القواعد التى يجب أن تعلمها قبل أن تشتري عقاراً

إذا توافرت لديك بعض السيولة المالية ورغبت في شراء عقارا للسكن أو حتى كنوع من الاستثمار ( كشقة مثلا أو منزلا أو قطعة أرض ) فيجب عليك مراعاة القواعد العشرة الأتية :-
1.في حالة شراء العقار بالتقسيط يجب أن يكون لديك مخطط واضحا لكيفية سداد الأقساط بنجاح ولا تعتمد كثيرا علي الاحتمالات في جو اقتصادي متقلب كالذي نعيش فيه .
2.يفضل الشراء من شركات قابضة أو بنوك أو شركات تابعة لشركات قابضة دون الشركات الخاصة حتى ولو كان أسماؤها رنانة وذلك لأن هذه الشركات تكفيك مؤونة النصب عليك وضياع تحويشة العمر ، لأن حقك مضمون عندها إلى حد بعيد !!!.
3.يفضل العقار ( كالشقة مثلا ) التي توقع عقدها وتستلم المفتاح عند توقيع العقد وتحوزها من لحظة التوقيع علي العقد ، وذلك حتى تتجنب مشكلات بيع الوحدة لأكثر من مشتر وهو الأمر الذي يحدث أحيانا عند الشراء من شركات خاصة أو أفراد .
4.اقرأ العقد جيداً مرة واثنان وثلاثة ،و إحرص على أن تعرض هذا العقد علي محام لتبيين مضمونه الحقيقي وكثير من البائعين يبذلون مجهودا كبيرا يحول دون اطلاعك علي العقد بصورة وافية ، مثل أن يطلبوا عربون لإثبات الجدية قبل تسلمك صورة العقد أو يشترطون أن الإطلاع علي العقد يكون عند التوقيع عليه !!!
وكل هذا يجب أن يثير عندك الشكوك في مصداقية البائع شركة كان أو فرد .
5.وعلي ذات أهمية العقد تأتي أهمية مستندات ملكية البائع ورخص البناء ، واعلم جيدا أن هناك فارق بين التسجيل وهو الذي ثبت الملكية للبائع ، وبين ما درج عليه الكثيرون من تحرير عقد ورفع دعوي صحة توقيع وهي لا تغني شيئا في إثبات الملكية ، وبالرغم من هذا يقولون لك أن العقد مسجل في المحكمة ، وكل هذا لا أساس له قانونا ، فالملكية لا تكون بالتسجيل في الشهر العقاري والحصول علي رقم مشهر بالعقد والتأكد من صحة رقم المشهر من الشهر العقاري التابع له بطلب الحصول علي صورة رسمية منه .
6.احرص علي الاطلاع علي رخصة البناء وعلي أن الشقة التي تنوي شراءها داخلة في حدود الترخيص ، وابتعد بقدر الإمكان عن المباني التي لم يصدر لها ترخيص بناء وخصوصا في الأماكن غير العشوائية لأنها غالبا ما تكون داخل التنظيم أو مخالفة لقيود الارتفاع أو غير مكافئة لمعايير الإحمال أو غير مملوكة لأصحابها كالتعدي علي أراضي الدولة ، وحاول أن تتأكد من رخصة البناء من الوحدة المحلية المختصة .
7.احرص علي أن يدرج في العقد شرط جزائي عند عدم التسليم في الميعاد " إذا لم تكن قد تسلمت الشقة عند التوقيع " وراجع العقد جيدا فيما يتعلق بذلك .
8.لا تتحمس كثيرا في الشراء من الورثة حتى ولو كان البائعون لك يملكون أكثر من ثلاثة أرباع المبيع فغالبا ما تقع مشكلات قانونية فيما بينهم بعد ذلك تدفع أنت ثمنها .
9.احرص علي معرفة المساحة الصافية للشقة فمن المفترض أن المساحة الصافية تقل عن الإجمالية من 15 % : 20 % واعلم أن البعض يصل بهذه النسبة إلي أكثر من الثلث ، فيقول البائع لك أن الشقة مساحتها 150 متر مثلا وفي الحقيقة أنها لا تزيد مساحتها عن 100 متر .
10.احرص علي الحصول علي توكيل خاص ببيع هذه الشقة لنفسك أو للغير عند إتمام سداد الثمن ، والنص علي ذلك في صلب العقد نفسه ، واعلم أن ها التوكيل أهم من العقد الذي كتبته فالتسجيل لن يتم إلا به ، إلا إذا رفعت دعوي صحة ونفاذ ، وهذه تطول مدتها ومصروفاتها وإجراءاتها ، والتوكيل الخاص يوفر عليك استجداء البائع للحضور للتوقيع لك أمام موظف الشهر العقاري .
11.في حالة وجود أقساط وإصرار البائع علي الحصول علي شيكات أو إيصالات أمانة يجب أن تكتب ذلك تفصيلا في العقد لإمكان الرجوع إليه ، واعلم أن تحريرك شيك بدون رصيد أو إيصال أمانة يعرضك للمسئولية الجنائية ويضعك تحت رحمة البائع ، وخاصة الشيك الذي يتجرد عن سببه ما لم يكتب بياناته بالكامل في العقد .
وفي النهاية نقول لك ألف مبروك ،،،
د / اسامه ناصف