كيف يتأثر سوق العقارات وأسعار الوحدات السكنية بعد طرح مشروع "نور"؟

توقع خبراء بسوق العقارات، أن يلقى مشروع نور العقاري الذي طرحته مجموعة طلعت مصطفى رواجًا كبيرًا، لأنه سيكرر تجربة مشروع "مدينتي"، لكنهم قللوا من تأثيره على سوق العقارات الإجمالي في مصر، وأسعار الوحدات السكنية.
وأعلن طلعت مصطفى، الأحد الماضي، إنشاء المشروع في منطقة حدائق العاصمة، أمام العاصمة الإدارية الجديدة على مساحة 5 آلاف فدان، يستهدف تلبية متطلبات النمو السكاني والعمراني في محور منطقة شرق القاهرة، التي يقطنها حالياً نحو 4.5 مليون نسمة، ويتوقع أن يصل إلى 10 ملايين نسمة بحلول 2030، وهو ما يجعل من شرق القاهرة المحور الأول للتنمية في مصر.
واختلف محللان، تحدث إليهما مصراوي، حول قيمة الوحدات السكنية المطروحة في المشروع، فبينما يرى أحدهما أن الأسعار مرتفعة بسبب تحميلها بفترات سداد طويلة،يرى خبير تطوير العقاري أنه حتى مع فترات سداد طويلة يبقى السعر مرتفعا.
هل الأسعار مرتفعة؟
يقول محمود جاد، محلل قطاع العقارات، في شركة العربي الأفريقي الدولي لتداول الأوراق المالية إن أسعار الوحدات السكنية في المشروعات التي تقدم فترات سداد طويلة تكون مرتفعة بسبب مدة سنوات التقسيط، والتي تصل في مشروع "نور" إلى 15 عامًا وهي من أطول مدد تسهيلات السداد في السوق العقاري.
وأشار جاد، إلى أنه وفقًا للأسعار المطروحة في الوحدات السكنية، وبحساب سعر خصم الفائدة البنكية على سعر المتر بعد 15 عامًا والقيمة الحالية للأموال، نجد أن متوسط الأسعار ليس بعيدا عن مستواه الطبيعي في السوق حالياً.
وأضاف "المطور يطرح الوحدات السكنية وكلما زادت سنوات التقسيط وتسهيلات السداد ارتفع السعر نتيجة الفائدة المحسوبة على هذه المدة، وهذا أمر طبيعي ويحدث مع كافة شركات التطوير العقاري في الوقت الحالي".
وأشار إلى أن شركات التطوير العقاري، لجأت لتخفيض هوامش الربح إلى ما بين 30 إلى 35% مقارنة بهوامش ربح كانت تتخطى 40% في محاولة لتوفير عرض في السوق، للتغلب على المشكلة في الطلب بسبب تأثر القوى الشرائية للمستهلكين منذ قرار التعويم.
"التسهيلات في السداد تلجأ إليها الشركات لتحفيز الطلب وجذب شرائح جديدة من المستهلكين، ما يترتب عليه زيادة السعر الإجمالي للوحدات السكنية، نظرا لتحميله بأسعار الفائدة كتكلفة تمويل" بحسب جاد.
بينما يرى أشرف دويدار، خبير التطوير العقاري، إن أسعار المتر في مشروع نور، مرتفع، وسيؤدي لزيادة أسعار الوحدات السكنية في منطقة شرق القاهرة بشكل عام.
وقال دويدار، إنه مع الأخذ في الاعتبار طبيعة زيادة فترات السداد، تظل أسعار الوحدات مرتفعة، خاصة وأن شركة "طلعت مصطفى" سبق وطرحت وحدات سكنية في "مدينتي" على مدد سداد وصلت ل 17 عامًا، وهي شركة صاحبة سمعة جيدة وخدمات ما بعد البيع تجعلها تتمكن من البيع.
"الأسعار ليست رخيصة، خاصة لمن يملك هذا المبلغ، لكن من لا يملك هذا المبلغ فهي شريحة غير واضحة لتلبية احتياجها من العقار، سيجد المشروع مشتري لكن مشتريه ليست فئة جديدة ممن يبحثون عن تمويل متوسط ولا يجد عرض يلبي طلبه" بحسب دويدار.
واتفق المحللان على أن مشروع نور، سيكرّر تجربة مجموعة طلعت مصطفى في بناء مجتمع جديد في منطقة جديدة لم يذهب إليها أحد، وهو ما يدفع شركات التطوير لإنشاء مشروعات في المنطقة المحيطة بالمشروع.
هل يخدم المشروع سوق العقارات؟
يرى دويدار، أن سوق العقارات يعاني منذ أكثر من عامين، وقبل أزمة كورونا، ولا يمكن اعتبار هذا المشروع محركا للسوق بشكل إجمالي.
"المشروع يطرح 140 ألف وحدة سكنية ما بين عمارات وفيلات، بينما نحن نتحدث عن طلب فعلي بنحو 800 ألف وحدة سكنية يتم توفير نحو 300 وحدة سنويا منها فقط بحد أقصى، وبالنظر للأرقام لا يمكن اعتبار المشروع محركا لكنه سيكون عاملا إيجابيا" بحسب دويدار.
ويشير الخبير العقاري، إلى أنه حتى بعد طرح المشروع ستظل هناك شريحة من الطبقة المتوسطة راغبة في التملك ولا تريد السكن في فئة محدودي الدخل، ولا يمكنها الشراء كاش، كما أن الدخل الشهري لا يتحمل قسط كبير.
ويضيف :"المشروع لا يخضع لمبادرات التمويل العقاري التي طرحها الرئيس السيسي، ولن تخدم المستهلك الذي يبحث عن شقة ودخله لا يمكنه تحمل قسط شهري 4 آلاف جنيه إضافة إلى مصاريف المواصلات والمعيشة، إلا إذا كان قرار الشراء قرار العائلة وليست حاجة ملحة للسكن" بحسب دويدار.
وقال دويدار، إن السوق العقاري قابل لأي تجربة جديدة لأنه متعطش لعرض يلبي الطلب الكبير، ومن المهم أن ينظر المطورون العقاريون إلى آليات عمل تحقق الأمان مع المستهلك من حيث مواعيد التسليم وخدمات ما بعد البيع.
هل ترتفع أسعار العقارات؟
يرى دويدار، أن المشروع سيرفع الأسعار في منطقة شمال القاهرة، لأن من يريد تملك وحدة بقيمة تتخطى 1.5 مليون جنيه لا يريد أن تكون مساحتها 76 مترا، فطرح وحدة بهذه المساحة الصغيرة بسعر كبير سيرفع أسعار المناطق المحيطة خاصة مدينة بدر والعاصمة الإدارية.
"ستحدث انتعاشة في المناطق المحيطة بالمشروع، وهذا يعني زيادة الأسعار، لأن من كان يشتري في مشروعات بمناطق بعيدة عن القاهرة لكنها بأسعار منخفضة، لكن طرح وحدات في منطقة قريبة من مدينة بدر وبهذه الأسعار، بالتأكيد سيرفع أسعار الوحدات" بحسب خبير القطاع العقاري.
وأشار إلى أنه خلال الفترة المقبلة، سنراقب تأثير هذا التوسع في شرق القاهرة، على أسعار الوحدات السكنية في القاهرة الجديدة، ما قد يؤدي لتقليل جاذبيتها وانخفاض الأسعار مستقبلا في أكثر المناطق ارتفاعا في الأسعار في الوقت الحالي.
"قد نجد خلال الخمس سنوات المقبلة، توجه سكان القاهرة الجديدة إلى العاصمة الإدارية والمناطق المحيطة، مع زيادة الطلب على العاصمة الإدارية وحدائق العاصمة وينخفض على القاهرة الجديدة، وهذا التحرك قد يخفض أسعار الوحدات العقارية في القاهرة الجديدة" وفقا لدويدار.
ويضيف :"لا يمكن تعميم تأثير المشروع المطروح على إجمالي سوق العقارات، فمثلا مشروعات غرب القاهرة ستظل تعمل في مستوياتها الحالية وفقا للمتغيرات الطبيعية، طالما لم يتم اتخاذ قرارات بنقل شركات ومقرات إدارية إلى ناحية الشرق".