كامكو: 3.7 مليارات دينار خسائر الأسهم العقارية المدرجة ببورصة الكويت

القاهرة - قال تقرير لشركة كامكو ان هناك آثاراً سلبية مستمرة في التأثير على أسهم الشركات العقارية المدرجة، حيث لم يستطع القطاع تقليص حجم الخسائر التي سجلها المؤشر المالي للقطاع منذ بداية العام الحالي نتيجة تأثر أداء السوق ككل بالاضطرابات في المنطقة وأزمة الديون الأوروبية وازدياد المخاوف من تباطؤ محتمل في أداء الاقتصاد العالمي.
وتراجع مؤشر كامكو الوزني للعائد الكلي للقطاع العقاري بنسبة %10 منذ بداية العام الحالي، وبذلك يكون القطاع قد خسر 223 مليون دينار كويتي من قيمته السوقية منذ بداية العام لتصل إلى 1.7 مليار دينار كويتي بعد أن كانت قد وصلت إلى 5.4 مليارات دينار كويتي في يونيو من عام 2008 وهو أعلى مستوى على الإطلاق سجلته القيمة السوقية للقطاع. وبذلك يكون القطاع قد خسر منذ يونيو 2008 وحتى 12 سبتمبر 2011 حوالي 3.7 مليارات دينار كويتي أو ما يعادل %54 من قيمته السوقية.
أصدرت إدارة بحوث الاستثمار في شركة مشاريع الكويت الاستثمارية لإدارة الأصول (كامكو) تقريرا يتناول تحليل الميزانية العمومية المجمعة للقطاع ومركزه المالي، وذلك بالتزامن مع الانتهاء من إعلان النتائج المالية للنصف الأول من عام 2011 ومدى التأثير الذي لعبته النتائج المالية في أداء أسهم القطاع منذ بداية العام الحالي.
بعد عشرة أعوام من النمو المتواصل، شهدت أصول قطاع الشركات العقارية المدرجة في سوق الكويت للأوراق المالية للمرة الأولى خلال عام 2010 انخفاضاً بنسبة %4.7 لتصل إلى 5.4 مليارات دينار كويتي مقارنة بإجمالي أصول بلغت 5.7 مليارات دينار كويتي في نهاية عام 2009. تراجعت أصول القطاع العقاري بسبب تراجع قيمة الاستثمارات العقارية والتي تشكل حالياً %60 من إجمالي موجودات القطاع أو ما يعادل انخفاضا قدره 163 مليون دينار كويتي لتصل إلى 3.2 مليارات دينار كويتي في نهاية عام 2010، وذلك نتيجة بيع جزء من الأصول العقارية من قبل بعض الشركات لغرض الوفاء بالتزاماتها المالية.
بالإضافة إلى ذلك، شهدت الاستثمارات المالية والتي تشكل حوالي %28 من أصول القطاع تراجعاً بنسبة %6.5 أو ما يعادل انخفاضا قدره 107 ملايين دينار كويتي لتصل إلى 1.5 مليار دينار كويتي نهاية عام 2010، حيث تعتمد بعض الشركات على تسييل جزء من محافظها المالية لحاجتها إلى السيولة النقدية للوفاء بالتزاماتها المالية أو لضمان استمرارية الأنشطة التشغيلية في ظل انكماش السوق الائتماني بالإضافة إلى توجه بعض الشركات إلى الابتعاد عن المخاطر المالية الناتجة عن عدم الاستقرار في أسعار الأصول المالية.
العوامل التي ضغطت
تأثرت الشركات العقارية خلال عامي 2009 و2010 بشكل كبير بركود السوق العقاري والانكماش في سوق الائتمان، بالإضافة إلى التباطؤ في تنفيذ المشاريع العقارية بسبب عزوف بعض المطورين العقاريين عن الدخول في مشاريع جديدة ضمن ال BOT لما تتضمنه من شروط غير مشجعة.
وظهرت بوادر إيجابية مع نهاية النصف الأول من عام 2011، حيث ارتفعت أصول القطاع بنسبة %2.4 أو ما يعادل 129 مليون دينار كويتي لتصل إلى 5.6 مليارات دينار كويتي في نهاية يونيو 2011 مقارنة مع 5.4 مليارات دينار كويتي في نهاية عام 2010.
شكل ارتفاع الاستثمارات العقارية حوالي %89 من إجمالي الارتفاع في أصول القطاع، حيث ارتفعت بنسبة %3.5 لتصل إلى 3.4 مليارات دينار كويتي وبالتالي شكلت نحو %60 من إجمالي الأصول. في المقابل، شهدت الاستثمارات المالية انخفاضا بنسبة %10 أو ما يعادل 149 مليون دينار كويتي خلال النصف الأول من عام 2011 لتصل إلى 1.38 مليار دينار كويتي في نهاية يونيو 2011 لتعود بذلك إلى مستويات عام 2006. جاء هذا الانخفاض في قيمة الاستثمارات المالية نتيجة الهبوط الحاد في أسواق المال المحلية والعالمية، بالإضافة إلى إعادة هيكلة بعض الشركات لأصولها عبر تسييل بعض المحافظ المالية للوفاء بالالتزامات المالية والتركيز على الأنشطة التشغيلية.
قروض الشركات العقارية والرافعة المالية
لم يطرأ أي تغيير جذري على ديون الشركات العقارية المدرجة منذ عام 2008، وذلك بسبب التباطؤ في تنفيذ المشاريع نتيجة ارتفاع العرض والتصحيح في أسعار العقارات. بلغت ديون القطاع حوالي 2 مليار دينار كويتي في يونيو 2011 بارتفاع طفيف بلغ 75 مليون دينار كويتي عن مستوى عام 2010. أما بالنسبة لحقوق المساهمين فهي لا تزال قوية عند مستوى 2.5 مليار دينار كويتي. وبالتالي بلغت الرافعة المالية (نسبة الدين الى حقوق المساهمين) للقطاع نحو 0.8 (x) وهي تعتبر نسبة مقبولة مقارنة مع القطاعات الأخرى في بورصة الكويت.
يعتبر الوضع المالي للقطاع جيد بالرغم من انخفاض مصادر الدخل الأساسية، ولكن تبقى ميزانية بعض الشركات مثقلة باستثمارات مالية في أسهم وشركات زميلة، والتي تشكل بعضها مخاطر محتملة على أداء القطاع، خاصة في ظل الأداء المتقلب للأسواق المالية.
ربحية القطاع
منذ عام 2008، وقطاع الشركات العقارية المدرجة في سوق الكويت للأوراق المالية خاسر باستثناء بعض الشركات التشغيلية التي لم يتأثر أداؤها المالي بشكل كبير. بلغت خسائر القطاع 69 مليون دينار كويتي خلال عام 2008 بعد أرباح قياسية بلغت 416 مليون دينار كويتي خلال عام 2007، ثم تضاعفت خسائر القطاع خلال عام 2009 الى 142 مليون دينار كويتي بسبب انخفاض ايرادات الايجارات والمتاجرة بالعقارات وتقييم الأصول العقارية بنسبة %59 لتصل الى 220 مليون دينار كويتي نتيجة التصحيح الذي حدث في القطاع وشح السيولة النقدية، إضافة الى الديون المرتفعة لبعض شركات القطاع والتي بلغت 1.98 مليار دينار كويتي نهاية عام 2009.
كما كان للمخصصات مقابل انخفاض قيمة الاستثمارات المالية ومشاريع تحت التنفيذ الدور الأكبر في الضغط على صافي الأرباح، حيث قاربت المخصصات ال 136 مليون دينار كويتي خلال عام 2009 و281 مليون دينار كويتي خلال عام 2008 مقارنة مع 11 مليون دينار كويتي فقط خلال عام 2007.
أما عام 2010، فلم يأت بالتطورات الإيجابية بالنسبة لإيرادات القطاع، حيث بقيت من دون تغيير عند مستوى 238 مليون دينار كويتي. أما إيرادات الأنشطة العقارية، فارتفعت بنسبة %20 لتصل إلى 263 مليون دينار كويتي.
في حين استمرت المخصصات مقابل انخفاض قيمة الاستثمارات المالية ومشاريع تحت التنفيذ، والتي وصلت إلى 118مليون دينار كويتي خلال عام 2010، في إبقاء القطاع خاسراً أو ما يعادل خسارة وصلت إلى 103 ملايين دينار كويتي. باختصار، تعتبر الأعوام الثلاثة الماضية من 2008 حتى 2010 من أصعب الأعوام التي واجهها قطاع الشركات العقارية، حيث وصل إجمالي الخسائر خلال تلك الفترة إلى نحو 313 مليون دينار كويتي، وهي تعتبر قياسية، في حين وصلت المخصصات الإجمالية للفترة نفسها إلى نحو 534 مليون دينار كويتي.
نتائج النصف الأول من عام 2011
وفي تحليل للنتائج المالية للنصف الأول من عام 2011، حيث أعلنت 37 شركة عقارية من أصل 40 شركة مدرجة عن نتائجها المالية، والتي جاءت متواضعة مقارنة مع الفترة نفسها من عام 2010، فقد انخفض صافي الأرباح بنسبة %10 ليصل إلى 21 مليون دينار كويتي مقارنة مع 24 مليون دينار كويتي خلال النصف الأول من عام 2010، كما تشير النتائج المالية لتلك الشركات إلى أن الإيرادات الإجمالية للقطاع بقيت من دون تغيير عند مستوى 186 مليون دينار كويتي، حيث بقيت إيرادات الإيجار عند مستوى 98 مليون دينار كويتي خلال النصف الأول من عام 2011. في حين تضاعفت إيرادات المتاجرة بالعقارات إلى 38 مليون دينار كويتي، مما يؤشر إلى العودة التدريجية للسيولة إلى السوق.
أما إيرادات الاستثمارات المالية، فقد انخفضت بنسبة 64 % لتصل إلى 12.5 مليون دينار كويتي خلال النصف الأول من عام 2011، نتيجة الانخفاض الحاد في أسعار الأسهم، وقلة الفرص الاستثمارية المجدية. من جهة أخرى، ما زالت المخصصات مقابل انخفاض قيمة الأصول العقارية والاستثمارات تشكل العبء الأساسي، ولو بنسبة أقل، مقارنة مع الفترات الماضية، حيث وصلت تلك المخصصات إلى 18.5 مليون دينار كويتي في النصف الأول من العام الحالي مقابل 9 ملايين دينار كويتي في النصف الأول من عام 2010.