قانون الضريبة على العقارات المبنية ما له وما عليه

صدر قانون الضريبة على العقارات المبنية رقم 196 لسنة 2008 ونشر بالجريدة الرسمية فى 23/6/2008، ثم صدرت اللائحة التنفيذية بعد أكثر من سنة بموجب قرار وزير المالية رقم 493 لسنة 2009 ونشر بالجريدة الرسمية فى 6 أغسطس 2009 ومما لا شك فيه فإن الضريبة على العقارات المبنية ليست بالضريبة المستحدثة حيث إنها مفروضة بالفعل بموجب القانون الملغى رقم 56 لسنة 1954 والذى ظل ساريا لحين صدور القانون 196 لسنة 2008، فضلا عن أن أغلب تشريعات الضرائب فى العالم تقوم بفرض الضريبة على العقارات المبنية بدولها.
وقد جاء القانون بمفاهيم حديثة وتحقق العدالة فى فرض الضريبة على جميع العقارات فى جميع أنحاء الجمهورية ولم يقم كالقانون السابق بفرض ضريبة على بعض العقارات دون غيرها وهى العقارات التى كانت تسمى داخل كردونات المدينة، وعلى ذلك فقد عالج هذا القانون التشوهات الموجودة فى القانون السابق وعمل على إرساء مبدأ العدالة الضريبية التى تفرض المساواة بين جميع العقارات.
بالإضافة إلى ذلك جاء القانون بسعر ضريبة موحد بنسبة 10٪ من القيمة الإيجارية بدلا من الشرائح التصاعدية التى صاحبت القانون السابق والتى تتراوح بين 10٪ و40٪ من القيمة الإيجارية ومن ثم فقد راعى القانون منطقية وعدالة سعر الضريبة فى ضوء ارتفاع أسعار العقارات الحالية.
واستكمالا لمنظومة الإصلاح الضريبى والجمركى التى تنتهجها الدولة فى علاج التشوهات السابقة ونظرا لكثرة المشكلات التى صاحبت التطبيق العملى للقانون 56 لسنة 1954 ولطول الفترة الزمنية للقانون السابق فقد لزم الأمر بفرض قانون الضريبية على العقارات المبنية ليتواكب مع المتطلبات الحالية.
وقد صدر القانون وأعقبه صدور اللائحة التنفيذية وأصبح المكلفون ملتزمين بتقديم الإقرارات الضريبية قبل 31/12/ 2009 وهنا يلزم إلقاء الضوء على بعض أحكام القانون لمعرفة:
1 من الملتزم بتقديم الإقرار الضريبى؟
2 من المكلف بأداء الضريبة؟
3 ما العقارات الخاضعة للضريبة؟
وسوف نتناول الإجابة كما يلى:
يلتزم كل مالك عقار مهما بلغت قيمة هذا العقار بتقديم الإقرار الضريبى قبل 31/21/2009.
المكلف بأداء الضريبة هو مالك العقار المبنى وهو من تثبت له ملكية العقار المبنى من خلال العقود أو الأحكام القضائية أو إعلامات الوراثة أو المستندات الصادرة عن أجهزة السجل العينى أو أى مستند يثبت الملكية ومن له حق عينى بالانتفاع أو بالاستغلال على العقار المبنى؟.
تفرض ضريبة سنوية على العقارات المبنية أيا كانت مادة بنائها وأيا كان الغرض الذى يستخدم فيه، دائمة أو غير دائمة، مقامة على الأرض أو تحتها أو على الماء، مشغولة بعوض أو بغير عوض، سواء كانت تامة ومشغولة أو تامة وغير مشغولة أو مشغولة على غير إتمام، وتحدد اللائحة التنفيذية إجراءات حصر العقارات المبنية.
وتسرى الضريبية على جميع العقارات المبنية وما فى حكمها فى جميع أنحاء البلاد.
وبناء على ذلك فإن جميع المواطنين الملاك لعقارات مبنية فى جميع أنحاء الجمهورية وأيا كانت مادة بنائها ملتزمون بتقديم إقرارات ضريبيبة قبل 31/12/2009.
وهنا يثار تساؤل مهم هل استعدت مصلحة الضرائب لتلقى هذا الكم الهائل من الإقرارات خاصة أن عدد المأموريات على مستوى الجمهورية لا يتجاوز 400 مأمورية تقريبا.
فضلا عن أنه لماذا وضع القانون عبئا على المواطن لتقديم إقرار ضريبى فى حين يمكن أن تكون الوحدة بعد الحصر والتقدير غير مطالبة بالضريبة؟.
ومن ثم فإنه كان الأجدى أن يتم التحضير والاستعداد لتطبيق أحكام القانون من خلال إعداد قاعدة بيانات وتسجيل لجميع عقارات مصر بالكامل واستبعاد المناطق والبلاد والكفور والنجوع التى لم تطالب بالضريبة على العقارات المبنية ومن ثم سيؤدى ذلك إلى تخفيض العبء على المواطن وعن كاهل الدولة فى تفريغ الإقرارات الضريبية.
كما نود أن نتساءل هل لدينا حصر بكمية العقارات المبنية فى جميع أنحاء الجمهورية حتى يتم تقييم تجربة استلام الإقرارات والوقوف على حجم التزام أصحاب العقارات المبنية بتسليم الإقرارات الضريبية.
جاء القانون واللائحة التنفيذية بتشكيل لجان الحصر والتقدير والتى تشكل من:
رئاسة مندوب عن مصلحة الضرائب العقارية.
عضوية مندوب من وزارة المالية ووزارة الإسكان.
عضوية اثنين من المكلفين بأداء الضريبة فى نطاق اختصاص كل لجنة يختارهما المحافظ بناء على ترشيح المجلس الشعبى للمحافظة.
هذا وستقوم هذه اللجنة بحصر وتقدير القيمة الإيجارية للعقارات المبنية على أساس تقسيمها نوعيا فى ضوء مستوى البناء والموقع الجغرافى والمرافق المتصلة بها.
هذا وقد أرفق بالقانون واللائحة جدولان يستهدى بهما بالنسبة للوحدات السكنية والوحدات الصناعية وهنا تثار عدة تساؤلات.
1 ما هى المعايير والأسس التى سيتم على أساسها التقدير والتقييم للموقع الجغرافى والمنظور للرؤية العقارية والمرافق المتصلة بها وتحديد الشوارع والنواصى والحدائق؟.
هل سيتم وضع أسس لتقدير القيمة أم ستكون اجتهادية للجان الحصر والتقدير؟.
2 إن الجداول المرفقة بالقانون واللائحة لم تتطرق إلى طبيعة عقارات ومنشآت لها طبيعة خاصة مثل:
الفنادق والقرى السياحية والمنتجعات.
المنشآت البترولية.
الموانئ والمطارات.
المراكز التجارية والمبانى والأبراج الإدارية.
المستشفيات والنوادى والمدارس والجامعات.
فهل تشكيل اللجان قادر على القيام بتقييم تلك العقارات والمبانى التى يلزم لتقييمها مهنيون ذوو تخصصات عالية الحرفية فى تقييم تلك العقارات وهل ستتم فى تلك الأنشطة والعقارات الخاصة بها المعاملة كالمنشآت الصناعية من حيث اعتبار 60٪ من تلك المساحة مبانى؟
وإن كنا نرى أنه يلزم توسيع لجنة الحصر والتقدير لتشمل مندوبى غرف المنشآت السياحية واتحاد الصناعات والغرف التجرية وغيرها من الجهات التى تتبنى تلك الأنشطة حتى يصل التقدير والتقييم والحصر إلى العدالة المنشودة التى تحقق صالح الخزانة العامة وصالح المكلف ولا تصبح عبئا جديدا على الاستثمار.
ومن المعلوم أنه تجرى حاليا المشاورات والمناقشات مع تلك الجهات للوصول إلى الصيغة المثلى لتطبيق القانون وكيفية التوصل إلى القيمة الإيجارية بالصورة الملائمة لجميع الأطراف.
ونحن نرى أنه كان من الأحرى أن يتضمن القانون تحديدا واضحا للقيمة الرأسمالية أو التاريخية أو السوقية أو تكلفة المبانى من واقع إحصائيات وزارة الإسكان بشكل دقيق وواضح لا يؤدى إلى إثارة الجدل والخلاف حول كيفية تحديد القيمة الإيجارية قبل بدء تفعيل القانون خاصة بالنسبة للأنشطة التى تم الإشارة عنها.
وقد راعى القانون عند إعادة التقدير حدا وضوابط لإعادة التقدير الخمسى للقيمة الإيجارية بحيث إنه لا يجوز أن يترتب على إعادة التقدير الخمسى زيادة القيمة الإيجارية للعقارات المبنية المستخدمة فى أغراض السكن على 30٪ وعلى 45٪ من التقدير للعقارات المستعملة فى غير أغراض السكنة وهى تعد حماية للمواطن فى عدم المغالاة بعد خمس سنوات ووضع ضوابط محددة وهى تحسب للقانون إلا أن القانون لم يراع زيادة حد الإعفاء لكل وحدة وأبقاها كما هى 6000 جنيه بعد خمس سنوات.
كما أن القانون قد راعى عند تشكيل لجان الطعن ضم عناصر أكثر تحصصية وحيادية ولها القدرة على الفصل فى الخلافات التى تصل إلى لجان الطعن حيث تتضمن التشكيل ضم رئيس من غير العاملين الحاليين أو السابقين من مصلحة الضرائب العقارية وعضوية أحد العاملين بجهة ربط الضريبة وممثل لوزارة الإسكان واثنين من المهندسين الاستشاريين فى المجال الإنشائى أو من ذوى الخبرة فى مجال تقييم العقارات يختارهما المحافظ بناء على ترشيح المجلس الشعبى للمحافظة.
وأننا نرى فى لجنة الطعن الخبرة المتخصصة والحيادية من خلال ضم عناصر أكثر تخصصية من لجان الحصر والتقدير.
ومن الملاحظ أن تشكيل لجان الطعن يحسب للقانون لحياديتها ولأنها أكثر تخصصية ويحسب على القانون أنه كان يجب أن تتضمن لجان الحصر والتقدير، عناصر ذات تخصصات فنية عالية، كمهندسين استشاريين فى مجال التقييم حتى لا نصل بالخلافات إلى لجان الطعن ويحقق القانون أهدافه فى أولى مراحله بدلا من السير فى درجات التقاضى المختلفة.
جاء فى المادة الأولى من مواد إصدار القانون نص يتضمن «يلغى كل نص يخالف أحكام هذا القانون».
وهذا النص سوف تثار حوله التساؤلات المشروعة التى تتمثل فى هل سلب هذا النص حقوق وإعفاءات مكتسبة ولم تنته بصدور القانون؟
مثال:
إعفاء شاغلى العقارات التى تقام فى المجتمعات العمرانية الجديدة لمدة عشر سنوات من تاريخ إتمام العقار وصلاحيته للانتفاع به فى الغرض المخصص له.
عقارات مشروعات الاستصلاح والاستزراع فى الأراضى الصحراوية التى تم إعفاؤها بمقتضى قانون الأراضى الصحراوية.
دور السينما التى أقيمت قبل تاريخ العمل بقانون الضريبة العقارية التى أعفيت من الضريبة العقارية لمدة خمس سنوات طبقا لأحكام القانون 23 لسنة 1974.
المشروعات المقامة طبقا لأحكام القانون رقم 8 لسنة 1997 والمقامة فى المناطق الحرة العامة والخاصة طبقا لحكم نص المادة 35 من القانون 8 لسنة 1997.
وهذا التساؤل مشروع فى مدى قيام قانون الضريبة على العقارات المبنية بسلب إعفاءات لم تنته.
كما أن هناك بعض الأنشطة الحيوية فى المجتمع والتى تؤثر تأثيرا مباشرا فى الحركة الاقتصادية للمجتمع سوف تتأثر بفرض الضريبة على العقارات المبنية حتى لا تحجم عن استكمال النشاط بالشكل المناسب والتى تتمثل فيما يلى:
نشاط شركات التأجير التمويلى:
يقوم نشاط تلك الشركات على القيام بشراء العقارات المبنية أيا كانت أنواعها فنادق ومصانع ومستشفيات ومراكز تجارية وإدارية ثم إعادة تأجيرها للمستفيد نفسه أو غيره فإن متحمل الضريبة طبقا لأحكام القانون هو المالك ومن ثم فإنه فى الكيانات العملاقة والكبيرة سوف تمثل الضريبة عبئا إضافيا للأطراف المتعاقدة ومن الجائز العمل على نقل العبء للمستهلك النهائى.
نشاط شركات التمويل العقارى
هل تتحمل الضريبة الشركة بصفتها مالكة للعقار الذى سيتم تمويله أم أن العقد العرفى بينها وبين المالك الفعلى سيؤدى إلى نقل العبء للمالك النهائى للوحدة.
نشاط شركات الاستثمار العقارى
موقف الوحدات التى لم تبع وتم الانتهاء من تشطيبها فإن عبء الضريبة سيؤدى إلى زيادة تكلفة وسعر بيع الوحدة وينقل هذا العبء إلى المشترى.
الأصول التى آلت ملكيتها للبنوك والمرهونة
إن فرض الضريبة العقارية على تلك الأصول وتحميلها للبنوك بصفتها المالكة لتلك العقارات سيزيد من الأعباء على البنوك والعقارات.
ومن ثم فإن هناك كثيرا من الاستفسارات المثارة والمتمثلة فى عقارات ذات قيم عالية مما سيؤدى إلى تحمل أعباء عالية على تلك العقارات.
لذلك فإن مصلحة الضرائب لديها عبء كبير فى تنفيذ أحكام هذا القانون ولائحته وفك طلاسم المعادلات المختلفة والاستفسارات التى ستواجه بها فى ظل عدم الحصر والتقدير الكامل لعقارات جمهورية مصر العربية قبل تنفيذ أحكام القانون.
جاءت المادة 27 من القانون باستحقاق مقابل تأخير على ما لم يتم أداؤه من الضريبة وفقا لهذا القانون وذلك اعتبارا من أول يناير التالى للسنة المستحقة عنها الضريبة ويعنى ذلك أن مقابل التأخير سوف يبدأ احتسابه اعتبارا من السنة التالية لاستحقاق الضريبة والسؤال الذى يطرح نفسه ماذا لو تأخر ربط الضريبة لأكثر من سنة؟ معنى ذلك أن المكلف سوف يتحمل مقابل تأخير ليس له أى ذنب فى حالة تأخر الربط المعتمد على الحصر والتقدير ومن ثم فإن ذلك يعد إجحافا بحق المكلف فى تحمل مقابل التأخير.