثة للحصر والتقدير مثل جهاز‏B-D-A‏ محمل عليه خرائط كل منطقة والمواصفات الخاصة بها مما ساهم في اداء اللجان القانونية وليس هناك مشكلة في الحصر والتقدير معا لما يتوافر من سرعة وتيسير في الاداء‏.‏
القانون يضاعف من القضايا العقارية
يري الدكتور عصام حسن ابو زيد ان لجان الحصر والتقدير يتم انعقادها وفقا للقانون‏,‏ وتقديرها للقيمة الايجارية كل خمس سنوات ويكون من حقها زيادة القيمة الايجارية في حدود‏30%‏ كما جاء بالقانون ويري أن مده الخمس سنوات قصيرة خاصة لأصحاب العقارات الذين يشغلونها كاستخدام شخص اي سكن خاص وبذلك سيؤدي لتكبد الخاضع لهذه الضريبة اعباء إضافية‏,‏ قد تزيد من حدة التضخم بطريقة غير مباشرة وستؤثر علي الفرد والمجتمع‏.‏
وأضاف‏:‏ ان هذه اللجان يكون الطعن علي تقديراتها امام لجان الطعن حددها القانون وقرارات لجان الطعن التي ستصدر يكون الطعن عليها امام القضاء الاداري‏,‏ وإن قصر فترة انعقاد لجان الحصر والتقدير سيساعد علي ميلاد قضايا جديدة بالمحاكم‏,‏ وهو ما تحاول وزارة المالية تلاشيه في الآونة الاخيرة بقوانين الضرائب الجديدة
وردا علي ذلك يقول طارق فراج ان القانون ينص علي الحصر والتقدير كل خمس سنوات‏,‏ والزيادة متدرجة بحد اقصي‏30%‏ وان زادت المعدلات عن‏100%‏ ويجوز أن تقل اثناء التقييم الخمسي‏.‏ وبالنسبة لتوقع زيادة فبالتقييم الحقيقي دون تدخلات شخصية مع وجود اطمئنان لدي المواطن بحقيقة التقدير سيقلل الاعتراض‏,‏ ووارد وجود نزاعات وستكون في حدها الأدني‏,‏ ولكن مع وجود قيمة حقيقية للتقييم‏,‏ دون أهواء شخصية وهو ماتسعي اليه وزارة المالية بتعليمات الوزير‏.‏
كيف ستقيم الفنادق والأماكن السياحية؟
يتساءل الدكتور عصام ابوزيد عن كيفية تقدير لجان الحصر والتقدير للمنشآت الصناعية والتجارية وكذلك الفنادق والبنسيونات لما لهذه العقارات من خصوصيات في المباني التي سيتم تقديرها؟
اجاب طارق فراج رئيس مصلحة الضرائب العقارية‏:‏ ان كل ماهو انشطة بخلاف السكن فجميعها محل دراسة وبحث وتنسيق مع الجهات صاحبة الشأن مثل اتحاد الصناعات وغرفة المنشآت الفندقية‏,‏ وخلافه وعند الوصول لقواعد ومعايير ثابتة لهذه المنشآت وأسس تقييم ثابته سوف يتم التقدير‏.‏
من العقبات والمشكلات التي يخاف من الوقوع فيها من جانب الخبراء ارتباط هذه اللجان بمكافأت للإنجاز أو مكافآت للتقدير‏,‏ ولكل من هذا وذاك اتجاه‏,‏ فالمكافات الخاصة بالإنجاز تعني حصر وتقدير اكبر قدر من العقارات‏,‏ أما المكافآت علي التقدير فتأتي هذه المكافات بمشاكل كثيرة وهي رغبة هذه اللجان في تحقيق اكبر قدر من المكافآت لتقديرها للضريبة بشكل مبالغ فيه‏,‏ ام ستكون هذه المكافات ثابتة دون ارتباط بأي من الانجاز او الضريبة المقدرة وتكون علي تحديد اعداد العقارات مثلا او المناطق التي تقوم بها اللجنة وهذا يكون بالطبع أفضل من اي نوع آخر علما بأن هذه اللجان بالمجان وإذا كان كذلك فيكون في افضل صورة‏.‏
ردا علي ذلك أشار طارق فراج إلي ان المكافآت علي معدلات أداء يومية لهذه اللجان والتقييم علي أساس مادي يختلف من مكان لآخر وفقا لطبيعة المنشأة‏,‏ وهناك أجهزة متابعة يومية متواجده علي الطبيعة للوقوف علي عمل اللجان‏,‏ وفقا للمعايير المحددة لها‏.‏ والتقديرات ستكون وفقا للمنطقة والمعايير الموضوعة وليس للتقدير الشخصي‏.‏
وهدف وزارة المالية هو اطمئنان المواطن للتقييم والوصول الي اقرب مايكون للحقيقة‏.‏ كما ان له مراحل ومواصفات والطعن في قرارات اللجان يضمن وصول الممول واطمئنانه للقيمة الحقيقية ونشير الي صدور قرار وزير المالية بعدم دخول الوحدات السكنية اثناء عملية الحصر والتقدير‏,‏ محافظة علي خصوصية السكن‏.‏