عمر الشنيطي: الارتفاعات المستمرة لأسعار الوحدات وثبات دخل الأفراد أسباب قد توجه نحو فقاعة عقارية جاسر بهجت:الطلب الحقيقي عنصر أساسي لمنع تلك الأزمة....ومبيعات السوق مؤخرا تثبت ذلك عصام ناصف:السوق العقارية المحلية قوية بما يكفي لعدم توقع تلك الأزمة أدت التحولات الإقتصادية الهامة التي تشهدها الدولة حاليا ، بالإضافة إلى الأوضاع الداخلية بالقطاع العقاري من ارتفاع تكلفة التنفيذ ومن ثم ارتفاع أسعار الوحدات بما لا يقابله تحركا في مستوى دخل الأفراد، وكذلك رفع بعض الشركات أسعار وحداتها فقط ل"مجاراة" فكرة الزيادة بالسوق وليس الزيادة الحقيقية، إلى تحذير وتوقع بعض الخبراء حول حدوث فقاعة عقارية بالسوق المحلية قد ينتج عنها توقفا في حركة المبيعات خلال الفترة المقبلة. وأكد خبراء عقاريون أن الطلب الحقيقي لن يجعل السوق المصرية تواجه هذه الأزمة، نظرا للاعتماد على طلب حقيقي وليس طلب من أجل الاستثمار، فضلا عن الفجوة المستمروة والمتسعة سنويا بين حجم الطلب الحقيقي والمعروض من الوحدات بما يحافظ على حاجة تلك السوق لكل ما تنتجه الشركات العقارية وبما ينفي احتمالية حدوث تلك الفقاعة. الدكتور عمر الشنيطي، رئيس مجلس إدارة شركة مالتي بيلز للاستثمار والاستشارات المالية، قال أنه من المتوقع أن تشهد السوق العقارية المحلية حالة من الهدوء خلال الفترة المقبلة مع نهاية العام الجاري وخلال العام المقبل، وذلك نظرا لتحقيق تلك السوق لحركة مبيعات مرتفعة للغاية خلال 2014 و 2015 ، وكذلك وجود شبح أزمة اقتصادية عامة يؤثر بدوره على مستوى دخل الأفراد وقدراتهم الشرائية. وأضاف الشنيطي أن القطاع العقاري سيكون الأكثر تأثرا في حالة عدم تحسن الوضع الاقتصادي بشكل عام رغم أنه يقدم سلعة أساسية للمواطنين ولا يمكن الاستغناء عنها، نظرا لأنه يعتمد على القدرات الشرائية للمواطنين والتي لن تتحسن كثيرا في ظل أوضاع اقتصادية صعبة، وهو ما يجعل الشركات العقارية قد تواجه إحجاما من قبل المواطنين عن الشراء ومن ثم هدوء في حركة المبيعات. وطالب محمد بناني محمد بناني،نائب رئيس مجلس إدارة شركة نيو هومز للتسويق العقاري، كافة العاملين بالسوق العقارية المصرية التوقف لمعرفة الوضع الذي وصلت إليه الأسعار والإرتفاعات التي تعاني منها السوق والتي يتم وضعها بدون اللجوء لأي دراسات حول القدرات الشرائية للعملاء المستهدفين ، وهذه الارتفاعات الأخيرة يمكن وصفها بالمرعبة والتي ستضر بالسوق على المدى المتوسط وتتسبب في ركود بالسوق وعزوف من المواطنين عن الشراء. ويرى أن هناك بعض المستثمرين الذين تقتصر رؤيتهم للسوق وللمنافسة مع مطورين آخرين على الأسعار فقط، دون النظر لطبيعة الشريحة السكنية التي يمثلونها وجودة وتميز المنتج المقدم وسمعة هذه الشركة وتاريخ تواجدها بالسوق المصرية، وهي كلها عوامل تساهم بشكل رئيسي في تحديد سعر الوحدة، بالإضافة إلى آخرين من ذوي الخبرات المحدودة والبحثين عن الربح السريع برفع أسعار وحداتهم فقط لأنهم مجاورين لمطور عقاري آخر يبيع بهذا السعر رغم أن المنتجين قد يكونا مختلفين تماما، وهذ الفئة متسبب رئيسي في هذه الأزمة. وأكد على ضرورة وجود عقلانية ودراسة بالسوق ومعرفة احتياجاته والقدرات السعرية للمواطنين.، المواطن لن يتحمل هذه الزيادات الحالية ، فسيحدث ركود وعدم وجود قدرة شرائية للمواطنين. من جانبه أكد المهندس عصام ناصف، رئيس مجلس إدارة شركة المستقبل للتنمية العمرانية، أن السوق العقارية المصرية هي الأقوى مقارنة بالعديد من الأسواق المنافسة لها بالمنطقة، نظرا لاعتمادها على طلب حقيقي مدفوع بزيادة سكانية، كما أنها سوق تقوم على استثمار حقيقي وليس طلب من أجل المضاربة، لافتا إلى أن رقابة الدولة على المشروعات التي يتم تنفيذها ووضع جدول زمني لتنفيذها يحول دون عدم إتمام تنفيذ المشروعات المتعاقد عليها. وأكد ناصف أن القطاع العقارية لديه قوة تمكنه من الاحتفاظ بقيمته، لذا فإنه حتى في حالة حدوث أزمة اقتصادية فإن المواطن يلجأ لشراء العقار كملاذ آمن للاستثمار وهو ما يجعل من الصعب إمكانية حدوث هدوء في حركة المبيعات بالسوق. واستبعد جاسر بهجت، رئيس مجلس إدارة شركة مدار للتطوير العقاري، حدوث تلك الفقاعة أو الهدوء في حركة المبيعات بالسوق العقارية المحلية استنادا إلى عدة عوامل أهمها؛ وجود طلب حقيقي قائم على زيادة سكانية مستمرة وفجوة قائمة بالفعل بين العرض والطلب، وهو الطلب الذي لا يستهدف الاستثمار والمضاربة ولكنه طلب عن حاجة، بالإضافة إلى أن المسكن ليس سلعة ترفيهية يمكن استبدالها أو الاستغناء عنها لذا فإن المواطن يسعى لتأمينها بكافة السبل. ولفت بهجت إلى أنه حتى في حالة وجود أزمة اقتصادية عامة فإن المواطن يلجأ لشراء العقار كملاذ آمن للاستثمار، فهو لا يمثل أي عبء على المواطن طوال فترة الاحتفاظ به، مؤكدا أنه حتى الآن فإن القوة الشرائية لا تزال في صورتها الطبيعية في مثل هذا الوقت من العام. وتوقع ارتفاعات سعرية للوحدات السكنية تتراوح بين 10 و 15% خلال العام الجاري وهي زيادة طبيعية بعيدة عن الطفرات والقرارات المفاجأة التي يمكن أن تظهر بالسوق ، مشيرا إلى أن جزء من هذه الارتفاعات هو انعكاس للأزمات الحالية سواء نقص الأراضي أو ارتفاع أسعارها ، مؤكدا أن السوق العقارية المحلية لا يمكن وضع سقف سعري بها، فهي سوق حرة تعتمد على قواعد العرض والطلب ولفت أيمن سامي، مدير مكتب جيه إل إل مصر، إلى أن ثبات بل وانخفاض القدرات الشرائية للمواطنين خلال الفترة المقبلة عقب موجة ارتفاع الأسعار تعد من أبرز التحديات التي تواجه السوق العقارية العام المقبل، والتي يجب على المطورين أخذها في الإعتبار حتى لا ينتجون وحدة تتعرض للبوار، وخاصة مع عدم تحرك القدرات الشرائية للمواطنين بنفس معدلات الزيادة.
