وليد الكفرواى : الحكومة "حكم وخصم" في فض المنازعات مع المستثمرين

قال وليد الكفراوي، الرئيس التنفيذي لشركة أفق للتنمية العقارية، إن الأيدي المرتعشة للحكومات المتعاقبة منذ اندلاع الثورة وحتى الآن هى السبب الرئيسي فى عدم التوصل إلى تسوية وتوفيق أوضاع شركات الظهير الصحراوى حتى الآن مشيرا الى اتجاههم لإنشاء جمعية تضم"مستثمري الطريق الصحراوي" من الكيلو 42الي الكيلو 82 من أجل التواصل مع الدولة ووضع آليات التفاوض مع الحكومة وحل مشكلات المستثمرين بهذه المنطقة .
وأضاف فى حوار خاص ل "أموال الغد " أن الحكومة الحالية مطالبة بسرعة البت فى التسويات المقدمة إليها من خلال التعامل مع كل مستثمر على حدة والتفريق بين المستثمر الجاد من غيره على ألا تكون الحكومة هى الخصم والحكم فى نفس الوقت مطالبا بضرورة ترك الأمر للقضاء وتخصيص محكمة للفصل سريعا فى تلك المنازعات لبث الثقة فى الاستثمار فى مصر خلال الفترة المقبلة .
وأوضح أن شركته تقيم مشروعين خلال الفترة الحالية هما افق جاردنز بطريق مصر الاسكندرية الصحراوي والذى سيتم تسليمه فى موعده خلال2013 بالاضافة الى المرحلة الاولى من مشروع ريوس والذى سيتم تسليمه فى 2014 مشيرا الى اتفاق شركته فى وقت سابق مع شركتى ماونتن فيو ولافيستا لإقامة مشروعات مشتركة على بعض أراضيها إضافة إلى دراسة مشروع آخر مع لافيستا عبارة عن مجمع سكني وتجاري وإداري بغرب القاهرة بحجم مبيعات متوقع 1.6مليار جنيه.
كيف تري السوق العقاري خلال الفترة الحالية فى ظل الاضطرابات السياسية التى تشهدها البلاد ؟
السوق العقاري يحكمه عاملان يؤثران على نشاطه يتمثل العامل الأول في حالة العرض والطلب وهو عامل داعم للسوق العقاري حيث لا يزال هناك ارتفاع لنسبة الطلب عن العرض داخل السوق بفضل الكثافة السكانية ،إضافة الى ارتفاع نسبة الزواج خاصة وان القطاع الخاص مسئول عن توفير نحو 120الف وحدة سكنية سنوية لهم كان ينتج منها في قمة ازدهار السوق العقاري40 الف وحدة فقط.
بينما يتمثل العامل الثاني المؤثر فى رواج السوق من عدمه فى استقرار الأوضاع السياسية والأمنية والتي تشهد العديد من الاضطرابات منذ اندلاع الثورة قبل عامين مما يؤثر سلبا وبشكل مباشر على القطاع العقاري ويمثل التحدي الأكبر أمام القطاع خلال الفترة لتخوف المستثمرين من التوسع داخل السوق بسبب تلك الأحداث .
وما أبرز العوامل التي يمكن من خلالها تنشيط السوق خلال تلك الفترة ؟
هناك العديد من العوامل التي يجب توافرها لتنشيط كافة قطاعات الدولة بشكل عام والقطاع العقاري بشكل خاص ،تأتى فى مقدمتها الاستقرار السياسي والأمني والذي ينعكس بشكل مباشر على الأوضاع الاقتصادية مما يعطى الفرصة لجذب الاستثمار والمستثمرين بالإضافة الى عودة الشركات الضخمة والمتعددة الجنسيات والتي تساهم بشكل جيد فى القضاء على البطالة من خلال توفير آلاف فرص العمل مما يتعكس فى نهاية الأمر على تحقيق معدلات نمو جيدة .
كما أن الحكومة مطالبة خلال الفترة الحالية بوضع آلية للتصالح مع المستثمرين لبث الثقة فى الاستثمار بمصر مجددا لأن الحكومة تحدثت كثيرا عن التسوية مع المستثمرين ولكنها لم تحدد آليات هذه التسوية،خاصة أنها لم تحدد الطرف الذي سيحكم بينها وبين المستثمرين وهو ما سيجعل الحكومة خصما وحكما في هذه التسوية،فالتصالح في حد ذاته كلمة مهمة وجيدة ولكن لا أحد يعرف أسس هذه التسويات،لأن هناك فرقا بين الإجبار والتصالح .
برأيك من الطرف المحايد الذي يمكنه الفصل بين الحكومة والمستثمرين ؟
في كل بلاد الدنيا القضاء يمثل الحكم بين المستثمر والحكومة،فهو يمثل الحل الأمثل للتسوية وخاصة في حالة وجود الأيدي المرتعشة التي تخاف من المساءلة على إقرار تسوية معينة وبالتالي فالقضاء ينفي أي شبهة محاباة أو تواطؤ على الطرف الحكومي الذي أقر التسوية .
ولكن التسويات تحتاج لسرعة النظر فيها والقضاء المصري يعاني البطء الشديد؟
لا يجب أن يردعنا هذا العامل عن اللجوء للقضاء لأنها مشكلة الحكومة وليس المستثمر لأن الحكومة يمكنها تخصيص جزء من المحكمة الاقتصادية لتسوية هذه المنازعات يقدم لها كلا الطرفين المستندات الخاصة بهما مع وجود محكمة ثانية يتم الطعن لديها على الحكم إذا لم يرض أحد الطرفين بالحكم ،والحكومة لا تدرك حتى الآن انها تدور في حلقة مفرغة لأنها اذا أقرت تسوية ما ولم يوافق عليها المستثمر فإنه سيلجأ للتحكيم الدولي.
وما هو موقفكم من القرار الذي تبنته حكومة الجنزوري بشأن توفيق أوضاع الأراضي الزراعية ؟
لم يتم التوصل لأي اتفاق مع الشركات بخصوص هذا القرار حيث أدت ظاهرة الأيدي المرتعشة إلى توقف تنفيذ هذا القرار كما ظهرت العديد من الحالات التي تحتاج لدراسات منفردة مثل وجود بعض الشركات التي قامت بشراء الأراضي وتريد الانضمام للتسوية كما أننا في مشروع "ريوس" الذي تنفذه الشركة ظهر الجدال حول ضم الشوارع الموجودة بالمشروع للمساحة المنزرعة أو ضمن المباني.
كما كان هناك مبادرة سابقة تقدم بها أمين أباظة وزير الزراعة الأسبق والتي قررت عدم تحصيل أية غرامات على المباني المقامة بهذه الأراضي، إذا لم تتجاوز 2٪ وتحصيل غرامة 15 ألف جنيه على كل 1% من إجمالي المساحة لما يزيد على 2%، ليصل سعر الفدان إلى 100 ألف جنيه وما يزيد على مساحة 2%، ليتم زيادة الغرامة ليصل سعر الفدان إلى 1.5 مليون جنيه.
وهل تتواصلون مع الحكومة الحالية لتوفيق أوضاعكم ؟
منذ اندلاع الثورة وحتى الآن جاءت 6 حكومات كلها انتقالية والعامل المشترك بينهم هي سيطرت الأيدي المرتعشة عليهم فالكل يخاف من اتخاذ قرار يحاسب عليه فيما بعد باعتباره قرارا فرديا وبالتالي فلم نستطع التواصل مع أي من هذه الحكومات ،ونحن اجتمعنا مؤخرا مع وزير الزراعة السابق بحكومة الجنزوري ولم يتم التوصل لأي قرار نهائي وحتى الحكومة الحالية تعتبر حكومة انتقالية لأنني لا أتوقع استمرار الحكومة الحالية وفقا للظروف الراهنة .
هل هناك كيان يتحدث باسم مستثمري الطريق الصحراوي لإقرار تسوياتهم مع المسئولين؟
نعمل خلال الفترة الحالية على إنشاء جمعية باسم "مستثمرو الطريق الصحراوي" والتي تضم المستثمرين من الكيلو 42الي الكيلو 82 والذين يشملهم قرار ال 100 الف جنيه وسيكون رئيسها بالانتخاب على أن يكون دورها التواصل مع الدولة ووضع آليات التفاوض مع الحكومة وحل مشكلات المستثمرين بهذه المنطقة وتقديم مقترحات لحل مشكلاتنا مع الحكومة .
كيف ترى تجربة المزج بين السكن والزراعة في مشروع واحد؟
التجربة نجحت بالفعل وهذا بشهادة العملاء الذين اشتروا الوحدات التي انتجتها الشركة والتي تم فيها المزج بين السكن والذي تمثل مساحته نسبة اقل بكثير من مساحة الارض المنزرعة والمزارع التي نقوم بزراعتها بمحاصيل معينة تحددها طبيعة المناخ بمنطقة المشروع .
وما المحاصيل التي يتم زراعتها بتلك المنطقة ؟
نقوم بزراعة الموالح والمانجو والعنب ،حيث اننا من أكبر المصدرين للعنب عبر شركتي عنابة وناسمو التابعتين لشركتنا ونصدر سنويا بنحو 28 مليون جنيه للعديد من البلدان العالمية والعربية فالشركة هي التي تحدد طبيعة المحاصيل المنزرعة وذلك بحسب طبيعة المناخ بالمنطقة وكمية المياه المتوافرة ونسبة الملوحة بها وطبيعة السكن فنحن نؤمن منذ البداية انه طالما حصلنا على المياه فلابد ان يكون لها استفادة اكبر من اقامة الجولف او البحيرات لذا اتجهنا لإنشاء المشروعات الزراعية السكنية.
ما مدى التزامكم بتسليم مشروعاتكم في المواعيد المقررة؟
سنقوم بتسليم المرحلة الاولى من مشروع افق جاردنز بطريق مصر الاسكندرية الصحراوي في موعده 2013 ولكن سيتم ارجاء تسليم المرحلة الاولى من مشروع ريوس حتى 2014.
وما هو حجم المبيعات بكلا المشروعين؟
نجحنا في تحقيق مبيعات تتناسب مع الظروف الحالية التي يمر بها السوق العقاري المصري الا ان نسبة العملاء غير المنتظمين بلغت فى بعض الأوقات نحو 60%،بسبب تردى الأوضاع السياسية والاقتصادية التي مرت بها البلاد والتي أدت إلى عدم قدرة سداد الأقساط في موعدها ومن ثم لجأنا لجدولة الأقساط وتم تأجيل عملية التسليم حيث اننا نعتمد على التمويل الذاتي ولم نلجأ للتمويل البنكي الا عندما استحوذنا على شركة الاهرام لاستصلاح الاراضي الزراعية،لذا قمنا بتأجيل هامش الربح الى نهاية المشروع فضلا عن ان لدينا فترة سماح لانهاء المشروع تمتد حتى 10 سنوات.
وكم يبلغ حجم محفظة أراضي الشركة الحالي؟
لدينا 12مليون متر مربع وهو حجم كافٍ لشركتنا فضلا عن وجود مشروعين تعمل الشركة على الانتهاء منهما خلال عامين،لذا فإننا لا نتطلع لزيادتها حاليا فالمستثمر الذكي هو الذي يعرف سبل تمويل مشروعاته والظروف التي يعمل بها وكلنا نعلم أن الظروف الحالية تبعث القلق لدى اي مستثمر لدرجة اننا قمنا بارجاء زيادة رأس المال لحين وضوح الرؤية في الدولة بشكل عام والسوق العقاري بشكل خاص،ونظرا لعدم اتضاح الرؤية قمنا بتأجيل مشروع إداري كان سيمثل طفرة حقيقية في هذا القطاع وكانت مساحة المكتب ستصل الى50 مترا بإيجار شهري 1000دولار.
وكيف تتعاملون مع التحديات التي تواجه السوق خلال الفترة الحالية ؟
قمنا خلال الفترة الأخيرة بالاتفاق مع بعض الشركات بالاتحاد للتحالف معها كان أبرزها ماونتن فيو ولافيستا وتقوم هذه الشراكة على تقديم الأرض على أن تقوم الشركة بتنفيذ مشروعها في الأرض مقابل نسبة نعطيها لهذه الشركة،فأهم ما يميز الشركات العقارية هي سمعتها لذا فان الشركة تأتي بعملائها للاستثمار في ارض باسم شركة اخرى وهذا ما قمنا بتنفيذه في مشروع ريوس وذلك فى محاولة لتنشيط السوق .
وهل تدرسون تكرار تلك التجربة خلال الفترة المقبلة ؟
بالفعل هناك شراكة أخري بين شركتنا وشركة لافيستا يجري الانتهاء منها خلال الفترة الحالية تعتمد على إنشاء مجمع سكني وتجاري وإداري بغرب القاهرة بحجم مبيعات متوقع 1.6مليار جنيه
هل لديكم نية للبحث عن فرص استثمارية ببعض الدول العربية الأكثر استقرارا من مصر الفترة الحالية ؟
لا يمكنني التوجه نحو الاستثمار الخارجى إلا بعد الاطمئنان على طبيعة المشروعات التي نقوم تنفيذها حاليا واستقرار الأوضاع اقتصاديا وسياسيا ولكن الخروج من مصر فكرة مطروحة امام الشركة وكنا على وشك الدخول في مشروع باليمن مع شركاء يمينين.
ولماذا توجهتم لليمن بشكل محدد؟
طبيعة المشروع كانت سببا أساسيا للتوجه هناك حيث كان عبارة عن مشروع سكني سياحي يقام بجوار ميناء عدن على البحر مباشرة ومعفي من الضرائب لمدة 10 سنوات والمواد التي يتم استيرادها او تصديرها وتكون تابعة للمشروع معفاة من الجمارك فضلا عن ان طبيعة اليمن في ذلك الوقت كانت تتجه نحو النمو والاستثمار ولكن نظرا لانهيار الأوضاع امنيا وسياسيا في اليمن ومصر فقد تم إرجاء المشروع.
ما هي توقعاتك لأسعار الوحدات خلال الفترة الحالية؟
حاليا لا اتوقع ارتفاع الأسعار بما يزيد عن معدلات التضخم نظرا لتردي الأوضاع بشكل عام ولكن مستقبلا سيكون هناك ارتفاعا في الأسعار بشكل كبير رهنا باستقرار الأوضاع السياسية والاقتصادية فى البلاد .
وهل ترى مكانا للاسكان الفاخر في السوق العقاري مستقبلا؟
اذا كنا نقصد الاسكان الفاخر جدا كالقصور الفاخرة فهذا النوع قد توقف منذ فترة ولكن اذا تحدثنا عن الاسكان المناسب لشريحة سكنية معينة كاساتذة الجامعات والقضاة والتي تسمى شريحة "A" فهي شريحة تنمو بالفعل ولكن حدث لها هبوط خلال الفترة الماضية ولكننا نتحدث عن الوحدة التي تتراوح بين 700 الف الى مليون جنيه والتي تلاقى إقبالا كبيرا خلال الفترة الحالية .
كيف ترى مشروع المليون وحدة التى تعتزم الحكومة تنفيذه ؟
الحكومة لن تستطيع تنفيذه بمفردها فهي تحتاج للقطاع الخاص للعمل معها بشكل اساسي لان الدولة منفذ سيء وكلنا يعلم تنفيذ الحكومة للمشروعات السكنية كما راينا بمشروع الاسكان القومي .
وما تقييمك لمشروع بيت الوطن؟
الاسعار مرتفعة جدا لانه اذا كان العميل سيقوم بشراء قطعة ارض بقيمة مليون جنيه فالافضل له ان يقوم بشراء وحدة سكنية كاملة التشطيب بنفس السعر .