قانون لتحصيل رسوم لتوصيل المرافق للمناطق غير المخططة

طالب جهاز تطوير العشوائيات التابع لمجلس الوزراء في مذكرة لوزير المالية ممتاز السعيد بتشريع جديد ينظم تحصيل رسوم تقنين الأوضاع بالمناطق غير المخططة وإيصال الخدمات والمرافق لها. كما طالب الجهاز بإنشاء جهة خدمية توفر أراضي البناء والمرافق غير المكلفة, وذلك لسد احتياجات البناء للفئات محدودة الدخل., وكانت دراسات الصندوق الأخيرة والتي قام بها الدكتور علي الفرماوي, رئيس الجهاز أوضحت أن هناك حاجة لموارد مالية لتطوير تلك المناطق غير المخططة, والتي تصل إلي57% من مساحة العمران المصري في المتوسط, حيث يصل حجم التمويل المطلوب لتوفير الخدمات بالمناطق غير المخططة, وذلك لاستيفاء متطلبات توفير التعليم الأساسي والثانوي, وتوفير المياه والصرف الصحي, إلا أنه مع تزايد الحاجة لتوفير تلك الخدمات, يظهر التساؤل عن كيفية ذلك في ضوء بلوغ الدين العام لنحو001% من الناتج المحلي الإجمالي, وعجز الموازنة ل21%.
وحول أهمية تطوير تلك النوعية من المباني, يقول رئيس جهاز تطوير العشوائيات:
أولا: المناطق غير المخططة مساكن مقبولة ظاهريا, ويتحمل مسئوليتها ملاكها, وفي هذه الحالة الملاك متضامنون, وهي أصول عمرانية يجب الحفاظ عليها.
ثانيا: إن كثير من الصناعات في قطاع التشييد توفر مواد البناء ومواد التشطيبات والأبواب والنوافذ والوحدات الكهربائية والصحية والمفروشات والمصنعيات اللازمة لتنفيذ الأعمال, وهي فرص عمل تقدر بالملايين, ولابد من الحفاظ عليها.
ثالثا: إن ثلث دخل الإدارة المحلية من المحاجر, خاصة محاجر البلوك والرمل والزلط, ونحن نعلم أن غالبية هذه المواد تذهب لبناء المناطق غير المخططة, وعليه من مصلحة الإدارة المحلية عدم توقف عملية البناء, خاصة المناطق غير المخططة التي تشمل نصف ما تم بناؤه من عمران.
رابعا: إن الدولة لم توفر البديل من الأراضي بتكلفة تناسب محدود الدخل, ومازالت توفر الأراضي عن طريق هيئات اقتصادية تعمل وفق إطارها القانوني لتنمية مواردها, وعليه تعرض الأراضي للبيع بهدف تعظيم العائد.
ووفقا لخطط وبرامج الجهاز, فقد تم تحديد احتياجات المناطق غير المخططة من خلال تقنين أوضاع المبان والمنشآت ورصف الطرق والممرات وتأهيل أو توفير المرافق من شبكات المياه والصرف الصحي والكهرباء والغاز, وثالثا توفير الخدمات التعليمية والصحية والترفيهية.. ورابعا تحفيز السكان لبياض ودهان واجهات المباني, لما لها من أثر بالغ في تغيير وجه مصر.. وكذلك تنمية الاقتصاد المحلي لتوفير فرص العمل.
ويقول الدكتور علي الفرماوي: يتطلب تقنين الأوضاع تقبل النسيج العمراني الحالي علي ما هو عليه, وإلغاء جميع القرارات الخاصة بتوسيع الطرق وخطوط التنظيم والتي أصبحت بمقتضاه جميع المبان في القري ومعظم المدن مخالفة.. ويتم في هذا الشأن تحصيل مقابل تقنين أوضاع ولابد أن يتم تغيير سياسة الإنفاق علي الشبكات إلي توفير المرافق بالوسائل غير التقليدية.
ففي مجال المياه, المطلوب تنفيذ خطة عاجلة لإنشاء شبكات تعبئة مياه لخدمة المناطق التي باتت فيها الشبكات الحالية متهالكة أو لأن مصادر المياه, خاصة الارتوازية غير مناسبة.. كما لابد من تنفيذ برامج قومية لتوصيل الخدمات التعليمية والصحية والترفيهية بسبل غير تقليدية, لغياب أراضي أملاك الدولة التي يستلزم بناء هذه الخدمات.. ففي مجال التعليم, لابد من تطوير برامج تعليمية علي القنوات الفضائية تصل إلي كل منزل دون مقابل, ولابد من قيام الملاك ببياض ودهان المناطق غير المخططة.. وأخيرا تنمية فرص العمل من خلال دعم الأسواق والصناعات المحلية غير الرسمية بالمدن والقري.
ويقف البناء علي الأراضي الزراعية كسبب رئيسي للمشكلة.. وهنا يكشف جهاز تطوير العشوائيات عن فارق المكاسب بين زراعة الأرض وبنائها, فعند زراعة الأرض ينتج فدان الأرض الزراعية نحو02 أردب قمح في المتوسط, ويعرض بيعها بسعر005 جنيه مصري للأردب علي أحسن تقدير, أي بعائد01 آلاف جنيه وبغرض زراعة الأرض مرة أخري بمحصول ذو عائد مقارب في السنة فيبلغ المكسب02 ألف جنيه سنويا.
وعند بناء فدان وباستقطاع02% طرق وبناء عمارات سكنية بمساحة0633 متر مربع لكل دور من الأدوار الخمسة وبإجمالي61,008 متر مربع بتكلفة005 جنيه للمتر المربع لبناء المبني و052 جنيه للمتر المربع سعر الأرض, وذلك بإجمالي تكلفة9,5 مليون جنيه, وباقتراض متوسط سعر بيع0001 جنيه للمتر من المباني, أي بعائد يقدر بنحو61,8 مليون جنيه بصافي ربح يقدر ب7,3 مليون جنيه مصري, أي أكثر من763 ضعف المكسب من الزراعة, وفي حالة إيجار المسكن لمحدودي الدخل فيبلغ الدخل من إيجار65 شقة بمساحة06 متر مربع لكل منها052 جنيه شهريا, فيبلغ إجمالي العائد861 ألف جنيه مصريا سنويا, أي نحو8.4 ضعف الدخل السنوي من الزراعة.
ونري الفارق الكبير بين الدخل في حال البيع لمتوسط الدخل والإيجار لمحدود الدخل.. ويجب ألا ننسي إمكانية إيداع الأموال كوديعة ذات عائد أو إعادة استثمارها في بناء غير مخطط آخر.. ومن هنا نفهم تكالب المواطنين علي ضم أراضيهم الزراعية للحيز العمراني أو البناء غير المخطط أساسها مكاسب اقتصادية.
ويظل التساؤل عن الموارد اللازمة لتطوير المناطق غير المخططة وكيفية تدبيرها.. حيث إنه من الواضح من مناقشة اقتصاديات البناء غير المخطط وآليات البناء الرسمي أن مطوري المناطق غير المخططة لم يستوفوا شروط البناء بحضر الريف والمدن فقاموا بالبناء دون توفير المرافق وأراضي الخدمات علي أقل تقدير, وقاموا ببناء مساكن دون اتباع معايير عروض الشوارع والارتفاعات المسموح بها, توفيرا في التكلفة وقاموا ببيع الوحدات للمواطنين, تاركين مواجهة متأزمة بين الشاغلين والدولة, وهي أزمة فجوة بين احتياج وقدرة علي الوفاء بهذا الاحتياج, وعليه لا نري إلا أن تقوم الدولة بتحصيل رسوم تقنين أوضاع المبان والمنشآت علي المسئولية التضامنية بين الملاك الحاليين بشرط اتفاق هذا الرسم والتحريض علي توفير المرافق.
والخدمات بذات المناطق, كما أنه يلزم تقدير ثمن الأرض وسداد قيمتها في حال تقنين الأوضاع للمناطق غير الآمنة التي نشأت علي أراضي أملاك دولة, وتقوم اللجان المعنية الرسمية بتقدير القيمة.
وفي شأن الموارد, لا يجب أن ننسي الموارد التي يجب تحصيلها من جراء تطبيق آليات تعديل الأراضي في مناطق امتداد المدينة والقرية.. والمقصود بها ضم الأراضي الزراعية للأحوزة العمرانية للمباني, وهو ما يزيد كثيرا من قيمتها, وهو ما يستوجب تعديل تشريعي لاستقطاع جزء من هذه الأراضي للدولة لعمل المرافق والخدمات, وبالتالي مستوفي حاجة تلك المناطق. ومما لا شك فيه, أن توفير المرافق والخدمات لمناطق الامتداد سيخدم المناطق غير المخططة القائمة علي حدود المدن والقري,