أشرف فريد : قرار رد أرض سوديك ضربة جديدة للاستثمار في مصر

استثمرنا أكثر من 300 مليون جنيه في أرض المشروع من خلال إعداد المخططات الخاصة به وتطهير الأرض عن طريق القوات المسلحة وحجم المبيعات ارتفع إلى 900 مليون جنيه .
القطاع العقاري يواجه العديد من التحديات على رأسها التزام الحكومة بتعاقداتها وندرة الأراضي وطرحها بدون ترفيق
أشرف فريد المدير التنفيذي لإدارة العمليات بشركة سوديك قال إن قرار النائب العام برد أرض مشروع سوديك بالقاهرة الجديدة، ضربة جديدة للاستثمار بشكل عام في مصر والاستثمار العقاري بشكل خاص طالما أن الحكومة لا تحترم تعاقداتها ،خاصة بعد صدور قرار من محكمة القضاء الإداري في 6 أبريل الماضي يقضى باستمرار الأرض في حيازة الشركة وإلغاء قرار سحبها الذي سبق أن أصدرته هيئة المجتمعات العمرانية.
وأضاف في حواره ل" أموال الغد" أن الشركة مستمرة في تنفيذ المشروع والذي استثمرت فيه حتي الآن ما يزيد على 300 مليون جنيه من خلال إعداد المخططات الخاصة به وتطهيره عن طريق القوات المسلحة لوجود مخلفات حربية به ،موضحا أن هذا المشروع حصل علي القرار الوزاري والمخططات التفصيلية به وبدأت الشركة بالفعل في تنفيذه .
وأضاف أن الشركة حققت حتى أغسطس الماضي ما يقرب من 1.9 مليار جنيه وتسعي إلى زيادتها إلى أكثر من ملياري جنيه بنهاية العام الجاري كان نصيب مشروع ايست تاون نحو 900 مليون جنيه ،بينما تفرقت النسبة المتبقية بين مشروع ويست تاون وإليجريا ومشروع ذا بوليجون و القطامية بلازا، وهي نسبة تفوق مبيعات الشركة خلال 2012 بأكمله.
كيف تري قرار النائب العام برد أرض الشركة بالقاهرة الجديدة رغم صدور حكم قضائي بأحقيتكم فيها؟
هذا القرار ضربة جديدة ليس فقط للاستثمار العقاري الأجنبي والمحلي في مصر ولكن لكافة الاستثمارات بشكل عام في الوقت الذي تعمل فيه الحكومة على تشجيع الاستثمار والمستثمرين وجذبهم لمصر مرة أخرى ولن يتحقق ذلك طالما يرى المستثمر الأجنبي أن الحكومة لا تحترم تعاقداتها مع المستثمر المحلي رغم تأكيد أحقيتها في أرض المشروع مما يبعث بصورة سلبية عن مناخ الاستثمار في مصر .
يأتي ذلك بعدما استثمرنا حتى الآن أكثر من 300 مليون جنيه في هذه الأرض من خلال إعداد المخططات الخاصة بالمشروع وذلك بمعاونة أكبر المكاتب الاستشارية والمصممين كما قمنا بتطهير الأرض عن طريق القوات المسلحة لوجود مخلفات حربية بها.
وبدأنا بالفعل العمل بالمشروع بعد اعتماد مجلس الوزراء في منتصف فبراير الماضي قرار اللجنة الوزارية الصادر بالموافقة على منح سوديك مدة زمنية قدرها ثلاث سنوات لتنفيذ المشروع مع قيامنا بسداد نسبة من الفرق بين سعر الأرض وقت التخصيص والأسعار الحالية، إلا إن القرار الحالي مخالف تماما لذلك .
وكيف ستتعاملون مع هذا القرار؟
شكلنا بالفعل فريقا من المستشارين القانونيين من لإدارة القانونية بالشركة لبحث هذا القرار ، ودراسته للتعرف على أسباب اتخاذه رغم أن الأرض تم الحصول عليها بحكم قضائي وهو ما يؤكد عدم وجود أي مجاملة في إلغاء قرار سحبها من الشركة ورغم هذا القرار فان الشركة مستمرة في عملها وتنفيذ مشروعاتها وفقا للجداول الزمنية ،فالالتزام مع العملاء هو أساس السمعة الجيدة لسوديك.
وما آخر تطورات مشروع إيست تاون محل المشكلة؟
تم اعتماد 70% من المخططات التفصيلية للمشروع،كما تم اعتماد كافة تراخيص المباني للمراحل المنتهية بالمشروع وحققنا بالفعل حجم مبيعات بالمشروع يصل إلى 900 مليون جنيه وإن كان قرار النائب العام الأخير أصابنا بالإحباط إلا إننا سنتخذ كافة الاجراءات القانونية ولن نتوقف عن العمل بالمشروع .
في ضوء هذا القرار.. كيف يمكننا توصيف القطاع العقاري حاليا؟
القطاع العقاري يواجه العديد من التحديات خلال الفترة الحالية بسبب الاضطرابات السياسية والأمنية مما يتطلب دعما حقيقيا من جانب الحكومة خاصة ،أنه يجر خلفه نحو 100 صناعة ،لذا يجب التعامل الفوري مع كافة التحديات التي تواجهه والتي يأتي على رأسها التزام الحكومة بتعاقداتها حتى لا نكون دولة طاردة للاستثمار والمستثمرين .
إضافة إلى تحدٍ آخر وهو ندرة الأراضي،خاصة أن آخر طرح لأراضي جديدة كان منذ نحو 3 سنوات ، بسبب انتشار ظاهرة الأيدي المرتعشة بالدولة والتخوف من المحاسبة القانونية.
ويجب على الدولة ترفيق هذه الأراضي قبل طرحها ،حتى لا يتعرض المستثمر لسحب الأرض منه قبل البدء في تنميتها لاستنفاذ جزء من فترة تنمية المشروع في ترفيق الأرض.
ولكن هل ترى أن الحكومة قادرة على طرح أراضٍ مرفقة رغم تردي الوضع الاقتصادي حاليا؟
اذا لم تستطع الحكومة ذلك فان المستثمر مستعد لترفيق الأرض على حسابه الخاص ولكن وفق شروط أهمها أن تراعي هيئة المجتمعات العمرانية عند وضعها للجداول الزمنية لتطوير المشروع فترة إضافية لترفيق الأرض،إضافة إلى تخفيض قيمة الأرض بما يراعي تكلفة الترفيق، بما يسمح بعد ترفيق المشروع والانتهاء من تنفيذه بوجود هامش ربح يرضي المستثمر.
ولاحظنا خلال الآونة الأخيرة قيام بعض المستثمرين المحليين والأجانب بإنشاء محطات كهرباء ومياه خاصة بمشروعاتهم على حسابهم الخاص بعد تأخر الدولة في توصيل المرافق لهم .
وكيف ترى الأسلوب الأمثل لطرح الأراضي في ظل حاجة المستثمرين لأراضٍ جديدة ؟
حصر بيع الأراضي في نظام واحد " المزايدة " غير صحي وإن كان هذا النظام يتميز بالشفافية المطلقة التي تحمى المستثمر والدولة، إلا إن به عيوبا كثيرة تتمثل في حصر العرض والطلب على الأراضي المميزة فقط ؛ لذا لابد من التنوع في عمليات الطرح الممثلة في الإسناد المباشر في المناطق الخالية من العمران ،وفقا لضوابط من خلال لجنة متعددة الأطراف تضمن نزاهة تخصيص الأراضي إضافة إلى نظام المفاضلة في حالة وجود قيمة مضافة يقدمها المستثمر للمنطقة .
ولكن تخوف المسئولين من المساءلة القانونية يعوق أي فكرة جديدة لطرح الأراضي بأي نظام يخالف قانون المزايدات والمناقصات، وهو ما يجعل أي فكرة جديدة محل رفض من المسئولين أنفسهم.
وهل ترى أن القيمة المضافة للمشروع يجب أن تكون عنصرا في تحديد سعر الأرض؟
للأسف الدولة تهتم في المقام الأول بتحديد سعر الأرض الذي يجب أن يكون مرتفعا لتحقيق أعلى عائد لها دون النظر في القيمة المضافة التي سيحققها هذا المشروع للدولة ومدى مساهمته في خطة الدولة التنموية،رغم أن هناك آليات أخرى يجب أخذها في الاعتبار عند تقييم سعر الأرض ،فالدولة تنظر للعرض الفني والمالي للمشروع وليس قيمته المضافة للمنطقة.
وما تقييمك لإجراءات الدولة لاستخراج تراخيص المشروعات؟
بشكل عام يجب على الدولة أن تعمل على تبسيط إجراءات الحصول على تراخيص المشروعات للمستثمرين وهو ما يعمل على تشجيع حركة الاستثمار بها سواء المحلي أو الأجنبي،وخاصة أن عملية الحصول على تراخيص المشروع قد تمتد نحو 7 أشهر وهي فترة طويلة على المستثمر الذي يسعى لبدء مشروعه بشكل عاجل.
ولكن خلال الفترة الأخيرة شهدنا تحركا ملحوظا من المهندس إبراهيم محلب وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية حول تبسيط هذه الإجراءات وتنشيط مكتب خدمة العملاء بالهيئة لحل شكاوى المستثمرين وتبسيط إجراءات الحصول على تراخيص المشروعات، مما يبشر بعهد استثماري جديد أكثر بساطة في إجراءاته.
وكيف تعاملتم مع السوق العقارية خلال فترة الركود؟
قراءتنا للسوق العقارية بطريقة متميزة خلال العامين الماضيين ساعدتنا في تقليص حجم الخسائر وجعلتنا نتبع سياسة جيدة مع العملاء تتمثل في تقديم تيسيرات في السداد والإعفاء أحيانا من فوائد الأقساط المتأخرة،فضلا عن ضخ سيولة للشركة ومساعدة المقاولين العاملين بمشروعاتنا كما قمنا بتنظيم رحلات للعملاء للتأكد من سير العمل خلال الأزمة،بالإضافة إلى إننا لا نستثمر الأموال الخاصة بمشروع في استثمار مشروعات أخرى كما إننا لا نسجلها كأرباح إلا بعد تسليم الوحدات للعملاء إلى جانب قيامنا بابتكار وحدات جديدة بمساحات تتناسب مع احتياجات العملاء وبما لا يؤثر سلبا على نوعية مشروعاتنا الأخرى والاتجاه لتنويع منتجاتنا .
نجحت سوديك في تحقيق حجم مبيعات مرتفع رغم اضطراب القطاع العقاري...ما تفسيرك لذلك؟
بالفعل نجحنا في تحقيق مبيعات بقيمة 1.9مليار جنيه في كافة مشروعات الشركة بسبب سياسة المرونة التي اتبعتها الشركة في التعاقدات والتعامل مع العملاء، ومراعاة الظروف الطارئة التي ألمت ببعضهم ومنعت انتظامهم في سداد الاقساط ،كما تم تعديل وتأجيل السداد ،إضافة إلي الاعتماد علي الوحدات التي تناسب شريحة كبيرة من العملاء .
وقد ساهم مشروع ويست تاون ب300 مليون جنيه في هذه المبيعات، وساهم مشروع إيست تاون ب900 مليون جنيه و200 مليون جنيه لمشروع إليجريا و200 مليون جنيه بالمشروع الإداري ذا بوليجون والقيمة الباقية موزعة بين مشروعات مختلفة للشركة مثل القطامية بلازا، وهي نسبة تفوق مبيعات الشركة خلال 2012 بأكمله.
وكم تبلغ حجم المبيعات المستهدفة بنهاية العام الجاري؟
نستهدف تحقيق مبيعات بقيمة تصل إلى ملياري جنيه وذلك في حالة استقرار الأوضاع السياسية والأمنية،وخاصة مع تراجع نسبة إلغاء التعاقدات بالمشروعات التابعة للشركة.
وما آخر تطورات الحصول على قرض ال1.1مليار جنيه للشركة؟
نظرا لضخامة قيمة القرض فلا تزال المفاوضات جارية حول الحصول على القرض ولكن المفاوضات تسير بشكل جيد، وما يؤكد ذلك حصول الشركة على موافقة بصرف 150 مليون جنيه كقرض معبري لم نسحبه كاملا حتى الآن.
وكم يبلغ حجم محفظة أراضي الشركة حاليا؟
تمتلك الشركة نحو 3 آلاف فدان نسعى لزيادتها خلال الفترة الجارية وسنشارك في مزادات هيئة المجتمعات العمرانية الحالية وذلك لامتلاك الشركة استراتيجية توسعية داخل السوق المصرية خلال الفترة المقبلة .
ما آخر تطورات المركز التجاري الذي تنفذه الشركة بالمنصورة؟
لم نحصل حتى الآن على الأرض كاملة بسبب وجود وضع يد على أجزاء منها ،وضعف القبضة الأمنية للدولة يجعل من الصعب حاليا إزالة هذه التعديات والتي تحتاج لتنسيق أمني لإزالتها، ولكننا متمسكون بالمشروع ومدركون لأهميته بهذا المكان، ونفكر حاليا لإقامة مشروعات مماثلة بالساحل الشمالي.
وهل ترى أن القطاع لا يزال قادرا على النهوض مرة أخرى رغم التحديات التي يواجهها؟
القطاع العقاري بمصر مدفوع بحجم كبير من الطلب على الوحدات وخاصة مع استمرار الفجوة بين العرض والطلب،كما أن الشرائح الاقتصادية المتوسطة والأقل تحتاج للسكن وليست الشريحة الفاخرة فقط، وهو ما يجعل الطلب على وحدة سكنية مستمرا من كل مواطن مصري.