عقاريون: تباطؤ متوقع في حركة المبيعات مدفوعا باستقرار سعر الصرف وغياب السوق الموازية

• محمود جاد: ضعف القدرة الشرائية وغياب زخم الشراء بغرض الاستثمار ينعكس سلبا على حركة المبيعات
توقع عقاريون حدوث تباطؤ فى حركة المبيعات بالسوق العقارية مدفوعا باستقرار سعر الصرف واختفاء السوق الموازية للعملة الأجنبية مع توقعات بارتفاع الجنيه.
وارتفع الاحتياطى النقدى للبلاد إلى 40٫4 مليار دولار بنهاية مارس من 35٫3 مليار دولار فى الشهر السابق. يعد هذا أكبر احتياطى منذ فبراير 2022.
وبلغ متوسط سعر الصرف 47٫42 جنيه لكل دولار فى أكثر من 10 بنوك محلية بنهاية تعاملات الأسبوع الماضى، مع زيادة معدلات التنازل عن العملات الأجنبية لدى البنوك وانحسار السوق الموازية للعملات الأجنبية.
وحسب مطورون فإن التراجع المتواصل لسعر الجنيه المصرى أمام العملات الأجنبية كان أحد الأسباب الهامة التى جذبت شريحة كبيرة من العملاء لشراء العقارات كملاذ آمن للاستثمار والتحوط من مخاطر تآكل قيمة العملة المحلية.
أحمد زكى، المدير التنفيذى لشركة ذى بورد كونسالتينج، قال إن استقرار سعر الصرف وتوقعات ارتفاع الجنيه أمام العملات الأجنبية سيترتب عليه تراجع فى مبيعات العقارات بغرض الاستثمار.
وبحسب زكى فإن السوق العقارية المصرية حالة نادرة ينتعش فى ظل الأوضاع الاقتصادية المضطربة حيث يزداد الإقبال على شراء العقارات بغرض التحوط من تراجع سعر الجنيه المصرى، والعكس فى حالة الاستقرار الاقتصادى يكون الاتجاه للشراء بغرض المعيشة وليس الاستثمار.
وتوقع زكى فى ضوء حالة الاستقرار الاقتصادى واختفاء السوق الموازية للعملة الأجنبية أن تفقد السوق العقارية شريحة كبيرة من المشترين بغرض الاستثمار والتحوط، بالإضافة إلى تغيير فى السلوك والنمط الشرائى للعملاء والذى كان يستغرق أسبوعين لاتخاذ قرار الشراء فى أوقات عدم الاستقرار، والمتوقع أن يمتد إلى أكثر من شهر مع الاتجاه أكثر للتركيز وانتقاء الوحدة العقارية وهو ما سيدفع المطورين فى الفترة المقبلة للاهتمام بجودة المنتج.
وسمح البنك المركزى المصرى بتخفيض سعر صرف الجنيه لأول مرة منذ أكثر من 14 شهرا مقابل الدولار، عقب الخطوة المفاجئة برفع أسعار الفائدة بنحو 600 نقطة، ليصل سعر الفائدة على الإقراض أكثر من 29%.
«سيحدث تباطؤ فى حركة المبيعات بشكل ملحوظ، وسيعاود المطورون الاعتماد على المسوقين العقاريين «بروكرز» لتنشيط مبيعاتهم» قال زكى، مضيفا أن الأسابيع الثلاثة الماضية بالتزامن مع اختفاء السوق السوداء شهدت حالة من الركود فى السوق العقارية.
أضاف أن سوق الساحل الشمالى بعد انتهاء إجازة عيد الفطر، ستلعب دورا فى تنشيط السوق العقارية مع دخول مطورين جدد والمتوقع أن تتجاوز مبيعاتها العام الماضى مع دخول شركة طلعت مصطفى.
وتوقع زكى ألا تتجاوز مبيعات السوق خلال العام الجارى نسبة 20٪ مقارنة بالعام الماضى مع انخفاض بسيط فى الأسعار وتسهيلات فى فترات السداد قائلا «حالة الهلع على الشراء ستتحول إلى هلع للمطورين للحفاظ على مبيعاتهم مع زيادة حدة المنافسة».
وقال محمود جاد محلل قطاع عقارات بشركة العربى الإفريقى لتداول الأوراق المالية، إن اختفاء السوق الموازية سيؤدى إلى تباطؤ فى حركة المبيعات بالسوق العقارية بسبب غياب زخم الشراء بغرض الاستثمار، يضاف إلى ذلك تراجع القوة الشرائية لراغبى الشراء بغرض السكن والمعيشة، فهذه العوامل ستنعكس بالسلب على حركة السوق وستدفع شركات التطوير العقارى للاتجاه لجذب المقيمين بالخارج.
وبالنسبة للتسعير يرى جاد أن الأسعار لن تزيد بنفس المعدلات التى حدثت فى آخر عامين وسيحدث زيادة محدودة مدفوعة بزيادة الفائدة.
وأعلنت شركة حديد عز سعر بيع لطن حديد التسليح بقيمة 40,700 جنيه، تسليم أرض المصنع، وذلك نزولا من 46,500 جنيه. بالتوازى، خفضت الشركة أيضا سعر طن الصلب المسطح، من 50,320 جنيه إلى 41,700 جنيه تسليم أرض المصنع، يعتبر هذا الخفض هو الخفض الثانى خلال ما يقرب من شهر، ليصل إجمالى قيمة الخفض خلال هذه الفترة حوالى 24٪ بالنسبة لسعر طن حديد التسليح، و27٪ بالنسبة لسعر الصلب المسطح.
ويرى زكى أن المطور لن يستطيع خفض أسعار المراحل أو المشروعات التى سبق أن طرحها للبيع ومن الممكن أن يلجأ إلى تعديل فى فترات السداد مع خفض التسعير للمشروعات الجديدة مع الوضع فى الاعتبار أن سعر الفائدة المرتفع لا يشجع المطور على خفض الأسعار.
وحسب زكى فإن الزيادة المتوقعة فى الأسعار خلال العام الجارى لن تتعدى 20٪ مقابل 110٪ العام الماضى.
كان تامر دويدار، الرئيس التنفيذى لمدن O West، ومكادى هايتس وبيوم التابعة لشركة أوراسكوم للتنمية، قال إن السوق العقارية فى حالة ترقب بعد قرار البنك المركزى بتحرير سعر الصرف وأسعار الفائدة، موضحا أن استقرار الأسعار يساعد الشركة على التخطيط والتسعير بشكل أفضل بعيد عن نسب التضخم المرتفعة التى أثرت على ارتفاع أسعار العقارات، وأوضح أن ثبات الأسعار واتجاه الجنيه للصعود أمام الدولار وارتفاع الفائدة، سيؤثر بالطبع على الطلب وحدوث تباطؤ فى الشراء بغرض الاستثمار.
وعن إمكانية تراجع أسعار العقارات، يرى دويدار أنه من الممكن خفض التسعير فى المشاريع والمراحل الجديدة مع منح مزايا مختلفة بما لا يضر باستثمارات المشترين الحاليين. وأشار إلى حدوث تراجع فى أسعار العقارات بالسوق الثانوية مع زيادة المعروض من الوحدات السكنية.
وحسب المهندس عبدالله سلام الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب لشركة مدينة مصر فإن السوق العقارية فى حالة ترقب لتداعيات القرارات التى اتخذها البنك المركزى وانعكاساتها على الأسعار، متوقعا تباطؤ فى الطلب على شراء العقارات بغرض الاستثمار.
من المتوقع أن ترتفع الأسعار بنسبة 20٪ فى حال استقرار السوق، بحسب سلام مضيفا أن الشركة رفعت أسعارها بنسبة 10٪ منذ بداية العام.
وتجاوزت مبيعات أكبر 20 مطورًا عقاريا خلال عام 2023 نحو 700 مليار جنيه، بزيادة 111% مقارنة بالعام الماضى البالغة 332 مليار جنيه، حسب التقرير السنوى لشركة زى بورد كونسالتينج لاستشارات الأعمال.
وأرجع التقرير الارتفاع الملحوظ فى مبيعات العقارات إلى مجموعة من العوامل الخارجية والداخلية مثل التضخم العالمى الناجم عن الصراعات الجيوسياسية وارتفاع أسعار الفائدة فى الولايات المتحدة. وفيما يتعلق بالجانب الداخلى، فإن زيادة الأسعار فى مصر خلقت شعورًا بالهلع والاندفاع بين الأفراد لشراء العقارات كوسيلة للحفاظ على قيمة أموالهم، مما ساهم فى دفع هذا الزيادة الاستثنائية فى المبيعات.