سوق العقارات .. لغز گبير !!

المدن الجديدة هل تحل ازمة سوق العقارات ؟ سوق العقارات في مصر سوق غريب وعجيب بكل المقاييس.. فهو اشبه باللغز الذي يحتاج الي حل ..ففي الوقت الذي انهارت فيه اسواق العقارات في معظم دول العالم وانخفضت اسعار الوحدات السكنية بعد الازمة المالية العالمية توقع الكثيرون ان يقع السوق المصري تحت طائلة الازمة وتبدأ اسعار الشقق والوحدات السكنية في الانخفاض .. ولكن اظهر السوق المصري صموده وقوته في مواجهة الازمة واحتفظ بالأسعار المرتفعة للمباني والوحدات السكنية .. وبيبقي السؤال ما سر هذه اللغز ؟
المتابع حاليا لسوق العقارات في مصر يجد ان السوق تسيطر عليه حالة من الركود بسبب الاسعار المرتفعة للشقق والمباني السكنية خاصة الفاخرة منها المتواجدة بالمدن الجديدة ، فسعر المتر بالنسبه للشقق في المناطق المتميزة يتراوح بين 1500 جنيه4الاف جنيه ، وفي المناطق العشوائية يصل الي 1200 جنيه ، اما اسعار الاراضي فهي مرتفعه ايضا فسعر المتر في المناطق العشوائية يصل الي 1600 جنيه وعلي الشوارع الرئيسية يتراوح السعر بين 10 و15 الف جنيه ، وفي الزمالك والمهندسين ومصر الجديده يصل الي 20 و30 الف جنيه اما علي الطريق الصحراوي فأسعار الاراضي اصيبت بالجنون وهي تبدأ من 150 الفا وتنتهي الي 2 مليون جنيه للفدان الواحد ، ولم يقتصر الارتفاع في اسعار الشقق علي التمليك فقط ولكنه امتد أيضا الي الايجار حيث يتراوح ثمن تأجير الشقة بشارعي فيصل والهرم بين 500 و1500 جنيه بالنسبة للمساحات الصغيرة .
أسعار مرتفعة
ورغم وجود شبح الازمة المالية العالمية وسيطرة حالة الركود علي حركة البيع والشراء في سوق العقارات المصري الا ان الاسعار المرتفعة لا تزال متجمدة وترفض الانخفاض ، وهذه ما يفسره د.حسام البرمبلي استاذ العمارة بهندسة عين شمش وصاحب احد مكاتب الانشاءات العقارية موضحا انه توجد عدة اسباب جعلت اسعار العقارات مرتفعة رغم العوامل السابقة ورغم أيضا الهبوط في اسعار مواد البناء والتسليح واولها الحديد الذي انخفضت اسعاره من 8الاف جنيه الي 4 الاف جنيه في الطن الواحد ، واول هذه الاسباب أن أكثر المجمعات السكنية والعمارات القائمة تم بناؤها وقت ارتفاع أسعار مواد البناء، عندما كان سعر طن الحديد 0008 جنيه أيضا ارتفاع أجر الأيدي العاملة والذي تضاعف عدة مرات خلال العام الأخير بسبب ارتفاع أسعار السلع الأساسية.
ازمة عالمية
واشارت د. اميمه صلاح رئيس المركز القومي لبحوث الإسكان بوزارة الإسكان والمجتمعات العمرانية الجديدة، ان مجال الاسكان في مصر تأثر بالازمة المالية العالمية مثل معظم دول العالم ولكن درجة التأثر كانت قليلة للغاية ، وارجعت ذلك الي الثقافة المصرية التي تؤمن بالتملك وليس الإيجار، وهو ما يشجع أصحاب العقارات علي التمسك بالأسعار المرتفعة. وأشارت إلي أن متر البناء يكلف ما بين 1300 و1500 جنيه، إلا أن سعر البيع يكون بأكثر من ضعف هذا المبلغ، وأضافت أن سوق العقارات في مصر لن يتراجع بالنسب المتوقعة، لأن للعقار طبيعة خاصة، منها أنه لا توجد له تاريخ صلاحية، ولا سنة موديل، وصيانته قليلة التكاليف مقارنة بتكاليفه الأساسية. ومن جانبه يري محمد العماوي صاحب احدي شركات الاستثمار في العقارات إن التمويل العقاري في السوق المصري يتسم بأنه أكثر انضباطا من الأسواق المماثلة في أمريكا وأوروبا، ويعد هذا من أهم الأسباب التي جعلت سوق التمويل العقاري في مصر أقل تأثرا من الأسواق الأخري بالازمة العالمية ، بل أن السوق العربي ككل كان أكثر تماسكا وأقل تأثرا بالأزمة علي وجه العموم، ولكن ما يتميز به السوق المصري بالتحديد هو النمو السكاني المطرد، والذي سيعمل علي سرعة نموه واتساعه بشكل كبير، فمع زيادة عدد السكان بشكل سريع، يزداد أيضا الطلب علي الوحدات السكنية والعقارية بقدر كبير ومتواصل، وتتسم الزيادة علي الطلب بأنها زيادة تشمل كل الوحدات العقارية ومنها الوحدات السكنية والتجارية والمكاتب الإدارية.
شروط محددة
ويضيف ان السوق المصري سوق مستقر ولم يتأثر بالازمة المالية العالمية لقلة اعداد المضاربين في هذا السوق ، وهو ما ادي الي زيادة عدد المستثمرين الأجانب في مصر الذين سمح لهم القانون مؤخرا بتملك وحدات سكنية بشروط محددة، بالإضافة إلي اقبال عدد كبير من السياح العرب والأجانب علي تملك وحدات بالمناطق السياحية والترفيهية هذا إلي جانب زيادة عدد الجامعات الأجنبية في مصر، وما يتبع ذلك من زيادة عدد الطلاب والمدرسين الأجانب الذي يفضلون الإقامة في وحدات سكنية عن الفنادق لقلة تكلفتها وخصوصيتها وبالطبع كل هذه الاسباب جعلت السوق العقاري يحتفظ باسعاره المرتفعة
أحمد عبيدو
أحمد زكريا