بسبب نقص السيولة وأزمة الدولار.. أسعار الوحدات السكنية تواصل الارتفاع والشركات مهددة بالإفلاس

سجلت أسعار العقارات بالسوق المصري، ارتفاعا كبيرا خلال العام الجديد بنسبة وصلت إلى 30% نتيجة العديد من الضغوط والظروف والتحديات التي يشهدها الاقتصاد المصري في زمن الانقلاب الدموي بقيادة عبدالفتاح السيسي بشكل عام والقطاع العقاري بشكل خاص.
وتوقع كبار المطورين العقاريين أن تواصل الأسعار خلال الشهور المقبلة ارتفاعها بسبب أزمات الدولار وارتفاع أسعار مواد البناء بصورة غير مسبوقة .
وأرجعوا زيادات الأسعار إلى الزيادات المتتالية في تكاليف البناء، وتراجع قيمة الجنيه أمام الدولار والتي تسببت في اضطرابات اقتصادية ، وتراجع القدرة الشرائية للمواطنين .
وحذر كبار المطورين من أن الشركات العقارية تواجه شبح الإفلاس مطالبين حكومة الانقلاب بدعم مبادرات التمويل العقاري من أجل تنشيط السوق .

معدلات التضخم
من جانبه قال الخبير العقاري ريمون عهدي إن "ارتفاع تكلفة مدخلات الصناعة أثرت بشكل كبير على جميع القطاعات حال الفترة الأخيرة؛ لاسيما بعد ارتفاع تكلفة النقل ما يقرب من 800% خلال الفترة الأخيرة، ، وبالتالي كان القطاع العقاري الأكثر تأثرا".
وأضاف عهدي في تصريحات صحفية، أن عام 2022 جاء بمفاجآت على جميع القطاعات وعلى وجه التحديد العقارات مع زيادة معدل التضخم السنوي لمستويات قياسية، والتي تعتبر الأعلى منذ 4 سنوات وترتب عليه زيادة تكلفة التشغيل وتكلفة التمويل ، بالإضافة إلى ارتفاع إجمالي تكلفة البناء التي أدت بشكل مباشر لارتفاع أسعار العقارات بنسبة 30% خلال العام 2022.
وأكد أن السوق العقاري يعد من الأسواق التي تعاني من بطء دورة رأس المال، وتعد من المعوقات التي تواجه أغلب شركات التطوير في الفترة الحالية، لافتا إلي أن لجوء شركات التطوير العقاري إلي مد فترات السداد حتى 10 سنوات هو نتاج طبيعي ليقوم المطور بدور البنوك في عملية التمويل وعلى أقساط طويلة ليتمكن من تحقيق مبيعات جيدة.
وأشار عهدي إلى أن السوق العقاري بحاجة مُلحه لزيادة دور وفاعلية التمويل العقاري للعملاء، باعتباره كلمة سر نشاط القطاع العقاري من جديد.

التكلفة الإنشائية
وقال محمد منير، رئيس مجلس إدارة إحدى الشركات العقارية ، إن "التكلفة الإنشائية لتنفيذ المشروعات ارتفعت خلال الشهور الأخيرة بنسبة 30%، الأمر الذي سيؤدي للتأخير في مرحلة تسليم المشروعات من سنة إلى سنة ونصف على الأقل".
وأضاف منير في تصريحات صحفية أن ارتفاع التكلفة الإنشائية للمشروعات بنسبة 30% ستؤدي إلى زيادة أسعار الوحدات العقارية بالمشروعات التي ستطرح مستقبلا بنسبة 20% مقارنة بالمشروعات المطروحة خلال العام 2022.
وتوقع أن يعيش السوق العقاري خلال الفترة المقبلة حالة من عدم الاستقرار نظرا للارتفاعات المستمرة في أسعار المواد الخام بنسب وصلت إلى 30%، وهو ما يؤثر بشكل كبير على التكلفة التنفيذية للمشروعات.
وطالب القطاع المصرفي بالتدخل لتوفير التمويلات اللازمة للشركات للخروج من هذه الأزمة وسد الفجوة التمويلية لدى عدد كبير من المطورين.

شبح الإفلاس
وقال المهندس محمد البستاني رئيس جمعية مطوري القاهرة الجديدة، إن "المطورين العقاريين يواجهون أزمة كبيرة في نقص السيولة وعدم توافر المواد الخام، متوقعا صعود الأسعار بنسبة 25% على الأقل خلال العام الحالي في ظل ارتفاع التكلفة".
وأكد البستاني في تصريحات صحفية أن الشركات العقارية اجتمعت منذ أيام لصياغة مذكرة عاجلة بمطالبها لمواجهة شبح الإفلاس وارتفاع التكلفة وعدم وجود دعم من البنوك.
وأوضح أن المذكرة تضمنت 7 بنود في محاولة لإنقاذ القطاع كالآتي:
1- إضافة مدة زمنية لكل المشروعات الجاري تنفيذها، تتراوح بين 9 و12 شهرا بدون احتساب أي فوائد.
2- إرجاء سداد الأقساط والفوائد على الأراضي لمدة زمنية توازي المهلة الممنوحة لتنفيذ المشروعات لجميع الأقساط المتبقية.
3- انضمام القطاع العقاري لمبادرة حكومة الانقلاب المخصصة لدعم الصناعة بتمويلات 150 مليار جنيه وبفائدة 11% مدعمة.
4- طرح الأراضي الجديدة بأقساط على فترات زمنية طويلة تصل إلى 10 سنوات، بحيث يكون سداد فوائد الأقساط من العام الأول، ولكن يبدأ سداد قسط الأرض نفسها من العام الرابع لتنفيذ المشروع، أسوة بما تم سابقًا.
5- اللقاء العاجل مع محافظ البنك المركزي لمناقشة الوضع الراهن لملف التمويل العقاري باعتباره حلا عاجلا وضرورة ملحة أمام شركات التطوير العقاري للحفاظ على المبيعات وسد الفجوة بين أسعار البيع والقدرة الشرائية للعملاء، والتأكيد على تبني فلسفة أن تكون الوحدة ضامنة للتمويل العقاري وليس القدرة الائتمانية للعميل.
6- العمل بكامل الجهود المتاحة للتوسع في ملف تصدير العقار، وذلك لتوفير عملة صعبة ، والحفاظ على مبيعات الشركات العقارية، مع ضرورة النظر في الرجوع لنسبة 75% حتى يتمكن المطور من عمل مراحل دون إخلال يؤدي لخسائر له.
7- اعتبار المشروع العقاري منتهيا في حالة تنفيذ نسبة 90% وعدم مطالبة المطورين بأي فروق مالية .

الشهادات البنكية
وكشف داكر عبد اللاه، عضو شعبة الاستثمار العقاري باتحاد الغرف التجارية، أن عام 2023 سيشهد ارتفاعا في أسعار العقارت نتيجة للطلب المتزايد والتخوف من ارتفاع تكلفة البناء والتشييد خاصة في أسعار خامتي الحديد والأسمنت.
وحذر عبد اللاه في تصريحات صحفية من أن الاستثمار في الشهادات البنكية سيؤثر سلبا على قطاع العقارات رغم أنه استثمار قصير الأجل ولمدة عام واحد، أما العقار فيعد استثمارا متوسط وطويل الأجل.
ونوه بأن خطة شركات التطوير العقاري في نظام شراء الوحدات تعتمد على فترات سداد تصل إلى 10 سنوات في بعض الأحيان وهذا التوجه في ظل شهادات البنك الجديدة قد يكون عنصر جذب من خلال شراء هذه الشهادات بجزء من ثمن الوحدة العقارية والاستفادة بعائدها في سداد الأقساط الخاصة بوحدته.
ودعا عبد اللاه إلى ضرورة تدخل الجهات المعنية والرقابية لمنع تلاعب البعض بأسعار الخامات والسلع والمغالاة فيها والضرب بيد من حديد على المغالين أو الذين يستغلون الأوضاع الاقتصادية لتحقيق مكاسب مبالغ فيها على حساب المواطن.