هل يشهد السوق العقارى فقاعة عقارية الفترة المقبلة بعد حالة الركود وتراجع نسبة المبيعات؟ الشركات تلجأ للمساحات المتوسطة والصغيرة للهروب من حالة الركود..و انخفاض مبيعات الشقق الفاخرة

لعلك عزيزى القارئ، المهتم بالشأن العقارى المصرى، سمعت قبل ذلك تصريحات كثيرة من المطورين العقاريين وأصحاب الشركات العقارية والخبراء وغيرهم تؤكد أن السوق العقارية المصرية من أفضل الأسواق العقارية فى الشرق الأوسط، بل والعالم كله، لمزايا عدة، أبرزها الفجوة السكنية، وزيادة الطلب عن المعروض، خاصة أن هناك ما يقرب من 950 ألف زيجة سنوية، تتطلب نحو 950 ألف شقة كل عام، وغياب المضاربات فى البنوك عن السوق العقارية، وانخفاض قيمة العقار المصرى مقارنة بالأسواق العالمية.

هذه المزايا وغيرها هى من جعلت المواطنين يؤمنون بأن الاستثمار فى العقار هو الاستثمار الآمن فى مصر، خاصة أن أسعار العقارات لم تشهد أى تراجعات منذ عام 1962 حتى الآن، واحتفاظ العقار بقيمته دون تراجع فى أوقات الأزمات، خاصة عقب ثورة يناير، جعل الإقبال على العقار والاستثمار فيه رقم 1 فى مصر.

لكن الأسعار زادت مع الزيادة المستمرة فى جميع الخامات ومواد البناء، وارتفاع أسعار الوقود وغيره، نتيجة لتحرير سعر الصرف، وبرنامج الإصلاح الاقتصادى الذى تتبعه الحكومة فى الفترة الحالية، وارتفاع أسعار الوحدات السكنية لأضعاف ما كانت عليه قبل برنامج الإصلاح الاقتصادى، فالمليون جنيه قبل تعويم الجنيه كان من الممكن أن تشترى شقة مناسبة فى مكان مميز وداخل كومباوند مميز لشركة عقارية ذات سمعة طيبة، لكن تحرير سعر الصرف ووصول الدولار ل18 جنيهًا بدلًا من 8.88 قرش، وارتفاع أسعار الحديد لتصل ل13 ألف جنيه للطن بدلًا من 4 آلاف جنيه، جعلا أسعار العقارات تستقل صاروخًا يفشل المواطن فى اللحاق به، فأصبح مبلغ المليون جنيه لا تستطيع به شراء وحدة سكنية ذات مساحة 100 متر فى مدينة جديدة أو داخل كومباوند تابع لشركة عقارية كبرى.
لعلك عزيزى القارئ تلاحظ الفترة الأخيرة انتشار الإعلانات الكثيرة، سواء فى شاشات التلفاز أو من خلال الصحف والمجلات، أو إعلانات الشوارع، لدرجة أن الكثير من المواطنين أيقنوا بأن المعروض أكثر من الطلب، وهو بخلاف الحقيقة، فمصر تحتاج لنحو 950 ألف شقة سنويًا.

دعنى أؤكد وأجزم لك من واقع الاستماع لآراء كبار المطورين العقاريين، أو الاطلاع على بعض الدراسات الأخيرة فى القطاع العقارى، ودراسات شركات التسويق، أن 80% من الشقق التى يوجد بها عجز كبير هى المساحات الصغيرة ذات الأسعار المناسبة لمحدودى ومتوسطى الدخل، خاصة بعد أن وصلت قيمة شقة صغيرة كان سعرها لا يتجاوز ال100 ألف جنيه إلى 350 ألف جنيه و500 ألف جنيه، هذه المساحات والوحدات هى المطلوبة بالفعل، أما الوحدات الفاخرة ذات المساحات الكبيرة التى تبدأ ب200 متر، ويتخطى سعرها ال2 مليون جنيه، فهى التى تشهد حاليًا حالة كبيرة من الركود وتراجع مبيعاتها، وهو ما جعل بعض المطورين العقاريين يفكرون فى تخفيض مساحات الوحدات السكنية بمشروعاتهم، للهروب من حالة الركود التى تواجهها السوق حاليًا، وكذلك الهروب من فكرة تخفيض أسعار الوحدات، نتيجة لعدم قدرة المواطن على تحمل تكلفة شقة بمساحة كبيرة.

الشىء الوحيد الذى أنقذ السوق العقارية من الركود والفقاعة العقارية عقب تحرير سعر الصرف، هو المصريون بالخارج، فالمصرى بالخارج الوحيد الذى استفاد من قرار تحرير سعر الصرف، فالمواطن الذى كان يمتلك مبلغ 100 ألف دولار، قبل تحرير سعر الصرف كان يوازى 880 ألف جنيه، ولكن فى يوم وليلة أصبح نفس المبلغ يوازى مليونًا و700 ألف جينه، وهو ما جعله يستطيع شراء شقة مناسبة فى مكان جيد، وهو ما حدث فى السوق العقارية المصرية، والدليل على ذلك حرص الشركات العقارية فى المشاركة بالمعارض العقارية خارج مصر فى الفترة الأخيرة، ففى أقل من عام تم تنظيم أكثر من 10 معارض عقارية خارج مصر فى دول مختلفة، شارك فيها كثير من الشركات العقارية، باعتبار أن المصرى بالخارج هو الصيد الثمين فى الوقت الحالى.

الشقق الكبيرة ذات المساحات الكبيرة التى تصل ل250 و300 متر تشهد نسبة تراجع غير عادية، خاصة فى القاهرة الجديدة.

الملخص لما ذكرناه، أن الفقاعة العقارية التى نخشى حدوثها فى السوق العقارية لن تصيب سوى الشقق الفاخرة ذات المساحات الكبيرة، أما بالنسبة للشقق الصغيرة فسيظل الطلب عليها مستمرًا نتيجة لتراجع القيمة الشرائية للجنيه