يهم الملايين.. كيف تنقل ملكية الأرض أو العقار بوضع اليد؟.. 6 إجراءات حددها المشرع لتحقيق مبدأ وضع اليد المُكسب للتملك.. والأبرز مرور 15 سنة على الحيازة.. ووضع 6 أخرى للمنع.. وخبير يوضح إجراءات عملية نقل العقار

تعتبر قضايا وضع اليد من القضايا الشائكة في عالم تجارة العقارات والأراضي الذي أصبح يتصدر الاهتمام الأول لدى المستثمرين ورجال الأعمال حيث يعرف وضع اليد من الناحية القانونية والعملية بأنه الملكية التي تنتقل إلى الشخص بالتقادم والواقعة بالتحديد على العقار حيث أن وضع اليد لا يكون إلا على العقار فهو لا يتم على الأشياء المنقولة.
هل تعلم أن وضع اليد وسيلة قانونية؟
ووضع اليد بمثابة وسيلة قانونية يحصل بموجبها شخص أو دولة على حق قانوني لا يملكه شخص آخر، وقد تم الاعتراف بالتملك بوضع اليد أولاً في القانون المدني ل"روما القديمة"، وأصبح فيما بعد جزءًا من القانون الإنجليزي العام، وللحصول على حق قانوني لامتلاك شيء بوضع اليد، يجب أن يتملك شخص أو دولة هذا الشيء بنية الاحتفاظ به، وفي بعض الأماكن يمكن أن يصبح من يقبض على حيوان متوحش ويحتفظ به مالكا له.
معنى وضع اليد بالقوة
وفى أحيان كثيرة يطلق مصطلح "وضع اليد" للإشارة إلى امتلاك عين ما بالقوة أي بحجة طول بقاء الشخص فيها أو خدمته بها أو مشاهدة الناس له بتردده عليها حتى وإن كانت هذه العين ملكا لشخص آخر، من أمثلة ذلك اعتراف بعض القوانين في بعض البلاد العربية الآخذة بنظم قانونية غربية، بأحقية احتفاظ واضع اليد على مسكن أو أرض زراعية أو عين ما وعدم تمكين صاحبها الفعلي منها لا لشىء إلا بسبب وضع اليد، بل إن القانون أحيانا يمكن شاغلها منها حتى لو طلب المالك الحقيقي الانتفاع بها.

ليس ذلك فقط فقد يتعدى ذلك إلى عدم تمكن المالك من إخراج المستأجر من العين المستأجرة إلا إذا تنازل له المالك عن جزء منها يصل في كثير من الأحيان إلى النصف، ومن هنا نشأت آلاف المشاكل خصوصا في الأراضي الزراعية وعمت آلاف القضايا ودخلت أبواب المحاكم التي تحاول أن تفصل في هذه القضايا الشائكة حيث إن أرضا أو عقارا ما إذا تركه صاحبه لمدة زمنية طويلة "20 سنة فأكثر في بعض البلدان العربية كتونس" تنتقل الملكية أليا إلى الشخص أو المجموعة الحائزة للعقار أو الأرض والمستغلة له، ويسمى ذلك أيضا ملكية ب"التحوز".
وضع اليد هو التقادم المكسب للملكية
في التقرير التالي، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية وضع اليد من حيث التعريف وكيفية تصدى القانون المدني المصري لمثل تلك المشكلات وكيفية انتقال ملكية العقار بطريق وضع اليد، والإجراءات الواجب توافرها لتحقيق وضع اليد المُكسب للتملك، وكذا إجراءات المنع حيث يتداول البعض عبارة "وضع اليد" التي تعنى بلغة القانون "التقادم المكسب للملكية" – بحسب الخبير القانوني والمحامي بالنقض طارق عبد العزيز.
في البداية - وضع اليد التي تعنى بلغة القانون "التقادم المكسب للملكية" بمعنى أنه يحوز واضع اليد عقارا أو منقولا لمدة 15 سنة، وذلك من خلال شروط معينة يكتسب بها ملكيته، وهذه الحيازة تتسبب في كسب الملكية، إذ تقوم على اعتبارات عملية حرصا على استقرار التعامل وجزاء لصاحب العين المغتصبة طوال هذه المدة وقام الحائز برعايتها واستغلالها ومن ثم فهو أولى بالرعاية – وفقا ل"عبد العزيز".
شروط كسب الملكية بوضع اليد
أولا: - أن يكون المنقول أو العقار قابلا للتعامل فيه، فإذا كانت طبيعة الشيء أو الغرض الذي خصص له يأبى ذلك أو كان التعامل فيه غير مشروع، فالشيء الذي لا يكون قابلا التعامل فيه بطبيعته كالشمس والهواء والبحر لا يصلح أن يكون محلا للملكية، كما أن الشيء المملوك للدولة لا يصح كسبه بالتقادم كما لا يصح تملك الأشياء المخالفة للنظام العام والآداب بالتقادم مثل المخدرات وبيوت الدعارة.
ثانيا: يجب أن يحوز الشخص العقار أو المنقول حيازة مادية لمدة 15 عاما مقترنة بنية التملك أي أنه يحوزه لحساب نفسه باعتبار أنه مالك وليس لحساب الغير .
ثالثا: أن تكون الحيازة مستمرة وهادئة وغير خافية أو غامضة، فلا تؤدى الحيازة إلى الملكية إذا كانت غير مستقرة أى متقطعة أو كانت غير هادئة أى حصل عليها الشخص بالإكراه وظل محتفظا بها تحت هذا الإكراه، أما إذا انتهى الإكراه وبقي الحائز مستمرا في حيازته فإن الحيازة تصبح هادئة صالحة لإنتاج أثارها.
ما هى الأسباب التي تحول من كسب الملكية بوضع اليد ؟
مرور 15 سنة على تملك الحائز للعقار أو المنقول – هذا يسمى تقادم – ولقطع التقادم على الحائز لمنعه من التملك الأحوال الآتية:
أ-المطالبة القضائية أي إقامة دعوى أمام القضاء للمطالبة بهذا الحق.
ب-أن يقر واضع اليد بحق المالك على العين سواء كان الإقرار صريحا أو ضمنيا يستخلص من أى عمل يفيد معنى الإقرار مثل تسليم واضع اليد ثمار العين للمالك أو دفع الضرائب لحساب المالك.
ج-أن يتخلى واضع اليد عن الحيازة ويحصل واضع اليد على حقه أمام القضاء.
ما هى إجراءات تحقيق وضع اليد المكسب للملكية؟
وأما عن إجراءات تحقيق وضع اليد المكسب للملكية، فإن القاعدة في مراجعة أصل الملكية هى وجوب تقديم سند التملك مع كشف رسمي حالي من دفاتر التكليف أو التمويل، فإذا كان أصل الملكية أو الحق العينى محل طلب الشهر لا يستند إلى أحد المحررات المنصوص عليها فى المادة 128 وطلب صاحب الشأن إسناده لوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية، فعلى المأمورية تحقيق وضع اليد للتثبيت من مدى توافر شروطه وفقاً لأحكام القانون المدني ثم تحيل الطلب إلى مكتب الشهر مشفوعاً برأيها.
لا يجوز إسناد الملكية إلى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية في الحالات الآتية:
1-الأراضي الفضاء.
2-الحالات المنصوص عليها في المادة 970 من القانون المدني.
3-العقارات التي تحظر القوانين تملكها بالتقادم.
استثناء يجوز إسناد الملكية إلى وضع اليد المدة الطويلة في الحالات الآتية:
1-الأراضي الفضاء بعد هدم المباني التي كانت مقامة عليها ومربوطة بالعوائد.
2-الأراضي التي كانت مربوطة بضريبة الأطيان الزراعية، ورفعت عنها الضريبة.
3-الأراضي العقارية إذا قدمت شهادة رسمية صادرة من الوحدة المحلية المختصة معتمدة من رئيسها أو من ينيبه، تتضمن البيانات الآتية:
1-اسم مقيم المبنى.
2-عدم خضوع هذه المباني لضريبة العقارات المبينة المفروضة بالقانون رقم 56 لسنة 1954.
3-تاريخ إنشاء أو إقامة المبنى.
4-عدم تضمينها عبارة دون مسئولية الوحدة المحلية عما ورد بها أو ما شابه ذلك.
لا تسري إجراءات إسناد الملكية إلى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية المنصوص عليها في المواد السابقة للعقارات التي يستند في تملكها إلى وضع اليد إذا كانت إجراءات بحث الملكية وتحقيق وضع اليد على هذه العقارات قد تمت قبل 1/5/1976 تاريخ العمل بالقانون رقم 25 لسنة 1976، وأثبت هذه الإجراءات بمحررات تم شهرها قبل هذا التاريخ.
تتبع الإجراءات التالية في تحقيق وضع اليد المنصوص عليه في المادة السابقة:
1-يحصل من الطالب رسم قدره 1% "واحد بالمائة" من قيمة العقار أو الحق العيني موضوع الطلب، ويتبع في تقدير الرسم القواعد المقررة في قانون رسوم التوثيق والشهر
2-على المأمورية أن تنشر على نفقة الطالب في إحدى الصحف اليومية وسلفه والموعد المحدد لتحقيق الطلب، ويكون هذا الإعلان بميعاد لا يقل عن خمسة عشر يوماً قبل موعد التحقيق.
3-لكل ذي مصلحة حق الاعتراض على إسناد الملكية بطريق وضع اليد ويقدم اعتراضه مقروناً بالمستندات المؤيدة له إلى المأمورية المختصة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ النشر.
4-يقوم رئيس المأمورية أو من ينيبه من الأعضاء الفنيين بإجراء محضر في الطبيعة لتحقيق وضع اليد ومدته وسببه ومدى استكمال شروطه طبقاً لأحكام القانون المدني.
ويجب أن يتضمن محضر التحقيق بياناً مفصلاً عن العقار محل الطلب وأوصافه ومشتملاته طبقاً لحالته فى الطبيعة وما أدرج بسجلات المساحة المعمول بها قرينه بخصوص الملكية ووضع اليد والتكليف، وكذلك أقوال المتعاقدين وأصحاب التكليف أو ورثتهم وجيران العقار والحائزين له والمعترضين، وبصفة عامة كل من يستلزم التحقيق سماع أقوالهم، ويوقع على المحضر من الحاضرين فإن امتنع أحدهم عن التوقيع أثبت ذلك فى المحضر مع بيان سبب امتناعه.
5-على المأمورية أن تبدى رأيها فى الطب ثم تحيله إلى المكتب مرفقاً به جميع الأوراق والمستندات الخاصة به.
6-على المكتب عرض الطلب ومرفقاته على اللجنة المنصوص عليها في المادة السابقة لتصدر فيه قراراً مسبباً بقبوله أو رفضه.
وتتولى لجنة تشكيل بمكتب الشهر برياسة أمين المكتب وعضوية أقدم اثنين من الأمناء المساعدين والأعضاء الفنيين النظر فى الطلب والاعتراضات المقدمة بشأنه، وتصدر قرارها مسبباً بقبول الطلب أو رفضه، وتخضع هذه اللجنة المشار إليها في جميع أعمالها وقراراتها لإشراف ورقابة وتوجيه المصلحة والتي تملك تكليفها بإعادة النظر في أعمالها وقراراتها إذا ما استبان لها مشوبته بأي من العيوب المخلة بسلامة القرارات الإدارية أو بتطبيق القانون أو التعليمات.
ويجوز لصاحب الشأن التظلم من أعمال هذه اللجنة وقراراتها إلى المصلحة أو الطعن عليها أمام مجلس الدولة، كما لا يخل ذلك بحق ذوى الشأن في المنازعة في أصل الحق أمام القضاء المدني، ويجب أن تتضمن اخطارات القبول ومشروعات المحررات المراد شهرها قرار اللجنة المشار إليها في المادة 140 بإسناد الملكية إلى وضع اليد، مع إرفاق صورة معتمدة من هذا القرار مع المحرر عند شهره.


وضع اليد
نقل ملكيه عقار
الملكيه بوضع اليد
شروط وضع اليد
وضع اليد بالقوه
سوق العقارات
اجراءات نقل العقار بوضع اليد
اجراءات وضع اليد
الموضوعات المتعلقة
لملايين الملاك والمستأجرين.. أفضل الطرق لتجنب المنازعات العقارية.. 6 نقاط رئيسة لحماية المستأجر أو المشترى من ألاعيب الملاك.. تتضمن البحث واختيار العقار حتى كتابة وصياغة العقود.. وخبير يجيب عن الأسئلة الشائكة
الخميس، 04 يونيو 2020 11:30 م
لملايين الملاك والمستأجرين.. مراحل تقنين قانون الإيجار منذ عام 1920.. 15 قانونا و100 عام كانت تحكم العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر.. بدأت بتقييد أجور المساكن فى الحرب العالمية الأولى
الإثنين، 01 يونيو 2020 12:30 ص
لملايين الملاك والمستأجرين.. هل يجوز للمؤجر طرد المستأجر لاستغلاله "بدروم العقار"؟.. الأصل أن عقود البيع والإيجار يضمن للمستأجر استخدام المرافق منها البدروم.. والمشرع أجاز طرده طالما هناك شرط في عقد الإيجار
الأحد، 31 مايو 2020 05:00 ص
لملايين الملاك.. حكم بإيقاف إجراءات الحجز والبيع لصالح "الضرائب العقارية"
السبت، 23 مايو 2020 05:30 ص