مشروع قانون الإيجارات القديمة بين الواقع والتحديات الدستورية.. 9 ملامح لمشروع القانون.. و5 أسباب تهدده بعدم الدستورية حال إقراره

في تحرك تشريعي طال انتظاره، وعقب سنوات من الجدل المجتمعي والانقسام النيابي، تقدّمت الحكومة بمشروع قانون جديد لتنظيم الإيجارات القديمة، في محاولة لإعادة ضبط العلاقة بين المالك والمستأجر على أسس أكثر عدلاً وتوازنًا، حيث وافقت لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير بمجلس النواب، على مشروع قانون الإيجار القديم المقدم من الحكومة، لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، وإنهاء أزمة قانون ظلت عالقة لعقود.
ويناقش مجلس النواب مشروع قانون مقدم من الحكومة بشأن تنظيم بعض أحكام قوانين إيجار الأماكن، وهو مشروع يهدف إلى إعادة تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر بعد عقود من الجمود التشريعي، خاصة فيما يتعلق بنظام الإيجار القديم، ويعد هذا المشروع خطوة تشريعية مثيرة للجدل، خاصة أنه يمس ملايين المواطنين من طرفي العلاقة الإيجارية، باعتبار أنه يسعى لتنظيم العلاقة بين ملايين المؤجرين والمستأجرين، والذى يعتبره البعض بمثابة أمن قومى يجب التعامل معه بحذر شديد، لأنه يمس كل بيت مصرى.


مشروع قانون الإيجارات القديمة بين الواقع والتحديات الدستورية

في التقرير التالى، نلقى الضوء على مشروع قانون الإيجارات القديمة بين الواقع والتحديات الدستورية، وذلك من خلال استعراض أبرز ملامح مشروع القانون، خاصة وانه حول مشروع قانون تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، والمنتظر إقراره من البرلمان خلال هذه الدورة، ورد الينا كثيرا من ردود الافعال والمقترحات والمبادىء التى يجب مراعاتها عند مناقشة المشروع، المقدم الى مجلس النواب لتحقيق التوازن بين مصالح طرفى العلاقة الايجارية – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض هانى صبرى.

في البداية - نستعرض أبرز ملامح مشروع القانون:

1. فترة انتقالية قبل إنهاء عقود الإيجار القديم:

• 7 سنوات للوحدات السكنية.
• 5 سنوات للوحدات المؤجرة لغير أغراض السكني للأشخاص الطبيعيين.
• يتم إلزام المستأجر بإخلاء العين وردها إلى المالك بنهاية هذه الفترة.

2. تحرير العلاقة الإيجارية بعد الفترة الانتقالية:

تصبح جميع عقود الإيجار خاضعة لأحكام القانون المدني، وتتم العلاقة بالإيجار بناءً على إرادة الطرفين.


3. تطبيق القانون:

يسري على الوحدات المؤجرة لغرض السكن وغير السكن، طبقًا للقانونين رقمي 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981.

4. القيم الإيجارية الجديدة:

• في المناطق المتميزة: عشرون مثل القيمة الإيجارية الحالية (حد أدنى 1000 جنيه).
• في المناطق المتوسطة: عشرة أمثال (حد أدنى 400 جنيه).
• في المناطق الاقتصادية: عشرة أمثال (حد أدنى 250 جنيه).
• للوحدات غير السكنية: خمسة أمثال القيمة الحالية.


5. زيادة سنوية دورية خلال الفترة الانتقالية بنسبة 15%.

6. لجان تقييم:

يتم تشكيل لجان حصر على مستوى المحافظات لتحديد التصنيف الجغرافي والقيمة الإيجارية العادلة.

7. استحداث حالات إخلاء جديدة:

مثل ترك العين المؤجرة مغلقة لمدة تتجاوز سنة دون مبرر، أو امتلاك المستأجر لوحدة مماثلة صالحة للاستخدام.

8. حق المستأجر في تخصيص وحدة بديلة من الوحدات التابعة للدولة، سواء إيجاراً أو تمليكًا، بشرط الإخلاء الطوعي للوحدة المؤجرة.

9. أولوية التخصيص للمستأجرين الحاليين عند الإعلان عن وحدات جديدة من الدولة.

10. بدء سريان القانون في اليوم التالي لنشره بالجريدة الرسمية.


ويضيف "صبرى": التساؤل الذي يطرح هنا هل مشروع هذا القانون فيه شبهة بعدم الدستورية من عدمه؟ وفي تقديري الشخصي أن مشروع هذا القانون، فيه شبهة دستورية قوية تحيط به، ويمكن تفصيلها كما يلي:-

1. مخالفة مبدأ الأمن القانوني واستقرار المراكز القانونية:

• أن عقود الإيجار القديمة نشأت في ظل قوانين سارية، وامتدت بناءً على نصوص تشريعية واجبة النفاذ.
• المساس بهذه العقود بأثر رجعي يهدر مبدأ استقرار العلاقة القانونية بين الأطراف.

جدير بالذكر أن عقد الإيجار هو حق مالي ينتقل إلى ورثة المستأجر بوفاته وفقاً لحكم المادتين 601، 602 من القانون المدني والتي تحكم العلاقات الإيجارية عند عدم وجود ما يخالفها في قوانين إيجار الأماكن.

2. حكم المحكمة الدستورية العليا سنة 2002:

• في القضية رقم 70 لسنة 18 قضائية "دستورية"، أكدت المحكمة أن الامتداد القانوني لعقود الإيجار لغير أغراض السكني لا يجوز المساس به تعسفًا ما لم تتوافر مبررات جدية.

• شددت المحكمة على أن المشرع لا يجوز له أن يهدر التوازن العقدي بصورة تخل بمبدأ المساواة أو الحماية الواجبة للطرف الضعيف.


3. الإخلال بمبدأ المساواة وتكافؤ الفرص:

• المشروع يعامل المستأجرين بطرق مختلفة دون وجود تبرير موضوعي كافٍ، ويُفرق في المعاملة بين الأماكن السكنية وغير السكنية، وبين المستأجرين القدماء والجدد، مما يخل بمبدأ المساواة أمام القانون.

4. تجاهل الحق في السكن كحق دستوري:

• المادة 78 من الدستور المصري تنص على أن "تكفل الدولة للمواطنين الحق في السكن الملائم الآمن والصحي".

• مشروع القانون الجديد قد يؤدي إلى إخلاء قسري دون توفير بدائل حقيقية، مما يتعارض مع هذا النص الدستوري.

5. عدم التزام مجلس النواب بحكم المحكمة الدستورية:

• تجاهل الحكم الصادر عام 2002 يُعد خرقًا لالتزام البرلمان بعدم سن قوانين تتعارض مع ما قضت به المحكمة الدستورية، وهو ما قد يعرض القانون للطعن بعدم الدستورية حال إقراره.


هناك أرقام وحقائق لا يمكن تجاهلها :وفقاً لبيانات الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء:

• عدد الوحدات المؤجرة بنظام الإيجار القديم يتجاوز 3 ملايين وحدة، أغلبها في القاهرة الكبرى.

• يوجد أكثر من 513 ألف وحدة مغلقة رغم استمرار عقود الإيجار، مما يمثل إهدارًا للثروة العقارية.

وتابع "صبرى": ونري إنه رغم أهمية المشروع في تحقيق العدالة للمالك وإنهاء تشوهات منظومة الإيجارات القديمة، إلا أن الصيغة الحالية تحمل شبهة عدم دستورية لا يمكن تجاهلها، وتحتاج إلى مراجعة دقيقة قبل الإقرار، ويجب على مجلس النواب أن يوازن بين حقوق الملاك وضمانات المستأجرين، وأن يلتزم بحكم المحكمة الدستورية ومواد الدستور ذات الصلة. وأي تجاهل لهذه الاعتبارات قد يعرض القانون للطعن ويقوض الثقة في المنظومة التشريعية برمتها، وجدير بالذكر أن عقد الإيجار هو حق مالي ينتقل إلى ورثة المستأجر بوفاته وفقاً لحكم المادتين 601، 602 من القانون المدني والتي تحكم العلاقات الإيجارية عند عدم وجود ما يخالفها في قوانين إيجار الأماكن، طبقا للطعن رقم 28924 لسنة 93 القضائية.


تنويه هام:

يحكم العلاقة الايجارية بين المؤجرين والمستأجرين قانونان، الأول يطلق عليه القانون القديم، والثانى يطلق عليه الجديد، ولتوضيح الفرق بين القانونين نؤكد أن الفرق بين جميع العقود التى تم إبرامها قبل 31- يناير1996- وهو تاريخ سريان القانون رقم 4- لسنة- 1996- يطبق عليها قانون ايجار الأماكن، وهو ما يطلق عليه القانون القديم، أما العقود التى تم إبرامها بعد 30- يناير- 1996- يطبق عليها القانون المدنى وهو ما يطلق عليه القانون المدنى:

أولا: بالنسبة لأحكام القانون القديم:

القاعدة العامة تقول: إن عقود الايجار التى أبرمت فى ظل هذه القوانين وهى أرقام -121- لسنة 1947- و136- لسنة 1981- أن هذه العقود لا تنتهى بانتهاء مدتها إلا أن الأمر يختلف فى الأماكن السكنية عن الأماكن غير السكنية كالمحلات والمنشآت، فالنسبة للأماكن السكنية القاعدة الآن وبعد صدور الأحكام المتعاقبة للمحكمة الدستورية العليا، أن عقد الايجار يمتد بعد وفاة المستأجر الأصلى أو تركه العين الى الزوجة والاولاد وأى من الوالدين بشرط أن يكون أى من هؤلا مقيمين مع المستاجر الأصلى إقامة دائمة ومستقرة، حتى وفاته أو تركه العين، إلا أن المحكمة الدستورية العليا قضت فى 3 نوفمبر -2002- فى الطعن رقم – 70- لسنة 18- ق دستورية، بعدم دستورية الامتداد المؤبد لعقد الايجار، ويعنى ذلك أنه إذا توفى المستأجر الأصلى قبل 14- نوفمبر -2002 وهو تاريخ نشر حكم الدستورية السابق الاشارة اليه، يمتد العقد للزوجة والاولاد والوالدين، ويعتبرون مستاجرين أصليين، فإذا توفى أحدهم يمتد عقد الايجار الى الزوجة والأولاد والوالدين، أما اذا توفى المستاجر الاصلى بعد 14- نوفمبر 2002- فأن عقد الايجار يمتد مرة واحدة فقط وينتهى بوفاة من أمتد اليه العقد ولا يمتد للحفيد.


الأماكن غير السكنية

أما بالنسبة للأماكن غير السكنية: فإنه يحكمها القانون رقم -6- لسنة -1997- والذى قصر أمتداد عقد الايجار فى العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى على الازواج والاقارب حتى الدرجة الثانية فقط ؛ بشرط استعمال العين فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلى، طبقا للعقد سواء كانوا ذكورا أو اناثا ، قصر أم بالغين؛ ويستوى فى ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم، واعتبارا من 27 مارس 1997، وهو اليوم التالى لنشر القانون رقم 6- لسنة 1997- إذا توفى من امتد اليه العقد فى هذا التاريخ وما بعده فالعقد لايمتد الى ورثته وهم الجيل الثانى للمستأجر الأصلى.

القانون الجديد

ثانيا: بالنسبة لأحكام القانون الجديد:

وهو رقم – 4- لسنة 1996- فان العقود التى تم أبرامها بعد 30 يناير 1996- تطبق عليها احكام القانون المدنى وتحكمها قاعدة، أن العقد شريعة المتعاقدين، بمعنى أن يلتزم المؤجر والمستاجر بما اتفقا عليه فى عقد الايجار، من حيث المدة والاجرة وبجميع الشروط الواردة فى العقد ، ويكون لعقد الايجار قوة السند التنفيذى إذا تم توثيقه؛ بحضور طرفيه بمعنى أنه يتم التنفيذ بموجب هذا العقد الموثق دون حاجة الى رفع دعوى قضائية لتنفيذ بنود التعاقد، وقد ورد هذا التعديل بموجب القانون رقم 137- لسنة 2006- والذى نشر فى الجريدة الرسمية فى 11 يونية -2006- ويعمل به اعتبارا من 12 يونيه -2006- أى من اليوم التالى لنشره.

حكم المحكمة الدستورية وتغير مسار اللعبة

وفى نوفمبر 2024: أصدرت المحكمة الدستورية العليا حكمًا تاريخيًا بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادتين الأولى والثانية في قانون الإيجار القديم الصادر في عام 1981، وقد تضمنت تلك المواد ثبات القيم الإيجارية السنوية للأماكن المرخص إقامتها لأغراض سكنية، ودعت مجلس النواب إلى تعديلها قبل انتهاء الفصل التشريعي الحالي، وقد استند الحكم إلى حيثيات تتمثل في أن "ثبات القيم الإيجارية عند لحظة من الزمان ثباتًا لا يزايله مضي عقود على التاريخ الذي تحددت فيه، ولا تؤثر فيه زيادة معدلات التضخم وانخفاض القوة الشرائية لقيمة الأجرة السنوية – يشكل عدوانًا على قيمة العدل وإهدارًا لحق الملكية"؛ حيث حدد القانون سقفًا لزيادة الإيجار السنوي عند 7% من قيمة الأرض عند الترخيص، والمباني طبقًا للتكلفة الفعلية وقت البناء.



11

22

33

44

55

66


الخبير القانوني والمحامى بالنقض هانى صبرى