الحد الأدنى لأجرة الأماكن القديمة

قانون ظالم وثروة عقارية مهدرة
1 – لا يوجد قانون في مصر يجافي العدل، ويخالف العقل ، مثل قانون إيجار الأماكن القديمة الذي يحكم عقود الإيجار التي أبرمت قبل 31/ 1 / 1996 وهو تاريخ العمل رقم 4 لسنة 1996 ، الذي أخضع عقود الإيجار التي تعقد اعتباراً من التاريخ المذكور للقانون المدني والتي يطلق عليها في العمل اسم الإيجار الجديد
2 – أما عقود إيجار الأماكن التي أبرمت قبل 31 يناير 1996. فتخضع لقانون خاص متعلق بالنظام العام هو القانون رقم 49 لسنة 1977 ، المعدل بالقانون رقم 136 لسنة 1981. وقد صدر هذا القانون عقب تشريعات كثيرة سابقة عليه وأهمها هو القانون رقم 121 لسنة 1947 والقانون رقم 52 لسنة 1969 . وقد أبقى قانون 1977 على أهم الأحكام التي كانت قائمة قبل نفاذه والتي تضع حداً أقصى لأجرة الأماكن وتقرر الامتداد القانوني لعقود الإيجار بعد انقضاء مدتها مما يؤدي إلى تأبيدها.
3 – وبقاء الأجرة ثابتة لا تتغير لعشرات السنين هو ظلم فاضح يفرضه القانون لمصلحة طرف على حساب طرف آخر ، بل إن بعض الأماكن ظلت أجرتها ثابتة لأكثر من سبعين عاماً . وهي الأماكن التي أنشئت قبل أول يناير 1944 ، وأبرم عقد إيجارها منذ أول يناير 1941 . فأجرة الأساس لهذه الأماكن هي أجرة شهر أبريل عام 1941 أو مثلها ، مع زيادة طفيفة.
4 – وامتداد عقد الإيجار إلى حد التأبيد ، ولمدة وصلت أحياناً إلى60 عاماً ، أي أكثر من المسموح به في عقد الحكر الذي ينشئ الحق العيني في الحكر ، هو حكم آخر ظالم بشكل فاضح ومخالف لأبسط قواعد العدل ومخالف للمبادئ العامة للقانون .
5 – وقد أضافت بعض أحكام القضاء إلى هذا الظلم التشريعي ، مظالم أخرى قضائية تزيد في إهدار حق الملكية ، مراعاة لمصالح بعض المستأجرين. فمحكمة النقض تقضي بحق الفرد المهاجر للخارج ، أن يحتفظ بمسكنه ، طالما أنه لم يعبر عن إرادته في ترك هذا المسكن بأنه استمر في دفع الأجرة ... إلخ.
فهو قد ترك مصر كلها ، ولكنه لم يعبر عن نيته في ترك المسكن في نظر محكمة النقض – طالما أنه يستمر في دفع أو إيداع الجنيهات القليلة التي يطلق عليها مجازاً اسم الأجرة، والتي لاتزيد على دولار واحد في الشهر، بينما هو يدفع لاقتصاد الدولة الأجنبية التي يقيم بها أكثر من ألف دولار في الشهر !! أجرة الشقة الصغيرة التي يستأجرها.
والمحكمة الدستورية العليا – رغم إنجازاتها الكثيرة - قضت في 15 نوفمبر 1997، بجواز احتجاز الشخص الواحد أكثر من مسكن في البلد الواحد ، وأبطلت الفقرة الأولى من المادة الثامنة من القانون رقم 49 لسنة 1977 ، التي تقرر عكس ذلك. ومعنى ذلك أن المستأجر الذي يدفع عشرة جنيهات أجرة شقة ، يستطيع أن يغلقها إذا كان لا يحتاج إليها ، ويسكن في شقة أخرى غيرها تناسبه أكثر من الشقة التي أغلقها.
وهكذا أصبحت الشقق المغلقة ، والتي لا يستخدمها مستأجروها ، تزيد في تقدير البعض على مليوني شقة . وهذا ظلم فاضح للمالك وإهدار للثروة العقارية في البلاد.
الحل التدريجى
6 – وبالرغم من المظالم العديدة والإهدار الكامل للثروة العقارية ، فإن المشرع لا يستطيع أن يلغي قانون إيجار الأماكن بجرة قلم وذلك لسببين رئيسيين :
السبب الأول : هو أن الظلم الذي تراكم لعشرات السنين ونشأت عنه أوضاع ومصالح للمستأجرين ، لا يمكن القضاء عليه إلا بطريقة تدريجية يقتنع بها المستأجرون أنفسهم. وإذا أردت أن تطاع فلا تطلب إلا المستطاع.
والسبب الثاني : يتعلق بمسئولية الدولة الأدبية، التي قالت للمستأجرين اسكنوا إلى الأبد أنتم وأولادكم بل وأقاربكم إلى الدرجة الثالثة نسباً أو مصاهرة ، بأجرة رمزية لن تزيد أبداً"، مما دفع المستأجرين إلى إنفاق مدخراتهم في شراء السيارات التي أصبحت الآن تعوق المرور، وتتكدس على جانبي الشوارع والحارات. ولو كانت الدولة بدلاً من ذلك قالت لهم اشتروا مسكناً لكان في إمكانهم في الزمن الماضي شراء هذا المسكن بألف جنيه أو نحو ذلك. أما أن تتركهم هكذا مخدوعين بالوعد الدي قطعته لهم عشرات السنين ، وتأتي أخيراً فتخرجهم إلى الطريق العام ليجدوا ثمن المسكن عشرات بل مئات الآلاف من الجنيهات ، فهذا أمر لا يتصور حدوثه. والمالك قد لا تعنيه كثيراً مسألة الامتداد القانوني لعقد الإيجار. لأن هدفه هو الحصول على الأجرة العادلة . والدولة تستطيع رفع أجرة الأماكن بطريقة تدريجية محدودة بما يحقق قدراً يسيراً من العدل ، وما لا يدرك كله لا يترك كله.
الحد الأدنى لأجرة المساكن القديمة
7 – أمام مجلس النواب الآن فرصة تاريخية لتحقيق القليل من العدل ، كخطوة أولى في طريق طويل. وكما نتحدث الآن عن الحد الأدنى للأجور فلابد من وضع حد أدنى لأجرة المساكن القديمة، في حدود مبلغ ثلاثمائة جنيه لكل شقة تتكون من حجرتين وصالة. وهذا المبلغ يمثل في الوقت الحالي أجرة شقة من حجرتين في العشوائيات. ومن غير المعقول أن تكون أجرة الشقة في وسط القاهرة عشرة جنيهات بينما أجرة شقة صغيرة في العشوائيات ثلاثمائة جنيه أو أكثر .
8 – قوانين إيجار الأماكن التي أهدرت حق الملكية هي في حقيقتها نوع من الدعم الذي قدمته الدولة هدية مجانية إلى المستأجرين على حساب الملاك. فالدولة لم تدفع من ميزانيتها ثمن هذا الدعم . ونظراً لأنه كما يقول علماء الاقتصاد لا توجد وجبة غذاء مجانية ، فإن هذه الوجبة المستمرة الدائمة التي قدمتها الدولة للمستأجرين ، دفع ثمنها الملاك ، ودفع ثمنها الاقتصاد القومي.
9 – الحد الأدنى لأجرة المساكن القديمة سيؤدي فوراً إلى إخلاء المساكن التي يغلقها مستأجروها ولا يحتاجون إليها فعلاً فإذا كان الاحتفاظ بها حالياً لا يكلف المستأجر شيئاً يذكر، فإنه لن يحتفظ بها مقابل ثلاثمائة جنيه في الشهر إذا كان لا يحتاج إليها. وسيؤدي هذا إلى إحياء الثروة العقارية التي تم إهدارها وتخفيف حدة أزمة المساكن ، وتخفيض أجرة المساكن طبقاً للقانون رقم 4 لسنة 1996 والقانون المدني.
10 – والحد الأدنى لأجرة المساكن لن يعيد فقط إلى الملاك بعض حقهم ، ولكنه سيؤدي إلى تحقيق بعض المساواة بين سكان العشوائيات الذين يدفعون مئات الجنيهات أجرة لمساكنهم وبين مستأجري المساكن القديمة الذين لا يدفعون شئياً يذكر .
11 – سيؤدي الحد الأدنى لأجرة المساكن القديمة إلى راحة المستأجرين أنفسهم طالما أن الدولة تسير بخطى تدريجية ، ولن تخرجهم من مساكنهم ، ولن تحرر عقد الإيجار بالكامل قبل مرور وقت طويل جداً، ولا يجب تحريره الآن.
12 – الحد الأدنى لأجرة المساكن القديمة سيسري على جميع المساكن التي أبرم عقد إيجارها قبل 31 / 1 /1996 ، ودون اعتداد بتاريخ إنشاء المكان أو تاريخ إبرام العقد ، ولم تعد هناك أدنى أهمية لتقسيم الأماكن إلى ثمانية أقسام بحسب تاريخ إنشاء المكان وتاريخ إبرام العقد ، وهو ما تقرره قوانين إيجار الأماكن المتعاقبة. لأنه إذا كانت أجرة الشقة التي أنشئت قبل أول يناير 1944 ، هي ثلاثة جنيهات مثلاً بينما أجرة الشقة التي تخضع للقانون رقم 49 لسنة 1977 ، والتي تقع في القسم السابع، هي ثلاثين جنيهاً مثلاً . فلم يعد هناك بعد زيادة الأسعار وزيادة التضخم ، فارق يذكر بين ثلاثة جنيهات وثلاثين جنيهاً. فكل هذه مبالغ هزيلة لا تعبر أبداً عن أجرة الشقة في الوقت الذي زاد فيه معدل التضخم، ولذلك فإن الحد الأدنى سيسري على جميع هذه المساكن دون تفرقة.
13 – الحد الأدنى لأجرة المساكن القديمة خطوة أولى في طريق طويل يهدف إلى تحقيق العدل بالتدريج ويجب على الدولة أن تدفع هذه الأجرة لغير القادرين بحيث يأتي بعض الدعم من الدولة ، ويظل الجزء الباقي من الدعم على عاتق الملاك ، مراعاة للأسباب التاريخية السابق ذكرها.
ومن الواضح أن الحكومات المتعاقبة، منذ نحو عشرين عاماً ، تقاعست أو ترددت فى القيام بأى إصلاح لهذا القانون السيىء ، وذلك فيما نعتقد لسببين:
السبب الأول : يوجد اعتقاد خاطئ لدى الحكومات المتعاقبة أن ثمن دعم الإيجارات القديمة، يدفعه الملاك ولا تدفعه الدولة من ميزانيتها، وهذا السبب يعبر عن نصف الحقيقة ، أما النصف الآخر والأهم ، فإن الذى يدفع الثمن هو الاقتصاد القومى ، حيث توجد الآن أكثر من مليونى شقة مغلقة معطلة عن التداول فى شرايين الاقتصاد القومى ، والدولة الرشيدة مسئولة عن الاقتصاد القومى فى مجموعه وليس فقط عن ميزانية الحكومة .
السبب الثانى : تخشى الحكومات المتعاقبة رد الفعل الاجتماعى ، لوجود اعتقاد خاطئ أن عدد المستأجرين أكثر من عدد الملاك ، والصحيح أن عدد الملاك بعد توارث الملكية، جيلاً بعد جيل ، أصبح لا يقل عن عدد المستأجرين . وقد أخبرني زميل دراسة قديم، وصديق عزيز، كان يشغل منصب رئيس الوزراء، في فترة سابقة، أنه ورث مع أفرد أسرته عمارة قديمة بالإسكندرية، وأن عدد الورثة الملاك يزيد على عدد المستأجرين.
وجدير بالذكر أن وزارة الإسكان وضعت حداً أقصى لأجرة الشقة المكونة من غرفتين وصالة، التي تؤجرها للمواطنين فيما يسمى بالإسكان الاجتماعي، مبلغ ثلاثمائة جنيه، وقد نقلت هذا الحكم عن مشروع قانون الحد الأدنى لأجرة الأماكن القديمة، الذي سبق أن أرسلناه لها.
14- يتضمن مشروع القانون الذي أعددناه، وتقدم به عدد من أعضاء مجلس النواب إلى لجنة الإسكان، شبكة للضمان الاجتماعي، لدفع الزيادة في الأجرة لغير القادرين، يتم تمويلها من الضريبة العقارية التي ستحصل عليها الدولة من هذه الزيادة ذاتها، وسنضع أمام القراء وأعضاء مجلس النواب، في مقال لاحق، نصوص مشروع قانون الحد الأدنى لأجرة الأماكن القديمة ، ونقارن بينه وبين مشروعات أخرى معروضة أمام لجنة الإسكان والمرافق.
لمزيد من مقالات د. سمير تناغو