انفراد: مشروع قانون جديد لتنظيم السمسرة العقارية

أعدت الشعبة العامة للاتحاد العربي للتنمية العقارية برئاسة الدكتور أحمد مطر قانوناً جديداً لتنظيم السمسرة العقارية وقد اشتمل القانون علي 48 مادة وتتمثل أبرز ملامح مشروع القانون في أنه لا يجوز لأي شخص أن يزاول نشاط السمسرة في الدولة إلا إذا كان مرخصاً له بذلك من الجهات المختصة، ومقيداً بالسجل.
كما يؤكد القانون أنه ينشأ في الهيئة سجل لقيد السماسرة المرخص لهم بمزاولة نشاط السمسرة في الدولة يدون فيه كل تغيير أو تعديل يطرأ علي هذه البيانات، كما يجب أن يفرق بين هذا السجل وسجل الوسطاء العقاريين المسجلين بهيئة التمويل العقاري فعمل السمسار يختلف تماماً عن عمل الوسيط في قانون التمويل العقاري.
وقد اشتمل أحد البنود علي أن يكون السماسرة من فئتين:
الفئة (أ) وهم الأشخاص من ذوي الخبرة المسجلين بالقائمة، غير المرخصين من الجهات المختصة، والمعتمدين من الرئيس ويستثنون من شروط التسجيل.
الفئة (ب) وهم الأشخاص الذين يزاولون نشاط السمسرة بموجب ترخيص صادر من الجهات المختصة.
الشروط
أما عن أبرز الشروط للتسجيل في سجل السمسرة يجب أن يكون لديه سجل تجاري ساري المفعول صادر من الجهات المختصة وبطاقة ضريبية مسجل فيها هذا النشاط وشهادة انتساب عضوية لغرفة التجارة والصناعة. . وصورة من بطاقة الرقم القومي لطالبي الترخيص بالنسبة للمؤسسات الفردية أو الشركات.
وصورة طبق الأصل من عقد ملكية مكتب السمسرة أو عقد الإيجار وشهادة حسن سير وسلوك لكل من صاحب المؤسسة والمدير المسئول أو المديرين المسئولين للشركة وألا يكون أي من مديري الشركة أو الشركاء المفوضين بإدارتها قد سبق إعلان إفلاسهم أو الحكم عليهم في جريمة مخلة بالشرف أو الأمانة.. وكذا يجب الحصول علي شهادات إكمال دورات متخصصة في المجال العقاري ضمن برنامج تأهيل مؤسسات وشركات السمسرة العقارية المعتمد من الهيئة واجتياز امتحان مهنة السمسرة الذي تعده الهيئة.. يقوم القسم بفحص الطلب، وله خلال 7 أيام من تاريخ تقديمه للطلب أن يطلب الموظف كتابة من مقدم الطلب استكمال ما يري ضرورة توافره من مستندات أو بيانات.
وللجنة حق الموافقة علي القيد أو رفضه، ويبلغ القرار الصادر بهذا الشأن إلي مقدم الطلب ويجب أن يكون القرار برفض القيد مسبباً.
وإذا رفضت اللجنة طلب القيد يجوز لصاحب الشأن إعادة تقديم طلبه بعد استيفاء الشروط اللازمة خلال 14 يوماً من تاريخ إخطاره بقرار الرفض.
ويصدر القسم بطاقة سمسار تحمل اسم المرخص له وعنوانه، بالإضافة إلي رقم قيده بالسجل وتاريخ انتهاء صلاحية قيده، ويجب علي السمسار أن يقرن اسمه برقم قيده في السجل وتاريخ انتهاء صلاحيته في جميع المكاتبات والتقارير الصادرة عنه. وعلي كل سمسار مقيد في السجل أن يتقدم إلي القسم لتجديد قيده في السجل سنوياً وأن يقدم طلب التجديد إلي القسم علي النموذج المخصص لذلك، وذلك قبل (30) يوماً علي الأقل من تاريخ انتهاء صلاحية شهادة القيد، وعلي القسم تجديد قيده في السجل بعد التثبت من توفر شروط التجديد.
الواجبات
أما عن واجبات السمسار فتتمثل في أنه يجب علي جميع السماسرة المسجلين أن يلتزموا بأخلاقيات المهنة وفق ميثاق الشرف الذي تعده اللجنة بالتشاور مع السماسرة من ذوي الخبرة والرأي.
يجب علي السمسار أن يثبت في سجل خاص به جميع المعاملات التي عقدت بواسطته، وأن يحتفظ بالوثائق والأوراق المتعلقة به أو أن يسلم من ذلك صورة طبق الأصل لمن يطلبها من المتعاقدين، وفي حالة البيع بالخريطة أو النموذج يجب عليه أن يحتفظ لديه بالخارطة أو النموذج إلي أن تتم العملية.
علي السمسار تقديم جميع المعلومات والبيانات والإحصاءات المتعلقة بنشاطه، التي تطلبها منه الهيئة، يجب علي السمسار أن يطلع من يمثله علي جميع تفاصيل المفاوضات ومراحل الوساطة التي يقوم بها وكذلك عن أية معلومات تعتبر ضرورية لتمكينه من اتخاذ القرار لإبرام الاتفاق مع المتعاقد الآخر، كما يجب علي السمسار إطلاع المتعاقد الآخر علي جميع الأمور الجوهرية المتعلقة بموضوع الاتفاق والتي تعتبر ضرورية لنفي الجهالة عنه.
لا يجوز للسمسار أن يتوسط لإبرام صفقة مخالفة للقوانين أو النظم السارية بالجمهورية.
علي السمسار ولو لم يكن مفوضاً إلا من أحد طرفي الصفقة أن يعرضها عليهما عرضاً أميناً وأن يطلعهما علي جميع الظروف التي يعلمها عنها ويكون مسئولاً قبلهما عن كل غش أو خطأ يصدر منه.
لا يجوز للسمسار أن يقيم نفسه طرفاً ثانياً في العقد الذي توسط في إبرامه إلا إذا أجازه العاقد في ذلك وفي هذه الحالة لا يستحق السمسار أجراً.
يكون السمسار بمثابة الأمين علي أية مبالغ أو أوراق مالية أو سندات أو أشياء سلمت إليه من أي من الطرفين لحفظها أو لتوصيلها إلي أحد الطرفين، ويجب عليه تأديتها أو تسليمها طبقاً لما اشترط عليه، وتسري قواعد الأمانة علي السمسار فيما يتعلق بهذه الأمور.
كما نصت المواد علي أن يكون السمسار مسئولاً عن أية خسائر أو أضرار تلحق بأي من المتعاقدين نتيجة قيام السمسار بعمله عن طريق الغش أو الخداع أو دون مراعاة للأصول الواجب اتباعها طبقاً لأحكام هذا القانون أو تبعاً لمقتضيات ميثاق الشرف.
يسقط حق السمسار في الأجر أو المطالبة باسترجاع النفقات التي صرفها إذا عمل لمصلحة المتعاقد الآخر بما يخالف التزاماته اتجاه من يمثله، أو إذا قبل من المتعاقد الآخر وعداً بالحصول علي منفعة ما في ظروف تمنع فيها قواعد حسن النية وميثاق الشرف من قبول هذا الوعد.
إذا فوض عدة سماسرة بعقد واحد كانوا مسئولين بالتضامن عن العمل المكلفين به، إلا إذا رخص لهم بالعمل منفردين.
أما إذا فوض عدة أشخاص سمساراً واحداً في عمل مشترك، كانوا مسئولين بالتضامن من قبله عن تنفيذ هذا التفويض، مالم يتفق علي غير ذلك.
أجر السمسار
أما فيما يتعلق بأجر السمسار فيجب أن يكون عقد السمسرة مكتوبا، وأن توضح فيه أسماء الأطراف المتعاقدة ومواصفات العقار وشروط السمسرة، وأجرة السمسرة، ويتم التأشير علي العقد في الشهر العقاري.
يحدد أجر السمسار بالاتفاق في العقد، فإذا لم يكن هناك اتفاق فيحدد الأجر، وفقا للعرف السائد، لا يستحق السمسار أجرا عن وساطته إلا إذا أدت هذه الوساطة إلي إبرام العقد بين الطرفين، ويعتبر العقد قد ابرم متي اتفقت الأطراف علي جميع الشروط المنصوص عليها في عقد السمسرة.
تكون العبرة في استحقاق السمسار أجره بإبرام عقد البيع، إلا إذا نص عقد السمسرة الأجر علي خلاف ذلك.. إذا كان عقد البيع معلقا علي شرط واقف، متفق عليه في عقد السمسرة فلا يستحق السمسار الأجر إلا عند تحقق هذا الشرط، ما لم يتفق في عقد السمسرة علي غير ذلك.
إذا فسخ عقد السمسرة قبل انتهائه من الطرف المكلف للسمسار بالوساطة في الاتفاق جاز للسمسار المطالبة بأجره كاملا طبقا للاتفاق المنصوص عليه في عقد السمسرة، إلا إذا ثبت الغش أو الخطأ الجسيم من جانبه.
إذا لم تؤد إرشادات السمسار أو مفاوضاته إلي الوصول لابرام اتفاق بين الطرفين فلا يحق له المطالبة بأي تعويضات أو نفقات أو مصاريف تكبدها، مقابل سعيه هذا إلا إذا نص عقد السمسرة علي خلاف ذلك.
إذا اشترك أكثر من سمسار في الوساطة أو المفاوضة عن طرف واحد من أجل التوصل إلي اتفاق وأدي ذلك إلي إتمام الاتفاق، فإنهم يشتركون جميعا بالأجر كما لو كانوا سمسارا واحدا ويقسم الأجر بينهم طبقا لشروط العقد المبرم فيما بينهم، فإن لم يكن هناك عقد تقسيم مبرم بينهم قسم الأجر بالتساوي بينهم.
أما في حالة اتفاق أحد الأطراف أو عدة أطراف مع سمسار واحد أو عدة سماسرة علي تسويق أو وساطة حصرية فلا يجوز لهذا الطرف أو لهؤلاء الأطراف اللجوء لسمسار أو سماسرة آخرين لإتمام التسويق أو الوساطة في الاتفاق من قبل انتهاء العقد بينهم وبين السماسرة المتمتعين بالحق الحصري، وإلا استحق أو استحقوا المتمتعين بالحق الحصري دون غيرهم أجورهم كاملة بشرط ألا يكون ذلك متعارضاً مع نصوص أتت في نفس العقود الحصرية التي أبرمت بين السماسرة والأطراف المعنية بالاتفاق وكانت تجيز ذلك.. كما لا يستحق السمسار الأجر إلا ممن فوضه من طرفي الصفقة في التوسط لإبرامها، وإذا صدر التفويض من الطرفين كان كل منهما مسئولا قبل الوسيط بغير تضامن بينهما عن دفع الأجر المستحق عليه ولو اتفقا علي أن يتحمل أحدهما أجر الوسيط بكامله.
تسوية المنازعات
أما فيما يتعلق بتسوية المنازعات فينشأ بالهيئة مجلس يتكون من أربعة أشخاص، بالإضافة إلي المستشار القانوني بالهيئة، ويصدر بتعيينهم قرار من رئيس الهيئة، ويختص المجلس بتسوية المنازعات المتعلقة بالسمسرة.
ينظر المجلس في كل منازعات السمسرة العقارية، ويعتبر المجلس درجة من درجات تسوية المنازعات يجوز اللجوء بعدها للقضاء إلا إذا تضمن عقد السمسرة شرط التسوية الودية للمنازعات فيه بواسطة التحكيم من بعد انتهاء عمل مجلس تسوية المنازعات، أو إذا اتفق الأطراف علي اعتبار أن الحكم الذي سيصدر من المجلس هو حكم بات نهائيا له حجية الأمر المقضي ولا يقبل الطعن عليه من أي درجة من درجات الطعن، ويجوز أن تكون هذه الاتفاقات للخصوم سابقة أو لاحقة علي إحالة نزاعاتهم إلي الهيئة، ولا تثبت هذه الاتفاقات علي التسوية الودية إلا بالكتابة، ويجب أن يحدد موضوع النزاع في وثيقة الاتفاق علي التسوية الودية في حالة الإحالة للتحكيم.
يباشر المجلس مهامه وفق إجراءات مبسطة تتوخي سرعة الفصل في المنازعات وتحقيق العدالة بين الخصوم، مهتديا في ذلك بالمبادئ العامة في القانون، ويجب أن يكون قرار المجلس مسببا بمقتضي قواعد القانون، إلا إذا فوض المجلس بالصلح، وفي هذه الحالة لا يتقيد المجلس بهذه القواعد إلا ما يتعلق منها بالنظام العام.
يكون للمجلس أمانة سر تتولي تلقي الطلبات، وفتح الملفات، وكتابة المحاضر والمراسلات، وتبليغ الخصوم، وحفظ الملفات، وبشكل عام للقيام بجميع الأعمال الإدارية المساعدة للمجلس، ويصدر بتعيين أمانة السر قرار من رئيس الهيئة.
التأديب
أما فيما يخص الجزاءات التأديبية وانتهاء صفة السمسرة فللجنة توقيع أي من الجزاءات التالية علي السمسار الذي يخالف أي حكم من أحكام هذا القانون أو لائحته أو القرارات أو التعليمات الصادرة بمقتضاهما: التنبيه، والإنذار والوقف عن العمل لمدة لا تتجاوز 6 أشهر ووضع اسم السمسار علي القائمة السوداء.
يلغي قيد السمسار من السجل إذا أخل بميثاق الشرف، أو إذا ارتكب مخالفة جوهرية للقوانين أو النظم والتعليمات السارية أو جمع ثلاث نقاط بالقائمة السوداء، ويكون الإلغاء بقرار صادر من رئيس الهيئة بناء علي توصية من اللجنة، وبين فيه أسباب الإلغاء، ويجوز للسمسار التظلم من قرار الإلغاء أمام المجلس، خلال 51 يوماً من تاريخ إبلاغه به، ويكون قرار المجلس في هذا الشأن نهائيا.
تسقط صفة السمسرة عن السمسار ويتم إلغاء ترخيصه وقيده لدي الدائرة في الحالات التالية:
ترك السمسار أعمال السمسرة نهائيا، واشعار الدائرة بذلك.
ترك السمسار لأعمال السمسرة لمدة تزيد علي اثني عشر شهرا متواصلة دون عذر مشروع تقبله اللجنة.
فقدانه لأي شرط من الشروط الواجب توافرها بموجب أحكام هذا القانون، أو أية قرارات أو تعليمات صادرة بمقتضاه.
إذا تبين أن تسجيله كان نتيجة لبيانات كاذبة قدمها للهيئة.
صدور قرار من الرئيس بإلغاء قيده طبقا لأحكام المادة (14) من هذه اللائحة.
يجب علي القسم اخطار الجهات المختصة بالقرار الصادر بوقف نشاط السمسار أو إلغاء قيده.
ويؤكد المستشار ممدوح حافظ المحامي بالنقض والإدارية العليا أن القانون سيعمل علي حل الكثير من المشاكل التي تواجه مهنة السمسرة وأنه سيقضي علي عمليات النصب وخداع المواطنين داعيا إلي تقديمه إلي مجلس الوزراء ثم إلي البرلمان لاقراره بشكل عاجل نظرا لأهميته في تنسيق العمليات العقارية والمشروعات المختلفة الخاصة بالبنية التحتية وغيرها.