م. فتح الله فوزي رئيس غرفة التطوير العقاري:

قانون اتحاد المطورين.. علي مكتب وزير الإسكان

كلف الدكتور مصطفي مدبولي وزير الإسكان المهندس فتح الله فوزي رئيس لجنة البناء والتشييد بجمعية رجال الأعمال بإنشاء غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات بهدف توحيد اللوائح والقوانين المنظمة لهذه الصناعة لدفع عجلة الاقتصاد خاصة أن عمليات البناء والتشييد تحدث رواجاً في 90 صناعة أخري.
أكد المهندس فتح الله أن أغلب المطورين هجروا بناء الإسكان الفاخر والفيلات واتجهوا لإسكان متوسطي الدخل ولكن الأزمة التي تواجههم ندرة الأراضي وترفيقها مشيراً إلي أن صدور قانون المطور العقاري يسهم في إرضاء جميع الأطراف ويضمن حق الدولة والمطور والمواطن.. هذا إلي جانب العديد من القضايا التي ناقشتها "المساء الأسبوعية" في حوارها مع الخبير العقاري والذي يعمل في هذا المجال منذ 35 سنة بعد تخرجه في كلية الهندسة جامعة الإسكندرية عام .1979
* حدثنا عن غرفة التطوير العقاري المزمع إنشاؤها باتحاد الصناعات.
** هذه الغرفة تتعامل مع التطوير العقاري علي أنه صناعة يجب تنميتها بشكل علمي بقوانين ولوائح موحدة لأنها تؤثر في انتعاش 90 صناعة أخري أهمها المقاولات والصناعات الهندسية ومواد البناء وصناعة الأثاث والمفروشات وغيرها فبمجرد إنشاء وحدة سكنية تحتاج للأجهزة الكهربائية والمفروشات ومستلزمات أخري لاتمام الزواج.. بالإضافة إلي أن هذه الغرفة تسعي للتطوير الصناعي والعمل علي إيجاد أراض لإقامة مشروعات صناعية والتي بها ندرة شديدة وتعد من أهم الأزمات التي تواجه المستثمر كما تهدف الغرفة إلي وضع الرؤية الشاملة للتنمية العقارية مع تنظيم قوانين هذه الصناعة.
* ماذا عن اتحاد المطورين وأهدافه؟!
** اتحاد المطورين سيكون حلقة وصل بين العاملين في هذه الصناعة والدولة.. ويهدف لاستصدار قوانين لحماية الطرف الثالث "المشتري" في حالة تعثر المطور أو حدوث أزمات مفاجئة حيث يضمن المواطن أن المبالغ التي دفعها في المشروع للحصول علي وحدة سكنية في أمان ولم تتأثر بأزمة المطور. هذا إلي جانب وضع آلية لمنح الأراض في ظل أن الدولة هي المحتكر الوحيد للأراضي ويتم بيعها بالمزاد. مما أدي إلي ارتفاع سعرها بشكل مبالغ فيه من خلال المضاربات بالمزادات مما يؤثر علي سعر الوحدة في النهاية وتشكل عبئاً علي المستهلك.
* كم وصل سعر متر الأرض الآن؟
* في كثير من المناطق وصل سعر المتر إلي 4 آلاف جنيه ويصل المتر إلي 7 آلاف جنيه بعد الإنشاء ولهذا نقترح ضرورة منح القطاع الخاص أراضي بحق الامتياز علي أن يقوم بترفيقها بدلاً من انتظار المطور للدولة في طرح الأراضي حيث يمكنه التعامل مع شركات لديها أراضي وهذا متبع في العديد من الدول العربية وأهمها دولة الإمارات والتي تعد من أفضل نماذج صناعة التطوير العقاري.
* متي يخرج قانون اتحاد المطورين للنور؟
** تم إعداد مسودة لبنود القانون وتقديمها للعرض علي وزير الإسكان وجاري دراستها.. وننتظر الرد وهي مبادرة من المطورين العقاريين لتصنيف المطور العقاري من مقاول ينشئ مجموعة من الوحدات بهدف الاستثمار البسيط إلي مستثمر يقيم صناعة ضخمة يستطيع من خلالها إنشاء مدن متكاملة ومجتمعات عمرانية جديدة؟.. وعلي هذا الأساس يتم تصنيف المطور كل حسب حجمه حتي يمكن للدولة إسناد المشروعات للمطور حسب درجة التصنيف بهدف سرعة الانجاز والقدرة علي إتمام المشروعات وعدم "تسقيع" الأراضي.
* وما هي ضمانات حصول المواطنين علي حقوقهم؟
** قانون اتحاد المطورين يلزم بإنشاء صندوق للمخاطر لحماية أموال الحاجزين في المشروع. كل هذه العمليات التنظيمية المحددة ببنود صريحة وملزمة تضمن حصول كل طرف علي حقه مما يشجع علي زيادة الاستثمار في مجال صناعة العقارات.
* تقييمك للسوق العقاري في هذه الفترة؟
** صناعة السكن لا تقل أهمية عن المأكل والملبس فهي المأوي.. وفي مصر نحتاج إلي 500 ألف وحدة سكنية كل عام وهذا ما أعلنه الرئيس عبدالفتاح السيسي حسب آخر الإحصائيات والأزمة أننا لا ننتج سوي 02% من الاحتياج.. ومؤخراً أعلن الوزير عن إنشاء 100 ألف وحدة بتكلفة 15 مليار جنيه يعني أن الشقة 100 متر تكلف 150 ألف جنيه وتدعمها الدولة لمحدودي الدخل. ولكن القطاع الخاص لا يستطيع أن يدعم الوحدات للرغبة في حصوله علي هامش ربح ولهذا يصل ثمن الوحدة بعد شراء الأراضي والترفيق والمباني والتشطيب وغيرها إلي 400 ألف جنيه والتي تقبل عليها فئة متوسطي الدخل بنظام التمويل العقاري.
* لكن هناك من يشتري لأغراض أخري؟
** نعم هناك المواطن الذي يشتري الشقة بهدف الادخار والاستثمار بدلاً من إدخار الذهب أو إيداع النقود في البنوك. ولهذا فإن السوق العقاري يشهد رواجاً مستمراً خاصة في إسكان متوسطي الدخل وقد أحجم معظم المطورين العقاريين عن بناء السكن الفاخر أو الفيلات واتجهوا لإسكان متوسطي الدخل. ولكن الأزمة تتلخص في توفير الأراضي المرفقة لإنشاء هذه النوعية من الإسكان.
* رؤيتك لحل الأزمة؟
** اقترح علي الدولة تطبيق نظام حق الامتياز مع القطاع الخاص في المشروعات العملاقة مثل مشروع العاصمة الإدارية الجديدة خاصة في ظل عجز الموازنة حيث يمكن للمستثمر أن يستثمر في إنشاء محطات الكهرباء والمياه والصرف الصحي وكافة الخدمات والبنية التحتية والترفيق وغيرها.
* وكيف تقسم الحصص؟
** تقسم علي النحو التالي: نسبة للمطور العام ونسبة للحكومة. بحيث يتم جلب استثمارات خارجية وتوفير عملة صعبة وتخفيف العبء علي موازنة الدولة وانجاز المشروعات ونفس الشيء يتم في منح الأراضي لشركات مطروحة في البورصة لها حسابات ورقابة مالية وغيرها من الضمانات وإعطائها للمطور العقاري وتحديد مواعيد استلام المشروعات كما يتم في دبي والتي أصبح لديها اكاديميات علمية تخرج وتدرب العاملين في هذه الصناعة العملاقة لتطوير مستواهم العلمي والمهني بما وصلت إليه أحدث أساليب التطوير في صناعة الاستثمار العقاري الذي يشمل التسويق والتخطيط وخدمة ما بعد البيع لمجتمعات عمرانية كبيرة يكون المستثمر مسئولاً عن إدارتها كاملة بعكس الاستثمار زمان فقد كان علي المستثمر أن ينشئ مجموعة من العمارات وتديرها الدولة.
* ما رأيك في مقولة إن سعر الشقة في مصر أغلي من أي دولة؟!
** هذا كلام غير صحيح. بل العكس الشقة في مصر أرخص بسبب توافر مواد البناء وانخفاض أسعار العمالة وغيرها بالإضافة إلي أن أسعار مواد البناء تتقارب عالمياً بفروق بسيطة لا تزيد علي 7% وتشمل عمليات النقل والشحن.
المشكلة التي تسبب ارتفاع سعر الوحدة هي ندرة الأراضي وعدم الخروج من الوادي الضيق وهذه المسئولية تقع علي عاتق التخطيط الذي يجب أن يسبق احتياجات البشر "التخطيط المسبق" في ظل العلم بأن الزيادة السكانية 2% كل سنة وهذا يعني أننا سنصبح 150 مليون نسمة خلال 30 سنة القادمة وهذا يحتاج للتخطيط من اليوم وتحديد الاتجاهات التي تستوعب هذه الزيادة حتي نحد من العشوائيات والبناء علي الأراضي الزراعية بتوفير البديل لمن يرغب في السكن في كل محافظة يتم تحديد الظهير العمراني وربطه بالمحافظة الأم
سبب ارتفاع سعر الوحدة يرجع ايضا لقلة الدخل مقارنة بالدخول في الدول الأخري وليس طمع أو جشع المطورين كما يدعي البعض أن أرباحهم تصل إلي 300% هذا غير حقيقي والدليل إذا تم
رصد أرباح شركات الاستثمار العقاري بالبورصة نجدها لا تزيد إطلاقاً علي 20%.
* أين توجد الأراضي المؤهلة لإقامة مدن جديدة؟
** هناك دراسات أعدها العالم د. فاروق الباز عن محاور التنمية بالصعيد توضح أن هناك 13 محوراً عرضياً غرب النيل بطول من 20 إلي 50 كيلو متراً لو تم تخطيطها سيتم البدء في تنفيذ مشروعات عمرانية بها بالإضافة للامتداد العمراني بالعين السخنة وسيناء وغيرها.