إسكان المدن الجديدة تحت سيف «الأسعار»

رغم أن الهدف من نشأتها منذ البداية كان تخفيف الكثافة السكانية عن العاصمة..إلا أن المدن الجديدة تحولت إلى بيئة طاردة للكثيرين وبالتحديد للشباب الذين تعجز تحويشة عمرهم عن تحقيق حلم المأوى لهم، أملا فى الحصول على أبسط حقوقهم وهو السكن وتكوين أسرة وحياة مستقرة ،وهو الحق المنصوص عليه فى كل دساتير العالم.
إلا أن المافيا سرعان ما تقفز لتمارس دورها المعتاد لتسرق الحلم وتجعله يتسرب من بين أصابع الشباب ليعودوا دائما بخفى حنين بعد رحلة بحث شاقة عن وحدة سكنية. "قضية الأسبوع" تفتح ملف الإسكان فى المدن الجديدة وتحاور المسئولين والخبراء للرد على ما يدور فى أذهان المواطنين من تساؤلات.
سكن الفقراء للأغنياء فقط
وصل سعر المتر فى اراضى قرعة وزارة الاسكان الاخيرة الى اكثر من 4 الاف جنيه فى اطار خطة تتبناها الدولة لتحصيل 26 مليار جنيه من بيع الأراضى باسعار السوق ، مسئولو الوزارة يشددون على أنهم مضطرون لذلك بسبب تخفيض الميزانية هذا العام بنسبة 80% وان ما تم تخصيصه فى ميزانية الدولة لا يتعدى 20% من تكلفة الاسكان الاجتماعى . بعض الخبراء أيدوا الحكومة والآخرون متخوفون من تحول الدولة من مخطط ومنظم وداعم الى تاجر اراضى .
بداية اكد المهندس امين عبدالمنعم نائب رئيس هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة ان هناك ثلاثة محاور لطرح الاراضى والوحدات السكنية عن طريق هيئة المجتمعات العمرانية الاول محور الدعم ويتم فيه طرح وحدات مدعمة لمحدودى الدخل بمساحات مناسبة ، والثانى محور المساندة وفيه يتم طرح اراضى اسكان اجتماعى بنظام القرعة بمساحات صغيرة 209 و 276 مترا مربعا باسعارمدعمة حيث انها لا تشمل الا تكلفة المرافق وهامش ربح بسيط يغطى المصروفات الادارية فقط ..اما المحور الثالث "الاتاحة" ويتم فيه طرح الاراضى ذات المساحات الكبيرة المخصصة للانشطة المختلفة السكنية والتجارية والترفيهية والتعليمية بنظام المزايدة بالمظاريف المغلقة بعد الغاء المزادات ، بجانب طرح اراض اخرى بسعر السوق مخصصة لانشاء عمارات سكنية وفيلات بمساحات تصل الى 1000 متر مربع وهذه الاراضى يتم استخدام الفائض الذى يتحقق من حصيلتها فى دعم مشروع الاسكان الاجتماعى "المليون وحدة" الذى يحتاج الى اموال طائلة لتنفيذه لم تخصص منها الدولة فى الموازنة الاخيرة الا 20% فقط اى اننا نحتاج الى توفير 80% من تكلفة المشروع من الموارد الذاتية للهيئة والمتمثلة اساسا فى عائدات بيع الاراضى بجانب بيع بعض الوحدات السكنية تمثل حصة الهيئة فى بعض المشروعات مثل الرحاب ومدينتى ..وأوضح أن الأراضى المطروحة مؤخرا تتبع محور "الاتاحة" وتبلغ 4022 قطعة أراض مميزة فى 14 مدينة جديدة .
من جانبه أكد الدكتور أبو زيد راجح رئيس مركز بحوث الإسكان والبناء السابق أن إسكان الفقراء يحتاج إلى دعم من الدولة ليتمكنوا من الحصول على وحدات سكنية ملائمة من حيث المساحة والتشطيب وهذا لا تستطيع الدولة توفيره بمفردها دون مساعدة من القادرين .واحد عناصر المساهمة هى الأراضى والتى يجب أن تبيعها الدولة للطبقة الوسطى بسعر التكلفة وللطبقة العليا بسعر اعلى من التكلفة يحقق هامش ربح جيدا على ان تتاح للطبقة الفقيرة بسعر اقل من تكلفتها وان يتم تغطية الفارق بين التكلفة وسعر البيع من الربح المتحقق من بيع الاراضى للطبقة العليا وهذا مبدأ تكافلى . واشار الى ان المواطنين الذين حصلوا على اراض وفيلات بالقاهرة الجديدة لا يمثل سعر الارض لهم نسبة كبيرة من التكلفة الكلية للمبنى فهناك فيلات تصل تكلفة بنائها الى 5 ملايين جنيه.
واشار الى ان وصول سعر المتر فى بعض المناطق الى اكثر من 4 آلاف جنيه لن يؤدى الى ارتفاع الاسعار فى كل المناطق كما يتخيل البعض لأن هذه الارض تقع فى مناطق متميزة ولا يجوز تخفيض الاسعار فيها الى اقل من ذلك وهذه الاسعار ستدعم ميزانية الدولة التى لا تمتلك موارد كبيرة. وفيما يختص بسياسات توزيع الاراضى المناسبة بعيدا عن المزايدات والقرعة اشار - راجح - الى انه يفضل نظام حق الانتفاع لتبقى الاراضى ملكا للدولة وليست ملك افراد او شركات ، على ان تتاح للطبقة العليا نظير رسوم سنوية عالية وللطبقة الوسطى نظير رسوم متوسطة وللطبقة الفقيرة نظير رسوم بسيطة ، او دون رسوم وميزة هذا النظام انه يحفظ ارض مصر ويخرجها من عمليات المضاربة والتربح ويجعلها وسيلة ومكونا رئيسيا للتنمية والعمران.
ويؤكد المهندس سيف الله ابوالنجا رئيس جمعية المعماريين المصريين أن النقص الشديد فى الاراضى و العشوائية الحكومية فى التعامل مع منظومة التنمية العمرانية له انعكاسات سلبية على المجتمع منها ظهور الاسكان غير الرسمى (الموازى ) حيث يضطر الناس للبناء فى اى اماكن يجدونها حتى لو كانت مخصصة لغير اغراض السكن ويشير الى ان حل المشكلة هو اتاحة الاراضى المرفقة للمواطنين ليقوموا بالبناء عليها باسعار مناسبة وليس باتباع نظام المضاربات التى اتبعها احمد المغربى وزير الاسكان الاسبق عندما دشن نظام المزادات لبيع الاراضى لاعلى سعر وهو ما يتم حاليا بصورة اخرى ، فعندما يتم اتاحة مساحات كبيرة من الاراضى لن يذهب احد للبناء على الأرض الزراعية خاصة أن الأراضى المخططة حاليا قليلة جدا.
ونوه إلى أن اللجوء إلى المناطق غير الرسمية (العشوائيات ) للبناء عليها يمثل كارثة إذا وضعنا فى الاعتبار أن لدينا 34 مليون شخص فى سن الزواج مطلوب لهم 17 مليون وحدة سكنية خلال 10 سنوات فقط وهو ما ينذر بتفشى ظاهرة (العشوائيات).
ويؤكد المهندس صلاح حجاب رئيس شرفى جمعية التخطيط العمرانى أن الارض ملك للشعب وهى وديعة لدى الجهات المختصة وهذه الوديعة على الدولة تنميتها طبقا لاحتياجات وامكانيات المكان والسكان فى اطار مخطط عام يعتمد من المجلس الاعلى للتخطيط والتنمية العمرانية برئاسة رئيس مجلس الوزراء يحدد اسلوب التصرف فى هذه الارض وقيمتها وفيما سيقام عليها ويصرف عليها من خدمات ومرافق سواء للاسكان او للصناعة وقد تقوم الدولة ببيع الاراضى للمواطنين بالمجان بهدف التحفيز او احداث التنمية كما قام الرئيس السادات بتحديد سعر المتر فى مدينة العاشر من رمضان مقابل نصف جنيه للصناعة وجنيه واحد للاسكان وهذا ما اوجد المدن الجديدة اما ان نجد الدولة تقوم بطرح الاراضى بالمزادات والقرعة فهذا يحولها الى تاجر اراض.
ويرى حجاب ان الارتفاع الشديد للاسعار أكبر من قدرة المواطن الباحث عن الاستقرار فيلجأ لحل مشكلة سكنه بنفسه باسلوب عشوائى بما يعنى مزيدا من العشوائيات والبناء على الاراضى الزراعية والتعدى على اراضى الدولة لذلك فإن الندرة هى السبب الاساسى فى ارتفاع الاسعار ولو كان هناك مخطط عام لكل مدينة وله امد زمنى يلبى ويزيد عن حجم الطلب المتوقع لن تحدث ازمة فى اسعار الاراضى وبالتالى الوحدات السكنية.
من جانبه اكد الدكتور محمد عبدالباقى ابراهيم استاذ التخطيط العمرانى بهندسة عين شمس ان اسعارالاراضى المطروحة مناسبة جدا ولن تؤدى الى زيادة الاسعار او المضاربات وهناك طلب متزايد على هذه النوعية من الاراضى ذات المساحات الكبيرة ، ولفت الى ان الدولة وهى تعرض اراضى اسكان للطبقة المتوسطة باسعار غير مدعمة فانها تحقق العدالة بين الطبقات لأن الدعم يجب ان يذهب للشريحة الفقيرة فقط وبمساحات صغيرة. وطالب الدولة بانتهاج سياسة التنوع فى طرح الاراضى ما بين قطع صغيرة للفقراء ومتوسطة للطبقة المتوسطة
هيئة المجتمعات العمرانية: لسنا تجار أراضٍ‪..‬ ولكننا ندعم المستحقين
كشف المهندس مجدى فرحات نائب رئيس هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة للشئون التجارية والعقارية عن أن الدولة تحتاج سنويا حوالى 6 مليارات جنيه لدعم 300 ألف وحدة سكنية بمعدل 20 ألف جنيه لكل وحدة ، وإنه سيتم طرح نحو 25 ألف فدان خلال عام تشمل أراضى لجميع الأنشطة ، وأراضى نشاط عمرانى متكامل للمستثمرين إضافة إلى أراض بمساحات كبيرة وصغيرة للمواطنين بنظام القرعة للحصول على 26 مليار جنيه حصيلة بيع هذه الأراضى ..مشيرا إلى أن الطرح الذى تم مؤخرا و شمل 4022 قطعة خاص بالطبقة المقتدرة ماليا ، ولا يخاطب محدودى الدخل ، مشددا على إن الوزارة لم تتحول إلى "تاجر أراض" بل أن خطتها تشمل طرح أراض بمساحات صغيرة 207 و 276 مترا مربعاً فى أوقات متفرقة ، وانه يتم لأول مرة فى تاريخ المجتمعات العمرانية وضع خطة سنوية لطرح الأراضى بعد أن كان الطرح فى السابق يتم فى الحال دون وجود خطط مستقبلية تلبى الاحتياجات بعد دراستها ولفت إلى انه يتم حاليا دراسة طرح الأراضى بنظامى المشاركة وحق الانتفاع بجانب القرعة والمزايدات.... والى نص الحوار
* عملية طرح الأراضى تثير كثيرا من الجدل فكيف تتم ؟
كانت الأراضى فى الفترة السابقة تطرح حسب الحاجة دون خطط مستقبلية، وعادة تكون الأراضى غير موثقة وقت الطرح ، وكان التوثيق يستكمل بعد الطرح ، وهو ما سبب مشاكل كثيرة ، ولذلك راعينا عدم تكرارها مرة أخري في الخطة الحالية بحيث لا يتم طرح أراض إلا إذا تم توثيقها بالكامل من خلال قاعدة بيانات تتضمن كافة المعلومات عنها .
أما الفلسفة الثانية فهي ألا يتم طرح أراض غير مرفقة ، وان يتم الطرح بشكل شهرى ومستمر يغطى كل الاحتياجات حيث تم تجميع المساحات المتوافرة من كل أجهزة المدن و هذا شئ غير مسبوق و تم تجميع البيانات كاملة و توزيعها على مدار السنة بخطة ثابتة يتم فيها الطرح من بداية العام وحتى آخر ثلاثة شهور فى السنة حيث سيتوقف الطرح فى هذه الشهور الثلاثة حتى يتم استعادة طرح ما تبقى على مدار كل شهر وعدد ما تم طرحه
وما هو مردود ذلك ؟
الاستقرار على خطط مستقبلية ثابتة حيث أصبحنا نعمل بمواعيد محددة وفقا لإستراتيجية وضعت من البداية لا تتغير ونعمل على توفير كل الاحتياجات من البداية وبكميات تفوق ثلاثة أضعاف ما تم طرحه فى السنة الأخيرة تحديدا.
ما هو حجم المساحة التي سيتم طرحها هذا العام والحصيلة المتوقعة ؟
ستكون فى حدود 25 ألف فدان تقريبا كلها أراض مرفقة وتشمل كل الأنشطة السكنى أو المستثمر الصغير أو الخدمى وغير ذلك . كما أن الحصيلة المتوقعة لن تقل عن 26 مليار جنيه الدولة فى أمس الحاجة إليها رغم أن المطلوب من وزارة الإسكان أكثر من هذا المبلغ بكثير ونحن نعمل على تحقيق ذلك .
رغم ذلك فإن الطرح الأخير للأراضى جاء دون دعم وبأسعار مرتفعة؟
هذه الأراضى ليست لمحدودى الدخل ولكنها لمن لديه قدرات مالية مرتفعة وهى تشمل مساحات كبيرة تصل إلى 1200 متر والقطع ذات المساحة 162 متراً هى وحدات شاطئية موجودة فقط فى دمياط ، أما القطع الموجودة فى المدن الأخرى فتبدأ من 400 متر وكذلك فان هذه الأراضى ما هى إلا أراضى "شواغر" داخل الكتل السكنية كانت تباع من خلال مكاتب السمسرة من قبل وبأسعار اكبر من أسعارنا كما أنها تقع فى أماكن مميزة ففي أكتوبر تقع فى غرب سوميد والتوسعات الشمالية وفى القاهرة الجديدة فى منطقة الإسكان العائلى ونحن هنا لا نرفع السعر بل نطرح بسعر السوق .
استهداف الحصول على 26 مليار جنيه هل يعنى أن الدولة تحولت إلى تاجر أراض ؟
هذا الكلام يكون صحيحا لو كنا نتاجر بهذه الأموال وكذلك الأراضي ولكن نستهدف 26 مليار جنيه لكى نأخذ نتاجها من فرص عمل واستثمارات تلبى احتياجات كافة المواطنين وكذلك فان هذه الأموال ستستخدم فى تغطية تكاليف الإسكان الاجتماعى والذى تتحمل تكلفته ميزانية الهيئة والوزارة بالكامل فنحن نحتاج من 200 إلى 300 ألف شقة على الأقل سنويا ولو ضربنا هذا الرقم فى متوسط الدعم المطلوب لكل وحدة والذى يكون فى حدود 20 ألف جنيه فإن المطلوب من وزارة الإسكان دعم يتجاوز 6 مليارات جنيه سنويا، وبالتالى فإننا إذا أخذنا هذا الدعم من حصيلة أراضى المستثمرين أو حصيلة الوحدات السكنية للقادرين أو حتى الوحدات السكنية لمتوسطى الدخل بالسعر العادى وليس السعر المدعوم فان هذا الأمر كله يصب فى مصلحة محدودى الدخل .
وماذا عن طرح أراض لمحدودى الدخل ؟
نعم سيتم طرح هذه المساحات فى مواقيت محددة فتغطية احتياجات هذه الشريحة ضمن اهتماماتنا
لماذا يتم طرح الأراضي بطريقتى القرعة والمزايدات ولا يتم التعامل بحق الانتفاع والمشاركة؟
إننا نستخدم نظام القرعة لأن الأراضى فى التسعينات وحتى بداية عام 2000 كانت بالتخصيص المباشر حيث كان هناك رغبة في أن يحصل المواطنون على الأراضى لتحقيق التنمية وجذب السكان للمدن الجديدة ومع انتهاء هذه المرحلة وارتفاع قيمة الأرض بالمدن الجديدة ، تحولت هذه الأراضي للتجارة بها وسعرها بدأ فى الارتفاع فاتجهنا لنظام العرض والطلب للقضاء على عمليات السمسرة فى الأراضي بالعرض من خلال القرعة مما يضمن العدالة دون التغيير فى السعر بمعنى أن السعر ثابت ومحدد وبأسلوب سداد واضح وثابت للجميع دون تفرقة.
إلى متى سيظل دور الهيئة مقصورا على مجرد القيام ببيع الأراضى ؟
لدينا خطة لتحريك دور الهيئة لتقوم بتنفيذ مشروعات وتسويقها وبيعها لكى تصبح الهيئة جهة تنفذ المشروعات الإستراتيجية التى تخدم الدولة فى مناطق معينة بمعنى أننا كوزارة أو هيئة رأينا من التجارب السابقة أن المشاركة مع القطاع الخاص لابد وان تكون فى أماكن معينة تحقق التنمية وذلك بجانب دورنا الأساسى فى توفير الوحدات لمحدودى الدخل .
كيف يمكن القضاء على سلبيات مشاركة القطاع الخاص فى تنفيذ الإسكان الاجتماعى ؟
الأمر مطروح على مائدة الوزير ونقوم بدراسته حاليا وسيتم الإعلان عن هذا الموضوع قريبا ، وسيشمل ضوابط صارمة منها تحديد سعر بيع الوحدات لمن يحصل على أراضى الدولة لأجل إنشاء وحدات سكنية وليس كما حدث فى المشروع حيث حصل المستثمرون على أراض دون وضع ضوابط لأسعار الوحدات .
..والشقة تستحق الدعم
شعره الأبيض ووجهه الشاحب وحركته البطيئة وصوته البائس يشعرك للوهلة الأولى انك أمام رجل تخطى مرحلة الشباب إلا أن "احمد" لم يتجاوز عامه الخامس والثلاثين ومازال أعزب بعد ان فسخ خطبته أكثر من مرة بسبب الشقة ، إلا أنه لم يفقد الأمل كما حدث لشباب آخرين مثله منهم من هاجر بشكل شرعى أو غير شرعى ، ومنهم من استسلم لأصدقاء السوء وسلك طريق الانحراف ومنهم من استسلم لليأس وحاول الانتحار..
المشكلة يعانيها ملايين الشباب من محدودى الدخل تخلت عنهم الدولة ولم تعطهم حقهم الدستورى فى الحصول على سكن مناسب ، وقد كشفت دراسة حديثة عن ان الدولة خلال السنوات الثلاث الأخيرة قامت ببناء 100 ألف وحدة سكنية فى حين المطلوب كان مليون و800 ألف مما اوجد فجوة .
وبالحديث عن إسكان محدودى الدخل فقد كشفت دراسة حديثة صادرة عن المبادرة المصرية للحقوق الشخصية تحت عنوان "تحليل موازنة مشاريع الإسكان لعام 2014 -2015" انحصار استفادة الفقراء من مخصصات دعم الإسكان فى الموازنة بنسبة 0.5 % ان هذه النسبة تتوجه لإنشاء وحدات الأولى بالرعاية بمشروع الإسكان القومى الذى كان يعرف ب"إسكان مبارك" وهى وحدات صغيرة مساحاتها فى حدود 42 مترا فقط .
كما ان نظام تخصيص وحدات مشروع الإسكان الاجتماعى بالتمويل العقارى – بحسب الدراسة – يحرم الفقراء " نصف عدد المصريين " من حيازة هذه الوحدات فاقل قسط شهرى للوحدة مساحة 75 مترا هو 480 جنيها بما يوازى 25 % من إجمالى دخل المستفيد والذى يجب الا يقل عن 1920 جنيها شهريا أى إن هذه الوحدات موجهة لأصحاب الدخول المتوسطة وليس محدودى الدخل .
وكشفت الدراسة عن الغياب التام للدعم المالى للإسكان حيث إن إجمالى قيمة الدعم ما بين مخصصات نقدية ولقروض التمويل العقارى أو لدعم فائدة القرض الميسر هو 1.4 مليار جنيه من جملة مخصصات الدعم بالموازنة البالغ قرابة 330 مليارا هذا بالإضافة إلى توجيه معظم هذا الدعم الضئيل الى فئات الدخل المتوسط فما اعلى .
هذا الإهمال من جانب الدولة أدى إلى هروب الشباب إلى العشوائيات وتشير بيانات وزارة الإسكان الى إن إسكان محدودى الدخل يتنوع من إسكان عشش وإسكان مقابر واحواش المقابر وقرابة 900 منطقة عشوائية يسكنها أكثر من 15 مليون مواطن . مما ترتب عليه – حسب دراسة اعدتها الدكتورة نادية حليم الخبيرة بالمركز الديموجرافى -ارتفاع النمو السكانى للعشوائيات بنسبة تتراوح بين 9 % إلى 34% سنويا .. ليرتفع عدد المناطق العشوائية إلى 1221 منطقة على مستوى الجمهورية . .وما يؤكد هروب الشباب للعشوائيات تصريحات صحفية صدرت منذ ايام نسبت لطارق فراج مستشار وزير المالية لشئون الضرائب العقارية بان المصلحة تقدر حجم الثروة العقارية بحوالى 40 مليون وحدة سكنية منها 10 ملايين وحدة سكنية عشوائية تم بناؤها دون ترخيص بعد الثورة .
الأراضى المطروحة خلال عام
كل ما تم طرحه من أراض فى الفترة من منتصف العام الماضى الى منتصف العام الحالى بالنسبة للأراضى ذات المساحات الكبيرة التى طرحت بنظام المزايدة مظاريف مغلقة بلغ 48 قطعة بمساحات تتراوح بين 5.5 و 200 فدان باجمالى مساحة 2203 فدادين فى 18 مدينة ، ثم تبعها فى مارس الماضى 58 قطعة بمساحات تتراوح بين 5.5 و301 فدان بمساحة اجمالية 1642 فدانا فى 15 مدينة جديدة .
اما بالنسبة للمساحات الصغيرة " 209 و276 مترا مربعا " بنظام القرعة فقد شملت 5 قرعات حتى الآن كان اخرها 12355 قطعة على دفعتين فى 9 مدن جديدة.
وتصل اسعار قرعة الاراضى الاخيرة التى يبدأ التقديم لها الاسبوع المقبل الى ارقام غير مسبوقة حيت انها تباع لاول مرة بسعر السوق وقد تراوح سعر المتر فى القطع المعروضة بالقاهرة الجديدة ما بين 3440
الى 4100 جنيه للمتر وفى مدينة 6 أكتوبروصل السعر الى 4030 جنيها ، اما فى مدينة الشروق فقد وصل الى 2110 جنيهات . والى 2110 فى مدينة العبور و970 جنيها فى العاشر من رمضان وفى مدينة بدر وصل 930 جنيها اما فى مدينة السادات 770 جنيها و 835 جنيها فى برج العرب .اما فى المنيا الجديدة فطرح بسعر 900 جنيه للمتر وبسعر 665 جنيها فى الفيوم الجديدة ، وفى طيبة الجديدة طرح بسعر 770 جنيها للمتر وبسعر 900 جنيه للمتر فى أسيوط الجديدة .