جنون فى سوق العقارات

تحقيق: أمانى زايد حمدى أحمد
رحلة شاقة ومتعبة تنتهى غالبًا بالاحباط وفقدان الأمل.. فمنذ أن قفزت أسعار الحديد إلى 13 ألف جنيه للطن، اشتعلت أسعار الوحدات السكنية فى كل مكان، وتضاعفت الأسعار حتى وصل سعر الشقة فى الأحياء الشعبية والمناطق العشوائية لأكثر من 250 ألف جنيه بدون تشطيب، أى أن الشاب المقبل على الزواج أصبح يحتاج لما يقل عن 400 ألف جنيه ليؤسس شقة ويبدأ حياته، أو ينتظر لسن الخمسين حتى يكون نفسه، حتى وحدات الاسكان الاجتماعى، ولم تعد فى متناول يد الكثيرين ممن يتبقى فى جيوبهم بضعة جنيهات من راتبهم، لتعصف اسعار الشقق فى بأحلام الشباب ودفعت الكثيرين للعزوف عن الزواج.
فأسعار وحدات مشروع الدولة للإسكان الاجتماعى لمحدودى الدخل ارتفعت مؤخرًا بنسبة 20% ليصبح سعر الوحدة 220 ألف جنيه بدلا من 184 ألف ، وذلك بعد ارتفاع تكلفة بناء الوحدات، وارتفاع أسعار مواد البناء عقب قرار تحرير سعر الصرف نهاية العام قبل الماضى، على ان يستمر دعم الحكومة للشقق كذلك نظام التمويل العقارى وتقسيط سعر الشقة على مدى 15 سنة.
ولكن تبقى مشكلة فى شقق الاسكان الاجتماعى القاصرة على أصحاب المرتبات التى لا تزيد علي 3500 جنيه صافى دخل شهريًا، للأعزب كحد أقصي، و4750 جنيهًا صافى دخل شهري للأسرة ومجموع مرتب الزوج والزوجة مما يعنى أن هناك فئة كبيرة ستعجز عن الحصول على شقة بالإسكان الاجتماعى.
وتشير البيانات إلى أن حجم الثروة العقارية فى مصر يصل إلى 10 تريليونات جنيه، ويبلغ عدد العقارات فى مصر 43 مليون عقار وهو ما يعنى أن متوسط سعر المتر المربع يبلغ 250 ألف جنيه، وبعد ارتفاع الاسعار قفز سعر المتر فى مشروعات الإسكان التى تقدمها الدولة بصورة ملحوظة، حيث تراوحت فى بعض الأماكن مثل القاهرة الجديدة والعبور والسادس من أكتوبر من 3700 جنيه للمتر الى 5 آلاف جنيه للمتر.
وتشير الأرقام إلى أن عدد الوحدات السكنية المغلقة لوجود مسكن آخر للأسرة، أو وجود اصحابها خارج البلاد، او التى يستثمرها البعض ، لنحو 10 ملايين وحدة سكنية، تلك الوحدات التى يسعى مجلس النواب لإعادة فتحها و الاستفادة منها لحل ازمة الاسكان فى مصر والتى يمكن ان تفتح باب الامل امام العديد من الشباب المقبلين على الزواج.
كان اشتعال اسعار الحديد والاسمنت فى الاشهر الماضية السبب الرئيسى فى رفع اسعار العقارات فجأة، خاصة بعد ان وصل سعر طن الحديد الى أكثر من 13 ألف جنيه منذ بضعة أشهر،
أما الآن فقد تراوح سعر الحديد من 12 ألفًا و650 جنيهًا للطن إلى 12 ألفًا و900جنيه للطن، كما تراوح سعر الأسمنت من 815 جنيهاً للطن ، إلى 843 جنيهًا للطن.
يرى المهندس أحمد الزينى رئيس شعبة مواد البناء بالغرفة التجارية، أن ارتفاع أسعار الحديد وراء ارتفاع اسعار الشقق، فقد وصل سعر الطن الى 13 ألف جنيه، مما يؤدى لارتفاع تكلفة إنشاء العقارات بنسبة 30% على الاقل، ويتوقع ان تظل الاسعار كما هى حتى نهاية العام، كما تزداد حالة الركود فى الاسواق لان الغلاء يؤثر على حركة البيع والشراء فى وقت لم يعد يتحمل فيه المواطن اى اعباء جديدة، مؤكدًا على ارتفاع اسعار الاسكان الاجتماعى ايضًا مما يؤدى لعجز الشباب عن شراء الوحدات فى وقت رفعت فيه الحكومة الدعم عن المواطن، و يرى أنه لابد من دعم الوحدات السكنية التى يتم بناؤها للشباب وأن يكون هامش الربح فيها بسيطًا لان اوضاع الشباب صعبة، وهذا دور مجلس النواب فى الفترة القادمة. الدكتور محمد سامح أستاذ الهندسة بجامعة القاهرة، يرجع سبب المغالاة فى أسعار الوحدات السكنية الى ارتفاع تكاليف مواد البناء، واسعار العمالة فالقطاع العقارى يضم العديد من المقومات التى تكمل كلا منهما الاخر، فهناك صناعة الاخشاب والطوب والحديد والاسمنت، وقد ادى ارتفاع سعر الدولار الى رفع اسعار تلك المواد، ومن ناحية اخرى يرى ان جشع التجار وراء رفع اسعار الوحدات السكنية، فكل تاجر يحدد سعر الوحدة على حسب هواه، لجنى مزيد من الاموال على حساب البسطاء، وهذا يعد استغلالًا للظروف، والدليل على ذلك هو انخفاض اسعار الوحدات السكنية التى تقوم الدولة ببنائها عن الاسكان الاقتصادى، ويقول: لابد من التوسع فى بناء الاسكان الاجتماعى الذى تتبناه الدولة لخفض الاسعار واتاحة الفرص للشباب ومحدودى الدخل للحصول على وحدات مدعمة، لأن ارتفاع الاسعار يزيد من معاناة الشباب فى الحصول على مسكن للزواج، ويتساءل كيف يمكن للشباب المقبلين على الزواج من توفير مسكن وتشطيبه؟ فكل مستلزمات مواد البناء اشتعلت أسعارها والكل يرجع السبب الى ارتفاع سعر الدولار.
ومن ناحية أخرى لاحظنا ان هناك الكثير من المقبلين على الزواج تبنوا فكرًا غير تقليدى بالعيش فى مسكن الأهل لحين الحصول على مسكن ملائم، لكن هذا الحل لا يلائم البعض خاصة وأن بعض الأهالى يرفضون إتمام الزواج والعيش مع الأهل فى نفس المنزل!
عش الزوجية.. حلم الشباب المستحيل
أحمد: الجوازة باظت بسبب الشقة.. وياسر: دايخ بأولادى
الاثنين بحثًا عن 4 حيطان
أزمة السكن من أهم الأزمات التى عانى منها الشباب طوال السنوات الماضية، فقد أصبحت الشقة الحلم المستحيل للمقبلين على الزواج، وقد يكون العجز فى توفير المسكن وراء فشل العديد فى اتمام الزواج، وهذا ما اكده أحمد فاروق شاب يبلغ من العمر 39 سنة ويعمل باحدي الشركات، ويصل راتبه الشهرى الى 2000 جنيه، ويقول: بعد ان تخرجت في الجامعة سعيت للحصول على وظيفة حتى استقر، و عندما بدأت أفكر فى الزواج ارتبطت بزميلتى فى العمل كانت العقبة الوحيدة أمامى هى توفير مسكن ملائم، فحاولت الحصول على شقة بمشروع إسكان الشباب، و تقدمت بأوراقى وانتظرت القرعة إلا أن الحظ لم يحالفنى، فشاهدت احد الاعلانات لشركة استثمارية تطرح شققًا بمساحة 50 مترًا بالتقسيط ، وبدون تفكير ذهبت للاستفسار عنها و حجز وحدة ووقتها شعرت بحل مشكلتى، الا اننى بمجرد السؤال فوجئت بأن سعر الوحدة يصل الى 400 ألف جنيه كما ان المساحة لا تتعدى 40 مترا، فلجأت للبحث عن شقة ايجار جديد إلا ان اهل العروسة رفضوا بشدة، ومازلت أبحث عن شقة الزوجية حتى أوشكت على فقد الأمل فى الزواج للأبد.
أما ياسر رجب فقد اختصر الطريق بعد معاناة فى البحث عن شقة العمر و تزوج فى شقة ايجار جديد وانجب طفلين، ويروى قصته قائلا: بعد مرور عدة سنوات أصبحت عاجزا عن دفع ايجار الشقة الذى يزيد عام بعد الآخر حتى وصل الايجار الى 1300 جنيه شهريًا، فى وقت يصل فيه راتبى الشهرى الى 2700 جنيه، و فى ظل غلاء الاسعار اصبحت غير قادر على سد احتياجات المنزل، فبدات أفكر فى الحصول على قرض و أبحث عن شقة صغيرة.
ترحمنا من الايجار الجديد، فبدات فى البحث فى المنطقة التى أسكن فيها إلا اننى صدمت، فاسعار الشقق قفزت بصورة غير معقولة، فقد وصل سعر المتر الى 3500 جنيه، فنصحنى أحد اصدقائى بالبحث فى المناطق الشعبية حيث ان الأسعار هناك تعد مناسبة، لكننى عندما سألت عن الاسعار فوجئت بأن سعر اقل شقة يصل الى 250 ألف جنيه بدون تشطيب، مما يعنى أنها تحتاج الى ما يزيد علي 50 ألف جنيه، بالإضافة الى ثمن الشقة لتشطيبها، وهذا الامر فوق طاقتى، وعندما بدأت أبحث عن شقق الاسكان الاجتماعى وجدت انها لاتختلف أسعارها كثيرا عن الاسكان الاقتصادى، كما ان الاقساط الربع سنوية لا تتلاءم مع دخلى وربما لم يحالفنى الحظ فى الفوز بواحدة، هذا فضلا عن أن شركات التمويل العقارى تضع فوائد قد تفوق قيمة الشقة مقابل تقسيط ثمنها على 15 سنة.
ويطالب ياسر الحكومة بتوفير المسكن الذى يتلاءم من أوضاع الكثير من الشباب البسطاء فتوفير مسكن و حياة كريمة هما أبسط حقوقنا كمواطنين.
ويبقى السؤال: ما سر جنون أسعار الشقق؟.. يجيب الحاج جمال - أحد سماسرة الشقق - أن تجارة العقارات تعد أكبر تجارة مربحة الآن، فكل من لديه اموال يستغلها فى بناء العقارات لأنها تجنى أرباحًا طائلة للمسثتمرين فيها فى وقت قليل جدا، فالبعض يقوم بشراء الاراضى ويقوم ببنائها وتركها لفترة حتى ببيع الشقق بأسعار مرتفعة، كما أن هناك من يستغل الظروف، وبمجرد ارتفاع اسعار الوقود يرفع اسعار الوحدات رغم ان هناك الكثير من الوحدات تم بناؤها قبل موجة الغلاء، كما يلجأ المقاولون الآن لتسليم الوحدات بدون تشطيب حتى لا يتحمل أعباء تشطيبها، ويقول سامى يوسف سمسار: أسعار الشقق قفزت مؤخرًا نتيجة لارتفاع اسعار مواد البناء، فقد تضاعفت أسعار الشقق فى كل مكان، وبلغ سعر اقل وحدة سكنية فى المناطق الشعبية لنحو 250 ألف جنيه للمساحات الصغيرة بدون تشطيب، كما تخطت الأسعار 500 ألف جنيه فى بعض الاماكن، اما الاحياء الراقية فيبدأ سعر المتر من 9 آلاف جنيه على الأقل، لذا فاقت أسعار الشقق قدرة المواطن البسيط والشباب المقبلين على الزواج، فالشاب اذا لم يكن أهله قادرين على مساعدته فى شراء الشقة وتأسيسها فلن يقدر على اتخاذ خطوة الزواج.
تخفيض الأسعار ممكن.. والمبانى الخضراء أحد الحلول
من جانبه، قال الدكتور عبدالمجيد جادو، الخبير العقارى، إن الإسكان الاجتماعى خدمة تقدمها الحكومة إلى الطبقة المتوسطة وطبقة محدودى الدخل، ولذلك يجب ألا ترتفع أسعار الوحدات السكنية الخاصة بهذه الطبقات بشكل كبير، مشيرًا إلى أن أقل سعر
رسمى للمتر حاليًا 3 آلاف جنيه، ما يعنى أن الشقة 100 متر قيمتها 300 ألف جنيه.
وأضاف جادو، أن هذا المبلغ مرتفع بالنسبة لمواطنى الطبقة المتوسطة ومحدودى الدخل وخصوصا الشباب المقبل على الزواج، فى ظل ارتفاعات أسعار السلع والخدمات خلال السنوات السابقة، ولذلك يجب على الحكومة أن تضع رؤية جديدة للإسكان الاجتماعى تستمر لمدة 40 أو 50 سنة تستوعب الزيادة السكانية دون رفع الأسعار على الشباب بشكل يجعله غير قادر على شراء الوحدة السكنية.
وأوضح الخبير العقارى، أن هذه الرؤية من الممكن أن تتضمن إعطاء شركات الاستثمار العقارى الأراضى فى المدن الجديدة بنظام حق الانتفاع بحيث يتم تحييد قيمة الأرض عند بيع الوحدة السكنية وبالتالى ينخفض السعر، وتتضمن كذلك نظام التأجير التمويلى أو التأجير العادى، لافتا إلى أن مناطق الظهير الصحراوى لابد أن يتم فيها استخدام أنماط جديدة فى البناء تعتمد على التكنولوجيا الحديثة تؤدى إلى تخفيض نسبة الحديد والأسمنت فى المبانى، وبالتالى تنخفض أسعار الشقق للمواطنين فى النهاية، وتكون فى متناول الشباب.
كما أن استخدام أنماط البناء الحديثة يساهم فى إيجاد وحدة سكنية ملائمة بيئيًا، وتتناسب مع ظروف المنطقة المتواجدة فيها، لافتا إلى أن مشكلة استخدام هذه الأنماط فى مصر حاليًا تتمثل فى احتياجنا إلى الأيدى العاملة الماهرة التى يجب تدريبها على استخدام هذه الأنماط فى مراكز التدريب المهنى، فهذه الأنماط ينتج عنها ما يسمى ب«المبانى الخضراء» أو المستدامة.
وتعرف «المبانى الخضراء» بأنها المبانى التى تسعى لتحقيقأقصي كفاءة لاستخدام الموارد فى جميع أنحاء دورة حياة المبنى من تحديد المواقع للتصميم, البناء، التشغيل، الصيانة والترميم، والهدم، وهو ما يتطلب تعاونًا وثيقًا من فريق التصميم، والمهندسين المعماريين، والعميل فى جميع مراحل المشروع، وتهدف إلى تصميم المبانى بشكل يحد من الآثار الشاملة للبيئة على صحة الإنسان والبيئة الطبيعية، من خلال استخدام موارد الطاقة والمياه بكفاءة عالية، والحد من النفايات والتلوث والتدهور البيئى.
وحول إمكانية حدوث فقاعة عقارية بمصر نتيجة ارتفاع أسعار الشقق بشكل كبير، والذى وصل إلى مليون جنيه للوحدة فى بعض المناطق مع ضعف القدرة الشرائية للمواطنين، أبدى الخبير العقارى تخوفه من الوصول لهذا الأمر خلال الفترة المقبلة، ولم يستبعد حدوثه، لأن هناك رغبات فى التملك لدى المواطنين، ولكنهم فى نفس الوقت لا يمتلكون الأموال اللازمة لذلك، وبالتالى يجب إيجاد حلول لهذا المشكلة من خلال نظام تمويل عقارى بفائدة منخفضة، وطرح الحكومة الأراضى بنظام حق الانتفاع لتخفيض سعر الوحدة فى النهاية.
وتحدث الفقاعة العقارية حينما ترتفع قيمة العقار بشكل سريع وكبير ما يجعل سعره السوقى أعلى بكثير من قيمته الأساسية، وهى القيمة العادلة التى يحددها الخبراء.
ويساهم فى هذه الفقاعة عمليات المضاربة، مع توقعات استمرار ارتفاع الأسعار، لكن بعد فترة يدرك المستثمرون أن هذه الأسعار وصلت لمستويات خيالية وغير واقعية، ما يدفع قيمة العقار للتراجع وانفجار الفقاعة.
وبحسب إحصاء أجراه الجهاز المركزى للتعبئة العامة والإحصاء، فإن هناك 7.7 مليون وحدة عقارية غير مستغلة فى مصر تتوزع بين 2 مليون وحدة سكنية مغلقة لأسباب الهجرة أو امتلاك أكثر من وحدة، بينما هناك 5.7 وحدة مغلقة لأسباب عدم وصول المرافق أو عجز أصحابها عن تحمل تكاليف التشطيب.
ويحتاج السوق المصرى إلى ما يتراوح بين 500 و700 ألف وحدة سكنية سنويًا، فى حين أن ما يتم بناؤه فعليًا، لا يزيد على 200 أو 300 ألف وحدة سنويًا.
الحكومة مجبرة على رفع أسعار الإسكان الاجتماعي
المهندس طارق شكرى، رئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات، قال إن وصول أسعار الوحدات السكنية فى بعض المناطق إلى مليون جنيه وخاصة فى العاصمة الإدارية الجديدة، جاء نتيجة عدة أسباب.
وأضاف شكرى، أن أى منطقة عمرانية جديدة تحتاج إلى اتخاذ قرارات جريئة لبث الثقة فى نفوس المستثمرين لاستثمار أموالهم فيها، وهذا ما فعلته الحكومة فى العاصمة الإدارية، عندما بدأت الاستثمار فيها وتحملت تكلفة البناء كاملة، ثم بدأت فى طرح الوحدات للبيع العام الجارى، بسعر 10 و 11 ألف جنيه للمتر، وهو ما سيشجع المستثمرين سواء مصريين أو أجانب على ضخ أموالهم فى العاصمة الجديدة وهم مطمئنين.
وأوضح رئيس غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات، أن هذه الأسعار المرتفعة للمتر ستكون فى وحدات الدفعة الأولى فقط، ولكن هذا الوضع لن يستمر طويلا، وسيبدأ السعر فى الانخفاض عند الدفعة الثانية والثالثة، مؤكدًا أن قرار تعويم الجنيه وتخفيض قيمته للنصف وخفض دعم الطاقة يعد السبب الرئيسى فيما يعانيه القطاع العقارى الآن من ارتفاع الأسعار، سواء فى الإسكان الاجتماعى الخاص بالحكومة أو الإسكان الخاص بالشركات.
ولفت شكرى، إلى أن الحكومة مجبرة على رفع أسعار وحدات الإسكان الاجتماعى لأن أسعار المواد الخام فى ارتفاع مستمر، قائلا «200 ألف أو 300 ألف جنيه للشقة فى الإسكان الاجتماعى يعتبر ولا حاجة دلوقتى، ومنطقى بالمقارنة بتكاليف الوحدة بعد التعويم فى الشركات الأخرى خاصة وإن الحكومة تعطى فرصة للمواطن لتسديد ثمن الوحدة لمدة 20 سنة».
السوق العقارى على شفا الانهيار
سيد أبوالخير، المستثمر العقارى بالمقطم، قال إن ما يحدث الآن فى سوق العقارات المصرى أمر غريب وجنونى، مشيرًا إلى أن أسعار العقارات مرتفعة جدًا ومبالغ فيها، وتختلف حسب طبيعة كل منطقة.
وأضاف أبوالخير، أن سعر أقل متر حاليًا يبدأ من 5 آلاف جنيه حتى 9 آلاف جنيه، حسب الموقع والتشطيب، وهناك بعض الشركات تبيع المتر فى المقطم ب30 ألف جنيه، أى أن ثمن الشقة ال100 متر يصل إلى 3 ملايين جنيه، أو 6 ملايين جنيه، إذا كانت 200 متر.
أما الإسكان الاجتماعى والمساكن الشعبية الحكومية، فيقول المستثمر العقارى، إن أقل شقة حاليا يبلغ ثمنها 300 ألف جنيه، بينما الوحدات الأخرى التى تبيعها الشركات لا تقل عن 650 ألف جنيه، فيما يصل سعر الفيلا فى كومباوندات القطامية إلى 60 مليون جنيه، وكلها أسعار جنونية سوف تؤدى إلى ركود كبير فى القطاع العقارى خلال الفترات المقبلة.
وتابع «القطاع العقارى داخل على مشكلة كبيرة بسبب جنون الأسعار، وهذه المشكلة تتمثل فى الركود الذى يتبعه الانهيار، لكن هذه الانهيار لا أحد يعلم توقيته، ولكنه اقترب بشدة.. القطاع العقارى فى كل الدنيا أسعار الوحدات فيه ترتفع وتنخفض حسب الطلب ما عدا فى مصر ، الأسعار مرتفعة دائما، وهو الأمر الذى سيتسبب فى الأزمة المتوقعة».