التفاصيل الكاملة لعقد «مدينتي»

تنفرد «روزاليوسف» بنشر التفاصيل الكاملة لعقد مشروع مدينتي والذي وقعته وزارة الإسكان متمثلة في هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة ومجموعة شركات طلعت مصطفي متمثلة في الشركة العربية للمشروعات والتطوير العمراني والذي حصلت «روزاليوسف» علي نسخة منه وقضت محكمة القضاء الإداري ببطلانه الأمر الذي أثار ضجة في الأوساط العقارية حول مصير شركات هشام طلعت مصطفي وحاجزي الوحدات في مشروع مدينتي وسط اتهامات باهدار المال العام من جانب وزارة الإسكان واجهها طعون علي الحكم من شركة طلعت مصطفي وهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة لوقف تنفيذ الحكم.
إسكان حر
الحكم التاريخي أثار حفيظة العديد من المراقبين للموقف وخبراء العقارات والقانون الذين وضعوا عدة سيناريوهات لانهاء الأزمة وحفظ حقوق ملاك وحاجزي الوحدات.
يتكون العقد من 28 بنداً ويبدأ بمقدمة تمهيدية توضيحية توضح أن العقد ابتدائي أبرم في أغسطس 2005 بين هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة «الطرف الأول البائع» والشركة العربية للمشروعات والتطوير العمراني «الطرف الثاني المشتري».. وجاء في التمهيد أن هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة جهاز الدولة المسئول عن إنشاء المجتمعات العمرانية الجديدة وتنميتها سياحياً وعمرانياً واقتصادياً واجتماعياً ورغبة منها في دفع عجلة التنمية بهذه المجتمعات بخطي أوسع فقد دعت شركات قطاع الأعمال العام وقطاع الأعمال الخاص والأفراد الذين يجدون لديهم المقدرة المالية والخبرة الفنية للمشاركة في تحقيق تلك الغاية المستهدفة حيث طرح الطرف الأول مساحات كبيرة من الأراضي بالمجتمعات الجديدة للبيع بغرض تحقيق الهدف سالف الذكر.
كما جاء في التمهيد أن الطرف الثاني تقدم لحجز 8 آلاف فدان بمدينة القاهرة الجديدة لإقامة مشروع إسكاني حر علي جزء منها يقدر بحوالي 5 آلاف فدان بحيث يكون مجتمعاً متكاملاً بما فيه من أبنية ومرافق داخلية ومبان سكنية ومباني خدمات وأعمال تنسيق الموقع ومسطحات خضراء وزراعة وفقاً للتخطيط الذي يقدم من الطرف الثاني ويوافق عليه الطرف الأول، أما باقي المساحة ومقدارها 3 آلاف فدان تستغل بإقامة مشروعات استثمارية ذات طبيعة خاصة بالمشاركة مع الهيئة.
كما جاء في المقدمة أن الهيئة وافقت علي حجز مساحة 5 آلاف فدان محل هذا العقد لإقامة مشروع للإسكان الحر أما المساحة ثلاثة آلاف فدان الأخري فسيتم الاتفاق علي أسلوب استغلال هذه الأرض لاحقاً بنظام المشاركة مع الهيئة أو تخصيصها وفقاً للنظم والقواعد بالهيئة في هذا الشأن، ويلتزم الطرف الثاني بتنفيذ مكونات المشروع من مبان سكنية وخدمية شاملة توصيل وتنفيذ المرافق الداخلية والفرعية علي نفقته الخاصة ووفقاً للرسومات والتخطيط الذي يقدم منه ويعتمد من الطرف الأول مجاناً مقابل 7% من الوحدات وجاء في التمهيد أيضاً أن الطرف الأول وافق علي سداد قيمة الأرض المخصصة للطرف الثاني «مساحة 5 آلاف فدان أن في شكل عيني عبارة عن وحدات سكنية كاملة التشطيب بالمشروع نسبتها 7% من إجمالي مسطحات الوحدات السكنية شاملة ما يخصها من أراض اعتبار أن مساحة أرض المشروع بالكامل مقام عليها عمارات سكنية فقط طبقاً للشروط البنائية المحددة من الطرف الأول والواردة بالملحق رقم (1) ويحق للطرف الثاني تنفيذ مناطق فيلات وتقسيم أراض وخدمات بجميع أنواعها بما فيها الخدمات التجارية والترفيهية ووفقاً للتخطيط العام للمشروع الذي يتقدم به الطرف الثاني ويعتمد من الطرف الأول.
نصوص العقد
ونص البند الأول أن التمهيد وكراسة الشروط ومواصفات المشروع تعتبر جزءاً من العقد ومكملاً له وأن أحكام القانون المدني رقم 131 لسنة 1948 فيما لم يرد نص بهذا العقد ونص البند الثاني علي حق الطرف الأول في التصرف في الأرض محل العقد وفقاً لأحكام القانون رقم 59 لسنة 79 والقرار الجمهوري رقم 191 لسنة 2000 والقرار الجمهوري رقم 227 لسنة 2002 بشأن إنشاء مدينة القاهرة الجديدة وامتدادها.. في حين نص البند الثالث علي أن الطرف الأول خصص مساحة 5 آلاف فدان فضاء بالقاهرة الجديدة أي بما يعادل 21 مليون متر مربع تحت العجز والزيادة ووفقاً للتحديد النهائي من إدارة المساحة بجهاز مدينة القاهرة الجديدة وذلك لإقامة مشروع للإسكان الحر.. وهذه القطعة محددة بالحدود الآتية:
الحد البحري: حرم خط الكابلات وحرم الطريق القاهرة - السويس، الحد الشرقي: أرض مخصصة لشركة مدينة نصر للإسكان والتعمير، الحد القبلي: أرض فضاء ملك هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، كانت الهيئة قد أعطتها لشركة المقاولون العرب وتم سحبها منها، الحد الغربي: أرض مخصصة لشركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير.
عمارات وفيللات
وجاء في البند الرابع أن الطرف الثاني يلتزم بسداد قيمة الأرض المخصصة من الطرف الأول «مساحة 5 آلاف فدان» في شكل عيني فقط علي النحو التالي: 1 - الأراضي المخصصة لإقامة العمارات تستحق الهيئة مقابلاً عينياً عنها عبارة عن وحدات وحدات سكنية كاملة التشطيب تعادل مساحتها 7% من إجمالي مسطحات مباني العمارات المقامة بالمشروع وما يخصها من الأرض وذلك وفقاً للاشتراطات البنائية المسموح بها لأراضي العمارات.. 2- قطع الأراضي المخصصة لإقامة فيلات أو مباني خدمات أياً كان من نوعها «تجارية - صحية - تعليمية -.. الخ» أو القطع التي لن تقوم الشركة بالبناء عليها وتطرحها للبيع كقطع أراض سكنية مرفقة أو غيرها من الأراضي المستغلة في أنشطة أخري فتحصل الهيئة علي مقابل عيني كثمن لهذه الأراضي عبارة عن وحدات سكنية كاملة التشطيب بمناطق الأراضي المخصصة لإقامة العمارات تعادل مساحتها 7% من إجمالي مسطحات مباني العمارات التي كان يمكن إقامتها علي هذه الأراضي وما يخصها من الأرض وذلك وفقاً للاشتراطات البنائية المسموح بها لأراضي العمارات «وفقاً للمرفق رقم 1» ، 3 - بناء علي ما سبق فإن الهيئة تستحق إجمالاً الحصول علي وحدات سكنية كاملة التشطيب بما لا يقل عن مستوي تشطيب ومواصفات وحدات مشروع «الرحاب» السابق التنازل عن جزء منها لصالح الهيئة طبقاً للعقد المبرم مع الهيئة بتاريخ 30 / 6 / 2003 وبنسبة تعادل 7% من إجمالي مسطحات مباني العمارات علي كامل أرض المشروع بعد استنزال الأرض المخصصة لمحطات المياه والصرف الصحي طبقاً للنسبة البنائية والاشتراطات بالارتفاعات المسموح بها لأراضي العمارات وذلك بفرض أن جميع قطع الأراضي للمشروع سيقام عليها عمارات فقط وذلك مع مراعاة نسب التميز للوحدات السكنية وفقاً لتصنيف الوحدات وتقسيمها إلي مجموعات طبقاً لنسب تميزها بحيث تحصل الهيئة علي نسبة 7% من كل صنف أو مجموعة من الوحدات طبقاً لتدرج نسب التميز والتي تكون هي ذاتها نسب التميز لوحدات الشركة وذلك بعد وضع جميع الشروط والقواعد لتحديد تميز الوحدات والعقارات بموجب التصميمات والرسومات الهندسية التي يتم الموافقة عليها واعتمادها من الطرف الأول، كما يلتزم الطرف الثاني بتسليم النسبة المقررة للهيئة لكل مرحلة من المراحل التي يتم تنفيذها تباعاً والمعتمدة من الطرف الأول وفقاً للاشتراطات الفنية الواردة بالملحق رقم 11 حيث يكون أقصي ارتفاع للعمارات أرضي و5 أدوار والفيلات أرضي ودور واحد.
البند الخامس ينص البند الخامس علي أنه إذا تيسر للطرف الأول «هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة» من خلال الدراسة الاقتصادية للمشروع والمقدمة من الطرف الثاني لاستصدار القرار الوزاري وعدم التناسب بين إمكانيات الطرف الثاني وبين مساحة الأرض المخصصة له وفقاً لهذا العقد فيكون للطرف الأول الحق في تعديل هذه المساحة بانقاصها إلي القدر الذي يتناسب مع إمكانيات الطرف الثاني مع احتفاظ الطرف الأول بالنسبة المقررة والمشار إليها بالبند «4» من هذا العقد وذلك في حالة إنقاص مساحة الأرض، وللطرف الأول الحق في استرداد الأرض إداريا بعد التنبيه عليه طبقا للنص الوارد بالمادة 158 من القانون المدني وذلك كله عند الدراسة الاقتصادية للمشروع.
ونص البند السادس علي أن الأرض وجميع أموال الطرف الثاني تكون ضمانا لقيمة الأرض المستحقة للطرف الأول علي أنه يجوز للطرف الثاني طلب تسجيل مراحل المشروع تباعا علي أن يتم تسليم نسبة الهيئة قبل التسجيل وهي 7% من الوحدات بهذه المرحلة تمثل ثمن الأرض المباعة في حين يحظر البند السابع علي الطرف الثاني استعمال الأرض محل العقد في غير الغرض المخصص له وألا تتجاوز الأراضي الفضاء المخصصة للبيع عن 40% من مساحة الأرض.
وينص البند الثامن بأن الطرف الثاني عاين الأرض وقبل شراءها بحالتها وأن الطرف الأول يقر بخلو الأرض من أي حقوق عيبية أصلية أو تبعية وأنه لم يتم التصرف فيها من قبل وينص البند التاسع علي أن يلتزم الطرف الثاني بتنفيذ المشروع وفقا لبرنامج زمني وتقديم دراسات الجدوي الاقتصادية للطرف الأول، والبند العاشر علي التزام الطرف الثاني علي إخطار الطرف الأول باسم الاستشاري قبل التنفيذ.
البند الحادي عشر ويمثل البند الحادي عشر حفظا لأموال الحاجزين ويمكن أن يتم استغلاله في حالة انتهي القضاء إلي بطلان العقد حيث ينص علي أن الطرف الثاني يلتزم بفتح حساب جار باسم المشروع في بنك محلي معتمد يودع فيه جميع المتحصلات التي يتقاضاها من الحاجزين والمشترين طوال مدة التنفيذ وكذا المبالغ النقدية التي يطلب منه إيداعها بالحساب قبل البدء في المشروع والمسحوبات من القروض المخصصة ويقر بأن مجموع ما يتم إيداعه من متحصلات مخصص للصرف منه علي المشروع سواء في صورة مستخلصات أو فواتير شراء مواد تعتمد من الاستشاري قبل الصرف بحيث يتناسب مع ما يتم تنفيذه أو تشوينه بالموقع، ويجوز للطرف الثاني أن يسحب مبالغ من رصيد الإيداعات للصرف منها علي كل مرحلة من مراحل التنفيذ وطبقاً للجدوي الاقتصادية المعتمدة للمشروع وفي جميع الأحوال يتعين ألا يتجاوز إجمالي المبالغ المسحوبة عن 95% من رصيد الحساب ويحفظ في الحساب بنسبة 5% من رصيد الإيداعات لمواجهة استرداد العملاء.
وينص البند الثاني عشر علي التزام العملاء المشترين للوحدات بالصيانة، والبند الثالث عشر علي فسخ العقد من تلقاء نفسه في المخالفة للعقد ودون الحاجة إلي استصدار حكم قضائي. ويحظر البند الرابع عشر علي الطرف الثاني الإعلان عن وحدات المشروع قبل توقيع العقد في حين ينص البند الخامس عشر علي عدم تسجيل أي مرحلة من مراحل المشروع إلا بعد استكمال جميع عناصرها، والسادس عشر علي تنازل الطرف الثاني عن حقه في الأخذ بالشفعة في العقارات التي يقوم الطرف الأول بالتصرف فيها بالبيع إلي الغير وكذلك يتنازل الطرف الأول عن حقه في الأخذ بالشفعة بالنسبة للوحدات الخاصة بالطرف الثاني حسب شروط هذا العقد.
توصيل المرافق
وينص البند السابع عشر علي التزام الطرف الثاني بتوصيل وتنفيذ جميع شبكات المرافق الداخلية «مياه- صرف صحي- كهرباء- اتصالات- إلخ»، كما يلتزم بتشغيل وصيانة تلك المرافق الداخلية والفرعية، في حين ينص البند الثامن عشر علي تحمل الطرف الثاني وحده تكاليف تحرير هذا العقد، وينص البند التاسع عشر علي أنه يقع علي عاتق الطرف الأول توصيل المرافق الرئيسية من مياه وصرف صحي وطرق إلي حدود الأراضي المخصصة وتوافقا مع البرنامج الزمني التنفيذي للمشروع، أما بالنسبة للكهرباء والاتصالات فسيقوم الطرف الثاني بتدبيرها بمعرفته وعلي نفقته الخاصة.
مدة التنفيذ
وينص البند العشرون علي أن مدة تنفذ المشروع 20 عامًا تبدأ من تاريخ العقد ويجوز بموافقة الطرف الأول لأسباب يقدرها مد هذه المدة 5 سنوات كفترة سماح للطرف الثاني لانهاء ما تبقي من المشروع علي ألا تتجاوز المدة الكلية «الأصلية والإضافية» للتنفيذ 25 عامًا ويمكن مد المدة سالفة الذكر لمدة 5 سنوات أخري بشرط قيام الطرف الثاني بتسليم الطرف الأول لجميع الوحدات السكنية المستحقة له كمقابل عيني لثمن كامل الأرض في مدة أقصاها 20 عاما علي أن يتم تأخير تسليم الوحدات في حالة تأخر الطرف الأول في توصيل المرافق الأساسية وبحسب المدة المتأخرة، ويعتبر هذا العقد اخلالاً بما قالته وزارة الإسكان بأن سبب منح الأرض هو إقامة مجتمعات عمرانية متكاملة بسرعة حيث إن مدة العقد تصل إلي 30 عاما.
وينص البند الحادي والعشرون علي حق الطرف الأول التأكد من قيام الطرف الثاني بتنفيذ التزاماته الناشئة عن هذا العقد.
الحل السحري
ويمثل البند الثاني والعشرون حلاً سحريا يزيل من علي كاهل الحكومة ووزارة الإسكان الحرج في حالة تأييد حكم بطلان العقد من جانب القضاء الإداري حيث ينص علي أنه إذا تبين للطرف الأول أثناء مراحل تنفيذ المشروع وطبقًا للبرنامج الزمني عدم التناسب بين امكانيات الطرف الثاني وبين مساحة الأرض المسلمة له.. فيكون للطرف الأول الحق في تعديل هذه المساحة بانقاصها إلي القدر الذي يتناسب مع إمكانيات الطرف الثاني واستردادها اداريا مع احتفاظ الطرف الأول بحقه بالنسبة المقررة والمشار إليها في صدر هذا العقد وذلك في حالة انقاص مساحة الأرض مع مراعاة الطرف الأول لظروف الركود الاقتصادي الشامل في حالة وجوده أو القوة القاهرة.
ديكتاتورية
ويمثل البند الثالث والعشرون احجافاً لحقوق الدولة حيث يطلق يد هشام طلعت مصطفي في تحديد أسعار وموعد طرح نسبة ال 7% من المشروع المخصصة لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة حيث ينص علي أنه يتم التنسيق بين الطرفين قبل طرح الطرف الأول لحصته العينية المسلمة له عن كل مرحلة علي تحديد الأسعار وأسلوب السداد وتوقيت الطرح لكل مرحلة علي حدة. وينص البند الرابع والعشرون علي أنه في حالة إخلال الطرف الثاني بالتزاماته يعتبر هذا العقد مفسوخًا من تلقاء ذاته بعد اعلان الطرف الثاني مع حق الطرف الأول في التعويضات المناسبة وتحصيل حق الانتفاع بالأرض مدة بقائها في حوزة الطرف الثاني. وينص البند الخامس والعشرون علي أن جميع المواد المعدنية والمناجم والمحاضر بالأرض لا تنتقل ملكيتها إلي الطرف الثاني ويطبق بشأنها القوانين الخاصة بالمناجم والمجاحر والآثار في حين ينص البند السادس والعشرون علي أن الطرف الثاني يقر بأن محله المختار هو المدون بالعقد وأن أية مراسلات تصله عليه سليمة.
إزالة الحرج
ويمثل البند السابع والعشرون ازالة للحرج الحكومي في حالة تأييد الحكم حيث ينص علي قبول الطرفين بأية تعديلات يري مجلس الدولة ادخالها علي العقد لدي مراجعته وينص البند الثامن والعشرون والأخير علي أنه تحرر العقد من 3 نسخ سلمت نسخة منها للطرف الثاني للعمل بها واحتفظ الطرف الأول بالنسختين الاخرتين.
وفيما وصف بأنه يمثل ذكاءً من الدكتور محمد إبراهيم سليمان وزير الاسكان السابق حيث لم يوقع علي العقد ولكن كلف المحاسب صفوت غانم نائبه للشئون الإدارية والمالية بهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بالتوقيع عليه.