حسن حسين رئيس مجلس إدارة التعمير للتمويل العقارى «الأولى» ل«الأهرام»:

قفزات غير مسبوقة بجميع المؤشرات المالية والإدارية

أكد السيد حسن حسين رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة التعمير للتمويل العقارى «الأولي» أهمية إنشاء هيئة عليا لتنظيم السوق العقارية التى تتزايد اتساعا وعمقا كل يوم بما يسهم فى زيادة مساهمة القطاع فى الناتج المحلى الإجمالى لمصر بجانب الحد من المشكلات والممارسات السلبية للبعض والتى تؤثر على سوق العقار ككل.
وقال فى حوار مع الأهرام، إن حجم سوق العقار الضخم يفرض إنشاء هذه الهيئة لتكون المرجع لكل اطراف السوق وتنظيم العلاقة بينهم حيث يمكن لشركات التنمية العقارية أو البنوك التجارية التى تمول النشاط العقارى أو شركات التمويل العقارى أو شركات التسويق العقارى أو المستهلك النهائى اللجوء لهذه الهيئة وحل اى خلاف، مؤكدا إن وجود هيئة تنظيمية لاشك سينعكس إيجابا على السوق ويزيد من معدلات نموها ويحسن الثقة التى يتمتع بها نشاط الاستثمار العقارى بمصر داخليا وخارجيا.
وكشف عن تحقيق شركة التنمية للتمويل العقارى «الأولي» لعدة قفزات فى حجم أعمالها ونشاطها وأدائها ماليا وإداريا خلال السنوات الثلاث الماضية بما يفوق توقعات المحللين الماليين حيث ارتفع عائد رأس المال بنهاية 2014 والذى يعد عام تحقيق آمال المساهمين ،إلى نحو 10.5% مقابل 5.5% فقط عام 2011، كما حققت الشركة اعلى معدل لصافى الارباح بعد خصم الضرائب بلغ 42.49 مليون جنيه وهو اعلى مستوى للارباح يتحقق على مدار العشر سنوات الأخيرة كلها حيث انطلقت الشركة من مستوى 9.02 مليون جنيه عام 2005 ثم 23.46 مليونا عام 2011.
وكشف السيد حسن حسين رئيس شركة الأولى للتمويل العقارى عن العديد من النتائج غير المسبوقة التى حققتها الشركة العام الماضى لتترسخ مكانتها كأكبر وأول شركة مصرية فى مجال التمويل العقارى حيث تسيطر على حصة سوقية تزيد على 40% مقابل نحو 15% فقط لأقرب منافسيها.وفى تفاصيل الحوار نتعرف على المعادلة السحرية التى اعتمد عليها السيد حسن حسين لتحقيق تلك الانجازات والطفرات رغم ما شهده الاقتصاد المصرى عامة وقطاع العقار بصفة خاصة من رياح غير مواتية فى السنوات الأخيرة، وهذا الانجاز الذى تحقق وخطط التوسع التى تتجه لتنفيذها «الأولى» من خلال تأسيس شركتين جديدتين كانتا وراء اختيارها كأفضل شركة مصرية فى عام 2014 كما اختير السيد حسن حسين أفضل رئيس شركة بمصر...والى تفاصيل الحوار.
بداية كيف تقيم أداء السوق العقارية فى مصر؟
سوق العقار المصرية تشهد الآن طفرة ونشاطا متزايدا ، نلمسه جميعا خاصة بعد مؤتمر شرم الشيخ الاقتصادى وما حققه من نجاح غير مسبوق سواء فى حجم الاتفاقيات والمشروعات التى أعلن عنها أو فى روح التفاؤل الشديدة التى خلفها فى جميع قطاعات السوق المصرية.
وللحفاظ على هذا النجاح ومكتسبات المؤتمر نأمل فى إسراع المستثمرين وجميع الجهات التى أعلنت عن مشروعات واتفاقات خلال المؤتمر فى الشروع بالتنفيذ لما تم الاتفاق عليه، لان هذا سيعزز من مناخ التفاؤل بصورة قوية ولعل خطوة الدول الخليجية بتحويل 6 مليارات دولار ودائع بالبنك المركزى المصرى تصب فى هذه الناحية، أيضا فان هناك عاملا نفسيا يجب الانتباه له وهو أن السوق تنسى سريعا الأخبار الايجابية طالما ظلت مجرد اخبار دون تنفيذ.
أيضا فان المؤتمر شهد الإعلان عن العديد من المشروعات بالقطاع العقارى بدءا من العاصمة الإدارية الجديدة إلى مشروعات لوزارات الإسكان والطيران والسياحة باستثمارات ضخمة، وحتى نزيد من إسهام تلك المشروعات فى الناتج المحلى الإجمالى فأنى اقترح تضمينها خططا لتوليد الطاقة اللازمة لإنارتها وتشغيل الوحدات السكنية والإدارية والخدمية بها باستغلال الطاقات الجديدة والمتجددة مثل طاقة الشمس والرياح، ولن يضرنا شئ ان تزيد استثمارات تلك المشروعات عدة مليارات آخري، وذلك لسببين الأول ان مصر تواجه بالفعل أزمة طاقة حيث تعتمد على المصادر التقليدية الناضبة من بترول وغاز طبيعى وبالتالى فان الاتجاه للطاقات الجديدة والمتجددة يمثل جزءا مهما من حل الأزمة، والثانى ان هذه الطاقات الجديدة مثل الشمس أو الرياح هى أوفر وارخص من استخدام المشتقات البترولية وبالتالى فاقتصاديا أفضل ، بخلاف مساهمتها فى تحسين البيئية والحد من التلوث بما يزيد من جودة الحياة بالعاصمة الجديدة وغيرها من المشروعات العقارية الكبري.
هذا يأخذنا للحديث عن أداء شركة التعمير للتمويل العقارى «الأولى»؟
الشركة حققت أداء خلال السنوات الثلاث الماضية فاق توقعات خبراء السوق العقاري، ولعل أهم مؤشر على القفزة التى شهدتها الشركة تحقيقها زيادة فى الإيرادات بنسبة 78% حيث قفزت من نحو 82.746 مليون جنيه عام 2011 إلى نحو 147.874 مليون جنيه كما ارتفع إجمالى إيرادات الشركة من نشاط التمويل العقارى بنسبة 55% مقارنة بأرقام عام 2011 ليسجل 122.330 مليون جنيه.
وهذا النمو فى الإيرادات انعكس على مستويات ربحية الشركة التى ارتفعت من نحو 5.5% نسبة عائد رأس المال عام 2011 إلى نحو 10.5% العام الماضى ولأول مرة تجاوز صافى ارباح الشركة بعد خصم الضرائب حاجز الأربعين مليون جنيه حيث سجلنا صافى ربح العام الماضى 42.49 مليون جنيه مقابل 23.46 مليون جنيه فقط عام 2011 وهو ما يعنى تضاعف الارباح تقريبا، كما ارتفعت الارباح الموزعة على المساهمين من 19.950 مليون جنيه عام 2011 إلى 30.3 مليون جنيه العام الماضى.
أيضا من المؤشرات القوية على التحسن الكبير فى الأداء ان الشركة كانت تسحب تمويلا على المكشوف من البنوك التجارية بلغ حجمه فى نهاية 2012 نحو 103.8 مليون جنيه وهو ما كان يضع الشركة فى مواجهة مخاطر عالية خاصة ان من شروط هيئة الرقابة المالية ان توجد سيولة للشركة العاملة بمجال التمويل العقارى لا تقل عن 25% وهو ما لم يكن متوافرا بطبيعة الحالب فى تلك الفترة لكن مع خطوات إعادة الهيكلة المالية التى نفذناها على مدى السنوات الثلاث الماضية تحول هذا السحب على المكشوف إلى فائض مالى بقيمة 76 مليون جنيه فى نهاية 2014، كما بلغت نسبة السيولة المتاحة للشركة بنهاية العام الماضى نحو 205.52% مقابل نسبة "صفر" فى 2011.
لكن كيف تحقق هذا التحول فى الأداء؟
بداية استفدنا من التباطؤ فى النشاط الاقتصادى للقيام بإصلاحات مالية وإدارية حيث ركزنا على تغيير آليات تمويل عمليات الشركة فبدلا من القروض التجارية من البنوك التى كنا نعتمد عليها فى التمويل حصلنا على قرض طويل الأمد من هيئة المجتمعات العمرانية بقيمة 301 مليون جنيه يسدد على عشر سنوات مع فترة سماح عامان وهذا التحول ساعدنا على تخفيض تكلفة مديونية الشركة من 11% عام 2012 إلى نحو 10.1% العام الماضى وهذا الانخفاض قابله ارتفاع فى صافى الربحية على القروض لترتفع من سالب 2.21% إلى 1.31% عام 2013 والى 2.71% العام الماضي.
وبجانب هذا التغيير فقد قمنا بإعادة هيكلة شاملة للهيكل الإدارى للشركة فمثلا تم استحداث أدارة الاستثمار والخزانة إلى جانب إعادة هيكلة إدارات الائتمان والتامين والحاسب الآلى والتحصيل ومتابعة العملاء والموارد البشرية التفتيش والمراجعة الداخلية، كما تم إنشاء عدة لجان لتفعيل عمل إدارات الشركة مثل لجنة تنسيق بين إدارتى التحصيل والشئون القانونية.
أيضا تعاقدنا مع BDO وهى أهم مؤسسة استشارية لتطوير نظم العمل بالشركات الكبرى حيث ساعدتنا فى تطوير الدورة المستندية وأدلة العمل بالشركة ولائحة المشتريات وفى وضع دليل لآليات صقل مهارات القوة العاملة ورفع قدرات الموظفين، كما تعاقدنا مع شركتين لتحصيل المديونيات التى مر عليها 6 أشهر فأكثر، كما تم افتتاح فروع جديدة للشركة أهمها فرع بمدينة الرحاب.
ماذا عن الموارد البشرية للشركة؟
لقد وضعنا خطة متكاملة لتنمية الموارد البشرية للشركة لعل من أهم نتائجها تعيين عدد من القيادات فى آخر عامين لتدعيم القوة العاملة لدينا بجانب تنفيذ العديد من البرامج التدريبية بالتعاون مع أهم المؤسسات العاملة فى هذا المجال مثل الجامعة الأمريكية بالقاهرة والمعهد المصرفى التابع للبنك المركزى ومركز أماك التابع لمؤسسة الأهرام وغيرها من المؤسسات التدريبية حيث شملت تلك الدورات مختلف أفرع العمل بالشركة مثل آليات التمويل العقارى وتحليل القوائم المالية ومعايير المحاسبة الدولية وقانون الامتثال الضريبى الأمريكى الفاتيكا وورش عمل حول آليات عمل صناديق الاستثمار ودورات متخصصة فى أعمال إدارة التامين وعلى الحاسب الآلى وشملت هذه الدورات جميع المستويات الوظيفية بالشركة من أخصائى ثالث إلى مدير عام واستفاد منها نحو 60% من القوة البشرية بالشركة.
هذا يأخذنا للحديث عن خطط «الأولى» فى عام 2015؟
نحن نخطط لزيادة حصتنا السوقية المشاركة بقوة فى نشاط التمويل العقارى من خلال تأسيس شركتين جديدتين الأولى فى نشاط التأجير التمويلى برأس مال 50 مليون جنيه والثانية فى مجال الاستثمار العقارى برأسمال 5 ملايين جنيه وسنستفيد من نشاطهما فى خدمة النشاط الأساسى للمجموعة وهو التمويل العقاري.
لكن ماذا عن الخدمات التى تقدمها «الأولى» للمواطنين؟
نحن نقدم العديد من الخدمات، لعل من أهمها مشاركتنا فى تمويل المستفيدين من المشروع القومى للإسكان الاجتماعى دعما لمحدودى الدخل حيث يمثل المستفيدن من هذا المشروع نحو 70% من عملاء الشركة حيث نساعدهم فى سداد ثمن الوحدة العقارية مقابل اقساط يتم سدادها وبسعر فائدة يعد الأقل فى سوق التمويل العقاري.
أيضا من الخدمات الاخرى التى تقدمها الأولى إمكانية تمويل شراء أية وحدات سكنية أو إدارية أو خدمية حيث نمول حتى 80% من قيمة الوحدة على ان يتكفل العميل بسداد نسبة ال 20% الاخرى ويمكن ان تصل فترة السداد إلى 20 عاما.
هل معنى هذا انكم تمولون شراء عيادات أو محال تجارية؟
هذا صحيح فلدينا برامج خاصة لتمويل تلك الأنشطة الإدارية والخدمية على اختلافها، حيث تصل قيمة التمويل المقدم لعملائنا على اختلاف الأنشطة لنحو مليار و400 مليون جنيه.
أيضا لدينا برامج خاصة للمصريين بالخارج الراغبين فى التملك بمصر سواء عقارات سكنية أو إدارية وأخرى للأجانب الراغبين فى الإقامة والاستثمار بمصر والمدن الجديدة ونحن ندرس الاستعانة بسفاراتنا بالخارج للترويج لتلك البرامج وللمشروعات العقارية الجديدة.
ماذا عن الأوراق المطلوبة للحصول على هذا التمويل؟
أولا: الأوراق بسيطة للغاية حيث نعتمد على توقيع عقد ثلاثى بين البائع والمشتري والممول، وكل الأوراق المطلوبة هى عبارة عن شهادة بمفردات دخل المشترى من جهة عمله لاستفادة منها فى حساب قيمة القسط والذى يراعى ألا يزيد على 40% من إجمالى الدخل وإلا طلب من المستفيد رفع نسبة مساهمته فى تمويل شراء الوحدة لتخفيض قيمة الأقساط التى يمكن أن تمتد فترتها إلى نحو 10 سنوات مع منح العميل عامى سماح، كما نطلب بعض الأوراق المتعلقة بالوحدة نفسها مثل أن تكون مسجلة وبعقار صادر له ترخيص بناء.
لكن هناك نسبة كبيرة من الوحدات العقارية غير مسجلة بالشهر العقاري، فكيف تتغلبون على هذه المشكلة؟
هذا صحيح ولذا فهناك بروتوكول تعاون مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة والشهر العقارى لتسهيل عمليات تسجيل الوحدات العقارية بما يسمح بالتعامل عليها لشركات التمويل العقارى، كما اننى تقدمت باقتراح إنشاء إدارة للتسجيل بهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة حيث تمتلك الهيئة كل الخرائط الخاصة بالمدن الجديدة ولديها معلومات كاملة عن مساحات الوحدات السكنية وغير السكنية بها وبالتالى يمكنها القيام بتلك المهمة.
كذلك يمكن التعامل على الوحدات العقارية مقابل إصدار شهادة تحفظ عليها تمنع بيعها خلال فترة سداد القرض وبهذه الطريقة تم حل مشكلة الوحدات العقارية فى مدن السادس من أكتوبر والعبور والعاشر من رمضان.
أيضا من الخدمات التى يستفيد منها عملاؤنا أن لدينا وحدة متخصصة فى التقييم العقاري، حيث تقوم الوحدة بإجراء تقييم دقيق لتحديد القيمة العادلة للوحدة العقارية وبمقارنته بسعر الشراء المطلوب يعلم المشترى ان كان هناك مغالاة فى السعر من عدمه.
هذا يأخذنا إلى مبادرة البنك المركزى لتنشيط سوق التمويل العقارى من خلال تخصيص 10 مليارات جنيه لتمويل التوسع فى نشاط السوق بأسعار فائدة ميسرة، كيف تقيم المبادرة؟
الحقيقة إن مبادرة المركزى هى من الآليات المهمة لتنشيط سوق التمويل العقارى وزيادة حجم عملياته بصورة كبيرة ترقى للمعدلات العالمية، كما اننا نعتبر المبادرة من أهم احداث عام 2014 بجانب شهادات قناة السويس حيث تتيح المبادرة شراء وحدات سكنية بأسعار فائدة تتراوح بين 7 و8% حسب قيمة الوحدة العقارية مقابل سعر فائدة سائد بالسوق يتراوح بين 14 و16%.
وهذا لا يمنع أن هناك بعض الملاحظات على الضوابط والآليات التى تضمنتها المبادرة مثل قصرها على البنوك التجارية دون فتح الباب أمام شركات التمويل العقارى للمشاركة بها كلاعب أساسي، حيث ترك المركزى الحرية للبنوك فى الاستعانة أو عدم الاستعانة بشركات التمويل العقاري.
ونتيجة لهذا الوضع اشترط المركزى على البنوك إنشاء إدارات متخصصة فى مجال التمويل العقارى وهو ما أدى لتسرب بعض كوادرنا للعمل بالبنوك لمساعدتها على إنشاء هذه الإدارات بجانب ان تحقيق هذا الشرط يحتاج إلى وقت وهو السبب الأساسى لبطء تنفيذ المبادرة، ولذا يجب إعادة النظر فى هذا الوضع لمنح دور اكبر ومباشر لشركات التمويل العقارى لتنفيذ المبادرة.
لكن هناك من يرى أن احد أهم أسباب لبطء تنفيذ المبادرة إن الشريحة المستفيدة بالمبادرة لا تعلم شيئا عن آليات التمويل العقارى وكيفية الاستفادة منه؟
قد يكون هذا صحيحا فرغم جهود شركات قطاع التمويل العقارى مازالت نسبة كبيرة بالمجتمع لا تعلم كيفية الاستفادة من آليات التمويل العقارى والذى يعد أفضل الحلول لمساعدة الأسر فى تملك مسكن خاص، وعموما نحن على استعداد للمشاركة فى حملة اعلامية لتعريف المجتمع بمزايا التمويل العقارى وكيفية الاستفادة منه، خاصة ان الكثيرين لا يدركون انه مقابل مبلغ الفائدة التى يدفعها المستفيد فى حالة التمويل العقارى فانه يوفر مبالغ اكبر بكثير إذا انتظر إلى حين جمع المبلغ المطلوب للوحدة لان أسعار العقارات بطبيعة الحال تتزايد بصورة اكبر بكثير من معدلات الفائدة المطلوبة.