5 مليارات جنيه الاستثمارات المتوقعة لمشروع "هرم سيتى".. والانتهاء منه 2015

تعرضت شركة أوراسكوم للإسكان التعاونى لتحديات كثيرة خلال الفترة الأخيرة أهمها الأوضاع الراهنة بالبلاد، وقرارات سحب الأراضى التى طالت أغلب المطورين العقاريين، ولكنها أصرت على الاستمرار وعدم التخلى عن دورها فى توفير نسبة 14% من المشروع القومى للإسكان، بل امتد ذراعها لدول رومانيا وتركيا وأوغندا، وفى إطار التحديات الراهنة... يعرض لنا المهندس عمر الهيتمى رئيس مجلس إدارة أوراسكوم للإسكان التعاونى رؤيته حول الإسكان الاقتصادى والتعاونى فى مصر، والتحديات التي يواجهها، وخطة شركته الاستثمارية داخل وخارج مصر، وكيفية الخروج من الأزمة الراهنة التى نمر بها.. وإلى تفاصيل الحوار:
فى البداية.. حدثنا عن مشروع هرم سيتى؟
هو عبارة عن مدينة سكنية متكاملة فى 6 أكتوبر، على مساحة 2000 فدان، تم بناء 620 فدانا كمرحلة أولى، وتوفير 11 ألف وحدة سكنية ضمن 70 ألف وحدة مستهدف بناؤها بحلول عام 2015، ويقطن حالياً بهرم سيتى قرابة 30 ألف مواطن.
كم تقدر تكلفته؟
استثمارات هرم سيتى ستفوق ال 5 مليارات جنيه، ومتوقع مد فترة بناء وتسويق المشروع لما بعد عام 2015، فهناك نقص فى الطلب الفعلى على الوحدات، كما نعتمد بنسبة 90% على شركات التمويل العقارى، أهمها شركة تمويل للتمويل العقارى التى تمول 90% من عملائنا.
وما تكلفة المرحلة الأولى من المشروع؟
بلغت تكلفة المرحلة الأولى أكثر من مليار جنيه، بواقع 60 مليون جنيه لكل ألف وحدة، ونفذنا حتى الآن 11 ألف وحدة.
وماذا عن المرحلة الثانية؟
لم نحدد إجمالى استثماراتها حتى الآن، لكننا سنضخ أرباح المرحلة الأولى لبناء المرحلة الثانية، كما أننا نحقق صافى ربح سنوى 39 مليون جنيه.
هل تم بالفعل سحب باقى أراضى "هرم سيتى" غير المبنية؟
لم نتلق أى قرار بذلك، ولكننا حركنا دعوى قضائية أمام القضاء الإدارى المصرى لتفسير التعاقد المبرم بين شركة أوراسكوم للإسكان التعاونى وهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة لوجود خلاف حول تفسير هذا التعاقد.
وما نقطة الخلاف فى التعاقد؟
تم التعاقد على أساس إنهاء المشروع بالكامل بحلول عام 2015، نظراً لكبر مساحة الأرض وكم الوحدات الكبير المكلفة الشركة بإنتاجه ويصل إلى 70 ألف وحدة، كما أننا نعتمد على الاستثمار طويل الأجل من خلال أنظمة التمويل العقارى وإعادة تدوير رأس المال، فكيف تطالبنى وزارة الإسكان الآن ببناء 2000 فدان بالكامل مرة واحدة وتسليمها فى 2011.
كيف تمول الشركة مشروعاتها؟
نعتمد على التمويل الذاتى، وإعادة تدوير رأس المال، مع إعادة ضخ الأرباح داخل المشروع، كما استعنا بقروض خارجية من بنكى المصرى الخليجى وعوده بقيمة 155 مليون جنيه.
ولكنه مبلغ ضئيل مقابل استثمارات الشركة!
نعم، لأن رأسمال الشركة المدفوع 155 مليون جنيه، ولا يسمح لنا بسحب قروض من البنوك بأكثر من 155 مليون جنيه.
أليست هناك مخاطرة فى الاعتماد على التمويل العقارى؟
التمويل العقارى هو عنصر محورى لظهور القطاع الخاص فى الإسكان الاقتصادى، ولا حل بديل لذلك، رغم أن تمويل محدودى الدخل أكثر تعقيداً، نظراً للعدد الكبير للعملاء، ونقص الوعى لدى الكثير منهم، فمن المتوقع أن تجد عميلا لا يوجد له حساب بنكى، ولكن العميل محدود الدخل أكثر التزاماً من عميل السكن الفاخر.
ولكن عميل السكن الفاخر لديه القدرة على السداد!
سأضرب لك مثالا، عندما أمنح عشرة ملايين جنيه لعميل واحد، ثم يتعثر فى الدفع، سأخسر المبلغ بالكامل، ولكن عندما أمنح نفس المبلغ لعشرة عملاء، فأنا ضمنت تجزئة المخاطر وتخفيفها، إضافة إلى أن العميل محدود الدخل لا يدفع سوى ربع راتبه مقابل السكن، فلا يتأثر بالأقساط التي عليه، والعميل "اللى معهوش ميلزموش".
هل تتناسب منظومة التمويل العقارى مع حال محدودى الدخل؟
نحن بالتعاون مع شركات التمويل العقارى وضعنا دراسات لتحسين آلية التمويل العقارى وتم عرضها على هيئة الرقابة المالية الموحدة فى عهد الدكتور زياد بهاء الدين، ومتوقع صدور قانون خاص بها خلال العام الجارى، وكانت أهم التعديلات رفع النسبة المقتطعة من راتب العميل للتمويل العقارى من 25% إلى 30%، وإعادة تعريف مفهوم محدودى الدخل وربطه بمؤشر محدد، مثل معدل التضخم أو الناتج المحلى، إضافة لمشكلة شرط أن تكون الوحدة مسجلة فى الشهر العقارى للحصول على تمويل، رغم أن هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة لا تملك الأرض قانوناً إلا بعد الانتهاء من المشروع وسداد كافة الأقساط، وتغلبت شركات التمويل العقارى على ذلك من خلال بروتوكول موقع بشكل خاص مع الهيئة.
وماذا عن مشروع هرم لايف؟
هرم لايف هو جزء من مساحة 2000 فدان مخصصة لمشروع هرم سيتى، تبدأ مساحات الشقق من 130 إلى 160 م2، والانتهاء من أعمال البناء خلال عامين فى 2013، وتمويل المشروع ضمن الخمسة مليارات جنيه الاستثمارات المتوقعة لهرم سيتى.
وماذا يميز هرم لايف عن هرم سيتى؟
يختلف "هرم لايف" فى الطابع المعمارى عن هرم سيتى، فالوحدة مكونة من دور أرضى وثلاثة أدوار، بخلاف هرم سيتى المكون من أرضى ودورين فقط كحد أقصى، وتوزع الشركة السكان بعدد 137 فردا لكل فدان، وهى نسبة أقل من المتفق عليه مع وزارة الإسكان، التى خصصت فدانا لكل 240 فردا، الأمر الذى أوجد خلافا مع وزارة الإسكان، لرغبتها فى تحقيق أكبر كم من الوحدات السكنية ضمن المشروع القومى للإسكان.
هل تم تحديد مصير ال 130 فدانا بجوار مشروع هرم سيتى؟
نظراً للأحداث الراهنة وتغيير الوزراء، تعذرت الشركة عن الحصول على رد وزارة الإسكان حتى الآن، ولكن يجب التوضيح أن هذه المساحة تقع بجوار مشروع هرم سيتى، وخصصت بغرض استثمارها فى السكن متوسط المساحة، بينما تقدمت الشركة بطلب لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة لتحويل النشاط من سكن متوسط لسكن اقتصادى.
كم تبلغ محفظة الشركة من الأراضى؟
نمتلك فى مصر قرابة 3600 فدان، مقسمة كالآتى 2000 فدان فى أكتوبر، 770 فدانا فى قنا، 280 فدانا فى الأقصر، و550 فدانا فى الفيوم، بينما نمتلك قرابة 9 ملايين متر فى دولتى رومانيا وتركيا.
هل تنازلت الشركة بالفعل عن أرض الفيوم؟
بدأنا فى إجراءات التنازل عن الأرض بإجمالى مساحة 550 فدانا بعد إثبات فشل المشروع نظراً لانخفاض المستوى المادى هناك، ونتفاوض حالياً مع محافظة الفيوم للاحتفاظ بالجزء المبنى فقط من الأرض، وتم بالفعل سحب 160 فدانا إلى الآن.
ماذا عن مفاوضات الشركة مع الوزارة بخصوص طرح وحدات إيجارية؟
طلبنا من وزارة الإسكان طرح وحدات إيجارية للمواطنين الأولى بالرعاية غير القادرين على الشراء، ولا يملكون مقدم الوحدة ولكنهم يرغبون فى إيجارها، ضمن مشروع هرم سيتى منذ عامين، وعرضت وزارة الإسكان الفكرة على مجلس الدولة، ولكن لم يصلنا الرد حتى الآن.
هل سيضم "هرم سيتى" وحدات إسكان متوسط؟
هذا أمر غير وارد بالمرة، فنحن نطرح وحدات إسكان اقتصادى بمستوى عال جداً، تجعل المشروع للإسكان المتوسط وليس لمحدودى الدخل.
ماذا عن تطورات مشروع قنا جاردنز؟
المشروع على مساحة 770 فدانا بمحافظة قنا، ونعمل حالياً على الانتهاء من المرحلة الأولى بعدد 500 وحدة، وسيستغرق المشروع 15 عاماً للتنفيذ، بأسعار وحدات تتراوح بين 130 و140 ألف جنيه للوحدة.
هل بدأت الشركة فى مشروع الأقصر؟
سيقام المشروع على مساحة 280 فدانا، ويتميز بطابع مميز، ومن المنتظر البدء فيه خلال العام الجارى.
كم تقدر نسبة الشركة من حجم أوراسكوم القابضة؟
تساهم شركة أوراسكوم للفنادق والتنمية بنسبة70%، وهناك 30% صناديق أمريكية.
ماذا عن الاستثمار الخارجى للشركة؟
تقيم الشركة حاليا فى دولة رومانيا مشروعا لإسكان محدودى الدخل على مساحة 4,45 مليون متر مربع ومازلنا فى مرحلة الدراسات للمشروع ومتوقع ضم شريك محلى فى المشروع، وسيتم طرح المرحلة الأولى فى 2012، ولدينا مشروع آخر فى تركيا على مساحة 4 ملايين متر بمنطقة سيلفيرى، لتوفير وحدات إسكان اقتصادى، ومتوقع البدء فيه العام الجارى.
لماذا لا توجد استثمارات للشركة بالشرق الأوسط وشمال أفريقيا؟
مازلنا نبحث عن فرص فى منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا، ولكن لا توجد استثمارات فعلية للشركة فى هذه المنطقة، ولكن تجرى حالياً مفاوضات مع دولة أوغندا.
ما المعوقات التى تواجه شركات السكن الاقتصادى؟
أولاً البعد عن البيروقراطية من أهم التحديات التى لابد من تطبيقها حتى يكون هناك مناخ استثمارى يشجع المستثمرين، وابتعاد الدولة عن التدخل فى آليات اتخاذ القرار التى تتبعها شركات القطاع الخاص.
هل هناك زيادة متوقعة فى أسعار الوحدات العقارية الفترة المقبلة؟
لا توجد زيادة حتى الآن، فالأسعار مرتبطة بأسعار المدخلات خاصة مواد البناء، ولكن ما يحدث حالياً هو استقرار فى أسعار مواد البناء.
ما التحدى الرئيسى للإسكان الاقتصادى بمصر؟
ضرورة البناء وتسكين العملاء وتحصيل الأموال فى أسرع وقت، حتى لا يتكبد المطور خسارة، إضافة إلى كيفية إقناع العميل بدفع الأموال للشراء بالصحراء حتى يمكن الانتشار على مستوى الدولة بشكل أفقى.
ماذا عن توقعاتك للطلب على الإسكان الاقتصادى الفترة المقبلة؟
سيستمر الطلب على الإسكان الاقتصادى بشكل متزايد ومنتظم نتيجة للاحتياج المستمر فى المجتمع، فهناك إحصائية تؤكد أن 40% من سكان مصر خلال السنوات المقبلة ستكون أقل من 30 سنة، ولكن التمويل العقارى هو الذى يحول الاحتياج لطلب فعلى.
هل ستشارك أوراسكوم فى مشروع الإسكان الاجتماعى الجديد؟
لا يوجد ما يمنع من المشاركة، ولكن ستحدد الشركة موقفها وفقاً لقرار وزارة الإسكان النهائى المتعلق بمشاركة القطاع الخاص فى مشروع الإسكان الاجتماعى.
fb:comments title="5 مليارات جنيه الاستثمارات المتوقعة لمشروع "هرم سيتى".. والانتهاء منه 2015" href="http://www.amwalalghad.com/index.php?option=com_content&view=article&id=32516:5-مليارات-جنيه-الاستثمارات-المتوقعة-لمشروع-هرم-سيتى-والانتهاء-منه-2015&catid=1118:2010-12-23-12-54-51&Itemid=232" num_posts="1" width="700" publish_feed="true" colorscheme="light"