خبراء: ارتفاع الفائدة والتسجيل أبرز تحديات التمويل العقاري في 2018

استعرض عددًا من المطورين العقاريين فرص استغلال نشاط التمويل العقاري كأحد أبرز الآليات القائمة بالسوق في دعم العملاء لتملك الوحدات السكنية بالسوق العقارية، منوهين بأن صعوبة إجراءات التمويل العقاري واشتراطاته المتمثلة فى تواجد الوحدة السكنية المنشأة بالسوق وتسجيلها رسميًا، فضلا عن تقديم إثبات للدخل، تحد من إمكانية تعميم آلية التمويل العقاري وتفعيلها بصورة أكبر داخل السوق العقارية.
وحضر الجلسة طارق المغازي، الرئيس التنفيذي لشركة بيتا مصر، ومحمد عبد الكريم الرئيس التنفيذى لشركة معادي للتنمية والتعمير، ومحمد إدريس رئيس مجلس إدارة شركة مبانى إدريس.
وقال محمد عبد الكريم، الرئيس التنفيذي لشركة المعادي للتنمية والتعمير، إن دعم العملاء بالسوق على تملك الوحدات السكنية عبر آلية التمويل العقاري غير مفعلة بالمستوى المطلوب وبعيدة عن الاستخدام الفعلي للعملاء.
وأضاف خلال مشاركته بفعاليات اليوم الأول لمؤتمر سيتي سكيب العقارى بجلسة "التمويل العقاري" والتى يشارك بها عدد من خبراء القطاع العقاري، أن اشتراطات التمويل العقاري في دعم العملاء والتى يأتى فى أبرزها أن تكون الوحدة السكنية منشأة ومتواجدة بالفعل ومسجلة رسميًا، لا يتماشى مع غالبية شركات التطوير العقاري والتى تعمل على بيع وحدات مشروعاتها السكنية قبل بدء الإنشاء الحقيقي، وهو المعروف في مجال العقارات ب"التسويق على الماكيت"، حيث تباع الوحدة بأسعار منخفضة عن مثيلتها التي تباع بعد الانتهاء من تنفيذ المشروع.
وتابع عبدالكريم: أن شركات التطوير العقاري تلجأ إلى الاعتماد على آليات أخرى تتماشى مع طبيعة عملها بالسوق وحجم الوحدات المنتج وآليات البيع بالسوق، عبر الاعتماد على التأجير التمويلى أو فتح اعتمادات من البنوك، مشيرًا إلى أن نشاط التمويل العقاري يقتصر على مساحات محددة من الوحدات السكنية ولا يدخل فى تمويل العميل الراغب فى شراء وحدة سكنية بمساحة كبيرة.
وأوضح رئيس المعادي للتنمية والتعمير، أن شركته بدأت حاليًا في طرح وحدات سكنية بمساحات تتراوح بين 80 و90 متر مربع، بما يتلائم مع إمكانية منح العملاء القدرة على التعامل عبر نظام التمويل العقاري، وتستهدف الشركة طرح وحدات سكنية جديدة بمشروعاتها بالقاهرة بمسطحات أصغر للاستفادة من مبادرة التمويل العقارى.
ولفت إلى ضرورة أن يتم منح شركات التطوير العقاري الفرصة للعمل عبر نشاط التمويل العقاري بآليات ميسرة، من خلال الاعتماد على أرض المشروع والتراخيص ودراسة المشروع كوثائق إثبات قوية تيسر من حصول الشركة على إمكانية تسويق وبيع مشروعاتها بنظام التمويل العقارى.
وطالب بضرورة أن تتوسع شركات التمويل العقارى فى القيام بدور أكبر لنشر الوعى بآلية التمويل العقارى لدى العملاء وذلك من خلال التواجد بداخل مقرات الشركات العقارية للتسويق لمنتج التمويل العقارى بغرض تقديم آليات أيسر أمام العملاء فى الحصول على الوحدات عبر آلية التمويل العقارى.
وقال طارق مغازي، الرئيس التنفيذي لشركة بيتا مصر، أن هناك العديد من التحديات المواجهة للتمويل العقاري، أهمها ارتفاع نسبة الفائدة وهو ما يجعل من الصعب اللجوء للتمويل العقاري، وخصوصًا أن المطور العقاري يقدم للعميل وحدة لا تتضمن قيمتها سعر الفائدة فتكون منخفضة مقارنة بالتمويل العقاري، بالإضافة إلى صعوبة الإجراءات المطلوبة للحصول على تمويل عقاري.
وأضاف خلال مشاركته بفعاليات اليوم الأول لمؤتمر سيتى سكيب العقارى بجلسة "التمويل العقارى" والتي يشارك بها عدد من خبراء القطاع العقارى، أن التمويل العقاري يتطلب وجود وحدة قائمة جاهزة المرافق لتمويل العميل، وهو ما لا يحتاجه المطور في هذه الحالة، لأن المطور يطلب التمويل لتنفيذ الوحدة وليس تمويل العميل، موضحًا ان تنفيذ جزء كبير من الوحدة يشجع شركة التمويل على شراء العقار المنفذ من المطور، وليس تنفيذ كامل المشروع.
ومن جانبه أشار المهندس محمد إدريس، رئيس مجلس إدارة شركة مباني للاستثمار العقاري،إلى أن التمويل العقاري ليس له دور قوي في السوق العقارية، وخاصة أنه يشترط وجود وحدة سكنية جاهزة يتم تمويلها، وهو ما لا يتم بالسوق، مشيرًا إلى أن ارتفاع سعر الفائدة عقب التعويم لم يقابله ارتفاع في دخل العميل، وهو ما دفع شركات الاستثمار العقاري لتمويل العميل، وهو ما تسبب في الضغط المالي على الشركة.
وأكد إدريس أنه رغم الحلول التي قدمتها شركات الاستثمار العقاري للعملاء إلا أن العميل لا يزال يعاني أزمة في الحصول على الوحدة وسط غياب لدور التمويل العقاري، وهي المشكلات التي تتطلب حلول سريعة لدعم القطاع العقاري، مشيرًا إلى أن التمويل العقاري يمكنه الوصول لفترات زمنية أطول وهي الفترة التي يزداد معها قيمة الوحدة العقارية. أشار إلى أنه في حالة سداد العميل لقيمة الوحدة فهناك إجؤاءات طويلة لاسترداد الوحدة وهو ما يعكس حجم المشكلة التشريعية.
ولفت إلى أنه رغم انخفاض سعر الفائدة إلا أن هناك ارتفاع في تكلفة مواد البناء وهو ما يجعل الوحدة العقارية ذات تكلفة مرتفعة رغم انخفاض سعر الفائدة، مشيرًا إلى أنه يمكن الاستفادة من أزمة الرهن العقاري ومعرفة كيفية التغلب عليها بدلاً من التخوف من حدوثها.