تجنبا لعقوبات مشددة.. كيف يقنن السمسار العقاري وضعه في ظل القانون الجديد؟

استحداث سجل قيد السماسرة بوزارة التجارة .. واشتراط عدم الإدراج بالقوائم الإرهابية للقيد السجل
إلزام السمسار العقاري بإمساك سجل تقيد فيه عمليات السمسرة التي أجراها والعمولات والمبالغ التي تقاضاها وثمن المعاملة
القانون يلزم بتحصيل العمولة المتفق عليها في عقد السمسرة العقارية أو أية مبالغ يتقاضاها السمسار العقاري بوسائل الدفع غير النقدي
محمد نابليون
أصدر الرئيس عبد الفتاح السيسي، بتاريخ 11 أبريل الجاري، القانون رقم 21 لسنة 2022 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 120 لسنة 1982 بإصدار قانون تنظيم أعمال الوكالة التجارية وبعض أعمال الوساطة التجارية والقانون المرافق له، والذي بات ينظم للمرة الأولى فكرة السمسرة العقارية بإطار قانوني محدد، فرض في المقابل عقوبات مشددة على مخالفته.
ويضع القانون الجديد تعريفاً شاملاً لمصطلح "السمسار العقارى" في ضوء ما يستحدثه من أحكام مرتبطة بإنشاء سجل لهذه الفئة بوزارة التجارة والصناعة، حيث يعرفه بوصفه كل من قُيد بالسجل المنشأ لهذا الغرض ويقوم بأعمال السمسرة أو السعى لإبرام العقود المتعلقة بالعقارات والأراضي المبينة أو الفضاء ، سواء أعمال شرائهاأو بيعها أو تأجيرها أو التوسط.
وحول السجل المشار إليه بالتعريف السابق، ينص القانون على أن ينشأ بوزارة التجارة والصناعة سجل إلكتروني لقيد السماسرة العقاربين يسمى "سجل السمسرة العقارية" تدون فيه بيانات ومعلومات المقيدين بسجل مزاولة مهنة السمسرة العقارية ، بما فيها بياناتهم الشخصية الأساسية ، وبيانات محل مزاولتهم المهنة ، والكود الذي حصل عليه والفئة التي ينتمي إليها ، وغيرها من البيانات ، والمعلومات ، والإحصائيات اللازمة لتنظيم نشاط السمسرة العقارية.
ويلزم القانون الوزارة بإجراء تحديث للسجل المشار إليه بشكل مستمر ومنظم بما يتفق مع المستجدات في هذا النشاط وتنشر القائمة المحدثة للسماسرة العقاريين على مستوى الجمهورية على الموقع الإلكتروني لها بما يتيح للجميع الاطلاع عليها.
ويتيح القانون لذوي الشأن الحصول على صورة مصدقة من المعلومات المقيدة في السجل أو شهادة سلبية بعدم إدراج أمر معين فيه ويصدر الوزير المختص القرارات اللازمة لتنفيذ أحكام هذه المادة ، وتحديد فئات وأنواع السماسرة العقاريين الذين يدرجون بسجل السماسرة العقاريين .
• شروط القيد بالسجل
ووفقاً للقانون الجديد بات يشترط لقيد السمسار العقاري في السجل المشار إليه ألا يكون اسمه مدرجا على أي من القوائم السلبية، الممثلة في قوائم الكيانات الإرهابية والإرهابيين، وقاعدة بيانات وحدة مكافحة غسل الأموال، وذلك إلى جانب الشروط العامة التي كانت واردة في قانون الوكالة التجارية، وهي التي تتمثل في :-
أ- أن يكون مع مصري الجنسية، وبالنسبة لمن تجنس بالجنسية المصرية يجب أن يكون قد مضى على اكتسابه هذه الجنسية عشر سنوات على الأقل.
ب- أن يكون كامل الأهلية .
ج- أن يكون حسن السمعة ، ولم يسبق الحكم عليه بعقوبة جناية أو بعقوبة مقيدة الحرية في جريمة مخلة بالشرف أو الأمانة ، أو في إحدى الجرائم المنصوص عليها في هذا القانون أو قوانين الاستيراد ، أوالتصدير، أو النقد ، أو الجمارك، أو الضرائب ، أو التموين ، أو الشركات ، أو التجارة ، ولم يكن قد رد إليه اعتباره .
د- ألا يكون قد أشهر افلاسه ، مالم يكن قد رد إليه اعتباره.
ه- ألا يكون من العاملين بالحكومة ووحدات الحكم المحلي والهيئات العامة وشركات ووحدات القطاع العام .
ويشترط بالنسبة للعاملين السابقين في هذه الجهات أن يكون قد مضى على تاريخ ترك الخدمة بالاستقالة أو تأديبي سنتان على الأقل.
و- ألا يكون من أعضاء مجلس الشعب أو الشورى أو المجالس الشعبية المحلية أو متفرغا للعمل السياسي وذلك طوال مدة العضوية أو التفرغ مالم يكن مشتغلا أصلا بهذا العمل قبل عضويته أو تفرغه.
ز - ألا يكون من الأقارب من الدرجة الأولى لأحد شاغلى المناصب السياسية أو لأحد من الفئات المنصوص عليها في البند السابق.
ح -ألا يكون من الأقارب من الدرجة الأولى لأحد العاملين على درجة مدير عام فما فوقها ومن في مستواهم من أعضاء لجان المشتريات أوالبيع أو البت في إحدى الجهات المشار إليها بالبند ه.
وفضلاً عن الشروط السابقة يلزم القانون الجديد الراغبين في القيد أو تجديد القيد في سجل السماسرة العقاريين، أن يجتازوا دورة تدريبية متخصصة في مجال السمسرة العقارية قبل القيد بالسجل تتضمن قواعد قراءة الخرائط والمخططات وفقا للقواعد التي يصدر بها قرار من وزير التجارة والصناعة، إلى جانب استيفاء أي شروط أخرى متطلبة لفئات معينة من مزاولي مهنة السمسرة العقارية، على النحو الذي يصدر بتحديده قرار من وزير التجارة والصناعة.
أما بخصوص شركات السمسرة العقارية الراغبة في القيد بالسجل المشار إليه، فيشترط القانون بشأنها تحقق الشروط الآتية :-
( أ) أن يكون مركز الشركة الرئيس في مصر، ويجوز استثناء من ذلك وبقرار من الوزير المختص، ووفقا للضوابط التي يحددها ، قيد الشركات التي لها مقر في جمهورية مصر العربية .
(ب) أن يكون من أغراض الشركة القيام بأعمال السمسرة العقارية طبقا لنظامها الأساسي أو عقد تأسيسها.
(ج) ألا يقل رأسمال الشركة المدفوع في تاريخ تقديم طلب القد بالسجل عن عشرين ألف جنيه.
(د) أن يكون جميع الشركاء المتضامنين ، أو المديرين ، أو أعضاء مجلس إدارة شركات المساهمة ، أو القائمين بالإدارة الفعلية ، بحسب الأحوال ، ممن تتوفر في شأنهم الشروط المنصوص عليها في البند أولا من هذه المادة، ويستثنى من شرط الجنسية الشركات التي يكون ضمن مؤسسيها أجانب بقرار منوزير التجارة والصناعة.
(ه) استيفاء أية شروط أخرى متطلبة لقيد فئات معينة من مزاولي مهنة السمسرة العقارية ، على النحو الذي يصدر بتحديده قرار من الوزير المختص
• التزامات ما بعد القيد
وعقب إتمام عملية القيد بسجل السماسرة العقاريين، يلزم القانون السمسار العقاري بموافاة الإدارة المختصة بسجل السمسرة العقارية بكل تعديل أو تغيير يطرأ على بياناته الشخصية الأساسية، وبيانات مزاولته للمهنة، وغيرها من البيانات والمعلومات والاحصائيات اللازمة لتنظيم نشاط السمسرة العقارية، وذلك خلال ثلاثين يوما على الأكثر من تاريخ حصول التعديل أو التغيير.
كما يلتزم السمسار العقاري بإمساك سجل تقيد فيه عمليات السمسرة العقارية التي أجراها ، والعمولات والمبالغ التي تقاضاها، وثمن المعاملة، وتاريخ إجرائها والبيانات الشخصية للمتعاقدين، والعربون الذي دفع لإتمامها، أو غيرها من المعلومات أو البيانات.
كما يلزم القانون بأن يكون عقد السمسرة العقارية مكتوبا وموضحا فيه البيانات اللازمة ، وعلى وجه الخصوص تاريخ تحريره ، واسم السمسار العقاري ، والعميل ، والرقم القومى لهما وبيانات السمسار العقاري من واقع السجل التجاري، ورقمه الضريبي ، ومواصفات العقار أو الوحدة أو الأرض ، أو غيرها من البيانات التي يصدر بتحديدها قرار من الوزير المختص ويتضمن العقد حدود عمل السمسار العقاري والصلاحيات اللازمة للتأكد من بيانات العقار أو الوحدة أو الأرض محل السمسرة العقارية لدى الجهات الحكومية وغير الحكومية في حدود الوكالة الرسمية التي تصدر له من طرفي عقد السمسرة العقارية أو أحدهما .
كما يثبت السمسار العقاري بعقد السمسرة العقارية وسيلة الدفع بصورة كاملة تشمل تحديد نوعها ، ووسيلتها ، وتاريخها ، ومبلغها.
ويلتزم المسار العقاري وفقاً للقانون أيضاً بالتحقق من بيانات العقار أو الوحدة أو الأرض ويتأكد من المعلومات المقدمة من ذوى الشأن ، ويطابقها مع المعلومات الفعلية المسجلة لدى الجهات الإدارية سواء من حيث المساحة أو الوصف الصحيح، كما يلتزم بالحفاظ على سرية تلك المعلومات، ولا يفصح عنها إلا في الحالات التي يسمح فيها القانون بذلك .
وحال مخالفة أي حكم من الأحكام السابقة يعاقب القانون السمسار العقاري المخالف، بغرامة لا تقل عن عشرة آلاف جنيه ولا تجاوز خمسين ألف جنيه، كما يجيز القانون لوزير التجارة والصناعة إلغاء قيد السمسار العقاري حال مخالفة الأحكام الواردة بهذا القانون .
كما يلزم القانون السمسار العقاري بتحصيل العمولة المتفق عليها في عقد السمسرة العقارية أو أية مبالغ يتقاضاها السمسار العقاري بوسائل الدفع غير النقدي الواردة بقانون تنظيم استخدام وسائل الدفع غير النقدي الصادر بالقانون رقم 18 لسنة 2019 واستثناء من قانون تنظيم استخدام وسائل الدفع غير النقدي المشار إليه يحظر دفع أي مبلغ من المبالغ المذكورة بصورة نقدية يتجاوز عشرة آلاف جنيه .
وفي حالة مخالفة هذه المادة يعاقب السمسار العقاري بغرامة لا تقل عن (2 %) من قيمة المبلغ المدفوع نقدا ولا تجاوز نسبة (10 %) من قيمة هذا المبلغ ، وبحد أقصى مليون جنيه.
• التصالح في المخالفات
ويجيز القانون لوزير التجارة والصناعة التصالح في أي من الجرائم المنصوص عليها في هذا القانون قبل إقامة الدعوى الجنائية، مقابل أداء مبلغ لا يقل عن مثلي الحد الأدنى ولا يجاوز الحد الأقصى للغرامة المقررة.
كما يجيز القانون التصالح بعد إقامة الدعوى الجنائية وقبل صدور حكم فيها مقابل أداء مبلغ لا يقل عن أربعة أمثال الحد الأدنى ولا يجاوز الحد الأقصى للغرامة المقررة ، كما يجوز التصالح بعد صدور الحكم الجناني مقابل أداء مبلغ لا يقل عن الحد الأقصى للغرامة المقررة ولا يجاوز مثليه ، ويترتب على التصالح انقضاء الدعوى الجنائية بالنسبة للجريمة التي تم التصالح في شأنها ، وتأمر النيابة العامة بوقف تنفيذ العقوبة إذا حصل التصالح أثناء تنفيذ العقوبة ولو كان ذلك بعد صيرورة الحكم باتا .
ويلزم القانون مزاولى نشاط السمسرة العقارية المخاطبين بأحكام هذا القانون توفيق أوضاعهم ل ستة أشهر من تاريخ إصدار الوزير المختص للقرارات اللازمة لتنفيذ أحكامه ( المادة الرابعة ) يصدر الوزير المختص القرارات اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القانون خلال ستة أشهر من إصدار وزير التجارة والصناعة القرارات اللازمة لتنفيذ أحكامه.