تقرير جيه إل إل حول أداء السوق العقارية في القاهرة الربع الثاني

التعجيل بإصدار قانون الاستثمار الجديد سيحفز أداء الاقتصاد المصري
تقرير جيه إل إل حول أداء السوق العقارية في القاهرة الربع الثاني يشير إلى اعتماد قانون الاستثمار الجديد سيستقطب المزيد من المستثمرين للقطاع العقاري وغيره من القطاعات
قطاع الفنادق المصري يدخل "مرحلة الارتفاع" في الربع الثاني من العام
القاهرة، مصر – 19 يوليو 2017: من المنتظر أن يمهد اعتماد الحكومة المصرية لقانون الاستثمار الجديد الطريق أمام تحفيز المناخ الاستثماري وتحسين ظروف السوق، وذلك وفقاً لما ورد في التقرير الذي أصدرته شركة جيه أل أل تحت عنوان "نظرة عامة على السوق العقارية في القاهرة في الربع الثاني".
وتسعى الحكومة المصرية إلى تسريع اعتماد قانون الاستثمار الجديد في محاولة منها لتطوير وتحسين بيئة الاستثمار في مصر.
وقد علق أيمن سامي، رئيس مكتب جيه إل إل في مصر، قائلاً: "ينبغي أن يزيد القانون الجديد من ثقة المستثمرين، ويشجعهم على معاودة البدء في بعض المشاريع المتوقفة في الوقت الراهن إلى جانب خلق فرص تطوير جديدة".
ويهدف هذا القانون لجذب الاستثمارات في القطاع العقاري والقطاعات الأخرى عن طريق إقصاء بعض العقبات البيروقراطية. وتتضمن التغييرات المقترحة تسهيلات بشأن تملك غير المصريين والتسهيلات الضريبية وتخفيف القيود الحالية على تحويل رؤوس الأموال.
وقد كشف تقرير جيه إل إل عن استمرار تأثر السوق بتعويم الجنيه خلال الربع الثاني من هذا العام مع وجود تغير في سلوكيات المستهلكين في محاولة منهم لمواكبة التغير في ظروف السوق.
وعن هذا يقول أيمن: "تقترب أغلب شرائح القطاع العقاري في مصر من دورات الانخفاض النهائية الناتجة عن تعويم الجنيه وما أعقبه من اضطرابات اقتصادية".
ويعتبر قطاع الفنادق حالياً هو القطاع الوحيد الذي يمر بمرحلة ارتفاع في الدورة السوقية حيث أدى تخفيض قيمة الجنيه إلى جعل مصر وجهة سياحية منخفضة التكلفة بالنسبة للزائرين الأجانب، كما شهدت حركة السياحة الداخلية نشاطاً، فقد ساهمت السياحة الداخلية في تعافي معدلات الإشغال في الفنادق على مدار العام السابق.
ملخص بأبرز النقاط حسب القطاعات – القاهرة
المساحات الإدارية
شهد قطاع المساحات الإدارية المصري انخفاضاً في الطلب مع تحمل المستأجرين للأعباء المالية الناتجة عن انخفاض قيمة الجنيه المصري.
بدأت مجموعة الفطيم العقارية في إدخال مشروع "ذي بوديوم" في مرحلة التسويق ما قبل الطرح والذي يتألف من ستة مباني. ومن المتوقع ان يضيف المشروع 35000 متر مربع من المساحات الإدارية الصغيرة والمتوسطة في منطقة المكاتب الإدارية بالجزء الشمالي من مشروع كايرو فيستيفال سيتي.
المعروض
استقر المعروض من الفئة أ من المساحات الإدارية عند 958000 متر مربع حيث لم يشهد الربع الثاني إنجاز أية مشاريع في قطاع المساحات الإدارية. وتجدر الإشارة إلى أن أغلب المشاريع الجديدة المرتقبة تقع في القاهرة الجديدة وتتضمن المشاريع المتوقع إنجازها في هذه المنطقة مساحة 60000 متر مربع في منطقة المكاتب الإدارية في كايرو فيستيفال سيتي جنوب شارع التسعين، ومن المقرر تسليم هذه المساحة في الربع الثالث من العام.
الأداء
لا تزال آثار تخفيض قيمة الجنيه ملموسة في قطاع المساحات الإدارية في الربع الثاني من العام، وهو ما دفع ميزان التفاوض لصالح المستأجرين.
وقد لاحظنا استقرار معدلات الشواغر طوال الربع الثاني مع توقعات بارتفاعها مع دخول المزيد من المخزون إلى السوق في وقت لاحق من العام.
ولا تزال البنوك هي أكثر المستأجرين نشاطاً حيث تسعى جميع البنوك إلى زيادة تغطيتها وحصتها من السوق في ظل تحسن أداء قطاع البنوك. ومن المتوقع زيادة نشاط شركات النفط والغاز في النصف الثاني من العام على خلفية خطط التوسع الضخمة في هذا القطاع.
الوحدات السكنية
دفعت الثقة المستمرة في سوق الوحدات السكنية بعض شركات التطوير العقاري إلى الإعلان عن مشاريع جديدة أو مراحل جديدة لبعض المشاريع القائمة في مجموعة متنوعة من مناطق القاهرة. ومن ذلك إعلان شركة بالم هيلز للتطوير العقاري عن توسعة مجمعها السكني المتكامل في غرب القاهرة. وفيما يخص مدينة المستقبل القريبة من العاصمة الإدارية، فقد بدأت أعمال تحضير الموقع وأعمال المرافق للمراحل الخمسة المقرر بداية إنشائها في عام 2019.
المعروض
لم يشهد الربع الثاني إنجاز أية مشاريع جديدة من مشاريع المجمعات السكنية المستقلة، في حين تستمر أعمال البناء في المشاريع التي سبق الإعلان عنها. وتقع أغلب الوحدات السكنية المقرر تنفيذها على مدار السنوات الثلاثة القادمة والبالغ عددها 33000 في القاهرة الجديدة، وإن كان هناك بعض المشاريع الجديدة التي تم الإعلان عن تنفيذها في مدينة السادس من أكتوبر بما في ذلك "أي سيتي أكتوبر" من ماونتن فيو وبورتو أكتوبر والذي تطوره عامر جروب.
الأداء
زادت أسعار المبيعات المقومة بالدولار بصفة عامة في الربع الثاني مع بدء السوق في الاستقرار عقب الانخفاض الحاد في الأسعار المقومة بالدولار الأمريكي على خلفية تخفيض قيمة الجنية المصري. وقد زادت أسعار بيع الوحدات السكنية المقومة بالجنية المصري بمعدل 30% خلال الربع الأول من العام، واستمر هذا الاتجاه في الربع الثاني نتيجة الطلب القوى من قبل المصريين و المصريين بالخارج .
منافذ التجزئة
يسعى عدد متزايد من المشاريع الإسكانية إلى إضافة مساحات للتجزئة والترفيه. وفي ظل تحول تفضيلات الطلب نحو المجمعات السكنية المتكاملة، تتزايد أعداد الملاك والمستأجرين الراغبين في وجود منافذ تجزئة داخلية وأماكن للتعارف والترفيه بالقرب من منازلهم بما يتماشى مع نمط الحياة السريع الذي نعيشه.
توسعت شركة بدر الدين للمشروعات التجارية بأحدث مشروعاتها "المزار مول" الذي أضاف 20000 متر مربع من مساحات التجزئة في مدينة الشيخ زايد.
المعروض
عقب افتتاح مول مصر ( والبالغة مساحته 165000 متر مربع)في الربع الأول من العام، لم يشهد هذا الربع دخول أية مشاريع جديدة في قطاع التجزئة ليبقى إجمالي المساحة القابلة للتأجير مستقراً عند 1.46 مليون متر مربع. وفي هذه الأثناء، تستمر أعمال البناء والتشييد في عدد من المشاريع الكبرى من بينها مشروع سيتي سنتر ألماظة الذي تنفذه مجموعة ماجد الفطيم (وتبلغ مساحته 103000 متر مربع).
الأداء
تأثر قطاع منافذ التجزئة سلباً بالظروف الاقتصادية التي تمر بها مصر في الفترة الأخيرة ولاسيما انخفاض قيمة الجنيه واستمرار القيود على الواردات. وقد دفعت هذه التغييرات شركات التطوير العقاري وشركات التجزئة الدولية إلى تعديل عملياتها واشتراطاتها، في حين استغل تجار التجزئة المحليين والماركات منخفضة التكلفة هذه الفرصة للتوسع.
الفنادق
أبرز الموضوعات
بعد عدة سنوات من الاضطرابات السياسية والشواغل الأمنية، أظهر قطاع الفنادق في العاصمة المصرية بوادر تعافي خلال النصف الأول من هذا العام. وعزز هذا التعافي عودة السائحين الأوروبيين والطلب القوي على السياحة الداخلية ومن الأسواق الإقليمية في المنطقة حيث أصبحت مصر وجهة سياحية منخفضة التكلفة عقب تخفيض قيمة الجنيه المصري. كما ساعدت حملات تنشيط السياحة التي أطلقت في عدد من الأسواق المستهدفة خلال عام 2016 على نشر صورة إيجابية عن الدولة بالتزامن مع رفع حظر السفر الذي فرضته بعض الدول، وهو ما أدى إلى زيادة عدد السائحين الذين زاروا القاهرة في النصف الأول من العام.
ومن المقرر افتتاح المتحف المصري الكبير في منتصف عام 2018. وقد أعلنت وزارة الآثار عن هذا المتحف (والذي من المقرر أن يضم ما يزيد عن 100000 قطعة أثرية من مختلف فترات التاريخ الفرعوني) في إطار استراتيجيتها للترويج لقطاع السياحة التاريخية والثقافية. كما أعلنت الوزارة أيضاً عن خططها لترميم وإعادة افتتاح عدد من المتاحف في عدد من المحافظات المختلفة.
المعروض
لم يشهد هذا الربع إنجاز أية مشاريع جديدة ليبقى مخزون الغرف الفندقية مستقراً عند 22500 ألف غرفة تقريباً.
الأداء
أدى تعافي الطلب إلى زيادة معدلات الإشغال من 60.5% في العام الماضي إلى 67.5% من بداية العام الحالي وحتى شهر مايو وذلك بعدما أصبحت مصر وجهة تنافسية من حيث التكلفة.
كما شهد الطلب على السياحة الداخلية زيادة كبيرة في ضوء انخفاض قدرة الأسر المصرية على السفر إلى الخارج. ولا تزال وزارة السياحة تعمل على تنشيط السياحة الداخلية عن طريق دعم الاستثمارات المحلية في قطاع الضيافة والترفيه من خلال الحملات الدعائية والإعلانية.