كيف يخدم قانون الاستثمار الجديد شركات التطوير العقاري ؟

في خطوة هامة تخدم المطورين العقاريين ، فقد أقر مجلس النواب إضافة شركات التطوير العقارى إلى قانون الاستثمار الجديد لينضموا إلى الشركات التى تعمل فى مشروعات الإسكان الاجتماعى ومحدودى الدخل ، حتى يمكنهم من الاستفادة من الحوافز والمميزات التى سينص عليها قانون الاستثمار الجديد ، حيث استجاب البرلمان لما طالب به أعضاء غرفة التطوير العقارى وشبعة الاستثمار العقارى، وأقر إضافة شركات التطوير العقارى إلى بنود قانون الاستثمار لتكون ممثلة بجانب الشركات التى تعمل فى مشروعات الإسكان الاجتماعى "محدودى الدخل" والتى هى بالدرجة الأولى شركات قطاع الأعمال العام التابعة للدولة
ولكن ما هي المزايا التي قدمها القانون الجديد لتلك الشركات ؟
نصت بنود القانون بأن شركات التطوير العقارى سوف تتمتع فى التعديلات التى أقرها البرلمان على مشروع القانون المقدم من الحكومة، فى الفصل الأول والذى جاء تحت عنوان "ضمانات الاستثمار" حيث تنص المادة «3» على أن «تتمتع جميع الاستثمارات المقامة فى جمهورية مصر العربية بالمعاملة العادلة والمنصفة، وتكفل الدولة للمستثمر الأجنبى معاملة مماثلة لتلك التى تمنحها للمستثمر الوطنى، ويجوز استثناء بقرار من مجلس الوزارء تقرير معاملة تفضيلية للمستثمرين الأجانب تطبيقا لمبدأ المعاملة بالمثل.

ولا تخضع الأموال المستثمرة لأى إجراءات تعسفية أو قرارات تتسم بالتمييز، وتمنح الدولة المستثمرين من غير المصريين إقامة فى جمهورية مصر العربية طوال مدة المشروع دون الإخلال بأحكام القوانين المنظمة لذلك وعلى النحو الذى تبينه اللائحة التنفيذية لهذا القانون، وتلتزم الدولة باحترام وانفاذ العقود التى تبرمها. ولا يتمتع المشروع الاستثمارى المقام بناء على غش أو تدليس أو فساد بالحماية أو الضمانات أو المزايا أو الإعفاءات المقررة بموجب أحكام هذا القانون، ويكون إثبات ذلك كله بموجب حكم قضائى بات صادر من القضاء المختص، أو بحكم تحكيم فى مجال تطبيق أحكام هذا القانون، تكون جميع القرارات المتعلقة بشئون المشروع الاستثمارى مسببة، ويتم إخطار ذوى الشأن بها، وذلك على النحو الذى تنظمه اللائحة التنفيذية لهذا القانون. «وتنص المادة «4» على أنه «لا يجوز تأميم المشروعات الاستثمارية، كما لا يجوز نزع ملكية أموال المشروعات الاستثمارية إلا للمنفعة العامة، وبمقابل تعويض عادل يدفع مقدما ودون تأخير، تكون قيمته معادلة للقيمة الاقتصادية العادلة للمال المنزوع ملكيته فى اليوم السابق على صدور قرار نزع الملكية، وأن تكون التعويضات قابلة للتحويل دون أى قيد، ولا يجوز بالطريق الإدارى فرض الحراسة عليها، ولا تفرض الحراسة إلا بموجب حكم قضائى نهائى، كما لا يجوز التحفظ عليها إلا بموجب أمر أو حكم قضائى، ولا يكون ذلك كله إلا فى الأحوال المبينة فى القانون.

كما لا يجوز الحجز على أموال المشروعات الاستثمارية أو مصادرتها أو تجميدها إلا بناء على أمر أو حكم قضائى نهائى، وذلك عدا الديون الضريبية، واشتراكات التأمينات الاجتماعية المستحقة للدولة التى يجوز تحصليها
بطريق الحجز بكافة أنواعه، مع عدم الإخلال بما يتفق عليه فى العقود التى تبرمها الدولة أو الأشخاص الاعتبارية العامة مع المستثمر.

ولا يجوز لأية جهة إدارية إصدار قرارات تنظيمية عامة تضيف أعباء مالية أو إجرائية، تتعلق بإنشاء أو تشغيل مشروعات تخضع لأحكام هذا القانون أو فرض رسوم أو مقابل خدمات عليها أو تعديلها أو تحديد ربحها، إلا بعد أخذ رأى مجلس إدارة الهيئة وموافقة كل من مجلس الوزراء والمجلس الأعلى للاستثمار.

أما المادة «5» فتنص على» لا يجوز للجهات الإدارية إلغاء التراخيص الصادرة للمشروع الاستثمارى أو وقفها أو سحب العقارات التى تم تخصيصها للمشروع، إلا بعد إنذار المستثمر بالمخالفات المنسوبة إليه، وسماع وجهة نظره، وإعطائه مهلة مناسبة لإزالة أسباب المخالفة.

وفى جميع الأحوال، يجب اخذ رأى مجلس ادارة الهيئة قبل اصدار قرارات المشار اليها فى الفقرة إلا ولى، وتبدى الهيئة رأيها خلال سبعة أيام من تاريخ ورود الطلب إليها مستوفيا كافة الإجراءات القانونية المقررة، ويحق للمستثمر التظلم من هذا القرار أمام اللجنة المنصوص عليها بالمادة (81 ) من هذا القانون، وتنظم اللائحة التنفيذية لهذا القانون قواعد وضوابط تطبيق إحكام هذه المادة.

وتنص المادة «6» أن «للمستثمر الحق فى إنشاء وإقامة وتوسيع المشروع الاستثمارى، وتمويله من الخارج بدون قيود وبالعملة الأجنبية، وتملكه، وإدارته، واستخدامه، والتصرف فيه، وجنى أرباحه وتحويلها للخارج وتصفية المشروع وتحويل كل أو بعض ناتج هذه التصفية، وذلك دون الإخلال بحقوق الغير أو بالقواعد القانونية المنظمة لعمليات إلا ندماج أو إلا ستحواذ، وتسمح الدولة بإتاحة جميع عمليات التحويلات النقدية المتصلة بالاستثمار الأجنبى بحرية وبدون إبطاء إلى أراضيها والى خارجها، بعملة قابلة للتحويل الحر، كما تسمح الدولة بتحويل العملة المحلية إلى عملة قابلة للاستخدام بحرية دون تأخير.

وفى حالة التصفية تلتزم الجهات الإدارية المختصة بإخطار الهيئة والشركة تحت التصفية ببيان ما عليها من التزامات خلال مدة أقصاها مائة وعشرون يوما، تبدأ من تاريخ تقديم المصفى طلبا مرفقا به المستندات اللازمة لذلك، ويعتبر انقضاء هذه المدة دون بيان تلك إلا لتزامات إبراء لذمة الشركة تحت التصفية، وذلك دون الإخلال بالمسئولية الجنائية والتأدبيبة للمسئول عن إصدار بيان على خلاف الواقع أو من تسبب فى فوات الميعاد المشار إليه دون الرد على الطلب، وذلك كله وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون.»

و تنص المادة «7» على أن «مع عدم الإخلال بأحكام القوانين واللوائح والقرارات المنظمة لاستيراد، يحق للمشروعات الاستثمارية الخاضعة لأحكام هذا القانون أن تستورد بذاتها أو عن طريق الغير، ما تحتاج إليه فى إنشائها أو التوسع فيها أو تشغيلها من المواد الخام ومستلزمات الإنتاج والآلات وقطع الغيار ووسائل النقل المناسبة لطبيعة نشاطها، دون حاجة لقيدها فى سجل المستوردين. كما يكون لهذه المشروعات أن تصدر منتجاتها بالذات أو بالواسطة دون ترخيص وبغير حاجة لقيدها فى سجل المصدرين.

وتلتزم المشروعات الاستثمارية التى تقوم بالاستيراد أو التصدير وفقا لاحكام المادة سواء بنفسها أو عن طريق الغير بإخطار الهيئة بتقرير ربع سنوى عن الكميات والانواع المستوردة أو المصدرة بحسب إلا حوال».
كما تنص المادة «8» على أن «للمشروع الاستثمارى الحق فى استخدام عاملين أجانب فى حدود نسبة (10٪) من إجمالى عدد العاملين بالمشروع ويجوز زيادة هذه النسبة بما لا يزيد عن (20 ٪) من إجمالى عدد العاملين بالمشروع، وذلك فى حالة عدم إمكانية استخدام عمالة وطنية تملك المؤهلات اللازمة، وذلك وفقا للضوابط والقواعد التى تبينها اللائحة التنفيذية لهذا القانون، وللعاملين الأجانب فى المشروع الاستثمارى الحق فى تحويل مستحقاتهم المالية كلها أو بعضها إلى الخارج».

وتنص المادة «9» على «أن تتمتع جميع المشروعات الاستثمارية الخاضعه لأحكام هذا القانون بالحوافز العامة الواردة فى هذا الفصل وذلك فيما عدا المشروعات المقامة بنظام المناطق الحرة».

وفيما نصت المادة «10» على «تعفى من ضريبة الدمغة ومن رسوم التوثيق والشهر عقود تأسيس الشركات والمنشآت وعقود التسهيلات الائتمانية والرهن المرتبطة بأعمالها، وذلك لمدة خمس سنوات من تاريخ قيدها فى السجل التجارى ولو كان سابقا على العمل بهذا القانون.

كما تعفى من الضريبة والرسوم المشار إليها عقود تسجيل الأراضى اللازمة لإقامة الشركات والمنشآت، وتسرى على الشركات والمنشآت الخاضعة لأحكام هذا القانون أحكام المادة(4) من قانون تنظيم الإعفاءات الجمركية رقم 186 لسنه 1986 الخاصة بتحصيل ضريبة جمركية بفئة موحدة مقدارها 2٪ ( اثنان فى المائة ) من القيمة، وذلك على جميع ما تستورده من آلات ومعدات وأجهزة لازمة لإنشائها، كما تسرى هذه الفئة الموحدة على جميع ما تستورده الشركات والمنشآت التى تعمل فى مشروعات المارفق العامة، من آلات ومعدات وأجهزة لازمة لإنشائها أو استكمالها.

مع عدم الإخلال بأحكام الإفراج المؤقت المنصوص عليها فى قانون الجمارك الصادر بالقانون رقم 66 لسنة 1963 يكون للمشروعات الاستثمارية ذات الطبيعة الصناعية الخاضعة لأحكام هذا القانون استيراد القوالب والاسطمبات، وغيرها من مستلزمات الإنتاج ذات الطبيعة المماثلة دون رسوم جمركية، وذلك لاستخدامها لفترة مؤقتة فى تصنيع منتجاتها، وإعادة تصديرها إلى الخارج.

ويكون الإفراج والإعادة للخارج بموجب مستندات الوصول، على أن يتم تسجيل مستندات الدخول وإعادة الشحن فى سجلات تعد لهذا الغرض بالهيئة وذلك بالتنسيق مع وزارة المالية».

ونصت المادة «11» على أن «تمنح المشروعات الاستثمارية التى تقام بعد تاريخ العمل بهذا القانون ووفقا للخريطة الاستثمارية، حافزا استثماريا يتم منحه خصما من الضرائب المستحقة على المشروعات الاستثمارية، على النحو الآتى:

1. نسبة 70٪، خصما من التكاليف الاستثمارية للقطاع (أ) ويشمل: المناطق الجغرافية الأكثر احتياجا للتنمية طبقا للبيانات والإحصائيات الصادرة من الجهاز المركزى للتعبئة والإحصاء، ووفقا لتوزيع أنشطة الاستثمار بها على النحو الذى تبينه اللائحة التنفيذية لهذا القانون.

2. نسبة 50٪ خصما من التكاليف الاستثمارية للقطاع (ب) ويشمل: المناطق الجغرافية التى تحتاج للتنمية ولا تدخل ضمن المناطق الجغرافية فى القطاع (أ)، وذلك طبقا للبيانات والإحصائيات الصادرة من الجهاز المركزى للتعبئة والإحصاء، وفقا لتوزيع أنشطة الاستثمار بها على النحو الذى تبينه اللائحة التنفيذية لهذا القانون

3. نسبة 3٪ خصم للقطاع (ج) ويشمل باقى أنحاء الجمهورية، وفقا لتوزيع أنشطة الاستثمار، وذلك للمشروعات الاستثمارية الآتية :
- المشروعات كثيفة الاستخدام للعمالة.
- المشروعات الصغيرة ومتناهية الصغر.
- المشروعات التى تعتمد على الطاقة الجديدة والمتجددة أو تنتجها.
- المشروعات القومية والاستراتيجية التى يصدر بتحديدها قرار من المجلس الأعلى للاستثمار.
- المشروعات السياحية التى يصدر بتحديدها قرار من المجلس الأعلى للاستثمار.
- مشروعات إنتاج وتوزيع الكهرباء التى يصدر بتحديدها قرار من رئيس مجلس الوزراء بناء على عرض مشترك من الوزير المختص، والوزير المختص بشئون الكهرباء ووزير المالية.
- المشروعات التى يتم تصدير إنتاجها إلى خارج الإقليم الجغرافى لجمهورية مصر العربية.
- صناعة السيارات والصناعات المغذية لها.
- الصناعات الخشبية والأثاث والطباعة والتغليف والكيماوية.
- صناعة المضادات الحيوية والأدوية والأورام ومستحضرات التجميل.
- صناعة الجلود.
- الصناعات الغذائية والحاصلات الزراعية وتدوير المخلفات الزراعية.
- الصناعات الهندسية والمعدنية

ويكون التمتع بالحوافز المنصوص عليها فى البنود (3,2,1) من هذه المادة على المشروعات الاستثمارية الجديدة التى تزاول أنشطة الاستثمار.

و فى جميع الأحوال يجب ألا تزيد مدة الخصم على سبع سنوات من تاريخ بدء مزاولة النشاط، ويصدر من رئيس مجلس الوزراء قرارا بناء على عرض مشترك من الوزير المختص ووزير المالية والوزير المعنى، بتحديد توزيع القطاعات الفرعية لانشطة الاستثمار بالقطاعات (أ) و(ب) و(ج) المشار إليها، وتبين اللائحة التنفيذية لهذا القانون النطاق الجغرافى للمناطق (أ) و(ب) و(ج) وشروط وضوابط منح الحوافز الخاصة، ويدرج بها أنشطة الاستثمار الفرعية التى يتضمنها قرار رئيس مجلس الوزراء المشار إليه فور صدوره.

أما المادة «12» تنص على «يشترط لتمتع المشروعات الاستثمارية بالحوافز الخاصة المنصوص عليها فى المادة (11) من هذا القانون، توافر الشروط التالية :

-1 أن يتم تأسيس شركة أو منشأة جديدة لإقامة المشروع الاستثمارى، وتستثنى من ذلك الشركات التى أنشئت قبل تاريخ العمل بأحكام هذا القانون بمدة لا تزيد على ثلاثين شهرا ولم تبدأ فى مزاولة أى من الأنشطة المنصوص عليها فى المادة (11) المشار إليهما.

2. أن تؤسس الشركة أو المنشأة خلال مدة أقصاها ثلاث سنوات من تاريخ العمل باللائحة التنفيذية لهذا القانون، ويجوز بقرار من مجلس الوزراء وبناء على عرض الوزير المختص مد هذه المدة لمدة واحدة.

3. أن تمسك الشركة أو المنشأة حسابات منتظمة، وإذا كانت الشركة أو المنشأة تعمل فى أكثر من منطقة فلها أن تستفيد بالنسبة المقررة لكل منطقة بشرط أن يكون لكل منطقة حسابات مستقلة.

4. ألا يكون أى من المساهمين أو الشركاء أو أصحاب المنشآت قد قدم أو ساهم أو استخدم فى إنشاء أو تأسيس أو إقامة المشروع المتمتع بالحافز أى من الأصول المادية لشركة أو منشأة قائمة وقت العمل بأحكام هذا القانون أو قام بتصفية تلك الشركة أو المنشأة خلال المدة المبينة بالبند(2) من هذه المادة بغرض إنشاء مشروع استثمارى جديد يتمتع بالحوافز الخاصة المشار إليها، ويترتب على مخالفة ذلك سقوط التمتع بالحوافز فز المشار إليه والتزام الشركة أو المنشأة بسداد كافة المستحقات الضريبية.

وفيما يتعلق بالمادة «13» والتى تنص «مع عدم الإخلال بالحوافز والمزايا والإعفاءات المنصوص عليها فى هذا الفصل، يجوز بقرار من مجلس الوزراء منح حوافز إضافية للمشروعات المنصوص عليها فى المادة (11) من هذا القانون أو توسعاتها، وذلك على النحو الآتى:

-1 السماح بإنشاء منافذ جمركية خاصة لصادرات أو واردات المشروع الاستثمارى بالاتفاق مع وزير المالية.

-2 تحمل الدولة للقيمة التى يتحملها المستثمر لتوصيل المرافق إلى العقار المخصص للمشروع الاستثمارى أو جزء منها وذلك بعد تشغيل المشروع.
-3 تحمل الدولة لجزء من تكلفة التدريب الفنى للعاملين.
4. رد نصف قيمة الأرض المخصصة للمشروعات الصناعية فى حالة بدء الإنتاج خلال عامين من تاريخ تسليم الأرض.
5. تخصيص أراض بالمجان لبعض الأنشطة الاستراتيجية وفقا للضوابط المقررة قانونا فى هذا الشأن.

كما يجوز بقرار من مجلس الوزراء بناء على عرض الوزير المختص استحداث حوافز غير ضريبية كلما دعت الحاجة إلى ذلك، وتبين اللائحة التنفيذية قواعد وضوابط وشروط منح الحوافز الإضافية المقررة فى هذه المادة.
أما بالنسبة للمادة ( 14) «يختص الرئيس التنفيذى للهيئة أو من يفوضه بإصدار الشهادة اللازمة للتمتع بالحوافز المنصوص عليها فى المواد ( 13.11.10) من هذا الفصل للشركات والمنشآت الخاضعة لأحكام هذا القانون، وتعتبر هذه الشهادة نهائية ونافذة بذاتها دون حاجة إلى موافقة جهات أخرى، ويتعين على جميع الجهات العمل بموجبها والالتزام بما ورد بها من بيانات