انتشار الإسكان الفاخر عقبة أمام التمويل العقارى

سلبت الأزمة من نشاط التمويل العقارى الوليد بعضا من قوته، غير أن قرب انتهائها لم يسفر عن تحسن ملحوظ فى النشاط.
انتقدت إيمان إسماعيل، العضو المنتدب للشركة المصرية لإعادة التمويل العقارى، استمرار تركيز القطاع العقارى على بناء المساكن الفاخرة مما يعوق نمو نشاط التمويل العقارى فى مصر». طالما أن المساكن المعروضة فوق قدرة النسبة الأكبر من أصحاب الطلب، فإن التمويل العقارى لن يحل مشاكل الإسكان فى مصر».
وتشير إسماعيل إلى أن انتشار الإسكان الفاخر فى مصر تسبب فى تدنى نسبة نشاط التمويل العقارى إلى الناتج المحلى الإجمالى، حيث تقل هذه النسبة فى مصر عن 1% بينما تتراوح فى بعض دول المنطقة بين 7% إلى 11% وتصل فى أوروبا إلى 25% فى المتوسط وفى الولايات المتحدة إلى 75%.
وفى ضوء أن متوسط الدخل السنوى فى مصر 5000 دولار فإن هناك فئة من المجتمع، تبعا لإسماعيل، من منخفضى الدخول لن يستطيع نظام التمويل العقارى توفير السكن لها وبالتالى يجب أن تتدخل الدولة لدعمها، معتبرة أن دعم أقساط التمويل العقارى يعتبر من أنسب الأفكار المطروحة للدعم «لأن الأقساط تمثل عبئا على أصحاب الدخول المنخفضة».
وتضع إسماعيل الحد المقبول لقيمة القرض العقارى ب 80% من قيمة الوحدة على ألا يزيد القسط على 40 % من دخل المقترض.
وتعمل شركة إعادة التمويل العقارى على إقراض شركات التمويل العقارى المساهمة فيها لتوفير السيولة التى تحتاجها المحافظ التمويلية لتلك الشركات. وتعتبر إسماعيل أن ما يميز الشركة عن قطاع البنوك هو تقديمها قروضا بمدد طويلة تصل إلى 15 سنة وبفائدة ثابتة تراوحت بين 10.5% و11.75%.
الأزمة والتمويل العقارى
وترجع إسماعيل بذاكرتها إلى الوراء مع بداية العمل الفعلى لنشاط الشركة فى أغسطس 2008، وهو التوقيت الذى تعتبره سيئا بسبب تزامنه مع أحداث الأزمة المالية العالمية، مما لم يمكن الشركة من تنفيذ مخططاتها لعام 2009 بالتعاقد على قروض ب250 مليون جنيه.
وبلغ حجم القروض التى تعاقدت عليها الشركة منذ بدء عملها حتى نهاية العام الماضى 200 مليون جنيه، وتستهدف تحقيق نفس الرقم خلال 2010.
« مبيعات العقارات بمختلف مستوياتها توقفت تماما خلال الأشهر الثلاثة الأخيرة من 2008، ثم بدأت فى التعافى فى فبراير 2009، إلا أن مبيعات العقارات لم تعد حتى الآن لمستويات ما قبل الأزمة».
وعن أحدث تعاقدات الشركة على إقراض شركات التمويل العقارى قالت إسماعيل إن الشركة تعاقدت مع شركة التعمير للتمويل العقارى على قرض بقيمة 100 مليون جنيه ومع شركة تمويل للتمويل العقارى على قرض ب40 مليون جنيه «نتفاوض مع شركات جديدة ونأمل أن نتجاوز المبلغ المستهدف للعام الحالى».
وبينما يوجه البعض انتقادات للشركة المصرية لإعادة التمويل العقارى بأنها تتشدد فى شروط الإقراض تقول إسماعيل «شروطنا واضحة ومنشورة على موقعنا الالكترونى ونعامل كل المساهمين بنفس الشروط» كما جاء على لسانها.
سندات لتوفير السيولة
كانت الجمعية العمومية للشركة المصرية لإعادة التمويل العقارى قد وافقت مبدئيا على قيام الشركة بطرح سندات لزيادة موارد الشركة المالية.
وقالت إسماعيل ل«الشروق» إن الشركة فى الوقت الحالى تبحث اختيار بنك استثمار يدير طرح السندات وأنه بعد الانتهاء من الإجراءات المؤهلة للطرح قد تطرح الشركة سندات فى سوق المال هذا العام إذا كانت أسعار الفائدة مناسبة لها.
وقالت إسماعيل إن طرح الشركة للسندات لا يرتبط بمدى توافر السيولة لديها، حيث إن نموذج عمل الشركة يقوم على الاحتفاظ بقدر كبير من السيولة استعدادا لأى طلب للاقتراض ترى الشركة أنه مناسب لها «هناك 25 شركة فى العالم لإعادة التمويل، كلهم يعملون على أساس طرح السندات لتوفير التمويل»، وتشير إسماعيل إلى أن الشركة لديها فى الوقت الحالى فائض فى السيولة حيث إنها لم تستغل رأس مالها المقدر ب240 مليون جنيه، كما تبقى لها 40 مليونا من أصل 214 مليون جنيه اقترضتها الشركة.
وأوضحت أن الشركة تستثمر فى أذون الخزانة والودائع البنكية بما يمكنها من توفير السيولة بشكل سريع.