الإيجار المنتهي بالبيع أبرزها.. 4 شروط ل التصرف فى العقارات

أقر مجلس النواب السابق عددا من التشريعات الهامة ، وعلى رأسها قانون الإستثمار الجديد، والذي يدعم حرية المنافسة ومنع الممارسات الاحتكارية وحماية المستهلك،واتباع مبادئ الحوكمة والشفافية والإدارة الرشيدة وعدم تضارب المصالح، إلى جانب العمل على استقرار السياسيات الاستثمارية وثابتها، علاوة على سرعة إنجاز معاملات المستثمرين والتيسير عليهم بما يحقق مصالحهم المشروعة، بشكل يضمن حق الدولة فى الحفاظ على الأمن القومى والمصلحة العامة.

ضوابط التصرف فى العقارات عن طريق البيع

ونص القانون على أنه في الحالات التى يكون التصرف فى العقارات بالبيع، يجوز لكل مستثمر لأغراض إقامة المشروعات الاستثمارية أو توسيعها أن يقدم طلبا بالتعاقد عليها، شرط أن تتوفر فيه الشروط الفنية والمالية التى تحددها الهيئة بالتنسيق مع الجهة الإدارية صاحبة الولاية.
القانون يحظر بيع أو تأجير هذا النوع من العقارات.. تفاصيل
زيادة إيجار الشقة 10% سنويا..10 مقترحات من النواب لحل مشكلة الإيجار القديم
ولا تنتقل ملكية العقارات إلى المستثمر فى هذه الحالات:
1- سداد كامل الثمن وبدء الإنتاج الفعلى للمشروعات ذات الطبيعة الإنتاجية.
2- الانتهاء من تنفيذ المشروعات العقارية أو السياحية.
3- بدء مزاولة النشاط لغير ذلك، ويجب أن يتضمن العقد المبرم مع المستثمر نصا بذلك.
ويجوز للهيئة بناءً على طلب المستثمر بعد موافقة الجهة الإدارية صاحبة الولاية، الاتفاق على تأجيل سداد كامل الثمن أو بعضه أو غير ذلك من التيسيرات إلى ما بعد التشغيل الفعلى للمشروع، ويجدد العقد ما يلزم لذلك من ضمانات وإجراءات،وتسرى ذات الأحكام السابقة على نظام الإيجار المنتهى بالتملك.
عند تزاحم طلبات المستثمرين فى التعامل على العقارات اللازمة لإقامة مشروعات استثمارية سواء بنظام البيع أو التأجير أو التأجير المنتهى بالتملك أو الترخيص بالانتفاع، تكون المفاضلة بين من استوفى منهم الشروط الفنية والمالية اللازمة للاستثمار بنظام النقاط وفقا لأسس مفاضلة من بينها قيمة العرض المقدم من المستثمر أو المواصفات الفنية أو المالية الأخرى.
وإذا تعذرت المفاضلة بين المتزاحمين بنظام النقاط جاز إجراؤها وفقًا لأعلى سعر يقدم منهم.
وتبين اللائحة التنفيذية لهذا القانون أحوال التزاحم، وضوابط إجراء تلك المفاضلة والأسس التى تتم بناء عليها.
و يكون تقدير ثمن البيع أو القيمة الإيجارية أو مقابل الانتفاع عن طريق إحدى الجهات الآتية: الهيئة العامة للخدمات الحكومية، اللجنة العليا لتثمين أراضى الدولة بوزارة الزراعة، هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، الهيئة العامة للتنمية الصناعية، وذلك وفقًا لطبيعة النشاط المستهدف إقامته.
وتلتزم جهة التقدير بضم ممثلين من ذوى الخبرة فى عضوية لجان التقدير، وإنهاء عملية التقدير خلال مدة لا تجاوز ثلاثين يوما من تاريخ تقديم طلب التقدير إليها،وتبين اللائحة التنفيذية لهذا القانون المعايير والضوابط والإجراءات اللازمة لمباشرة عملية التقدير، ومدة صلاحيته، والأتعاب التى يتم سدادها لجهة التسعير من الجهة صاحبة الولاية عند إتمام التخصيص.
و تشكل بقرار من الرئيس التنفيذى للهيئة وباعتماد من الوزير المختص لجنة أو أكثر تضم عناصر فنية ومالية وقانونية تتناسب وظائفهم وخبراتهم مع أهمية وطبيعة موضوع التعاقد، للت فى طلبات التصرف فى العقارات للمستثمرين فى الأحوال المختلفة وفقا لأحكام هذا الفصل هلال مدة لا تجاوز ثلاثين يومًا من تاريخ ورود الرأى الفنى فى طلب المستثمر من جهة الولاية والذى يجب أن تقدمه جهة الولاية خلال أسبوع من تاريخ ورود الطلب وتعتمد قراراتها منه، وتخطر الهيئة مقدم الطلب بهذا القرار.
وتبين اللائحة التنفيذية لهذا القانون إجراءات عمل اللجان المشار إليها، وكيفية الإخطار وطرق سداد الثمن أو القيمة الإيجارية أو مقابل الانتفاع بحسب الأحوال، وأيلولة المستحقات إلى الجهات المختصة كاملة، كما تبين اللائحة التنفيذية إجراءات إعداد وتحرير العقود فى كل حالة وفق نماذج العقود المعتمدة من مجالس إدارة الهيئة بعد مراجعتها من مجلس الدولة.
و فى جميع الأحوال التى يتم فيها التصرف فى العقارات المملوكة ملكية خاصة للدولة أو للأشخاص الاعتبارية العامة، يتعين على المشروع الاستثمارى الالتزام بالغرض الذى تم التصرف فى العقار على أساسه ولا يجوز تغيير هذا الغرض إلا بعد الموافقة الكتابية من الجهة الإدارية صاحبة الولاية فى الأحوال التى تسمح فيها طبيعة العقار وموقعه بهذا التغيير وبشرط سداد المبالغ التى تبين اللائحة التنفيذية معايير تحديد قيمتها، وتلتزم هذه الجهة بالرد على طلب تغيير الغرض خلال ثلاثين يومًا من تاريخ تقديمه وإلا اعتبر عدم الرد رفضًا للطلب.
ويحق للمستثمر التظلم من هذا القرار أما اللجنة المنصوص عليها بالمادة (83) من هذا القانون.
وفى جميع الأحوال، لا يقبل طلب تغيير الغرض قبل انقضاء عام من تاريخ بدء الإنتاج أو مزاولة النشاط.

وعرف القانون المنطقة الاستثمارية بأنها : منطقة جغرافية محددة المساحة والحدود، تخصص لإقامة نشاط معين أو أكثر من الأنشطة الاستثمارية المتخصصة وغيرها من الأنشطة المكملة لها، يقوم على تنميتها ووضع بنيتها الأساسية مطور لتلك المنطقة.