القانون القديم يبحث عن " مصير"

تحرير العلاقة بين المالك والمستأجر.. تلك العلاقة التى أثارت جدلا واسعا على مر العقود الماضية بسبب استمرار العمل بقانون الإيجارات القديمة ظل تحريرها حلما تحاول الحكومات المتعاقبة تحقيقه،
وبالرغم من التصريحات الرنانة التى تعود الملاك سماعها دون أن تكون أمرا واقعا، تبقى الدولة بعيدة تماما عن تحقيق هذا المطلب الملح الذى يعتبر ركيزة أساسية فى مبدأ العدالة الاجتماعية الذى هو أهم ركائز ثورتى يناير ويونيو، وذلك من خلال إعادة هيكلة القوانين القديمة ومراعاة ما تتطلبه الفترة الحالية من القضاء على الظواهر العشوائية التى خلفتها منظومة من القوانين التى شرعت للفساد والاستغلال.
أوضح محمد سمير – من أسيوط – أن بعض المستأجرين يقومون باستغلال ثغرات القانون المتمثلة فى فسخ العقد مع المستأجر فى حالة امتلاكه لعقار آخر لذا يقوم جميعهم بشراء أراض وعقارات باسماء زوجاتهن وابنائهم ، والمالك يكون على يقين بملكية المستأجر لعقار آخر ولا يستطيع اثبات ذلك وكله بالقانون حتى أنه يضطر إلى استئجار وحدة سكنية لنجله بالقانون الجديد بايجار ألف جنيه مثلا ، بينما لا يستطيع طرد المستأجر الذى يدفع 3 جنيهات ، فأى قانون هذا الذى يحرم ابن المالك من ميراث أبيه ، وينعم به آخر لا علاقة له به سوى ورقة قديمة منحت له حق الحياة فى زمن غير الزمن وحكمت على الآخرين بالذل والمهانة والتنقل من منزل إلى آخر .
وتقول الحاجة رضا عبد العظيم - احدى المضارين من الايجار القديم مالكة لمجموعة من العقارات تملك فيلا فى ارقى احياء المعادى مساحتها 500 متر ايجارها 20 جنيها حيث انها تملك عقارا آخر من عام 1930 فى شارع الشيخ ريحان بجوار مبنى وزارة الداخلية القديم ، وبالقرب من قصر عابدين ، به 10 شقق ايجارها الشهرى لم يتعد 30 جنيها منذ 20 سنة وما زاد الطين بله أن المستأجرين بعضهم لا يدفع القيمة الايجارية والبعض الآخر يودعها فى المحكمة .
واضافت "نحن الطائفة التى داس عليها المشرع من بعد سنة 1952 حينما تم تخفيض القيمة الايجارية للمساكن لكسب شعبية فى الشارع من هنا بدأت الازمة ، فى عام 1960 تم تخفيض القيمة الايجارية بنسبة 65% من اسعار التعاقد، فبأى حق يتم حرمان اولادى من توريث حقهم فى ملكهم الشرعى ؟.
وتقول أم أحمد : ورثت عن والدى عقارا فى شارع رئيسى بمحافظة دمياط ثم توفى أبى بعد صراع مع المرض لم يجد ما يكفيه ويكفى مصاريف علاجه علما بأن الشقق الثلاث المؤجرة مغلقة ومن المؤجرين من طلب مبالغ كبيرة ليتركها ومنهم من رفض مجرد الكلام بشأنها واعتبرها حقا مكتسبا ، وبالنسبة للمحال انا عندى محال مبنية من سنه 1962 أحدها مؤجر من وقتها ب 190قرشا وزاد الى 15جنيها، والثلاثه الأخرين تم تأجيرها فى الثمانينيات ب 15 جنيها وتم زيادة القيمة لتصل إلى 45جنيها للمحل "المصيبة ان كلهم ورثة ، وهناك محل منهم ورثه بلطجية تعرضوا لى بالسب والشتم والضرب وانا حامل وكدت أموت ، وأحدهم هددنى بأولادى فاضطررت للهروب وترك العقار.
وأضافت وفاء مراد محمد : عندنا شقة فى مصر الجديدة اجرناها لشخص من المنصورة ولما مات عادت اسرته لبلدهم وابنه تزوج فيها ثم توفى فى حادث واتضح ان أرملته حامل ولدت بنتا بعد 6 أشهر ورفعنا قضية عليها لكن المحكمه ألزمتنا بتحرير عقد لها ثم تركت الشقة وبنتها تزوجت وتدفع لنا 16 جنيها كل شهر فى المحكمة.
وصرخ ابوعبد الله المصرى الاثرى – قائلا عندنا عمارة فيها 10 شقق ايجار قديم منها شقة ب6 جنيهات منذ سنة 64 والآن الأحفاد قالوا: سيمتد لنا العقد بالمحكمة الدستورية وبال6 جنيهات أهذا يرضى الله عز وجل؟.
صيغ تشريعية
يقول المهندس عبد المجيد جادو - خبير عقارى - إن تحرير العلاقة بين المالك والمستأجر يحقق الحفاظ على حياة وممتلكات المواطنين وتفعيل مبدأ العدالة الاجتماعية، مشيراً إلى أهمية إيجاد صيغ تشريعية متجانسة تضمن حقوق كلا الطرفين، ولفت إلى أن الاستمرار فى العمل بهذا القانون يتناقض مع حقوق الملكية التى أقرها الدستور والاتفاقيات الدولية لأنه لم يحدد المدة الزمنية للمستأجر سواء بالنسبة للوحدات التجارية أو الإدارية أو السكنية وذلك حتى تكون هناك فرصة أمام الطرفين : المالك والمستأجر لتوفيق أوضاعهم بصورة جديدة تتلاءم مع الأوضاع الاقتصادية المتغيرة باستمرار ، كما أن هذا القانون لا يسمح بتجديد العقود وبالتالى يخرج من إطار نظام الإيجار المتعارف عليه وأشار إلى أن هذا القانون يخالف ما ينص عليه الدستور من حماية الملكية الخاصة لأنه يسمح بتوريث أقارب وأبناء المستأجر لعقار أو شقة ملك لغيره، كما لا يوجد مخرج قانونى للمالك للحصول على شقته حتى وإن قام برفع دعوى قضائية .
وأشاد جادو بتدخل الدولة لحل هذه المعضلة من خلال وضع إطار تشريعى وقانونى محدد حتى يمكن حل هذه الأزمة التى تسببت فى تذمر العديد من ملاك العقارات التى تم تأجيرها وفق نظام الإيجارات القديمة ولم يستطع ملاكها الاستفادة بها خاصة وأن اتجاه الدولة لتحرير العلاقة ما بين المالك والمستأجر وإلغاء قانون الإيجارات القديمة أو القيام بتعديله سوف يمهد الطريق أمام القطاع الخاص للعودة إلى الاستثمار فى قطاع الإسكان من خلال نظام الإيجار وبالتالى سيضمن زيادة نشاط سوق العقارات، كما أن تعديل القانون سيسمح بتهيئة المناخ لحل أزمة الوحدات المغلقة .
وطالب جادو بأن تراعى وزارة الإسكان والجهة المختصة بتعديل قانون الإيجارات القديمة تاريخ الإنشاء والتعاقد للوحدة المؤجرة وموقع العقار وذلك ضماناً لدعم الفئات غير القادرة فى المجتمع ، فهناك ازدواجية قانونية فى التعامل مع ملاك العقارات بين قانون الإيجار القديم وقانون الإيجار الجديد فالأخير لديه حرية فى وضع القيمة الإيجارية وتحديد مدة الإيجار، أما المالك الذى يخضع للقانون القديم ليس لديه هذه الحقوق وهذا مخالف.
انهيار العقارات
يقول المهندس مجدى بدير حجازى أحد وكلاء مالكى العقارات المؤجرة : تتعرض المبانى القديمة لشتى أنواع الاهمال ، أحيانا المتعمد منها ، لأنها أصبحت عبئا لا يستطيع مالكها ، حتى لو رغب ، فى أن يحافظ عليها ، فلم يقدر أصحابها على مجرد صيانتها ، و صار هدم هذه المنازل حلما يراود أصحابها ، لتحقيق ثروة كبيرة ، ويكمن الحل فى تحرير العلاقة الإيجارية فورا فى المحال التجارية والإدارية وتخصيص نصف حصيلة الضرائب (العامة والعقارية) لصندوق دعم السكن لتمكين اصحاب العقارات من ترميمها،وطالب بإخلاء 4 ملايين شقة مغلقة لا يستفيد منها أحد ، وطرحها للايجار، وبالتالى ستنخفض الإيجارات عموما ، ومن خلال قانون العرض و الطلب سيتمكن ملاك العقارات المتهالكة من هدمها ، حفاظا على الأرواح ، وإعادة بنائها مما يحقق رواج بالقطاعات المرتبطة الإنشاء والتعمير وسيقوم اصحاب العقارات العريقة بصيانتها للحفاظ عليها وعلى التراث وسيتم التوسع فى دعم السكن لغير القادرين من نصف حصيلة الضرائب المترتبة على تحصيل الايجارات العادلة وهذا يحقق العدالة الاجتماعية ، حتى لغير قاطنى مساكن الايجار القديم ، الذين يجب ان يمتد لهم دعم السكن ، أسوة بما يحدث فى دول الغرب.
4 تريليونات جنيه ضائعة
ويوضح عمرو حجازى أن خسائر الأيجار القديم لم تؤثر على المالك فقط بل أثرت أيضا على الدولة بعدما فوتت الفرصة عليها لجنى حصيلة الضرائب العقارية لثروة عقارية تقدر بنحو أربعة تريليونات جنيه وذلك بسبب تجميد وتدنى القيم الإيجارية خاصة وأن قوانين الإيجار القديم هى قوانين ذات منبت استثنائى كان صدورها الأول بعد الحرب العالمية فى العام 1920 والتى استمر العمل بها حتى 1924 وذلك بتثبيت القيمة الإيجارية دون زيادة وتحديد المدة نتيجة الظروف الاقتصادية ثم عادت العلاقة إلى طبيعتها طبقا لأحكام القانون المدنى ثم تم فرض القوانين الاستثنائية للمرة الثانية على العلاقة بين المالك والمستأجر فى عام 1945 واستمرت حتى عام 1948 وتم تثبيت القيم الإيجارية دون أى زيادة وكان هذا للظروف الاقتصادية فى الحرب العالمية الثانية وبعدها تم صدور القانون المدنى عام 1984 وتم به تعريف عقد الإيجار فى المادة 558 والتى نصت على أنه "عقد يلتزم المؤجر بمقتضاة ان يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين فى مدة معينة بأجر معلوم"، وأصبح هذا هو القانون المنظم للعلاقة بين المالك والمستأجر.
وفى الفترة من 1954 حتى 1965كان النظام الاشتراكى هو نظام الدولة التى تدخلت بحزمة من القوانين تمثلت فى تخفيضات متتالية للقيم الإيجارية بنسب مختلفة فى كل مرة لصالح المستأجر باعتباره الطرف الضعيف فى العلاقة ، وكان هذا هو بداية الإخلال بموازين العدالة بين الطرفين وتحمل ملاك العقارات ضريبة وأعباء السلم والاستقرار المجتمعى والاقتصادى ، ونظراً لأن النظام كان الإشتراكية فقد سيطرت الدولة على أسعار السلع الأساسية مما مكن لفئة الملاك القدرة على مواجهة متطلبات الحياة .
وبعد حرب 73 تحول نظام الدولة من الاشتراكية إلى الرأسمالية وبقيت العقارات قابعة تحت قوانين الإيجار ذات المنبت الاستثنائى والذى كان يقضى بعدم حيازة أى مواطن أكثر من وحدة فى البلد الواحد بقانون إيجار الأماكن دون مقتضى ، والذى تم الحكم بعدم دستوريته بحكم المحكمة الدستورية عام 1997 وكذا تثبيت القيم الإيجارية ومنع إنهاء العلاقة بنهاية مدد التعاقد ، وكان فى هذا ظلم كبير على ملاك العقارات فالأسعار ترتفع ودخول المستأجر تزيد ودخول الملاك ثابتة رغم هبوط القوة الشرائية للعملة وفقدت الدولة السيطرة على الأسعار وهنا بدأ تحول المستثمر العقارى من منظومة البناء إلى اسثمارات أخرى هرباً من قوانين الإيجار التى أجحفته حقه فكانت بدايات أزمات الإسكان وحاولت الدولة ولا تزال تحاول فض الفجوة الإسكانية ولكنها تزيد. وفى عام 1977 صدر القانون 49 الذى نصت فقرته الأولى من المادة الثامنة على أنه (لايجوز للشخص أن يحتجز فى البلد الواحد أكثر من مسكن دون مقتضى) والذى أقرت فى مواده تأبيد العقود الإيجارية فى المادة29 من قانون 49لسنة 1977 والمادة 18 من قانون 136لسنة1981و فقد المالك سيطرته وإرادته على ما يملك من وحدات سكنية وغير سكنية فى المواد 8 ،7 من قانون 49 لسنة 1977 وحظرت على المالك ترك الوحدة خالية أكثر من أربعة أشهر وخولت للمحافظ المختص سلطة فتحها وإرغام المالك على تحرير عقد إيجار لمن يرغب بسكناها، فلم يعد للمالك أن يختار الساكن بل وأجازت للعاملين بالدولة حرية التبادل فى الوحدات فقط بإخطار المالك دون شرط إرادته فى عقود الأصل فيها أنها رضائية وتم فرض لجان التخفيض التى كانت سببا فى تفشى ظاهرة" الخلو" الذى تم تجريمه بالقانون رقم 49 ذاته.
وفى عام 97 حكمت المحكمة الدستورية بعدم دستورية المواد 8؛7 ولا تزال ما خلفته من آثار باقية.
فنجد أن هذه القوانين تسببت فى طرد المستثمر الذى كان قادراً على الاستثمار من أجل الإيجار وغيرت الثقافة إلى ثقافة التمليك التى لا تتناسب ودخول عامة الشعب، كما أنها فى مجملها صبت فى طرف المستأجر فانتفع بها المقتدرون منهم . وهناك نحو ثلاثة ملايين وحدة مستأجرة بقانون الإيجار القديم أصبحت خارج السوق العقارى مما أسهم فى ارتفاع أسعار السكن ، كما تسببت فى إهدار الثروة العقارية والتراث المعمارى حيث لجأ مالكو هذه العقارات لبيعها لمقاولين بما هو أدنى من قيمتها الفعلية، والمقولون يدفعون للمستأجر بغرض إخراجة ليتم هدمها وبناء عقارات حديثة لا صلة لها بتراثنا المعماري، وتسببت فى انتشار الإسكان العشوائى والإسكان الهامشى وإسكان المقابر.
الأمل فى مجلس النواب
عمرو حجازى مؤسس جمعية حقوق المضارين من قانون الإيجار القديم قال إننا نطالب بإلغاء كافة القوانين 49 و136 والعودة إلى أحكام القانون المدنى الذى يضمن العلاقة السوية بين المالك والمستأجر ويضمن التشجيع على الاستثمار فى مجال البناء من أجل الإيجار فتنحسر الفجوة الإسكانية ونصل للتوازن الذى يضمن وفرة المعروض فى مقابل الطلب كما نطالب بسرعة العمل على إخلاء جميع المبانى الصادر لها قرارات ترميم أو إزالة وذلك حرصاً على أرواح البشر والممتلكات ، وقد حرص مشروع الجمعية على حق السكن لفئات غير المقتدرين من محدودى الدخل ولذا نص على ضرورة إنشاء صندوق دعم للمستأجر غير القادر يمول بنسبة من حصيلة الضرائب العقارية فيدعم المستأجر فى سكنه لا منة ولا فضل لأحد عليه فى هذا، والدولة قادرة على الفصل والتمييز بين المستحق وغيره ، وعلى الساكن المقتدر أن يدفع القيمة السوقية لما ينتفع به طبقا لسياسةً العرض والطلب وعليه طرحنا مسودة للقانون الجديدة لعرضها على مجلس النواب .
الافتاء تحرم وتحدث الدكتور نصر فريد واصل المفتى الأسبق للديار المصرية وعضو مجمع البحوث الإسلامية مستشهدا فى بداية حديثه بقوله تعالى (الَّذِينَ آَمَنُوا وَلَمْ يَلْبِسُوا إِيمَانَهُمْ بِظُلْمٍ أُولَئِكَ لَهُمُ الْأَمْنُ وَهُمْ مُهْتَدُونَ) وقال انه عندما فصلنا بين ديننا ودنيانا وبين عقيدتنا وشريعتنا كان الظلم الذى جعل معشيتنا ضنكاً ومن هذا الظلم قضية الإيجارات القديمة وأزمة الإسكان فجاء هذا الظلم عندما لم يفصل بين المؤجر والمستأجر فى علاقة شرعية حددها الشرع فى ميزان حكيم.
وقال : عقد إيجاره العين: هو عقد على منفعة ، منفعة المال وليس عين المال، بمعنى أوضح : هو عقد على منفعة معلومة بعوض معلوم لمدة معلومة فأركان أى عقد إيجار الاساسى فيه هو المدة أو الزمن، والركن الآخر العوض أو الأجرة.
أما إذا خالف العقد أحد أركانه بتأبيد العقد فهو فى نظر الشرع عقد باطل ، وقد صدر عن دار الإفتاء المصرية فتوى رسمية بهذا الخصوص، وإذا كان هناك ضرورة فى تحديد المدة فلابد أن يتوافق العوض مع الأجرة) معها فالعقد شريعة المتعاقدين ولابد أن يتفق العوض مع إرادة صاحب المال. أحكام الشريعة - ولأن فى الشريعة الأساس النقدى هما النقدين الذهب والفضة : فإذا افترضنا على سبيل المثال أنه تم التعاقد على أُجرة شقة بثلاثة جنيهات وكان جرام الذهب يُقدر وقتها بجنيه واحد، وامتد العقد إلى الوقت الحالى حيث أن جرام الذهب يساوى 250 جنيهاً وعلى هذا فإن الأجرة المستحقة الآن تساوى 3 × 250 = 750 جنيها ، وهذا هو العوض أو الأجرة العادلة للمالك.
أما عن غير القادرين من المستأجرين ، فإن الدولة هى المسئولة عنهم كذلك التكافل الاجتماعى يجب أن يُفعل فيمكن عمل مشروع لإسكان غير القادرين ويكتتب فيه القادرون من أموال زكاتهم أو ما زاد عن حاجتهم.
أما أن يركن الإنسان لقانون ظالم أو يتحجج بالعرف ليقبل الظلم أو أن يساوم المالك لدفع مبلغ من المال ليترك له العين فكل ذلك لا يجوز .
رفع الايجارات
وطالب عادل فتحى هزاع - مستشار قانونى ومحام بالنقض والدستورية العليا - بضرورة قيام المشرع بتحقيق العدل والمساواة بين افراد الشعب طبقا للدستور وتصحيح هذا الخلل فى تطبيق القواعد القانونية على الجميع بالتساوى وسد هذه الثغرات التى من شأنها إهدار حق الملاك ، وأضاف ان مشاكل قانون الايجارات تنحصر فى أمرين أساسيين هما قيمة الايجارات الضعيفة جدا منذ الثمانينيات وحتى الآن دون زياده تعود بالنفع على المالك كما هو الحال بالنسبة للعقارات التى ينطبق عليها القانون المدنى طبقا لقاعدة العقد شريعة المتعاقدين والقانون 4-لسنة 1996 أما عن الامر الثانى فيتمثل فى أبدية عقد الايجار دون ميعاد محدد يتفق عليه المؤجر والمستأجر بالمخالفة للقواعد العامة فضلا عن امتداد عقد الايجار بعد وفاة المستأجر فى حالات محددة نص عليها قانون الايجارات هذا وقد ترتب على هذين الامرين مشاكل عديدة واهدار لحقوق احد طرفى العقد وهو المؤجر تمثلت فى عدم الانتفاع بملكيته بل تعدى الامر اكثر من ذلك حتى تحول فى كثير من الحالات الى كون المستأجر اصبح هو المالك وليس العكس فى ظلم بين لهذا المؤجر. ويرى أن الحل يتمثل فى امرين وببساطه شديده وهما رفع القيمة الايجارية بما يتناسب مع الاجور الحالية وسبق للحكومة ان فعلت ذلك عند زيادة الاجور للمحال مع الفارق اما عن الامر الثانى فيتمثل فى الحد من الحالات التى يمتد فيها عقد الايجار وهذا دور مجلس النواب