الإمارات : كلفة خدمات الأبراج عنصر ضغط جديد على السوق العقارية

القاهرة - باتت كلفة الخدمات في الأبراج والمجمعات العقارية في الإمارات، تحديداً في دبي، تشكّل هاجس المستثمرين ومالكي العقارات، خصوصاً مع انخفاض أسعار العقارات وإيجاراتها. إذ لفت تقرير أسبوعي لشركة المزايا القابضة إلى أن أسعار هذه الخدمات التي يتحملها المالكون أصبحت تقتطع 40 في المئة من عائدات الإيجار، وتمثل ضغطاً جديداً عليهم في ظل ظروف السوق غير المواتية للبيع أو التخارج من الاستثمارات العقارية حالياً.
وأشار التقرير الذي نشرته صحيفة الحياة إلى أن رسوم الصيانة والخدمات السنوية للوحدات السكنية، حوّلت العائد الاستثماري لتأجير العقارات إلى عبء، وبات الاستثمار في التأجير يكبد خسائر تزيد على 50 في المئة، خصوصاً في حالات التمويل المصرفي للعقارات وتراجع أسعار الوحدات.
ولاحظ أن المالكين يأملون من تطبيق قانون الملكية المشتركة وجمعيات المالكين، بتحديد سقف هذه الرسوم وخفضها إلى مستويات مقبولة تتناسب مع وضع الوحدة السكنية والعائد الاستثماري منها من جهة، وضمان الحصول على الخدمة الملائمة بحيث تكفل استمرار عقاراتهم في وضع مفضل للسنوات المقبلة.
وطالب بالإسراع في تطبيق قانون الملكية المشتركة، وتسجيل جمعيات المالكين لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، المتوقع أن ينظم آليات لاحتساب رسوم الصيانة والخدمة على العقار، والإشراف على مجالات إنفاقها.
وكانت مؤسسة التنظيم العقاري، الذراع التنظيمية لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، أعلنت أن عدد جمعيات المالكين المسجلة لديها بلغ 271، تطبيقاً للقانون الرقم 27 لسنة 2007 في شأن ملكية العقارات المشتركة في الإمارة، وهو قانون يمنح سلطة إدارة المشاريع المشتركة للمالكين عبر تمثيلهم في جمعية واسعة الصلاحيات، أبرزها حرية التفاوض والتعاقد مع شركات إدارات المنشآت والصيانة والخدمات المتصلة بالعقارات.
واعتبر تقرير شركة المزايا، أن إسراع المالكين في تأسيس الجمعيات وتفعيل دورها، كفيل برفع مستوى الخدمات المقدمة في القطاع العقاري، ورفد السوق العقارية بمديري جمعيات مؤهلين لتولي هذه المهمة.
وتقضي الأنظمة المتبعة في جمعيات المالكين، بضرورة أن تنشئ الجمعية فور تأسيسها صندوقين، عاماً واحتياطياً، بحيث تتكون موارد دخل الصندوق العام من رسوم الخدمة المفروضة على المالكين والمرافق المفروضة في مقابل خدمة مرافق تستهلك خارج وحداتهم.
ومن الغرامات نتيجة عدم دفع الرسوم السابقة، والدخل من الاستثمارات والتبرعات الممنوحة إلى الصندوق، وعائدات متطلبات التأمين وأي دخل آخر غير مستحق الأداء، أصولاً في صندوق الاحتياط.
وتشمل النفقات في الصندوق العام تكاليف صيانة المناطق والأصول المشتركة ورسوم المرافق وتلك المستحقة بموجب بيان المبنى، فضلاً عن الرسوم المستحقة الأداء إلى المطور أو المطور الفرعي وأقساط التأمين والتكاليف الخاصة بإعادة المبنى أو المناطق المشتركة إلى حالتها الأصلية، بعد استلام عائدات أي مطالبة تأمين.
وتُضاف إليها تكاليف إصلاح أحد الأصول أو استبدالها بعد استلام عائدات أي مطالبة تأمين، والنفقات الأخرى المتكررة.
وتستهلك رسوم الصيانة حيزاً كبيراً من العائد الاستثماري للوحدات خصوصاً الحديث منها، إذ تراوحت أسعار الصيانة بين 15 و60 درهماً للقدم المربعة سنوياً، في حين تتفاوت الأسعار الحقيقية للرسوم بين 8 و 20 درهماً.
ولفت تقرير المزايا إلى أن تأسيس جمعيات المالكين يتبعه حصول الجمعيات على تأمين ملائم على العقارات التي يديرونها، لأن اللوائح تشترط الحصول على تأمين باسمها لتغطية كل من المبنى بموجب وثيقة تأمين شاملة ضد الأضرار أو الهلاك بسبب الانفجار أو الحريق أو البرق أو العاصفة أو الإعصار أو السيول، وبقيمته الاستبدالية، وفق تأكيد خبير تقويم متخصص كل 3 سنوات على الأقل، يُضاف إلى ذلك، التأمين على التكاليف المتعلقة بالاستبدال أو إعادة المبنى إلى وضعه الأصلي وتشمل إزالة الركام والأتعاب المهنية عند إعادة المبنى إلى حالته الأصلية.
وأكد التقرير، أن تفعيل دور جمعيات المالكين سيكون له دور في تطوير حلول مبتكرة لتوفير الطاقة والمرافق والحفاظ عليها من خلال الحصول على الخدمات الملائمة لذلك ومن المتخصصين الموجودين في الأسواق.
ودعا جمعية إدارة المرافق في الشرق الأوسط، وهي الجمعية المهنية المتخصصة في إدارة المرافق التي تأسست بهدف تحسين مستوى التوعية وتنظيم إدارة المرافق لجهة التدريب والخدمات المقدمة من الشركات العاملة في هذا المجال، إلى المبادرة في رفع مستوى الخدمات في السوق.