التمويل العقاري فشل في إنعاش السوق وخدمة محدودي الدخل

ظل نشاط التمويل العقاري منذ إصدار قانونه المنظم في 2004 أمل العديد من القطاعات في امتلاك سكن مناسب بسعر ملائم بالتقسيط علي عدة سنوات وكانت الإجراءات الحكومية داعمة لهذا التوجه سواء بإصدار القانون ودعم دخول شركات التمويل العقاري إلي السوق المصرية فضلا عن تشجيع البنوك لخوض التجربة
غير ان أيا من تلك الأحلام لم يتحقق علي أرض الواقع فلم ينجح التمويل العقاري في إشباع حاجة الناس إلي سكن ملائم بسعر مناسب ووقفت الإجراءات والمصروفات والفوائد المرتفعة علي قروض الرهن العقاري عائقا أمام تلك الأحلام وتحول التملك عن طريق الرهن العقاري إلي أصحاب الدخول المرتفعة أيضا القادرون علي تحمل المصروفات.
علي جانب آخر كان صندوق دعم وضمان التمويل العقاري وهو الذراع الخاصة بإتاحة تمويل عقاري لمحدودي الدخل يعمل وفقا لمنظومة وصول الدعم لمستحقيه من أصحاب الدخول المرتفعة وما أكثرهم ورغم نجاح الصندوق في توفير العديد من الوحدات لتلك الفئات إلا أنه لم يلب كافة الاحتياجات في ظل ارتفاع الطلب علي الإسكان من هذا النوع مع عدم توفر المعروض إذ إن السوق العقاري في مصر يتزايد فيه المعروض من الإسكان مرتفع التكلفة عكس المطلوب تماما بل تطور الأمر الذي دعا وزير الإسكان إبراهيم محلب للقول منذ أيام بأن التمويل العقاري فشل في السوق المصرية وان البديل الأفضل هو التأجير التمليكي وهنا تكمن المشكلة فان الأمر في حاجة إلي تغييرات تشريعية بالإضافة إلي الوقوف أمام التجربة السابقة وتقييمها لمعرفة نقاط الضعف والقوة خاصة وان ليس التمويل العقاري شرا كله والأفضل هو علاج نقاط الضعف بدلا من القضاء علي فكرة أنفق عليها وقت وجهد كبير.
تشير أحدث التقارير الصادرة عن الرقابة المالية الموحدة إلي تراجع نشاط التمويل العقاري في مصر خلال الفترة الماضية بل انه يكاد يتوقف منذ ثورة يناير وأولي الضربات التي تلقاها كانت خلال العام الذي أعقب إنشاء الهيئة العامة للرقابة المالية الموحدة الدخل فقط وعليه فقط ضعفت فرص القطاعات المتوسطة في الحصول علي وحدات سكنية بنظام التمويل العقاري بشكل عام مما ساهم في ارتفاع أسعار الوحدات السكنية وخروج فئة كبيرة من المستهدفين من نظام التمويل العقاري من السوق، حيث أشارت الأرقام الواردة من وزارة الاستثمار إلي ان العام المالي 2009/2010 شهد رفع قيمة الحد الأقصي لدعم الوحدة السكنية من 7٫5 ألف جنيها إلي 25 ألف جنيه، ورفع قيمة الدخل الشهري للمستفيدين من الدعم ليصل إلي 1750 جنيه للأفراد و2500 جنيه للأسرة، وهو الأمر الذي ساهم في إمكانية تقدم شريحة كبيرة من المستفيدين بالتمويل المقدم من الصندوق وبالفعل ارتفع إجمالي الدعم المقدم من خلال الصندوق إلي 51٫7 مليون جنيه خلال عام 2010 مقارنة بحوالي 1٫4 مليون جنيه في عام 2006. وعلي صعيد آخر تم توفير تمويل يصل إلي نحو 1٫65 مليار جنيه لدعم 65000 وحدة سكنية خلال الثلاث سنوات القادمة وبالفعل تم توقيع 29 بروتوكول لدعم 49300 وحدة سكنية لمنخفضي الدخل بمحافظات مصر المختلفة، بما يحقق نقلة نوعية في أداء صندوق التمويل العقاري. علي جانب آخر بلغت قيمة القروض الممنوحة وفقاً لقانون التمويل العقاري الصادر بالقانون رقم 148 لسنة 2001 حوالي 4 مليارات جنيه بنهاية العام المالي 2009/2010 وذلك ارتفاعاً من حوالي 3 مليارات جنيه بنهاية العام المالي 2008/2009 وكان أحداث برتوكول تم بين صندوق التمويل العقاري ومحافظة أسوان من 4 أشهر لدعم نحو 1008 وحدة جديدة وتحويل نحو 5 آلاف وحدة أنشأتها هيئة الأوقاف هناك إلي نظام التمويل العقاري وذلك بعد رفع الدعم المقدم للوحدة إلي 25 ألف جنيه.
وللأسف البيانات الحديثة لا تشير إلي ان هناك تقدما ملحوظا في نشاط التمويل العقاري سواء للشركات أو البنوك العاملة في النشاط بل علي العكس شهد السوق خروج عدد من الشركات، الأمر الذي فسره البعض بانه إعلان وفاة النشاط وان النشاط في انتظار الدفن خاصة بعد إلغاء هيئة التمويل العقاري وضمها في هيئة الرقابة المالية الموحدة، التي أصبحت تولي اهتماما أكبر بالأوضاع في سوق المال بحكم حجمه وخطورته، خاصة ان مجلس إدارة هيئة الرقابة المالية اهتمامه قليل بالتمويل العقاري وقد يعود ذلك إلي حداثة العهد بالنشاط أو إلي التصور بان درجة التنظيم في القطاع كانت كبيرة لدرجة انه في غير حاجة إلي متابعة.
لكن الأوضاع أثبتت ان التمويل العقاري في مصر كان بحاجة إلي استمرار عمليات المتابعة لدفعه لتنفيذ حجم عمليات أكبر، مما تم خلال السنوات الماضية.
ويوصف حجم ما قدمه التمويل العقاري في مصر والذي وصل إلي نحو 3 مليارات جنيه إلي انه نشاط ضعيف جدا وهو وفقاً لتقديرات الثروة العقارية في مصر لا يزيد علي حجم عقارات شارع جامعة الدول العربية فقط في حين يظل السوق كبيرا وقابلا لنشاط أكبر. ولكن تظل عقبة ارتفاع أسعار الفائدة والتي تصل إلي نحو 13٫5٪ من أهم المعوقات خاصة إذا أضيف إليها المصروفات الخاصة بالشركات والوسيط والتقييم العقاري.
ويعد طرح فكرة التأجير التمليكي علي معقوليتها لإنعاش السوق بالنسبة لمحدودي الدخل إلا أنها لن تكون قادرة بمفردها أعلي خدمة جمهور المستهدفين خاصة وان هناك اتفاقات مع البنك الدولي علي تقديم دعم لمحدودي الدخل عن طريق صندوق ضمان ودعم التمويل العقاري، وعليه فان السوق ربما لا يكون مستعداً لطرح أفكار جديدة تستهلك وقتا من جمهور المتعاملين والعاملين به لفهمها وهضمها والأفضل هو إجراء دمج بين الأفكار لتحقيق أفضل نتائج مرضية للجمهور المستهدف.